오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 39-4.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2016.08.19 18:13

태양을 향해 마구 쏴

1.

맑고, 밝은 나라, 더불어 고르게 잘 사는 나라.. 막걸리 보안법의 군사 독재 정권보다 민주화 이후 정권은 국민의 시대적 요청에 부응하여 열 배, 백 배 잘해야 하는데, 국토, 지역 균형발전, 경제성장률,국가 채무, 가계 채무 등 공사 채무 등등에서 배역의 민주화 이후 역대 정권은 오히려 군사 독재 정권보다 오히려 열 배, 백 배 더 더 못하고 있다.

민주화 이후 역대 정권과 대통령, 국회의원, 장, 차관 등 해충들은 물론, 관료, 언론 등 공적 기능을 수행했던 해충들은 더 오랜 경력일수록, 더 높은 지위일수록 스스로 더 더럽고 추한 오욕, 수치, 치욕의 오물 덩어리, 똥 덩어리임을 입증했음을 누가 부정할 수 있으랴? 퉤. 

중략...

주택 부분의 돼지 살찌워 잡아 묵기와 관련하여, 보다 누진세를 많이 납부하게 될 상위 주택들에 대한 구체적인 예를 들어보자. 1970,1980년대는 물론이고, 2000년대 초중반 김대중, 노무현 정권기의 서울, 경기, 인천 지방 2차 부동산 버블기 전인 1990년대만 해도 부산 요지의 아파트 값은 서울 강남의 그것들과 별로 차이가 나지 않았었다.

십 년, 이십 년 후, 아니 몇 년만 지나도 지금과는 크게 달라져, 다시 서울과 부산의 집값 차이가 적어지게 되겠지만,현재 부산시 상위 1~5% 아파트의 가격대는 강남 3구는커녕, 강동구, 마포구, 성동구 등의 평균 가격대 아래고 동작구, 광진구 등의 평균 가격대에 불과 한 수준이다.

이하, 전용 면적 25평, 공급 면적 33평을 기준으로 부산시 실거래가 상위 1~5%대의 아파트의 국토부 실거래가를 예시 해 본다. 실거래 가격이 5억 대 전후의, 전용 면적 25평의 부산 상위 1~5% 가격대의 아파트들 중에서 데이터가 비교적 일관되고 풍부한, 상대적으로 투기 흔적이 적기에 상대적으로 신뢰성이 높은 4개의 단지들만 예를 들어 본다.

주택 투자에 있어서 전세 가격, 거래량 추이는 주택 거래량 추이나 주택 가격 추이 못지않게 중요하기에 모두 전세 가격 추이도 세심하게 살펴야 할 것이다. 이하는 작년, 2015년 하반기부터 올해,2016년 7월을 포함한 상반기까지, 부산 상위 전용 면적 25평 아파트 가격 및 전세 가격에 관한 국토부 실거래가 자료다.

만약 부산 부동산 시장의 2차 상승기가 2020년까지 지속 된다면 이하에 기술된 집값, 전세값은 지금보다 각각 두 배 더 오를 수 있을 것이다. 만약, 과잉 입주 물량 과잉 등을 이유로 부산 부동산 시장이 쉬어 간다면, 몇 년 뒤, 2020년 초, 중반대에나 지금보다 두 배, 혹은 세 배로 오를 수 있을 것이다.

오류투성이 언론, 금융기관, 정보지, 포털 등이 아닌, 국토부 실거래가를 기준으로 주복 아닌 일반 전용 25평, 33평 대의 아파트 매매, 임대 평균 가격대가 가장 높은, 수영구 남천동 하늘채 ㅡ 총 13건의 매매 실거래 가격은 5.15억~5.5억, 총 9건의 전세 실거래 가격은 3.8억~4.4억이다. 해운대 우동 자이 1차 ㅡ 총 56건의 매매 실거래 가격은 4.5억~5.52억, 총 37건의 전세 실거래 가격은 3.4억~3.8억 원이다. 

남구 용호동 자이 ㅡ 총 30건의 매매 실거래 가격은 3.9억~5.05억, 총 20건의 전세 실거래 가격은 3.3억~4.0억 원이다. 삼익 시리즈 중에서 투기의 손길이 가장 덜 탄 대연 비치처럼, 마리나 형제들 중에서 투기 흔적이 가장 적은 해운대 우동 대우마리나 3차 ㅡ 총 16건의 매매 중 실거래 가격은 4.3억~5.45억 원, 총 17건의 전세 거래 중 실거래 가격은 2.0억~2.8억 원이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 1일 부동산 단신 1.

보증금 5억5000만원이었던 서울 용산구 보광동 ‘카사빌라 전용면적 125.72㎡는 지난 3일 보증금 1억5000만원에, 송파구 오금동 ‘송파호반베르디움더퍼스트 전용 101.46㎡(15층)’는 지난 11일 종전 보증금보다 4억원 낮춘 5억5000만원에 전세 계약을 다시 체결했다. 서울 송파구 잠실동 ‘주공아파트 5단지 전용 76.5㎡는 보증금 3억4000만원·월세 95만원에서 지난 14일 갱신 계약 시 월세를 없앴다. 강남구 개포동 ‘개포주공5단지 전용 53.98㎡ 월세도 반으로 줄었다.

세종시 새롬동 '새뜸1단지메이저시티푸르지오' 전용 84㎡는 지난 20일이전 최고가 9억3000만원에서 5억5000만원에, 대평동 '해들6단지e편한세상세종리버파크' 전용 99㎡도 지난 5일 이전 최고가 14억원에서 7억2000만원에 거래됐다. 고운동 '가락마을8단지고운뜰파크' 전용 74㎡도 지난 19일 최고가의 절반 수준인 3억4000만원에 거래됐다.

아파트 경매도 ‘줍줍’…서울 강남구 압구정동 현대 아파트 144㎡(전용면적)는 지난 11일 경매에 나왔지만 유찰됐다. 강남구 도곡동 타워팰리스 162.6㎡도 지난해 11월과 지난 10일 두 차례 경매에서 모두 유찰됐다. 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 현대아파트 60㎡는 최저 입찰가격인 3억6799만원보다 1억8030만원 높은 5억4829만원에 낙찰됐다. 인천 부평구 청천동 우림필유 아파트 78㎡도 입찰 최저가보다 8500만원 높은 2억8100만원에 매각됐다.

규제 완화 이후 목동신시가지 3·5·7·10·12·14단지와 신월시영 등 7개 단지가 줄줄이 안전진단을 통과하면서 '미미삼' 역시 무난하게 재건축 가능 판정을 받을 것이란 관측이 높다. 그런 기대감으로 노원구 월계동 '미미삼'은 올해 들어 8건이 실거래 됐다. 이는 송파구 가락동 '헬리오시티'에 이어 서울 아파트 중 두번째로 많은 거래다.

윤석열 대통령이 공약한 공공분양주택이 ‘뉴홈’ 브랜드를 달고 경기 고양 창릉(877가구), 남양주 양정역세권(549가구), 서울 강동구 고덕강일 3단지(500가구), 남양주 진접2(372가구) 등이 공급될 예정이다. 서울 강동구 강동역 SK 리더스뷰’, 경기 광명시 광명4구역 재개발 ‘광명센트럴아이파크’를 공급한다.

서울 △마포구 마포 더클래시와 △강동구 더샵파크 솔레이유 △경기 안양 평촌 센텀퍼스트 △부산 수영구 남천자이 등이 청약 시장에서 참패했다. 올해 청약 경쟁률이 1:1을 넘어선 곳은 충북 청주 개신동 원더라움, 경남 창원 롯데캐슬 포레스트 1블록과 2블록 등 3개 단지 뿐이다. 대구 수성구 황금동 '호반써밋 골든스카이', 충북 청주시 흥덕구 ‘복대자이 더 스카이’ 등이 공급된다. 충북 옥천시 ‘e편한세상 옥천 퍼스트원’은 중도금 무이자로 공급한다.

2022년 2월 1일 부동산 단신 1.

지난해 신속통합기획으로 지정된 △송파 장미1·2·3차(재건축) △송파 한양2차(재건축) △고덕 현대(재건축) △미아 4-1(단독주택재건축)△신당동 236-100일대(재개발) △신정동 1152일대(재개발) △궁둥 우신빌라(재건축) 주택 재개발·재건축 7곳도 토지거래허가구역으로 지정됐다 서울시가 지난 24일 공고한 내용에 따르면 용산구 한남1구역, 강남구 일원동 대청마을 B·C구역, 광진구 자양1·2구역 등 44곳을 토지거래허가구역으로 신규 지정했다.

신속통합기획(신통기획) 신청 경쟁이 가장 치열했던 곳 중 하나인 종로구 창신동23 3곳(창신1동, 창신2동, 창신3동), 연건동, 숭인동56, 행촌동 등에서 각각 1곳씩 총 6곳이 종로구청에 신청서를 제출했다. 종로구 교북동·내수동·평동·홍파동에 걸쳐있는 ‘경희궁자이 2단지 102A㎡는 작년 12월 19억 500만원에 거래됐다.

SK에코플랜트는 인천 ‘숭의동 현대아파트’ 주택재건축과 ‘효성동 뉴서울아파트’ 재건축 정비사업을 수주했다. 현대건설은 경기도 안산시 단원구 고잔연립3구역 재건축, 금호건설도 인천 ‘용현 성신아파트’ 재건축사업의 시공사로 선정됐다. 경기도 구리시와 교문동 삼융주택 재건축조합간의 도로폭 갈등은 이달 행정심판으로 결론난다.

지난해 12월 오산세교2, 평택고덕 등에 이어, 민간분양은 인천검단(800가구), 부산장안(400가구), 김해진례(500가구), 남청주현도(600가구) 등에서 공공에선 3기 신도시인 남양주왕숙(600가구), 남양주왕숙2(500가구), 인천계양(300가구), 그리고 인천가정2(500가구)에서 실시된다. 3월 말에는 인천영종(600가구), 평택고덕(1만2000가구), 파주운정3(1100가구), 양주회천(2200가구) 등에서 민간과 공공을 합쳐 통 9100가구가 사전청약으로 공급된다.

2021년 2월 1일 부동산 단신 1.

강남 재건축부담금 가구당 1~2억 줄어든다...가령 압구정 현대7차는 2025년 사업이 종료되고 시세 50억원, 정부의 목표치대로 시세 대비 공시가격 비율 90%가 적용된다고 가정할 경우 종료 시점의 공시가격이 45억원으로 껑충 뛰게 된다. 현재 이 단지의 공시지가 28억8000만원과 비교해 추가 개발이익에 대한 부담이 16억원가량 늘어나는 셈이다. 2018년 9월 추진위가 설립된 압구정 현대7차는 추진위 설립 당시 공시지가(157㎡ 기준)가 20억3200만원인데, 당시 실거래가는 36억원이었다.

2006년 추진위가 설립된 잠실 우성아파트(131㎡)의 개시 시점 주택가액(공시지가)은 7억6000만원인데, 시행령 개정 후 조정된 주택가액은 12억1500만원으로 나타났다. 여의도 목화아파트(89㎡·4억2700만원→6억1200만원), 개포6단지(60㎡·9억1200만원→12억1500만원)도 개시 시점의 주택가액이 올라 초과이익에 대한 부담이 줄게 됐다.

한편 28일 서울시의회와 정비업계에 따르면 서울시는 연말로 예정된 ‘2040 서울도시기본계획(서울플랜)’에서 35층 룰 완화를 검토하고 있다. 35층 룰이란 서울시의 장기 도시계획 구상인 ‘2030 서울도시기본계획’에 따른 높이 기준이다. 공동주택 등 주거용 건물 층수를 35층으로 제한한다. 대치동 은마아파트, 잠실 주공5단지 등 다수의 재건축 아파트들이 35층 룰에 막혀 사업이 지연되거나 내부 갈등을 겪어왔다.

공세권 뜨자 아파트 이름에 '포레' '파크' 인기... 서울 강동구 ‘둔촌주공’의 단지 이름은 올림픽파크 포레온이다. 공원 인접... 강원도 강릉시 교동7공원 ‘강릉 롯데캐슬 시그니처’는 1순위 청약 46.88 대 1, 경남 진주시 장재공원 ‘더샵 진주피에르테’도 77.14 대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 충남 천안시 호반써밋 포레센트’, 인천 연수구 ‘힐스테이트 레이크 송도 4차, 경기 평택시 ‘평택화양 휴먼빌 퍼스트시티, 안성시 ‘e편한세상 안성 그랑루체’를 분양할 계획이다.

'마이너스 피'마저 등장…대구시 ‘동대구 푸르지오 브리센트’와 ‘해링턴 플레이스 감삼Ⅲ’, ‘두류 중흥S-클래스 센텀포레’의 경우 1·2순위 모두 미달됐다. 또 이달 청약한 대구 ‘달서 롯데캐슬 센트럴스카이’, 대구 남구 ‘영대병원역 골드클래스 센트럴’, '나나바루아아파트, 경기 안성 ‘우방아이유쉘 에스티지도 미분양됐다. 대구 중구 ‘대구역 제일풍경채 위너스카이’, ‘대구역 경남센트로팰리스’ 등은 무피 또는 마이너스 프리미엄으로 거래되고 있다.

대구시 남구 '힐스테이트 앞산 센트럴', 달서구 '달서 SK VIEW'와 '태왕디아너스 오페라'는 무순위 청약을 세번이나 받았다. 공공지원 민간임대 인천 더샵 부평 센트럴시 전용 59㎡와 전북 익산 라송 센트럴카운티, 대구 하나스테이 대명도 미분양됐다. 반면, 전매 및 전대가 가능한 장기일반 민간임대 전남 광양 '더샵프리모 성황'평균 117대1을 기록했다.

한편 라인건설은 양주시 옥정동 옥정택지지구 A23블록 일원에 조성하는 ‘양주 옥정 the 1 (더원) 파크빌리지’, 충남 아산시에서 공급한 '아산 삼부르네상스 더힐'을 분양한다. 그리고 DL이앤씨는 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’을 통해 차별화된 주방 특화 설계를 도입한다고 28일 밝혔고 이 밖에도 DL이앤씨가 이달 인천광역시 영종국제도시 A28블록 일원에서 분양하는 ‘e편한세상 영종국제도시 센텀베뉴’에도 주방에 대형 와이드 창이 설치된다.

2월 경상남도 거제 고현항 지구단위계획구역 L2블록에서 분양 예정인 ‘e편한세상 거제 유로스카이’의 경우 주방 소음을 줄이고 배기성능을 개선한 팬분리형 렌지후드를 적용하는 등 주방 특화 설계를 선보일 예정이다. 쌓이는 전세매물… 비수기 잠깐일까, 대세 하락 신호탄일까..28일 부동산 시장과 부동산빅데이터업체 아실에 따르면 현재 인터넷에 등록된 서울지역 전세매물은 2만702건으로 한달 전(1만3647건)보다 51.6% 증가했다.

한 달 전보다 매물이 3배 이상 늘어난 마포구 일대는 최근 전세가 쌓이면서 소진속도가 느린 상황이다. 마포래미안푸르지오(59㎡)는 지난 달 8억7000만원에 전세입자를 찾았지만 현재는 7억8000만원까지 매물이 나와있고 공덕역 인근 도원삼성래미안(59㎡)도 지난 달만해도 6억원까지 거래됐지만 현재 나와있는 매물은 5억7000만원까지 있다.

2기 신도시인 경기도 동탄신도시도 갭투자로 전세매물이 쌓이고 있는 것으로 파악됐다. 동탄신도시 동탄역시범우남퍼스트빌(73㎡)은 지난해 12월 5억5000만원까지 거래됐지만 현재는 5억3000만원에 전세 매물이 나와있다. 기존에 5억5000만원에 내놨다가 최근 2000만원 하향 조정했다. 동탄역시범한화꿈에그린프레스티지(84㎡)도 지난해 9월 7억원에 거래됐지만 현재 5억8000만원에 매물이 나와있다.

GTX는 집값 급등열차…경기도 '20억 아파트' 속출...2017년과 2018년 각각 3건, 9건과 비교하면 증가폭은 더욱 두드러진다. 20억원 이상 아파트가 등장한 지역도 다양해졌다. 2019년 32건은 모두 성남시 분당구, 수정구에서 매매가 이뤄졌다. 2020년에는 분당구와 수정구뿐만 아니라 고양시 일산동구, 과천시, 부천시, 수원시 영통구, 용인시 수지구, 하남시 등 서울과 밀접한 대부분의 경기도 지역에서 20억원 이상의 아파트가 등장했다.

남양주시 다산동의 '힐스테이트다산' 전용면적 84㎡는 지난 8일 9억2500만원에 거래됐고 고양시 덕양구 원흥동 '삼송원흥역센트럴푸르지오' 전용면적 84㎡는 1년 만에 2억원 넘게 올라 9억2000만원에 최근 손바뀜됐다. 남양주 별내동 ‘별내아이파크2차’ 전용 84㎡는 지난 14일 8억9000만원에 손바뀜하며 신고가를 썼으며 수원 영통구 ‘힐스테이트 영통’ 전용 84㎡가 이달 11억 원에 거래되며 신고가를 썼다.

'서울 생활권' 광명 철산주공 재건축 급물살...경기 광명시 철산동 철산주공 재건축 사업이 급물살을 타고 있다. 철산주공 4·7·8·9·10·11단지로 구성된 저층 재건축 사업이 마무리되면 7400가구의 새 아파트가 들어서게 된다. 지하철 7호선 철산역 역세권인 철산주공 12·13단지의 중층 재건축 사업도 정밀안전진단이 진행 중이다.

정비사업 기대가 커지면서 철산동 일대 아파트값이 들썩이고 있다. 4단지를 재건축한 ‘철산센트럴푸르지오’(798가구)는 다음달 준공 예정이다. 7단지를 새로 지은 ‘철산 롯데캐슬&SK뷰 클래스티지’(1313가구)는 2022년 3월 준공 예정이다. 10·11단지와 도로 하나를 사이에 둔 8·9단지(2064가구)는 지난해 10월부터 이주를 진행 중이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 ‘철산센트럴푸르지오’ 전용 84㎡ 입주권은 지난 18일 13억원에 신고가 거래됐다. 기존 철산동 대장아파트로 꼽힌 ‘철산래미안자이’(2009년 입주) 전용 84㎡가 6일 11억7800만원에 거래된 것보다 1억원 이상 높은 가격이다. 철산주공 10단지 전용 47㎡도 지난해 12월31일 7억원에 신고가를 경신했다.

광명 부동산 시장은 크게 지하철 7호선 광명사거리역 주변의 광명뉴타운 재개발 지역과 철산역 인근 철산주공 재건축 지역으로 나뉜다. 광명뉴타운 16구역을 재개발한 광명동 ‘광명 아크포레자이위브’(16구역)는 지난해 11월 입주했다. 광명푸르지오센트베르(15구역)는 내년 10월, 광명푸르지오포레나(14구역)는 2023년 9월 준공 예정이다. 재개발을 추진 중인 1·2·4·5구역은 모두 관리처분계획 인가를 받고 철거와 이주가 진행 중이다. 한편 경기 고양 능곡5구역 재개발 조합이 사업시행인가를 거부한 고양시를 상대로 낸 행정소송 1심에서 이겼다.

재건축 연한 30년 넘는 아파트의 재건축은 낭비다?...박근혜 정부는 지난 2014년 관련 법 개정을 통해 재건축 연한을 40년에서 30년으로 10년 단축했다. 현행 재건축 연한은 30년으로 지난 1980년대 지어진 서울 목동, 여의도, 강남, 이촌 일대 아파트들은 재건축을 추진하기 위한 자격을 갖췄다. 지난 2006년 주택산업연구원에서 발표한 자료에 따르면 국내 아파트의 콘크리트 강도는 210~270㎏f/㎠(규격) 수준이다.

주택산업연구원은 해외 아파트 콘크리트 강도도 공개했는데, 주택 수명이 긴 미국 아파트의 콘크리트 강도가 400~500㎏f/㎠를 유지하고 동남아도 300~400㎏f/㎠에 달했다. 국토교통부는 지난 2019년 9월 17일 세종 다정동 '세종 블루시티' 아파트에서 장(長)수명 주택 준공식을 열었다. 장수명 주택은 수명 100년을 목표로 일반 주택보다 더 튼튼하고 수리하기 쉽게 지은 집이다.