전원부지 구입과 집짓기 절차 경험담

[훈풍]

전원부지 구입과 집짓기 절차 경험담

아래 글은 전원생활을 꿈꾸는 분들에게는 큰 도움이 될 수있는

경험을 토대로 한 글입니다

자기 손으로 직접 자신의 살 집을 짓는다는 것은 생각만으로도 황홀한 일일 겁니다.

기억하기로 어렸을적 그림그리기 주제중 하나가 '자기가 살고 싶은 집' 내지는 '미래 나의 집' 이었고

정형화된 삼각형과 사각형으로 조합된,하지만 꿈을 담은 '나의 집'을 그리며, 커서 내손으로 직접 지어보고 싶다고결심했던 경험들이 누구에게나 한번쯤은 있었을 겁니다.

그러나 커가며 그런 생각은 말그대로 유아기의 치기일뿐, 집을 짓는다는 것은 그 분야의 전문가들이 모여 하는 것이고,당연히 자신은 전문가들이 만들어 놓은 좋은집을 구매하기 위해 그저 열심히 돈을 버는 것이 꿈을 이루는 방법이라여깁니다.

도시 사람의 입장으로서, 저 역시도 다르지는 않았습니다!

199X 년도인가 아주 우연히 혼자서 집을 짓고 있는 어떤 분의 이야기를 듣게 되었습니다. 그분 역시 건축과는 전혀 무관한 일을 하다 여러가지 사정으로 그당시 이년째 집을 짓고 계셨습니다. 벽을 쌓을 흙벽돌을 매일 조금씩 찍어 말리고, 뼈대로 세울 나무를 대패로 다듬고, 이렇게 저렇게 직접 집모양을 그리고... '아! 직접 집을 지을수도 있구나!!!'

지금 생각하면 너무나 자연스러운 것인데도 그때는 가슴이 쿵쾅거려 숨이 막힐 정도로 감동하고

감격했습니다.

'언젠가는 나도 내손으로 직접 내가 살집을 짓고 싶다'는 소망을 구체적으로 갖게 된 계기였습니다.

하동에 내려오기로 결정하며 다른건 몰라도 집은 꼭 내손으로 짓겠다는 의지를 주변 사람들에게 틈만 나면떠들어댔습니다. 아마도 그때 제 주변사람들은 '쟤가 미쳤'거나 아니면 '의욕만 앞서 저러다 몇달 못살고 다시 서울로 오지'했을 겁니다. 그도 그럴 것이 망치질 한번 제대로 해보지 않은 사람이 집을 짓는다니...

정말 웃을 노릇이지요.^^

집에 대해 아는 거라곤 돈을 주고 사는 것 밖에 모른다는 사실이 불안했습니다.

불안해서 더더욱 떠들어댔습니다. 지금까지 떠든게 창피해서라도 안하면 안되게끔 만들려고...

하동에 내려와 살면서도 집은 언제나 제일 큰 걱정거리이자 숙제였습니다. 생각다 못해 황토로 벽돌을 찍어 집을 짓는 곳에 가서 약 한달간 견학겸 잡부로 일을 했습니다.

목조로 뼈대를 만들고 벽을 황토벽돌로 쌓는 구조였는데, 거기서 집이란 것이 이렇게 지어지는구나 하고 배울 수 있었습니다.

그러나 눈으로만 볼 뿐 하는 일이라고는 고작 등짐을 지거나 무언가를 날라다 주는 일에 그칠뿐이었습니다.그리고 집을 지으며 집주인이 겪어야 할 고통을 너무도 많은 나날동안 지켜봐야만 했습니다.

보통 집은 봄에 짓는 것이 가장 좋다고들 합니다.

특히나 황토집은 봄에 지어야 한다고 생각합니다. 그러나 농촌은 봄에 일손 구하기가 제일 어렵습니다. 하동의 경우 녹차잎의 수확이 4월부터시작되기 때문에 그때는 다른 대도시에서인력을 구해올 정도로 일손 구하기가 어렵습니다.

목수나 다른 기술자들은 구했는데 막일을 해 줄 잡부를 구하기가 수월치 않아, 공사스케쥴을 막일해주는 잡부(주로 인근동네 농부)들의 농사스케쥴에 맞추는 경우가 비일비재합니다.

그러다보니 집주인은 이중으로 골탕먹습니다. 비싼 인건비 들여 목수나 기술자들이 와서는 잡부가 없어 원래 해야 할일의 절반이나 그 이하로 하게되니 공사일정은 일정대로 늘어나고 인건비는 또 그에 따라 몇배로 늘어나고...게다가 집전문가들은 무슨 고집들이 그리 센지, 집주인이 뭐좀 해달라하면 이건 이래서 힘들고,저건 저래서 안되고...어지간히 줏대있는 집주인이 아니고는 집전문가들 설득하느라 하루 해가 다 갑니다.

자재는 주문하면 꼭 한두가지씩 빠지거나 양이 모자라 다음날로 미뤄야 하고, 인건비는 놀건 일하건 계속 나가는데...쓸만한 각목이나 판자들 모아 춥다고 불때고, 공사장 주변에 떨어져 있는 못들 하며...자기집을 짓는대도 저럴까 싶게 버려지는 무수한 자재들...

자기 땅의 풀 한포기도 피해를 보지 않으려는, 어느 마을에나 꼭 한명씩 있는 시비거는 사람과의 실랑이.도급을 한다 해도 처음 계약과는 달리 계속 추가되는 비용들로 인한 스트레스.가장 심한 악담중 하나가 '네 평생에 집 세채만 지어라'라고 누군가 우스개 소리로 그러던데, 옆에서 지켜볼 때 정말 그러했습니다.

한달동안 일하며 집의 건축에 대한 대강을 이해하게도 되었지만, 심각하게 집을 지을건지에 대해 생각해 보는 계기도 되었습니다.

그때의 생각은 '헌집을 하나 구해 대강 고쳐 살다가 어느정도 각오가 되면 집을 짓는것이 어떨까?'였고,실제 집을 구하기 위해 여러달 분주히 돌아다니기도 했습니다.

어렵다고 피하기만 해가지고는 되는 일이 없습니다.

여러가지 주변여건들, 경제적인 사정, 그리고 주변의 격려가 결국 집을 짓는 용기를 내는데 큰 동력이 되었고,십년이 걸리더라도 내 손으로 한번 집을 지어보기로 결심을 굳혔습니다.

그러나 너무 막연했습니다.

일단 집을 앉혀야 할 집터 고르기부터 그러했고, 설계는 어떻게 해야할지, 전기는,또 전화는...

자재는 어디서 사야되는지,공구는 무엇이 필요한지...시작하기도 전에 질려버리는 느낌이었습니다.

궁리를 하다 우선 아래와 같은 세가지 원칙을 세웠습니다.

첫번째, 반드시 집과 관계된 모든 것을 내 손으로 직접 하며,가능한 한 돈을 주고 사람을 쓰지 않는다.

두번째, 주어진 자금범위내에서 경제적으로 짓는다.

세번째, 반드시 자연친화적 이어야하고, 몸을 이롭게 하는 자재를 최대한 이용해 짓는다

첫번째의 이유는 위에서도 언급 했던대로 집을 짓는 주인이 스트레스 받는 부분을 최소화하자는데 의의가 있습니다.

인부를 쓰지 않고 직접하니 몸은 고달프더라도 정신만은 편하게 집을 짓고 싶었습니다.

모르거나 못하는 부분은 배워가며 천천히 할 생각이었고, 문제가 생기면 그때그때 풀어가기로 마음먹었습니다.

이년이 걸리든 삼년이 걸리든 모든 것을 내손으로 직접 하는것, 첫번째 원칙이었습니다.

두번째는 알아본 바로 집을 짓는데 들어가는 비용의 편차가 심하다는 것이었습니다.

얼마든지 경제적으로 지으려고하면 지을 수 있는 것이 집이지만 또한 돈을 들이자고 하면 평당 1,000만원도 넘게 들어가는 것 또한 현실이었습니다.

원칙이 반드시 필요한 부분이었습니다.

세번째는 두번째의 원칙과 맞물리는데, 몸에 좋다고 하는 집 일수록 짓는데 비용이 많이 듭니다.

황토집은 보통 집 짓는데만 평당 300만원에서 400만원이상 소요됩니다.

그것도 완벽하게 황토나 기타 다른 천연재료만을 이용하냐하면 그런것도 아닙니다.

'보기에 황토로만 지은 것 같은' 그런 집을 짓는데 그 정도의 비용이라면 차라리 조립식 판넬집에서 살겠다는게당시의 솔직한 심정이었고,수개월간 여러곳을 찾다가 현재의 형태로 집을 짓는 법을 가르쳐 주는 곳을 알아내었습니다.

이상과 같은 세가지의 원칙을 세우고 이제 차근차근 한가지씩 준비해야 할 필요한 것들의 목록을 작성해 나갔습니다.

막상 작성하고 나니 그 해야 할 일의 방대함에 놀라기도 했지만 어느정도 구체화되기 시작했습니다.무엇이든 한번에 바로 되는건 없습니다.

'조금씩 그러나 꾸준히' 준비하다 보면 어느새 꿈은 현실로 이루어져 있습니다.

*. 집터의 선택 1 - 구입하기에 앞서

'땅에는 임자가 따로 있다'라는 말이 있을 정도로 집터를 구하는 일은 쉽지 않습니다.

그러나 살고 싶은 지역을 먼저 정하고 꾸준히 발품을 판다면 분명 자신에게 맞는 집터는 반드시

나타나게 마련입니다.

이상스럽게 들릴지도 모르겠지만 집터를 구한 분들의 이야기를 들어보면 '땅에서 느낌이 왔다'라고 표현을 합니다.

저 역시 마찬가지였습니다. 처음 볼때도 그러했지만 두번째,세번째 보니 그 느낌에 확신이 생겼었습니다.마치 나를 위해 준비해 놓은 듯 생각하고 있던 모든 조건들과 너무도 잘맞아 떨어졌습니다.

터를 검토할때는 기본적인 문서(지적도,토지대장,토지이용계획확인서(해당 시,군청),등기부등본(토지/건물,법원)을준비하여 해당 시,군청의 민원실등에 문의하여 지으려는 건물을 지을 수 있는지의 여부와 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 등을 확인합니다.

또한, 소개를 하거나 전문적으로 땅을 중개하는 사람의 말만 듣고 구입하는것도 피해야 합니다.

도시와 달리 시골에서 땅의 매매는 매우 신중해야 할 필요가 있습니다.

그 이유는, 매매자체가 거의 이뤄지지 않는다는 데 있습니다. 몇 년씩도 매매가 이뤄지지 않는

경우가 비일비재합니다.

도시와 떨어진 거리가 멀수록 그 정도는 더욱 심합니다. 어렵게 구한 땅이 그나마 마음에 들지 않

아 되팔려해도 사려는사람이 없어 난감해하는 경우를 종종 봅니다.

다시 한번 강조하지만 마음에 드는 땅을 구입하기는 그래도 쉽습니다. 그러나 산 땅을 되팔기는

매우 어렵습니다.

여유있게 충분히 검토하고, 여러차례 직접 가서 눈으로 확인하고, 근처 마을사람들 이야기도 들어

가며 꼼꼼히 따져 구입해도 절대 늦지 않습니다.

그러다 놓치면 어떡하냐구요?

시골땅 대부분은 한 일년정도씩 매물로 나와 있는게 당연하다 할만큼 거래가 쉽게 이뤄지지 않습

니다.그래도 만약 다른 사람이 먼저 계약한다면... 그럼 그 터와는 인연이 아닌게지요..!

*.집터의 선택 2 - 꼼꼼히 따져야 할것들 1

집터를 고르기 위해서 반드시 고려해야 할 몇가지 사항이 있습니다.

첫번째로, 지적도 상에 표시된 '길이 집을 지으려는 땅과 접해 있는지의 여부'입니다.
(지목이 대지인 경우엔 도로와 접해 있습니다.)

지적도상에 도로로 지목이 나와 있는 길과 접해있지 않은 땅은 맹지(盲地)라 하여 집을 지을 수가 없습니다.

맹지에 집을 지을 수 있는 방법은 지적도상의 도로에서부터 맹지까지 길을 내는 것입니다.

길을 내려는 땅이 자신의 땅이라면 별 문제 없겠지만, 만약 남의 땅이라면 사용승락을 얻거나 구입해야 합니다.

그런데 그 과정이 매우 어렵습니다.

아는 사람이라도 있으면 다행이지만 생면부지의 타향에서 남의 땅에 길을 사용하기 위해 사용승락을 받는 것은거의 불가능에 가까울 정도로 어려울 뿐더러 구입하는 것도 웃돈을 요구하거나 필요한 땅 이상을 팔려하기 때문에(보통 한필지 단위로 판매) 맹지의 구입은 신중에 또 신중을 기할 필요가 있습니다.

그래도 꼭 맹지를 구입해야할 경우엔 팔려는 땅주인에게 미리 길을 낼 수 있도록 길을 내려고 하는 땅주인들의 사용승락 또는 구매등을 선조건으로 내세우고 구입하는 것이 필요합니다.

보통 맹지는 가격이 다른 곳에 비해 저렴합니다.

그 점을 역으로 이용한다면 원하는 땅을 저렴하게 구할 수도 있겠지만, 가급적 구입하지 않는 편이 좋습니다.

길을 내는 중에 생기는 문제들 - 땅은 맞물려 있으므로 측량및 공사중 수목및 농작물 훼손등-이나 비용또한만만치가 않습니다. 거기서 오는 스트레스 또한 상당하구요.
지적도 상의 도로의 존재여부가 집터를 구하는데 첫번째 고려사항인 이유가 여기에 있습니다.

두번째는 물(水)입니다.

마을이 형성된 곳이라면 별문제겠지만 마을과 떨어진 곳이면 물이 나는 곳이 있는지, 수량은 풍부한지등을 확인해야 합니다. 확인방법은 그동네에서 계속 살아오신 분들에게 물어 보는 것이 좋습니다. 당연한 말이겠지만 물이 없으면 살 수 없습니다.

지하수를 파면 되지 하고 생각하시는 분들도 많겠지만 의외로 지하수 파는데 돈도 많이 들고, 수량도 넉넉하지 않아고생을 하는 경우가 생깁니다.

또 요즈음은 지하수가 오염되는 경우도 적지 않아 그부분또한 따져 보아야 합니다.

질과 양에서 풍부한 식수원을 고려해야 실제 생활하는데 별 불편함이 없습니다.

참고로 지질에 따라 다르지만 보통 지하수 20m정도 파는데는 80~100만원정도 소요되며, 40m이상은

250~400만원,60m이상은 600만원이상 소요됩니다.(2012년 현재)

그리고 식수와 더불어 한가지 더, 바로 하수처리 문제입니다.

높아지는 환경의식과 더불어 환경과 관련된 규제가 한층 더 엄격해지고 있습니다.
미리미리 해당 시,군의 담당자(민원실에 문의)에게 확실하게 알아보고 일을 진행하는게 비용도 아끼고 시간도 절약할수 있는 비결입니다.

관공서에 가기전 자신이 지으려는 집에 대해 아래의 대략적인 수치는 미리 준비해 가는 것이

상담을 진행하는데 도움이 될 겁니다.

1. 현재 짓고 있는(또는 지으려는) 건물의 크기

2. 배출 예상 되는 오,폐수의 양(거주하는 식구의 수)
3. 짓고 있는 건물의 용도(주택/식당/펜션등)

4. 향후 예상되는 추가 건축 예정 건물크기 5. 토지이용계획확인서

하수종말처리장에 직접 연결되는 하수관거가 아닌 이상, 거의 오수합병정화조를 설치해야 할 것이고, 비용은주택용인 경우 대략 5인용이 50만원대,10인용이 100만원대 정도가 소요됩니다.(2012년도 현재)식당이나 업무용건물일 경우엔 한층 더 엄격하게 적용받으며 건물이 들어설 지역이 수질보전지역이나 자연보호구역같은 경우엔 그 까다로움은 말할 필요조차 없습니다.

반드시 군청이나 시청의 담당자와 상담후 일을 진행해야 나중에 말썽이 발생할 소지가 적습니다.

또, 한가지 마을등의 위에 집을 지을 경우 마을사람들과 하수처리 문제로 트러블이 발생할 소지가 있습니다.마을의 상수원이나 공동으로 사용하는 수로등으로 하수가 유입될 수도 있고, 그로 인해 하수처리에 곤란을 겪을 수도 있기 때문입니다. 먹을 물도 중요하지만 먹고 난 후 버리는 물의 처리도 그만큼 중요하다는 사실 꼭 명심하시기 바랍니다.

*.집터의 선택 3 - 꼼꼼히 따져야 할것들 2

세번째는 (아예 문명과는 담을 쌓고 지내겠다는 사람에게는 별 문제겠지만 그렇지 못한 사람에게) 전기와 전화는 앞에서 이야기한 길이나 물만큼이나 중요한 요소입니다.

특히 전기는 집을 짓는 과정에서도 물과 함께 꼭 필요한 요소입니다.

전기는 신규가설의 경우 마지막 전신주로부터 반경 200m 이내는 무료이며, 그 이상인 경우 1m당 44,000원의 가설비가 듭니다.

(규정이 바뀌었을 수도 있습니다. 관련사항은 해당 한전지사에 문의하는게 확실합니다.)

예를 들어 500m정도 마지막 전신주로부터 떨어져 있는 경우, 약 1천3백만원 정도의 엄청난 비용이 소요됩니다.

이와 관련해서는 집터 근처의 그 지역사람인 전기 설비업자와 상의하는게 좋습니다.

어차피 전기를 가설하기 위해서는 한전에서 요구하는 전기관련 면허를 가진 사람의 날인이 필요하고, 개인자격으론 신청이 불가능합니다. 미리미리 알아두면 여러가지로 편리합니다. 직접 내부 전기공사를 할 경우에도 마찬가지입니다.

전신주를 새로 심는 신규가설일 경우엔 또 한가지, 전신주를 심을 땅주인에게 미리 구두로라도 사용승락을 받는 것이아주 좋습니다.

땅주인의 반대로 전기가설이 지연될 수 있고, 생각지도 않던 비용이 발생할 수도 있습니다.

땅주인의 허락을 받는 것은 엄밀히 따지면 한전에서 해야 할 일이겠지만 하루라도 아쉬운 쪽에서 서둘러 준비하는게 어쩔수 없는 일이겠지요.

집을 짓는 동안은 가능한한 최대한 자세를 낮추어 주변 마을 사람들과의 마찰을 최소화하는 지혜도 필요합니다.

낯선이에 대한 경계심과 특유의 무뚝뚝함 때문에 자칫 이쪽에서 먼저 오해할 수도 있겠지만 겉으로 보기만 그러할 뿐먼저 몸을 낮추고 진실되게 어려움을 토로한다면 먼저 나서서 도와주는 인정도 맛볼 수 있을 겁니다.

전기는 전신주를 신규로 가설할 경우 신청한 후 빠르면 2주에서 보통 두,세달정도의 시간이 흐른 후 설치 됩니다.

설계도 해야하고,실제 공사할 업체도 선정하고, 신청순서에 맞추어 공사를 진행하니 꽤 많은 시간이 소요됩니다.

더군다나 태풍등이 지나가 전기보수공사가 겹치는 등의 심한 경우 4,5개월도 기다려야 할 경우가 발생합니다

전기는 미리미리 준비해두어야 공사일정에 차질을 받지 않습니다.

물론 전신주가 모두 설치되어 전기선만 이으면 되는 곳은 신청후 하루,이틀내에 되겠지만요.

전기 가설 여부 또한 중요한 집터고르기의 포인트가 되므로 비용과 시간을 잘 따져보아야 합니다.

전화의 경우는 비상시 핸드폰을 이용하면 되니 크게 불편할 것이 없다고도 볼 수 있지만, 인터넷 이라면 문제가 조금 달라 지겠지요. 도시라면 초고속 인터넷업체가 너도 나도 신청받으려 하겠지만, 시골에서는 초고속 인터넷이 아직도 상당히 어려운 것이 사실입니다. 전화국과 선로상 5Km이내 거리에서 연결되어야 그나마 ADSL이라도 쓸 수 있고,읍내등 인구가 밀집된 지역에서만 케이블모뎀등을 이용한 인터넷이 사용 가능합니다. 정보화마을등 시골에도 나름대로인터넷을 사용할 수 있는 곳이 점차로 느는 추세이니 집터를 고르는데 한가지 요소로 전화와 아울러 인터넷도 고려하는것이 좋을 것 같습니다.

참고적으로 전화는 전기와 달리 전화전신주(한전과는 별도임) 1개는 무료로 세워주며

2~4까지는 11만원, 그이상은 23만원정도의 가설비를 받습니다.

보통 전화전신주는 그 거리가 40~50m정도이니 예를 들어 500m거리면 11개정도의 전화전신주가 필요하고(거리를 최대한으로 할경우) (0*1)+(11*3)+(23*7)=200만원 정도가 소요됩니다. 이 역시 만만찮은 비용이고 전화선이 설치된다고 인터넷이 되리란 보장도 없습니다. (ADSL의 경우 거리에 제한을 받으므로 먼 거리가 잦은 고장사유여서 설치를 기피합니다.) 만약 인터넷이 반드시 되어야 할 경우엔 최우선 고려대상으로 집터를 골라야 하겠지요.

*.집터의 선택 4 혐오시설 여부

혐오시설이라 함은 주로 축사를 말합니다. 마을에서 조금 외진 곳에 주로 축사가 존재하므로 집터를 고르다보면 축사가 주변에 존재하는 경우가 많이 발생합니다.

집을 짓기 전 축사가 먼저 자리잡고 있으면 나중에 집을 다 지은 후,축사의 이전등을 요구 할 수 없습니다.

축사는 악취및 파리,모기등이 많이 발생하므로 500m정도 이내의 거리에 존재하면 조금 곤욕스럽습니다. 특히 여름철엔 그 정도가 더욱 심해집니다.

시골엔 개를 규모있게 키우는 곳이 의외로 많은데 거기다가 밤낮 가리지 않고 짖어대는 소음까지 그 정도가 조금 심각합니다.

현장확인은 필수조건입니다.

그것도 한번 볼것이 아니라 적어도 서너차례는 꼼꼼히 다녀보고 주변 마을사람들 에게도 다각도로 물어보아야 합니다.

땅을 구입하기 전엔 없었는데, 누군가가 축사를 준비중일 수도 있습니다.

그런 것은 같은 마을 사람 아니면 알지 못합니다.

구입하려는 땅에 묘지가 있을 수도 있습니다.

분묘기지권이라고 묘지의 경우 20년간 땅의 사용권을 인정해줍니다. 즉 내 소유의 땅이라고 마음대로 처분했다가는 큰 낭패를 볼 수도 있습니다. 혹은 주변에 공동묘지가 꽤 크게 존재할 수도 있구요.

조금 과장해서 이야기하면 전망좋고 앞이 탁트인 소위 명당터는 모두 묘지가 자리잡고 있다 해도 좋을 정도입니다.
어쩌다 한번씩 들르는 곳이라면야 별문제겠지만 거기서 매일매일 지내는 입장으로는 별로 유쾌한 일은 아니지요.

기타 주위에 송전탑등이 있어 집터 위로 전기 고압선이 지나간다거나, 집주위로 대규모의 논이나 과수원등이 있어 농약등을 많이 살포한다거나 하는등 사는데 불편함을 끼칠 요소는 가능한한 미리 감안을 하는 것이 나중에 땅을 사고난 후 후회를 덜하는 비결입니다.

마지막으로 상식적으로 고려해야 될 부분들입니다.

공사의 편의를 최대한 보장 받을 수 있는 곳이라면 일이 한결 수월하겠지요.

자재를 나르는게 용이하고(15Ton덤프트럭이나 5 Ton화물차등이 들어올 수 있도록), 자재를 야적할 공간이 충분하다면 더 바랄수 없는 최상의 조건이겠지요.거기다 마을과 적당한 거리를 두고 떨어져 있다면 금상첨화겠구요.

여기서 풍수나 방향등은 논하지 않겠습니다.

다만 한가지 뭐든지 순리를 따라야지 억지로 하면 안된다는 사실만큼은 꼭 짚고 넘어갔으면 합니다.

남향이 좋다하여 땅의 생김새를 거스르며까지 무리하게 토목공사를 하여 지반함몰이나 축대붕괴등의 걱정으로 매일을불안하게 가슴조리며 사느니, 북향이더라도 설계의 아이디어와 채광창등의 활용으로 남향

못지않은 효과와 북향만이 갖는 이득까지 덤으로 누리며 사는게 더 좋다는 생각입니다.

나중에 토목공사에서도 다시 짚어보겠지만 토목공사는 안하면 안할수록 (즉 그 땅 그대로에) 집을 짓는 것이 가장 좋습니다.

억지로 하는 일엔 반드시 문제가 발생합니다.

또한, 영업을 목적으로 하는 등의 특별한 이유가 아니고서는 계곡 바로 옆에 집을 짓는 일은 절대로 피해야 합니다.

집은 미관이나 전망,편의성등도 중요하겠지만 그 무엇보다도 안전이 최우선입니다. 축대를 튼튼히 하고

계곡이 작아 보여도 집중폭우에는 어떻게 돌변할지 아무도 장담하기 어렵습니다.

대충 정리해보니 이정도일 뿐 이외에도 고려해야 할 요소가 많습니다.

어떤 분은 이것만 읽고 '휴! 땅구하기가 이리 힘드니 나는 집도 짓기전에 포기해야겠네.'하고 한숨짓는분도 계실 겁니다.

맞습니다. 집터를 구하는게 어찌보면 집을 실제로 짓는 것보다 어려울 수도 있습니다.

제가 아는 많은 분들이 몇년째 집터를 구하러 다닙니다.

자신이 정한 기준을 100% 만족하는 땅이란 아마도 없을겁니다.

미흡한 한,두가지 정도는 노력여하에 따라 얼마든지 극복할 수 있습니다.

그 미흡함이 노력여하에 따라 의외의 좋은 결과가 나올 수도 있구요.

어려움을 극복해가는 과정중에 맛보는 기쁨 또한 만만치 않죠.

*.집을 짓기 전 행정처리

집등의 건물은 지목(地目)이 대지로 표시된 곳에만 지을 수 있습니다. 집을 지으려는 땅의 지목이 대지인 경우엔 크게 문제될게 없지만 전(田)이나 답(畓)또는 임야인 경우는 지목을 대지로 변경해야 합니다.

대지가 아닌 땅을 대지로 변경하는 방법은 전이나 답등의 농지인 경우는 농지전용을 해야하고, 임야는 임야형질변경을 위해 산림형질변경허가를 받아야 합니다.

이에 대하여는 워낙 경우의 수도 많고 각 경우마다 처리절차도 달라 이곳에서 논하는 것은 의미가 없으므로, 기본적인 문서(지적도,토지대장,토지이용계획확인서,등기부등본)을 준비하여 해당 시,군청의 민원실등에 문의하여 처리하는 것이 좋겠습니다.

행정처리와 관련하여서는 누구의 말보다도 해당 관청의 업무 담당자로부터 확인 받는 것이 제일 확실하고 정확합니다.예전과는 달리 상당히 친절하며(제가 경험한 바로는), 특별한 결격사유가 없는 한 일이 진행되게끔 처리해줍니다.

관청에 가길 귀찮아 하거나 두려워 말고 적극적으로 이용하길 바랍니다.

특히 농가주택으로 지으려는 분들의 경우엔 자격조건이나 제한사항등을 충분히 알아본 후 진행을 해야 낭패를 보지 않습니다.

농지를 전용할 경우 일의 진행은 아래와 같습니다.

집지을 터의 위치가 정해지면 지적분할을 위한 측량을 하고, 측량 성과가 나오면 지적분할이 이루어집니다.

집지을 터의 위치는 집주인이 적당한 위치에 정하고, 군청의 지적과에 지적분할을 요청하면 대한지적공사에 측량을 의뢰합니다.

측량비를 지불하면 며칠후 측량기사가 나와 측량하고,측량성과도를 제출하면 지적분할이 이루어집니다.

지적분할은 땅이 두개로 쪼개지며 번지수가 늘어나는 것입니다.

예컨대 현재 땅의 번지가 100번지이면 지적분할후엔 100번지와 100-1번지가 되는 것입니다.

이중 집을 지을 터가 농지에서 대지로 전용되는 것입니다.

농지전용신고 또는 허가를 위한 서류를 제출한 후 15일이내에 가부가 결정되며 허가가 나면 농지조성비와 농지전용 부담금을 납부합니다. (농가주택의 이점은 농지조성비와 농지전용부담금이 면제된다는데 있습니다.)

해당시군에서 정한 기준평수에 따라 착공신고 또는 건축신고없이 농지전용허가(신고)만으로 집짓기에 들어갈 수 있습니다.(기준평수 이상이면 착공전 착공신고나 건축허가를 받아야 합니다.)

집을 다 짓고 난 다음엔 건축물대장등재를 위해 준공검사를 받아야 하며, 필히 정화조 준공검사를 미리 받아두어야 합니다.

건축물대장 등재가 끝난 후 법무사에게 위탁하여 등기부등본에 등재를 하면 집과 관련된 행정절차는 마치게 됩니다.

기준평수 이상으로만 짓지 않는다면 예전보다 매우 간소화된 절차로 집을 지을 수 있고, 특별히 어려운 점도 없습니다.

공사중엔 여러가지 이유로 민원이 발생할 소지가 있습니다.

공무원들이 가장 골치 아파하는 것 중의 하나가 민원발생입니다.

주변과 마찰이 발생될 소지를 최대한 줄이고, 감정을 앞세우기보다는 인내하고 양보하는 지혜가 필요합니다.단, 너무 비굴할 필요는 없습니다. 상대방이 비상식적인 무리한 요구를 할 경우엔 정당히 맞서는 용기도 필요합니다.

[보름달.]