* 본 카페에서 언급되는 모든 사안들에 대한 답변은 게시판에 기재되어 있는 질문내용만을 근거로 하여 작성된, 사견에 불과하므로 질문자가 처한 법률적 상황에 그대로 반영될 수 없고, 진행과정에서 여타 제반사정에 따라 그 적용 및 결과가 확연히 달라 질 수 있다는 점을 사전고지드리오니, 이점 인지하시고, 오직 참고적으로만 활용하시길 바랍니다.*
안녕하세요.
상담지기입니다.
전세로 임대차계약을 체결하는 경우, 이미 설정되어 있는 근저당권의 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 해당 목적물부동산시세의 60~70% 를 넘지 않아야 안전합니다. 이는 경매 시 낙찰가율을 고려한 최소한의 수준으로 전세계약시 반드시 유념해야 하는 부분입니다. 만약 이에 해당되지 않는 임차목적물이라면 전세계약을 하지 않는 편이 현명합니다.
한편, 확정일자는 경매시 전세권설정과 유사한 효력을 가지기 때문에 많이 받게 되는데, 실제로 주택임대차보호법상 전입신고 + 실제전입 요건만 갖추게되면 대항력을 갖춘 임차인이 될 수 있습니다.
여기서 대항력이란 임차주택이 매매되거나 경매개시결정 된 경우에 임차인이 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 힘으로 경매 개시 기입등기 전 입주완료 + 전입신고를 갖추고 있어야 합니다.
또한 흔히 이야기하는 우선변제권이란 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 변제 받을 수 있는 권리로 경매개시 기입등기 전 입주완료 + 전입신고 + 확정일자 등 이 세 가지를 갖추고 있어야 하며, 한마디로 해당부동산이 경매개시결정되어 경매절차가 진행되게 되면 순위에 의한 배당이 이루어 질 수 있게 됩니다.
우선변제권 보다 앞서는 권리가 최우선변제권인데, 이는 선순위 권리자보다 우선해 소액보증금을 변제 받을 수 있는 권리로 경매개시 기입등기 전 입주완료 + 전입신고 + 소액보증금 이 세 가지 요건을 모두 갖추어가 가능합니다. (즉 최우선변제는 확정일자가 불필요)
결국 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 시 임차주택의 환가대금(경매 낙찰대금)에서 후순위권리자나 그 외 채권자 보다 우선 보증금을 변제받게 되지만, 담보대출 등을 통한 근저당권 설정자 보다는 후순위가 될 수 밖에 없습니다.
질문자님이 말한 대로 전세계약기간 존속 중 해당 부동산이 매매 되더라도 임대차계약서에 명신된 임대차계약기간 동안은 임차 및 거주가 유효합니다.
비데의 회수문제는 법적으로 접근하기 보다는 감정적인 부분에 해당하므로, 가급적 직접 임대인과 마주하기 보다는 시부모님이나, 또는 다른 친척분들, 지인분들에게 부탁하여 불필요한 언쟁가능성을 미연에 막는 것도 하나의 방법론이 될 것입니다.
추가적인 질문이 있으시면 무료상담전화를 이용하실 수 있습니다.
----------------------------------------
질문내용:
안녕하세요? 전세 세입자인데 집주인과 문제가 있어서 상담 부탁드립니다.
2012년 겨울 전세 계약을 하여 살고 있습니다. 자세히 말씀 드리면 12월 21일 잔금을 치루고(확정일자 받음), 12월 31일 이사를 하여 약 1년째 살고 있어요.
우선 계약 당시에 문제가 좀 있었는데요. 집주인집에 대출이 많은 상태라서 잔금 치루는 날 부동산 입회 하에 은행에서 저희 전세 보증금을 받아 대출을 상황하고, 원금 중 4000만원만 남기기로 계약서에 특약사항으로 날인하고 계약했어요.
그래서 저희는 전세보증금 1억 5천 만원 중 계약금 1000만원을 제외한 1억 4천만원(잔금)을 가지고 집주인과 은행에 가서 집주인이 상환하는 것을 확인하고 입금확인 영수증을 받았습니다.
감액등기한 부분이 바로 확인할 수 있는 게 아니라고 은행쪽 법무사가 일주일 후에 등기부등본을 열람하면 확인할 수 있다고 하여 부동산 중개인과 집주인 있는 곳에서 구두로 대출원금이 4000만원 남은 거 맞냐 확인하고(은행측에서는 본인 이외에는 대출에 관한 부분은 확인해 줄 수 없다고 집주인만 은행측과 업무를 보고 있었어요. 저희는 얼마 갚는지 눈으로 확인하고 싶었지만 그럴 수 없었지요.) 헤어졌습니다.
채권최고액이 처음 계약 당시 196,800,000이었는데, 잔금 치룬 일주일 후 등기부등본을 확인해 보니 채권최고액이 52,800,000이었어요. 채권최고액은 원금의 120%라고 알고 있어서 계산해 봤더니 원금이 4000만원이 아닌 것 같아 집주인 대출은행 측 법무사에게 전화하여 확인했어요. 그랬더니 원금을 알려 줄 수 없다고 말하여, 제가 "채권 최고액이 원금의 120%가 맞는지만 확인해 달라"고 하였더니 "맞다"고 하더군요.
그래서 집주인에게 전화해서 제가 계약서에 원금을 4000만원 남기기로 하고 왜 4400만원을 남긴거냐고 묻자, 그동안 밀린 이자가 있는 줄 몰랐다며 400만원 가지고 뭘 그러냐고 그냥 넘어가자고 하는 겁니다. 부동산측에도 가서 항의하자 부동산은 400만원은 큰 돈이 아니니 세입자(저희)가 그냥 좋게 좋게 넘어가랍니다. 계약위반이다 싶어서 계속 얘기하고 집주인에게 3~4차례 전화하여 우선 200만원만 먼저 입금하기로 했는데, 나중에 집주인이 400만원 다는 입금 못하고 200만원은 입금하겠다고 봐달라고 해서 어쩔 수 없이 넘어갔어요. 그리고 은행에 200만원 입금했다는 영수증은 받았고요.
당시에 이 문제로 얼마나 답답했는지 모릅니다. 부동산에 얘기하니 무조건 우리보고 넘어가라고 하고 법도 잘 모르고 그냥 큰 문제 일으키기 싫어서 그냥 참았는데, 그 이후가 문제가 또 생기더라구요.
저희가 전세집(아파트)에서 산 지 4개월이 채 안 되어서 집주인이 저에게 전화하여 집을 팔겠다고 했어요. 그래서 저는 황당했지만, 집주인에게 "저희 계약 기간 동안 사는 데는 지장 없겠죠?" 했더니 집주인이 걱정말라고 하더군요.
그러더니 6월 즈음에 갑자기 부동산에서 연락이 왔어요. 집을 보러 오겠다고요. 그 때 저는 회사였고, 집이 비어 있어서 오늘은 안 되고 미리 약속을 잡고 오시라고 말하며 전화를 건 부동산 중개사에게 "저희 전세 산지 6개월 정도밖에 안 됐는데, 집보러 오시는 분들이 알고 오시는 거죠?" 했더니 몰랐다고 하더라구요. 그래서 제가 부동산 중개사에게 "그 분들은 바로 입주하실 분들인가요?"하고 물었더니, 부동산 중개사는, "공장이 이 근처로 이사를 하게 되서 집도 이사하는 거라서 아마 바로 입주할 것 같다"고 말했어요. 이런 정황이라면 저희는 집이 팔리면 이사 6개월 만에 나가야 하는 상황이잖아요. 그래서 인터넷으로 알아보니 '임대차 보호법'에 의해 계약기간 임차인의 주거를 보장한다는 내용이 있어서 그나마 안심하고 있었어요.
그런데 곧바로 집주인이 전화를 하더니만 '왜 집을 안 보여주냐'며 호통을 치더라구요. 그래서 상황을 얘기했더니 막 화를 내면서 "네가 집주인이냐, 내가 팔겠다는데 네가 왜 이래라 저래라야 보여주라면 보여주면 돼지."이렇게 말하더라구요. 암튼 집주인은 계속 똑같은 말 반복하면서, 자기는 분명히 나가라고 한 거 아니니까 집 보여주라고 해서 저도 일단 알았다고 했어요.
그렇게 언성을 높이고 나서는 아주 집주인이 싫더라구요. 저희가 뭐 공짜로 살고 있는 것도 아니고요.
그러던 중 어제 집주인에게서 또 전화가 왔어요. 받기 싫었지만 받아야죠.. 뭐 어떻게 하겠어요.
그랬더니 대뜸 전세집에 설치되어 있는 비데를 떼어가기 위해서 이번달 말에 집에 오겠다고 하더라구요.
집 지으면서 옵션으로 달려있는 비데였는데, 계약하던 날 와서 저희더러 자기가 설치한건데 저희 쓰라고 했거든요. 뭐 남이 쓰던 비데 전 쓰고 싶지 않았지만, 비데를 떼면 변기에 앉을 수 없는 상태라서 그냥 알았다고 했지요. 그래놓고는 이제 와서 저희 살고 있는 집에 와서 비데를 떼어가겠다고 합니다.
솔직히 지난 번 집주인과의 통화에서 막말을 들어서인지 집주인 전화만 와도 가슴이 두근거리는데, 집에 방문해서 잠깐할 수 있는 것도 아니고 꽤 오래 걸릴 것 같은데 안방 화장실에 설치된 비데를 떼어가겠다니 정말 싫습니다.
좋게 좋게 살려고 저희는 최대한 노력하는데, 집주인이 상식적으로 행동하지 않는 것 같아요. 이럴 땐 어떻게 해야 하나요? 도와주세요.