생활 | 결의 이후 회의록 보관에 대한 법령 위반 있어도 결의는 유효 | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ “결의 이후 회의록 보관에 대한 법령 위반 있어도 결의는 유효”

광주고법 전주제1민사부

[아파트관리신문=고현우 기자] 광주고등법원 전주제1민사부(재판장 이예슬 판사)는 최근 A위탁관리업체가 전북 전주시 소재 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 위탁관리업체 지위확인의 소 항소심에서 원고의 청구를 기각하는 판결을 내렸다.

B아파트 입주자대표회의는 A사와 2020년 5월 1일부터 2023년 4월 30일까지를 계약 기간으로 하는 위·수탁 관리계약을 체결했다.

B아파트는 계약 체결 당시 계약서 제13조를 통해

▲A사가 재무 상태, 보유 주택관리사, 기술 인력 및 장비 등의 서류를 거짓으로 작성해 제출한 때 ▲A사가 금품제공 등 부정한 행위로 계약을 체결한 때 ▲A사가 등록말소 된 경우 또는 영업의 전부 혹은 일부의 정지 처분을 받은 때 ▲A사와 B아파트가 특별한 사유 없이 계약을 불이행한 때 등에는 계약을 해지할 수 있다고 규정했다.

이후 B아파트는 2021년 11월 11일 입주민의 정보공개 요청 거절, 장기수선충당금 적립 위반, 관리사무소 직원에게 금품수수, 관리소장 폭언·욕설 등 15가지 사유로 같은 달 30일 이후 계약 해지를 A사에 통보했다.

A사는 “계약 해지에 관한 입대의 의결에는 관리주체의 소집 및 결과의 공고가 없을뿐더러 B아파트 입대의는 해당 의결 관련 회의록을 관리주체에 보관하지 않은바 계약 해지에 관한 의결은 공동주택관리법령 위반”이라며 “또한 B아파트 입대의 회장은 의결 당시 논의됐던 해지 사유 외의 다른 사항까지 포함해 계약을 해지했으며 계약서 내용에 따라 계약 해지 30일 전까지 해당 사실에 대해 통보해야 할 의무가 있음에도 계약 해지 19일 이전에 통보한 바 이번 계약 해지는 그 효력이 없다”고 주장하며 소를 제기했다.

제1심 재판부가 해당 소를 기각하자 이에 불복한 A사는 위탁관리업체 지위확인과 더불어 B아파트의 일방적이고 부적법한 계약 해지로 17개월간 받을 수 있었던 위탁관리수수료 561만원을 받지 못해 손해가 발생했으므로 이를 지급하라는 취지를 포함해 항소를 제기했다.

항소심 재판부는 “A사와의 계약 해지에 관한 입대의 의결은 입대의 회장에 의해 소집돼 구성원 모두가 참석한 상황에서 일치된 의견으로 의결이 이뤄진바 관리주체인 A사에 의해 소집공개 등이 이뤄지지 않았다는 경미한 하자만으로는 해당 의결을 무효로 볼 수 없다”며 “또한 입대의 소집 절차, 결의 방법 및 결의 내용이 법령 등에 위반된 경우가 아니라 결의 이후 결과의 공개 회의록에 보관이 법령 등을 위반한 경우 결의의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는다고 봄이 타당하며 B아파트 입대의는 지난 2021년 9월에도 같은 이유로 2021년 10월부터 계약을 해지한다는 의사를 표시한 바 있으므로 계약서상 통지기간을 준수하지 않았다는 A사의 주장은 받아들이기 어렵다”고 판단했다.

이어 “A사는 ‘계약 해지 이유로 지적된 사유와 같은 위반행위를 하지 않았다’라는 취지로도 주장하고 있으나 증거에 따르면 A사가 ▲입주민 정보공개 요청 거절 ▲회계관리 부실 ▲회계감사 결과 미공개 ▲회계자료 미제출 ▲관리소장 이름으로 하자조사업체와 계약 체결 등 관리업무를 제대로 이행하지 않아 관리계약의 목적 달성이 어렵게 될 정도에 이르렀다고 봄이 타당하다”며 “따라서 계약 해지가 위법함을 전제로 한 A사의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다”고 판결했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr

■ “관리업체가 부과받은 과태료, 소장에 구상권 청구할 수 없어”

서울서부지법 제1-2민사부

[아파트관리신문=고현우 기자] 서울서부지방법원 제1-2민사부(재판장 임민성 판사)는 최근 A위탁관리회사가 관리소장 B, C씨(이하 B씨 등)를 상대로 제기한 구상금 청구 소송 항소심에서 A사의 항소를 기각했다.

A사는 서울 은평구 소재 모 아파트와 계약을 맺고 2018년 8월부터 2020년 6월까지 B씨와 C씨를 각 1년 정도씩 관리소장으로 근무시켰다.

이후 2021년 2월 1일 A사는 은평구청으로부터 공동주택관리법 위반에 따른 과태료 1000만원을 부과받았다.

2018년 8월부터 2년간 이 아파트에서 진행된 소방설비 보수공사 등 75건에 대한 공사비를 장충금이 아닌 수선유지비로 사용했다는 이유였다.

이에 대해 A사는 “당시 관리소장으로 근무했던 B씨 등의 책임이 상당하므로 이들은 과태료의 90%에 해당하는 900만원을 공동으로 지급할 의무가 있다”고 주장하며 소를 제기했다.

1심 재판부에 이어 항소심 재판부도 이를 받아들이지 않았다.

항소심 재판부는 “공동주택관리법은 ‘주택관리업자 등이 공동주택의 관리주체가 돼 주택관리사 등을 관리소장으로 배치해 업무를 집행하도록 하고 배치된 관리소장은 선량한 관리자의 주의 의무로 그 직무를 수행해야 한다’고 정하면서도 관리비 등을 용도 외 목적으로 사용하는 경우 관리주체에 과태료를 부과하도록 하고 있다”며 “이는 공동주택관리 의무 및 그 위반에 따른 책임을 관리주체인 주택관리업자에 귀속시키려는 것으로 주택관리업자에 부과된 과태료를 관리소장에게 손해배상 등의 명목으로 부담시키는 것은 공동주택관리법의 취지를 형해화할 수 있어 그 요건을 신중히 해석해야 한다”고 설명했다.

이어 ▲장충금과 수선유지비 중 어떤 것에 의해 집행돼야 하는 것인지의 여부는 사실적, 법률적 평가가 요구되고 그 자체가 일의적으로 명확한 것이라고 보기는 어려운 측면이 있는 점

▲공사의 시행 여부나 공사비 집행에 관한 주요사항은 기본적으로 A사나 이 아파트 입주자대표회의에 의해서 결정된 점

▲B씨는 2019년 5월경 A사의 임원과 입대의 회장이 모인 자리에서 이 아파트 과태료 처분 사유와 동일한 사유로 다른 아파트에서 과태료 부과 처분을 받은 사례가 있으므로 이에 대한 대비책을 마련하는 논의를 진행하는 것으로 보이는 점

▲B씨는 퇴직 당시 C씨에게 해당 논의 사항에 대해 전달하고 입대의 회장에게 장기수선계획 조정을 위한 구분소유자 동의를 구하는 공고절차를 진행하는 등 시정조치를 위해 노력한 점

▲C씨는 공사비 지출에 앞서 입대의 회장 명의로 A사에 공문을 보내거나 장충금 집행에 대해 관할관청에 질의한 점 등을 이유로 B씨 등에게 개인적 배상책임을 부담할 정도로 귀책사유가 있었다고 평가하기 어렵다고 판단했다.

이어 “A사는 B씨 등은 주택관리사 등 자격증을 소지하고 있으므로 직업교육 등을 실시할 의무가 없다고 주장하나 관리주체는 관리업무와 관련된 주요 법령 사항을 수시로 교육하고 해당 법령을 준수할 수 있도록 관리·감독할 책임이 있다”고 판시했다.

해당 판결에 대해 관리업계 관계자는 “원칙적으로는 관리소장이 위탁사의 방침대로 업무를 수행했음에도 불구하고 과태료 처분 등이 발생했다면 위탁사가 책임지는 것이 맞다”며 “다만 관리소장이 위탁사의 교육에 소홀했거나 방침을 위배할 경우 구상권 청구를 통해 그에 상응하는 책임을 물을 수 있어야 한다”고 전했다.

이어 “해당 판결에서도 현장을 관리하는 실질적인 주체로 위탁관리회사를 지목한 만큼 위탁관리회사의 권한 강화와 한국주택관리협회의 법정 단체화 등이 필요하다”고 주장했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr

■ 동대표 후보자 1명일 경우도 투표 필요

[민원회신]

질의: 아파트 동별 대표자 선출

동별 대표자 선출 선거가 진행될 예정인데 각 라인별 후보자가 1인일 경우 공직선거법에 명시된 선거방법으로 투표 없이 동별 대표자 선출이 가능한지. <2024. 6. 19.>

회신: 선거구의 과반수 투표해 투표자 과반수 찬성해야

해당 선거구에 후보자가 1명일 경우 공동주택관리법 시행령 제11조 제1항 제2호에 따라 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출해야 한다. <전자민원, 주택건설공급과. 2024. 6. 27.>

<국토교통부 제공>