국민권익위, 임차인 보호위해 불공정계약 개선 추진

[정책국장(이의환)]

보도자료

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공공임대주택 임차인 부담 원상복구비 기준 마련

국민권익위, 임차인 보호위해 불공정계약 개선 추진

○ 공공건설 임대주택에서 살다가 떠나는 경우 임차인이 부담해야 할 원상복구비용 기준이 구체적으로 마련되고, 보증금이나 임대료 인상과 관련해 분쟁이 생길 경우 임대주택분쟁조정위원회에서 조정할 수 있도록 하는 방안이 추진되고 있다.

○ 국민권익위원회(위원장 이재오·ACRC)는 무주택 서민의 주거안정을 위해 공급하고 있는 공공건설임대주택이 임대사업자의 우월적 지위를 이용한 불공정계약이나 보증금· 임대료의 일방적인 인상, 하자보수·분양전환 등과 관련한 분쟁이 빈발해짐에 따라 이를 해결하기 위한 제도개선을 추진해 5월까지 관계부처에 권고하겠다고 밝혔다.

○ 국민권익위가 2월 실태조사한 결과에 따르면, 일부 지자체의 무관심과 관련제도 미흡으로 임차인에게 일방적으로 불리한 계약으로 인한 피해사례가 다수 확인되었다.

※ 권익위에 접수(07～09)된 임대주택 관련 민원 총 276건 중 ‘보증금 및 임대료’ 관련 민원이 128건(47%), ‘분양전환’ 민원이 80건(29%), ‘하자보수’ 관련민원이 25건(9%) 차지

① 불공정계약 실태

- 최초의 임대계약시 표준보증금·임대료를 받도록 한 규정을 위반해 임대조건에 대한 설명없이 임대사업자가 일방적으로 제시하는 조건으로 계약함

※ 성남시 A임대아파트 : 전용면적 84.99㎡ 표준임대보증금이 137,088,000(임대료 908,000원)이나 실제 계약한 보증금은 246,759,000원(임대료 593,000원)으로, 임대보증금을 금융기관 대출로 마련해야하는 경우 은행고금리(약 연 5.96%~8%)로 대출받아 정기예금금리(약 연3.45%)로 대여하는 것이 되어 이자액의 차이만큼 임차인이 추가부담하는 결과

② 보증금·임대료 인상의 일방적 통보(인상분을 안내면 계약 해지, 위약금 부과)

※ 현행법(임대주택법 제20조 제2항)에서는 건설임대주택의 임대사업자가 임대보증금 또는 임대료의 증액을 청구하는 경우에는「주택임대차보호법」으로 정한 범위에서 주거비 물가지수, 인근지역의 전세가격 변동률 등을 고려하여야 한다고 규정하고 있으나 유명무실

- 특약조항을 통해 임대료 및 보증금을 매년 5%씩 인상할 수 있도록 하고 매년 재계약을 하도록 하고 있어 주택임대차보호법에서 보호하고 있는 2년 보호 규정이 유명무실

※ 논산oo임대아파트, 화성oo임대아파트 등 대부분의 임대아파트가 매년 5%씩 인상할 수 있도록 임대계약서 특약조항으로 명시하고 있음

③ 원상복구 의무비용의 임의 청구

- 임대주택에서 떠나는 경우 전용부분에 대한 원상복구의무비용을 임대사업자가 임의로 정해 청구하고, 자연 마모되는 도배, 장판, 페인트 까지 원상복구를 요구하면서 임대보증금을 돌려주지 않거나 보증금에서 차감

※ 원주 oo임대아파트 : 도배·장판· 앞뒤 베란다 페인트칠 등 부가세 포함 380만원 요구(2008.12)

※ 광주 첨단 oo1차 임대아파트 : 입주 5년이 경과된 아파트임에도 현관·각 방·거실전체 벽지(70만원), 거실 전체의 장판 교체비용(56만원)을 포함하여 총 168만 7천원 청구(2008)

④ 관리사무소·경비업체 등의 선정에 임차인 참여 배제

- 임차인이 관리(관리사무소·경비·청소용역업체 등) 비용을 전부 부담하고 있는데도 위탁관리업체 선정 등 임대주택관리업무에서 임차인 참여가 배제되어 임차인대표회의 협의권이 침해

※ 임대아파트의 잡수익(재활용, 알뜰시장, 광고수입 등) 관리운영을 대부분 관리사무소가 하고 있고 수익에 대해 공개하지 않고 자료제공 거부

※ 주민복리시설을 불법 전용하여 관리소장의 개인사무실이나 창고로 사용하거나 임차인과 협의없이 관리사무소 직원 인건비를 인상하면서 관리비 인상(충남 논산 oo임대아파트)

○ 이러한 문제점들에 대한 개선책으로 국민권익위는 ‣임대차계약시 임대사업자는 의무적으로 「약관규제에관한법률」에 따라 임대조건을 의무적으로 설명해야 하고 ‣지자체의 관리감독 기능을 강화하고 ‣임대주택분쟁조정위원회에서 임대료나 보증금 인상으로 인한 분쟁이 생기면 조정하고, 표준계약서 위반여부에 대한 심의기능을 가지며 ‣임대주택을 떠나는 경우 임차인이 부담해야 할 원상복구비용 기준을 마련해 과도한 청구를 방지할 수 있도록 하는 방안을 마련하기로 했다.

○ 또한 공공임대주택 수요자들이 입주에 필요한 정보를 얻기 위해서는 한국토지주택공사(LH)·SH공사·경기지방공사 등 각 사업주체별 해당 홈페이지 등을 모두 검색하거나 실지 방문해야 하는 불편을 겪고 있어, 임대주택 수요자들이 실제 원하는 전국단위의 건설계획, 공급계획, 공가현황, 대기자수, 입주조건 등을 실시간으로 비교 파악할 수 있도록 공공건설 임대주택 통합시스템을 구축하는 방안도 검토중이다.

○ 국민권익위 관계자는 “서민의 주거안정을 위해 공급되는 공공건설임대주택인데 사용하는 다수의 임차인 피해가 확인된 만큼 임차인을 보호할 수 있는 방향으로 제도개선을 적극 추진하겠다”고 밝혔다.

참고 1. 공공임대주택 공급실적

2. 공공건설 임대사업자 지원현황

3. 임대주택관련 주요민원 현황(2007~2009)

[참고1]

공공건설임대주택 공급실적

				(단위:호)
구 분	합계	지자체	LH	민간
1982~1986	77,719	14,025	34,994	28,700
1987	51,918	135	20,070	31,713
1988	52,218	1,164	25,188	25,866
1989	82,475	24,252	40,046	18,177
1990	144,544	28,747	58,744	57,053
1991	76,391	21,606	49,224	5,561
1992	62,679	13,473	44,717	4,489
1993	41,525	2,922	10,055	28,548
1994	74,889	3,088	19,125	52,676
1995	83,032	1,276	18,237	63,519
1996	111,063	3,190	16,188	91,685
1997	108,728	1,057	15,941	91,730
1998	93,795	160	13,958	79,677
1999	109,417	441	30,115	78,861
2000	95,932	1,714	30,953	63,265
2001	102,557	2,438	40,908	59,211
2002	86,586	4,033	55,403	27,150
2003	84,768	10,106	64,686	9,976
2004	97,226	6,150	86,845	4,231
2005	105,787	18,533	84,476	2,778
2006	111,536	9,461	96,991	5,084
2007	146,565	15,769	117,351	13,445
2008	116,908	12,802	94,788	9,318
계	2,118,258	196,542	1,069,003	852,713

[참고2]

공공건설 임대사업자 지원현황

❍ 택지공급 지원

- 공공개발 택지중 공동주택 건설용지의 40% 이상을 임대주택 건설에 우선 공급(임대주택법 제4조 및 택지개발업무처리지침 제21조)

※ 임대주택용지 공급가격 기준(조성원가대비)

구분	수도권․부산권	광역시	기타지역
전용 60㎡이하	60%	60%	60%
60㎡초과 85㎡이하	80～85%	70%	60%
85㎡초과 149㎡이하		감정가격

자료: 국토해양부, 2009 주택업무편람

❍ 세제지원

구분	내용
취득세, 등록세	전용면적에 따라 면제 또는 25%감면
재산세	전용면적에 따라 면제 또는 25%, 50% 감면
종합부동산세	합산배제
양도소득세	중과배제
법인세	면세

※ 근거 : 행안부 표준감면안을 기준으로 각 지자체에서 조례로 규정

❍ 국민주택기금 장기저리 융자 지원

- 국민주택기금 조성금액 총 23조 9,555억원 중 13조 4,877억원을 임대 및 분양주택건설, 서민층 주택구입 및 전세자금 등으로 지원, 10조 4,678억원은 기금 차입금 상환 등에 사용

※ 국민주택기금 주요사업 지원계획

지원항목	금 액
합 계	13조 4,877억원
▪임대주택 건설	4조 6,378억원
▪분양주택 건설	1조 4,400억원
▪주택구입 및 전세자금	7조 1,768억원
▪주택개량자금	1,180억원
▪기타	1,151억원

* 자료: 국토해양부, 2009 주택업무편람

[참고3]

임대주택관련 주요민원 현황(2007~2009)

❍ 지난 3년간 위원회에 접수된 임대주택 관련 민원 총 276건 중 보증금 및 임대료 관련 민원이 47%, 분양전환 관련 민원이 29%를 차지

구분	민원건수(%)	주요내용
보증금 및 임대료	128(47%)	일방적인 보증금·임대료 인상 부당
임대주택 분양전환	80(29%)	분양전환계약 지연, 특별수선충당금 인계 미이행, 분양전환대상자 자격 등
하자보수	25(9%)	하자보수처리없이 분양전환 강행 등
아파트관리 분쟁	23(8%)	관리업무인계지연, 임차인대표회의 구성, 관리소장과 임차인간 분쟁, 용역업체의 선정과정 비리의혹, 경비근무태만, 관리비 부당지급 등
주택임대차(제도) 관련	20(7%)	임대주택 입주자격·퇴거, 임대보증금 반환 요청,
계	276(100%)