오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 39-3.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 76723 등록일 2017-12-28 23:41

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2030년 전후로 대연 못골역 반경 500미터 내 신규 고가 아파트 2만 여 가구 등 남구 전체에 세 아파트만 분당 급 신도시가 들어서게 될 것이고, 남천역 반경 500~1000미터 내에도 용호동 W, 대연혁신 힐스테이트푸르지오 등 신규 고가 아파트 1만 가구를 포함하여 남구 수영구 전체에 평촌, 혹은 중동급 신도시가 들어서는 등 남천, 대연동 일대의 도시 및 주거환경은 천지개벽 될 것이기 때문이다.

앞으로 계속 개발될 북항 2, 3단계 우암, 감만, 신감만 부두, 그 인근의 컨테이너 장치장, 외국어 대학교 부지 등등부터 감만, 신선대 부두, 오륙도 씨사이드, 용호만과 섶자리 재개발 등등과 문현 금융단지 등의 각종 개발과 계속 늘어나게 될, 지역민의 일자리, 소득만 감안해도,

또 앞으로 차차 들어서게 될 최첨단 친환경 모노레일, 트램, 경전철, 케이블카, 유람선, 요트, 크루저 등 거미줄 대중교통 시설과 첨단 쇼핑, 문화 복합 시설, 해양 관련 관광, 레저, 휴양, 의료 사업 등 각종 창의적 첨단 지역 서비스 산업 만 고려해도 그 근거, 이유는 삼척동자도 알 것이다.

시범 케이스 소지역이 아닌, 서울, 경기 일부 지방을 제외한 낙후된 전국 전국 부동산 시장을 선도하게 될 장기, 초장기적인 부산 전체의 부동산 시장의 전망도 간략하게 살펴보자.

상전벽해 될 도심 요지 대단지 주택 재정비 사업체들을 마지막으로 부산시의 주택 공급은 거의 마무리될 것이기에 부산 부동산 시장의 4차 상승기는 상기한 부산시 각종 주택 재정비 사업 물량이 급증할 무렵인 2020년대 중반기에 잠시 쉬었다가 2020년대 중, 후반기부터 부산 도심 요지를 중심으로, 10, 20년 간 계속, 쭉 상승하게 될 것이다.

이 모든 것들은 세월, 그리고 시장이 증명해 줄 것이고, 특히, 숙달된 조교 노릇을 해야 하는 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장이 스스로 증명시켜 줄 것이다. 2020년 대 중반, 하반기에는 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 부동산 시장, 2020년 하반기, 2030년 대에는 북항 재개발, 시민공원 촉진 2-1, 3구역 등의 부동산 시장이 더욱 뚜렷하게 증명해 줄 것이다.

극심한 국내외 경기 침체 지속이나 공황에 준하는 경제 위기가 발생하지 않는 한, 가격, 수요, 공급 등 시장의 기초적인 요소의 변동이나 국내, 국제 경기의 등락에 따라 부산 부동산 시장이 일시, 잠시 혹은 한동안 쉬었다 갈 수는 있어도 말이야.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 31일 부동산 단신 3.

매도자들이 둔촌주공 올림픽파크프레온 등의 계약률이나 프리미엄을 살피면서 서울 강남구 대치동 동부센트레빌은 매물은 42건에서 21건으로, 대치동 은마아파트 매물도 183건에서 110건으로 급격히 감소했다. 강남구 개포동 경남아파트와 디에이치아너힐즈 매물이 각각 40% 넘게 줄었고, 송파구 문정동 올림픽훼밀리타운은 같은 기간 61건에서 30건으로 50.9% 급감했다. 잠실동 레이크팰리스 매물도 173건에서 121건으로 한달 만에 52건 줄었다.

"아파트 관리비 너무 올랐는데 혹시?" 정부, 입찰담합 의심 아파트 점검, 조사에 나선다... 앞서 공정위는 작년 7월 △서울 송파 헬리오시티 출입 보안 시설 설치공사 △인천 만수주공4단지아파트 등의 열병합 발전기 정비공사 △청주 리버파크 자이 아파트 알뜰장터 운영, 기타 대전 한빛아파트 등에서 담합한 업자를 적발해 제재한 바 있다.

충북 혁신도시 임대주택 '충북혁신도시우미린스테이(우미케이비뉴스테이제1호)', 대구 앞산리슈빌앤리마크(케이리얼티임대주택제2호리츠), 경기 동탄레이크자이더테라스(지에스코크렙뉴스테이 리츠) 등의 리츠 운영 결과, 보통주 출자자의 원금 손실이 불가피할 것으로 예상됐다. 서울 동작구는 신대방삼거리역 북측에 '도시개발·관리 가이드라인'을 마련했다.

서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축), 서초구 래미안 원베일리의 3.3㎡당 평균 분양가가 각각, 3832만원, 5652만원으로 오르는 등 서울 아파트 평균 분양가가 5년 새 70% 상승했다. 영등포구 여의도동 여의도 대교아파트는 재건축 조합 추진위 구성에 나섰고, 광장아파트 1·2동은 영등포구청으로부터 재건축 조합 추진위원회를 승인받았다. 여의도 한양아파트는 4년여 만에 전용 193㎡의 매매계약을 위한 토지거래허가 신청서가 접수됐다.

2023년 2월 2만3808가구 입주...서울은 연내 가장 많은 6303가구가 입주한다. 3375가구 대단지 강남구 개포주공4단지 재건축 '개포자이프레지던스'를 비롯해 동작구 흑석3구역 재개발 '흑석리버파크'(1772가구), 중구 입정동 '힐스테이트세운1·2단지'(535가구) 등이 입주를 앞두고 있다. 인천에선 연수구 송도동 '호반써밋송도'(1820가구) 미추홀구 주안동 '주안파크자이더플래티넘'(2054가구) 2개 단지에서 3874가구가 입주한다.

경기도는 성남시 수정구 고등동 '판교밸리자이'C 1~3블록(350가구) 화성시 반월동 '신동탄포레자이'(1297가구) 시흥시 정왕동 '호반써밋더프라임'(826가구) 평택시 고덕동 '고덕신도시제일풍경채2차에듀'(877가구) 양주시 덕계동 '덕계역금강펜테리움센트럴파크'(935가구) 등 5036가구, 그리고 대구 ‘동대구해모로스퀘어이스트’ 등이 입주한다.

2022년 1월 31일 부동산 단신 3.

2·3월 전국 아파트 7만가구 분양…서울에선 중구 입정동 힐스테이트세운센트럴 재개발 아파트 535가구, 서대문구 홍은13구역 재개발 827가구 등이 내달 분양될 예정이다.경기에서는 안양시 안양동 안양역푸르지오더샵(2천736가구) 재건축 단지와 화성시 화성유보라아이비시티(1천595가구), 평택 화양지구휴먼빌(1천468가구) 등이 분양 대기 중이다. 대구에서도 3월 중 서구 비산동 힐스테이트서대구역센트럴(766가구)이 분양을 앞두고 있다.

한풀 꺾인 분양시장... 올해 서울 첫 분양인 강북구 '북서울 자이 폴라리스'의 청약경쟁률은 34.4대 1을 기록했다. 지난해 성북구 '해링턴플레이스 안암'이 192.5대1, 강동구 'e편한세상 강일 어반브릿지'가 337.9대 1을 기록했던 것과 비교하면 청약 경쟁률이 많이 낮아졌다. 인천시 '송도자이 더 스타'의 1순위 경쟁률은 13대 1, '더샵 송도아크베이'는 47대 1, 경기도 안양 어반포레 자연& e편한세상'의 경쟁률은 44.9대 1이었다.

경기도 과천 지식정보타운 S-10블록에서는 605가구, 남양주별내 A1-1블록에서는 576가구를 공급한다. 경기 화성 비봉지구 '호반서밋 화서이봉', 대전 서구 ‘호반써밋 그랜드 센트럴’을 분양한다. 경기도 평택시 세교동 '힐스테이트평택3차' 전용 84㎡는 올해 1월 6억 2750만원으로, 1년 전에 비해 1억 7750만원 올랐다. 충북 청주시 '더샵 청주센트럴'은 1순위 평균 27.28대 1, 경남 김해시 '장유자이더파크'도 평균 50.4대 1의 경쟁률을 기록했다.

2021년 1월 31일 부동산 단신 3.

강남구 일원동 '디에이치자이개포' 전용 84㎡는 신고가보다 10억원 하락한 20억8000여만원, 대치동 '은마' 전용 76㎡는 최고가보다 1억4500만원 하락한 24억9000만원에 손바뀜했다. 한편, 경기 안양시 동안구 ‘비산삼성래미안’의 올해 1월 3.3㎡당 평균 매매가는 2626만원, 인근 비산힐스테이트’의 3.3㎡당 평균 매매가는 2189만원으로 조사됐다. 전용 84㎡ 호가 13억5000만~14억원인 서울 성북구 장위뉴타운의 '꿈의 숲 아이파크' 보류지가 매물로 나왔다.

노원구 상계동 ‘보람1단지’ 54㎡(이하 전용면적·14층)는 지난달 14일 5억원에 거래됐는데, 이는 지난해 최고가(11층·7억원)보다 2억원 내렸다. 성북구에선 지난달 장위동 ‘래미안포레카운티’ 84㎡(9층·9억원), ‘래미안장위퍼스트하이’ 84㎡(3층·11억원)가 각각 고점 대비 4억원, 2억3000만원 내린 가격에 팔렸다. 은평구 ‘백련산에스케이뷰아이파크’(84㎡·11억원), ‘백련산힐스테이트4차’(84㎡·11억원) 등도 지난해 최고가보다 1억원 내렸다.

수도권 아파트 경매... 감정가 3억9500만원인 서울 서초구 서초동 ‘래미안서초유니빌’ 49㎡은 4억5880만원에, 감정가 6억7200만원인 강서구 방화동 ‘방신서광’ 113㎡는 7억6500만원에 낙찰됐다. 감정가 2억5000만원인 경기도 시흥시 정왕동 ‘신동아’ 85㎡의 낙찰가율은 136%, 감정가 2억원인 시흥시 정왕동 주공 아파트 60㎡의 낙찰가율은 130%, 감정가 1억3500만원인 오산시 원동 ‘대원’ 아파트 60㎡의 낙찰가율은 194%다.

부산 강서구 명지국제신도시 '빌리브 명지 듀클래스', 경기도 양주시 '신양주 모아엘가 니케', 평택시 화양지구 ‘평택화양 휴먼빌 퍼스트시티,’ 안성시 ‘e편한세상 안성 그랑루체, 부천시 괴안3구역 주택재개발 '더 플래티넘', 수원시 권선6구역 재개발을 분양한다. 경기도 ‘동탄2신도시 동탄역 디에트르’는 1순위 평균 809.1대 1, ‘힐스테이트 초월역’은 33.5대 1, ‘e편한세상 신곡 파크프라임’은 평균 8.2대 1의 경쟁률을 기록했다.

올해 들어 경남 거제시 '거제반도유보라'는 117건 거래됐고, 작년 1024건이 거래됐던 ‘더샵거제디클리브’도 10건이 거래됐다. 경기도 평택시 ‘평택지제역자는 평균 30.5대 1, ‘평택역 경남아너스빌 디아트’는 평균 7.04대 1, 충남 천안시 '한화 포레나 천안노태'는 평균 12.39 대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 평택시 석정화성파크드림, 고덕신도시 미래모아도, 화성시 ‘화성 유보라 아이비시티’, 인천시 미추흘구 '힐스테이트 도화 더테라스'를 분양한다.

의정부서도 청약가점 최고 '75점'…"청약시장, 희망고문 수준"...전날 발표한 '의정부 고산 수자인 디에스티지 C4BL' 전용 101㎡는 최고점이 75점에 이른다. 같은 날 1순위 청약 당첨자를 발표한 '한화포레나 인천연수' 전용84㎡B의 당첨 최고 가점은 71점이었고 앞서 경기 성남 고등지구에서 공급한 '판교밸리자이 2단지' 전용60㎡A의 최고점은 79점, 1단지 전용 84㎡는 75점이었다. 3단지 전용 60㎡A도 최고 69점으로 70점에 근접했다. 평균 청약 경쟁률이 12.6대 1로 상대적으로 낮았던 인천 부평구 'e편한세상 부평 그랑힐스'에서도 최고 가점은 75점(전용 84㎡A)이었다.

'서울시장' 승부수 된 규제 완화…'압구정 현대아파트' 재건축 시동...오는 4월 서울시장 보궐선거를 앞두고 재건축·재개발 규제 완화가 핵심전략으로 떠오르고 있다. 압구정 현대아파트는 1976년 지어진 1·2차부터 1987년 지어진 14차까지로, 단지는 총 83개 동, 6335가구 규모다. 압구정 현대아파트는 대개 대형 평형으로 이루어져 있으며, 유명인사들이 살기로도 유명하다.

연예인 강호동, 김희애, 차태현, 김용만, 이순재, 유재석 씨 등도 압구정 현대아파트 주민으로 알려졌다. 재건축이 뜨거운 감자로 부상하면서 압구정 현대아파트의 가격도 고공행진을 지속하고 있다. 지난해 12월 21일 1차 전용면적 196.21㎡(7층)은 52억7000만 원에 거래됐다.

예상보다 줄어드는 재건축부담금 '폭탄'...지지부진 재건축 돌파구 열리나..지난해 아파트값 상승률이 높아지면서 공시가격도 덩달아 올랐고 시행령 개정안의 핵심은 개시시점의 주택가액 상향이다. 다음달 19일 이후부터 재건축부담금을 부과받는 조합은 '준공인가일 당시 공시가격 현실화율×추진위원회 승인일 당시 실거래가격'이 개시시점 주택가액이 된다고 보면 된다.

쉽게 말해 향후 부과되는 재건축부담금에는 공시지가 현실화율 상승분이 제거된 시세 상승분만 반영된다는 뜻이다. 지난해 9월 서울 서초구 '반포주공1단지 3주구'는 서초구청으로부터 재건축부담금 예상액으로 5,965억6,844만원을 통보받기도 했는데 개정안이 시행되면 실제 부담하는 재건축부담금은 다소 낮아질 것이란 게 업계 예측이다.

파노라마 오션뷰 프리미엄 누릴 '브리티지 센텀' 분양, 투자자 눈길...지난해 7월 부산 해운대에서 공급된 생활형 숙박시설 '빌리브 패러그라프 해운대'는 해변을 내려다볼 수 있는 장점에 많은 투자자들의 관심을 받으며, 청약에서 최고 266.83 대 1, 평균 38.87 대 1 경쟁률을 기록한 바 있는데 부산광역시 해운대구 우동 1513번지 일원에 조성되는 '브리티지 센텀'을 분양한다.

공공재개발 발표 그후… 매물 사라지고 호가 껑충...공공재개발 후보지 8곳 중 강남권과 가까워 주목받았던 동작구 ‘흑석2구역’에도 매수세가 늘었다. 공공재개발 기대감에 인근 아파트 값도 오르고 있다. 영등포구 양평13, 14구역과 인접한 ‘상록수아파트’ 전용면적 59m² 호가는 6억5000만 원에 이른다. 원래 6억1000만 원에 내놓았던 집주인이 후보지 선정 이후 호가를 2000만 원씩 두 차례 올린 것이다. 길 건너 ‘삼성래미안아파트’ 호가도 많이 올랐다.

분양 일정 속도내는 둔촌주공…새 조합장 뽑는다. 분양가 문제에 대한 걱정이 어느정도 해소된 점도 새로운 조합장을 선출하는 데 영향을 줬다. 서울 서초구 반포동 '래미안 원베일리' 이후 분양가상한제(분상제)를 적용받으면 분양가가 주택도시보증공사(HUG)의 가격보다 낮아진다는 공식이 깨지면서다. 둔촌주공이 지난해 분상제 하의 분양가를 알아보기 위해 민간에 용역을 준 결과 분양가는 3.3㎡ 당 3650만원으로 계산됐다. 이후 분상제를 염두에 두고 모든 준비 중이다.

선거 앞둔 서울 집값 최대 상승…"규제완화 기대감" 여파...관악은 실거주 목적의 수요가 유입되며 신림동 관악산휴먼시아2단지, 봉천동 동부센트레빌, 두산 등이 500만~5500만원 상승했다. 광진은 매물부족 이슈로 호가가 높아졌다. 구의동 현대2단지와 현대프라임, 광장동 광장현대5단지가 1000만~5000만원 올랐다. 노원은 상계동 상계주공11단지, 중계센트럴파크, 월계동 꿈의숲SK뷰가 500만~1000만원 상승했다. 재건축 상승세는 강남구 압구정동과 송파구 잠실동이 이끌었다.

일산은 GTX(광역급행철도) 교통호재와 상대적 저평가 이슈 등이 겹치며 수요가 꾸준하다. 일산동 후곡17단지태영, 마두동 강촌2단지한신, 대화동 장성2단지대명 등이 500만~1500만원 상승했다. 평촌은 평촌동 꿈라이프, 초원한양, 꿈건영5단지가 500만~2000만원 올랐다. 고양은 덕이동 하이파크시티신동아파밀리에4단지, 성사동 래미안휴레스트, 탄현동 큰마을현대대림, 식사동 위시티일산자이1단지가 500만~2000만원 상승했다. 의왕은 내손동 의왕내손e편한세상, 포일자이가 1000만~2000만원 올랐다. 의정부는 호원동 신도7차, 가능동 힐스테이트녹양역이 500만~1000만원 상승했다.

전세시장은 관악구 신림동 삼성산주공3단지와 봉천동 관악우성이 500만~2500만원 상승했다. 구로는 신도림동 대림2차, 천왕동 천왕이펜하우스1단지, 개봉동 삼환이 500만~2500만원 올랐다. 위례는 학암동 위례신도시신안인스빌아스트로가 500만원 상승했다. 일산은 백석동 흰돌6단지라이프빌라와 백송3단지우성, 주엽동 문촌14단지세경이 250만~1000만원 상승했다.

분당은 야탑동 매화공무원2단지, 구미동 까치롯데, 선경이 500만~1000만원 올랐다. 의정부는 신곡동 e편한세상신곡파크비스타, 장암동 장암주공7단지가 250만~1000만원 상승했다. 용인은 신갈동 기흥역롯데캐슬스카이, 수지성복효성해링턴코트, 죽전동 꽃메마을한라신영프로방스가 1000만~2000만원 올랐다. 고양은 풍동 숲속마을주공7단지, 중산동 산들마을1단지대림e편한세상이 500만~1500만원 상승했다.