(양평 서종 공시가 근접 급매) 보전관리지역 약 3,022평형｜도로 접면｜전원주택·캠핑장 개발 검토

[THE강남]

양평 서종면 서후리 6,926평 대형 임야

보전관리지역 약 3,022평｜도로 접면｜전원주택·캠핑장 개발 검토 토지

안녕하세요.

더강남공인중개사입니다.

오늘 소개해 드릴 토지는 경기도 양평군 서종면 서후리에 위치한 약 6,926평 규모의 대형 임야입니다.

단순히 면적이 큰 임야라는 점보다 주목할 부분은 전체 면적 중 약 3,022평이 보전관리지역으로 구성되어 있고, 일부는 도로조건을 갖추고 있다는 점입니다.

특히 이 토지는 과거 실제 매수자가 택지개발을 검토하면서 보전관리지역을 중심으로 매수 협의를 진행했던 이력이 있습니다.

현재도 소유자는 3필지 전체 매각을 희망하고 있어, 전원주택단지나 타운하우스뿐만 아니라 캠핑장 등 체류형·관광형 개발을 검토하는 사업자에게도 관심 있게 살펴볼 만한 토지입니다.

■ 전체 약 6,926평, 대규모 개발 검토가 가능한 토지

• 전체 면적 : 22,896㎡

• 약 6,926평

• 지목 : 임야

• 총 3필지

• 보전관리지역 : 약 9,989㎡ / 3,022평

• 농림지역 : 약 12,907㎡ / 3,904평

• 보전관리지역 비율 : 약 43.6%

• 농림지역 비율 : 약 56.4%

약 7천 평에 가까운 규모이기 때문에 일반적인 단독주택 한 필지를 찾는 수요보다는 여러 필지를 묶어 개발하는 사업자 또는 장기적인 토지 활용을 검토하는 매수자에게 적합한 물건입니다.

■ 전원주택단지 개발을 검토할 수 있는 대형 토지

양평 서종면은 서울 접근성과 자연환경을 함께 고려하는 전원주택 및 세컨드하우스 수요가 꾸준히 관심을 가지는 지역입니다.

이 토지는 약 6,926평이라는 규모를 가지고 있어 단독 필지 하나를 매입하는 개념보다는,

• 전원주택단지

• 타운하우스

• 세컨드하우스 부지

• 소규모 택지개발

• 체류형 숙박시설

• 캠핑장 및 야영장

• 자연환경을 활용한 체류형 시설

등 대규모 토지 활용방안을 검토하는 사업자에게 보다 적합합니다.

물론 실제 가능한 개발 규모와 시설 종류는 각 토지의 용도지역, 산지구분, 도로조건 및 관련 인허가를 별도로 확인해야 합니다.

■ 캠핑장 개발을 검토하는 사업자라면 주목할 토지

이번 매물에서 또 하나 살펴볼 부분은 캠핑장 등 체류형 시설로의 활용 가능성을 검토할 수 있는 대규모 토지라는 점입니다.

약 6,926평의 넓은 면적을 확보할 수 있기 때문에 일반적인 소규모 캠핑장 부지와 달리 토지의 형태와 지형, 진입도로, 주차공간, 사이트 배치 등을 종합적으로 검토할 수 있습니다.

특히 양평이라는 지역적 특성을 고려하면 자연환경을 활용한

캠핑장 + 체류형 시설

전원주택 + 커뮤니티 시설

타운하우스 + 자연휴양형 공간

등 다양한 사업구상을 검토할 수 있습니다.

다만 캠핑장 설치 가능 여부와 구체적인 시설 규모는 해당 토지의 용도지역과 산지구분, 진입도로, 개발행위허가 및 관련 개별법에 따른 인허가 검토가 선행되어야 합니다.

따라서 이 토지는 “캠핑장 허가가 확정된 토지”가 아니라, 대규모 면적과 입지 여건을 바탕으로 캠핑장 개발 가능성을 검토해 볼 수 있는 토지로 이해하시는 것이 정확합니다.

양평 두물머리 및 두물머리IC 인근

■ 가장 중요한 포인트, 실제 택지개발 매수 협의 이력

이 토지를 소개할 때 가장 주목할 부분입니다.

단순히 중개사가 개발 가능성을 예상하여 소개하는 토지가 아닙니다.

실제로 택지개발을 검토한 매수자가 토지를 확인하고 매수 협의를 진행한 이력이 있습니다.

당시 매수자는 전체 토지 가운데 사업에 활용할 수 있는 보전관리지역 부분을 중심으로 매수하는 방안을 검토했습니다.

반면 소유자는 일부만 분할하여 매각하기보다는 3필지 전체를 매각하는 조건을 희망하고 있습니다.

현재 협의의 핵심은

개발에 필요한 일부 토지만 매수할 것인가, 약 6,926평 전체를 일괄 매수할 것인가

입니다.

이는 단순한 토지 투자수요가 아니라 실제 개발사업자가 사업성을 검토했다는 점에서 의미가 있습니다.

■ 보전관리지역 약 3,022평

전체 6,926평 중 약 3,022평이 보전관리지역입니다.

보전관리지역이라고 해서 계획관리지역과 같은 개발이 가능한 것은 아니지만, 이 토지에서는 전체 면적에서 차지하는 비중이 상당하다는 점이 중요합니다.

특히 도로조건을 갖춘 보전관리지역이 포함되어 있어 개발사업 검토 시 출발점이 될 수 있습니다.

사업자가 검토할 때는 단순히 면적만 보는 것이 아니라,

① 보전관리지역의 정확한 위치

② 도로와 연결되는 부분

③ 실제 사업부지로 활용 가능한 면적

④ 산지구분

⑤ 산지전용 가능 여부

⑥ 개발행위허가 가능 여부

⑦ 상하수도 및 기반시설 확보 가능성

등을 종합적으로 검토하게 됩니다.

■ 필지별 현황

구분	면적	약 평수	용도지역	도로조건
1번 필지	13,505㎡	약 4,085평	농림·보전관리 혼재	맹지
2번 필지	3,269㎡	약 989평	보전관리지역	세로(가)
3번 필지	6,122㎡	약 1,852평	농림지역	세로(가)
합계	22,896㎡	약 6,926평	혼재	일부 도로 접함

특히 약 989평의 보전관리지역 필지가 세로(가) 도로조건을 갖추고 있다는 점은 이번 토지를 검토할 때 중요한 부분입니다.

또한 약 1,852평의 농림지역 필지도 세로(가) 도로조건을 갖추고 있어 전체 토지의 진입 및 활용방안을 함께 검토할 필요가 있습니다.

■ 이런 분께 추천드립니다

① 전원주택단지 개발사업자

개별 전원주택 부지를 하나씩 확보하는 방식보다 대규모 토지를 확보해 전원주택단지 또는 타운하우스 사업을 검토하는 사업자라면 관심 있게 볼 만합니다.

② 캠핑장 개발사업자

약 6,926평의 대규모 면적을 활용하여 자연환경을 살린 캠핑장·야영장 등 체류형 사업을 검토하는 분들에게 적합합니다.

③ 세컨드하우스·체류형 시설 사업자

양평의 자연환경을 활용해 단순 주거시설이 아닌 체류와 휴식을 결합한 사업모델을 구상하는 경우에도 검토 대상이 될 수 있습니다.

④ 장기 토지 투자자

현재 즉시 개발만을 목적으로 하기보다는 대규모 토지를 확보한 후 향후 개발환경과 주변 여건의 변화를 함께 살펴보려는 장기 투자자에게도 검토 가치가 있습니다.

■ 이 토지를 볼 때는 '6,926평 전체'를 함께 봐야 합니다

현재 매수자는 사업비를 줄이기 위해 개발 대상 부분의 매수를 희망하고 있습니다.

하지만 소유자는 3필지 전체 매각을 원하고 있습니다.

전체를 매입한다면 당장은 개발에 필요한 면적보다 많은 토지를 확보하게 되지만, 반대로 사업자가 직접 토지 전체를 확보함으로써 향후 사업계획에 따라 토지를 종합적으로 활용할 수 있다는 장점도 있습니다.

특히 대규모 전원주택단지나 캠핑장 등은 사업계획을 세울 때 건축물만이 아니라 진입도로, 주차장, 녹지, 공용공간, 부대시설 등을 함께 고려해야 하므로 전체 토지의 위치와 형태를 종합적으로 검토하는 방식도 가능합니다.

■ 이 매물의 핵심 포인트

✔ 약 6,926평 대형 임야

22,896㎡ 규모의 대규모 토지로 일반적인 소규모 전원주택용지와 차별화됩니다.

✔ 보전관리지역 약 3,022평

전체의 약 43.6%가 보전관리지역으로 구성되어 있습니다.

✔ 도로조건을 갖춘 보전관리지역 포함

약 989평의 보전관리지역 필지가 세로(가)에 접하고 있습니다.

✔ 전원주택단지 개발 검토

대규모 면적을 활용한 전원주택·타운하우스 등의 사업을 검토할 수 있습니다.

✔ 캠핑장 등 체류형 사업 검토

넓은 면적을 바탕으로 캠핑장·야영장 등 자연환경을 활용한 사업 가능성을 검토할 수 있습니다.

✔ 실제 택지개발 매수 협의 이력

실제 사업자가 택지개발을 검토하면서 보전관리지역 부분의 매수를 추진했던 토지입니다.

✔ 전체 매각 가능

소유자는 3필지 전체 매각을 희망하고 있어 대규모 사업부지 확보를 원하는 매수자에게는 오히려 하나의 선택지가 될 수 있습니다.

■ 매수 전 반드시 확인해야 할 사항

이 토지는 개발 가능성을 검토할 가치가 있는 대형 토지이지만, 보전관리지역이라는 이유만으로 전원주택단지나 캠핑장 개발이 확정되는 것은 아닙니다.

실제 매수를 검토한다면 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 정확한 용도지역 경계

• 지목 및 토지이용계획

• 도로 및 실제 진입 가능 여부

• 산지구분

• 보전산지·임업용산지 해당 여부

• 산지전용 가능 여부

• 개발행위허가 가능 여부

• 사업 대상 면적

• 상하수도 등 기반시설 확보

• 캠핑장 등 개별 시설의 인허가 가능 여부

• 토목공사 및 진입도로 확보 비용

따라서 본 매물의 핵심은 “개발이 확정된 토지”라는 것이 아니라, 대규모 면적에 보전관리지역이 상당 부분 포함되어 있고, 실제로 택지개발을 검토한 사업자가 매수 협의까지 진행했던 토지라는 점입니다.

■ 한눈에 보는 서후리 6,926평

22,896㎡ / 약 6,926평

보전관리지역 약 3,022평

농림지역 약 3,904평

3필지 구성

보전관리지역 도로 접면 필지 포함

전원주택단지 개발 검토 가능

캠핑장·체류형 시설 개발 검토 가능

실제 택지개발 매수 협의 이력

매수자는 개발 대상 부분 매수 희망

소유자는 3필지 전체 매각 희망

마무리

양평 서종면 서후리 약 6,926평 토지는 단순히 “대형 임야”라는 말만으로는 이 토지의 특징을 충분히 설명하기 어렵습니다.

전체 면적의 약 43.6%에 해당하는 약 3,022평이 보전관리지역이고, 그중 도로조건을 갖춘 필지가 포함되어 있습니다.

무엇보다 실제로 택지개발을 검토한 매수자가 접근해 보전관리지역을 중심으로 매수 협의를 진행했던 이력이 있습니다.

따라서 전원주택단지나 타운하우스 개발을 생각하는 사업자뿐만 아니라, 양평의 자연환경을 활용한 캠핑장·야영장 등 체류형 사업을 검토하는 매수자라면 전체 토지의 위치와 도로조건, 산지구분 및 인허가 가능성을 함께 검토해 볼 만한 물건입니다.

특히 현재 일부 매수와 전체 매수 사이에서 협의가 진행되고 있는 상황이므로, 개발사업자라면 필요한 면적만 확보하는 방안과 6,926평 전체를 확보하는 방안을 함께 비교해 볼 수 있습니다.

전원주택단지·타운하우스·캠핑장 등 대규모 토지 개발을 계획하고 계신다면, 현장과 관련 공부를 함께 확인하면서 사업 가능성을 구체적으로 검토해 보시기 바랍니다.