택지구입 절차

[햇님]

택지구입 절차	2006.06.14 22:06

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등기부등본으로 땅의 깨끗함을 알 수 있다

등기부등본은 관할 등기소에서 발급 받을 수 있는데, 이를 통해 땅이 얼마나 깨끗한지를 알 수 있다. 다시 말해 가압류나 근저당, 지상권, 전세권 등이 설정되어 있는지의 여부를 확인 할 수 있다. 토지거래 사기를 당하지 않으려면 반드시 등기소에 가서 등기부등본을 확인해 보는 것이 좋다.

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등 세부분으로 나누어져 있다. 표제부에는 토지의 지번이나 지목, 면적 등이 나와 있다. 갑구에는 소유권에 관한 변동사항이 기재되어 있는데 최초의 소유자와 중간 소유자 등의 기록과, 압류나 가등기, 가처분 등 소유권에 영향을 미칠 수 있는 사항들이 기재돼 있다.

을구에는 소유권 이외의 내용들이 기재되어 있다. 표제부에 나와있는 번지와 면적. 소유자 등이 토지대장과 비교 동일한지 확인한다. 그리고 을구에 근저당이나 지상권, 전세권이 설정되어 있는 지를 주의 깊게 살펴보아야 한다. 부동산을 담보로 돈을 빌렸거나 토지의 이용권을 타인에게 빌려주었는지에 여부를 알 수 있다. 등기부등본은 계약직전에는 물론 중도금을 낸 후 잔금을 치르기 전에 각각 떼어 보아야 한다. 소유자가 땅값을 받고서도 해당 부동산을 담보로 대출을 받은 후 잠적해 버려 피해를 입는 경우도 있으므로 주의해야 한다.

토지이용계획 확인서를 보면 땅의 성격을 알 수 있다

.토지이용계획 확인서는 해당 토지의 성격을 나타내 준다. 그 토지를 어떻게 이용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는지에 대해 알려면 토지이용계획 확인서를 발급 받아 보면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지 아닌지를 알 수 있다. 그렇기 때문에 땅을 구하기 전에는 필히 토지이용계획 확인서를 발급 받아 그 땅의 성격에 대해 알아보아야 한다.

어디서 발급 받을 수 있나.

토지이용계획확인서는 누구나 열람이 가능하며 신청을 하여 발급 받을 수 있다. 요즘은 행정서류의 온라인화로 인해 해당지역이 아닌 전국의 시, 군, 구청, 동사무소 등에서 발급 받을 수 있다. 시. 군 구청의 민원실에 가면 지적공부 신청서를 볼 수 있다. 이 신청서에 정확한 지번과 주소, 신청자의 인적사항 등을 정확히 기재한 후 신청종목란의 토지이용계획학인서를 체크하면 된다. 이때 확인내용 전부를 확인하겠다는 표시를 해야 토지의 모든사 항을 확인 할 수 있다.

어떤 내용을 알 수 있나.

대상자의 소재지와 지번, 지목, 면적 등이 적혀 잇고 확인내용이라 하여 8∼9가지가 있는데 해당사항은 체크가 되어있다. 예를 들어 토지거래허가구역의 준농림지역이라면 준농림지와 토지구역허가구역에 체크가 되고 해당 없는 사항에는 해당 없음에 체크가 되어있다. 확인내용은 ,국토이용, 도시계획. 군사시설. 농지. 산림. 자연공원. 수도. 문화재. 토지거래. 기타 등이다

임야에 집지을 시 용도 확인

국토이용확인 국토이용항목은 용도지역과 용도지구. 개박계획 등의 수립여부로 나누어져 있고 용도지역은 다시 도시, 준도시, 농림, 준농림, 자연환경 보전지역으로 나누어진다. 전원주택을 지을 수있는 땅이라면 용도지역 중 농림이나 준농림에 해당되어야 한다. 농림지는 농민들이 농사를 지으면서 전원주택을 지을 수 있고 준농림지는 전용이나 형질변경을 통해 전원주택과 카폐, 음식점 등을 지을 수 있다. 만약 자연환경 보전지역에 체크가 되어있다면 전원주택을 짓는데는 많은 제재가 따르기 때문에 피하는 것이 좋다.

도시계획확인 도시계획항목은 용도지역, 용도지구, 도시계획시설, 도시개발사업구역, 도시계획입안사항 등 토지이용계획 확인서 중 가장 복잡한 내용이 기재되어 있다. 대부분 전원주택지의 적당한 땅과는 거의 관계가 없는 내용들이 많다. 그러나 구역에 있어 개발제한구역 내에 체크가 되어있으면 그린벨트이기 때문에 고려해 보아야 한다.

군사시설 군사시설항목은 군사시설보호구역인지의 여부를 확인해 준다. 이것에 해당되는 토지는 전원주택 짓는데 애로사항이 많다. 그러나 군사시설 보호구역이라 하여 모두 건축을 할 수없는 것은 아니다. 땅을 구입하기 전에 해당 군부대의 군사시설 보호 민원상담실을 찾아가 건축가능여부를 직접 확인하고 상담을 받는 것이 좋다.

농지 농업진흥지역과 농업보호구역을 확인할 수 있다. 농사를 지을 생각을 갖고 있지 않다면 이곳에서 해당 없음이란 판정을 받아야 전원주택을 짓는데 문제가 없다.

산림 보전임지인지 아닌지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓는데 문제가 없으면 해당 없음 판정을 받아야 한다. 보전임지란 개발이 거의 불가능하다.

자연공원 공원구역인지 공원보호구역인지를 확인할 수 있다. 전원주택을 짓기 위해서는 해당없음 판정을 받아야 문제가 없다. 공원구역은 공원으로 조성되어 있고 공원보호구역은 유명사찰이나 국립공원주변이 대부분 이고 이런 곳은 건축이 거의 불가능하다.

수도 상수도 보호구역과 수질보전 대책 특별지역을 확인할 수 있다. 말 그대로 상수원을 보호하고 수질을 보전해야 할 곳이기 때문에 전원주택을 짓는데는 많은 제약이 따른다. 수도권에서 북한강과 남한강 일대의 양평군 여주군 가평군 남양주시 이천시 용인시 등지가 여기에 해당되며 다른 지역보다 규제가 많다. 특히 상수원보호구역은 그린벨트와 겹쳐진 곳이 많아 자세히 알아보아야 한다. 이를 지역은 수질보전특별대책권역으로 정해 규제를 하고 있는데 1권역과 2권역이 있다. 1권역에서는 한 개 필지당 242평(800㎡)이상을 지을 수 없다. 다시 말해 한 필지가 만평이든 천평이든 242평 밖에 집을 지을 수 없다는 이야기다. 2권역에서는 242평 이상까지도 지을 수 있으나 오수정화처리 시설을 해야 한다.

문화재 문화재인지 문화재보호구역인지를 확인 할수 있다.

도로 운수를 위해 차량통행. 보행에 필요한 설비 .형태를 갖추어 이용되는 토지

철도용지 운수목적으로 궤도 등 설비형태를 갖추고 이용되는 토지. 부속시설물토지

하천 자연의 유수가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지

재방 방수제. 방조제. 방파제. 등 조수 ,유수. 바람. 등을 막기 위해 설치한 둑

구거 용수, 배수를 목적으로 일정한 형태를 갖춘 인공수로 및 부속시설물 부지

수도용지 물을 정수 공급하기 위한 취수 저수. 도수. 정수. 및 송배수 시설부지

공원 일반공중의 보건 휴양 및 정서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지

운동장 옥외에서 체육활동을 목적으로 경기시설과 형태를 갖춘 토지

유원지 일반공중의 보건 휴양 및 전서생활을 향상하기 위한 시설을 갖춘 토지

종교용지 일반종교의식을 목적으로 한 토지

사적지 문화재로 지적된 유적 .고적. 기념물. 등을 보전할 목적의 토지

묘지 사람의 시체나 유골이 매장된 토지

잡종지 갈대밭 채석장 노천시장 비행장 등과 같이 다른 지목에 속하지 않은 토지

대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다.

151평 초과시 토지거래허가를
우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다. 농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다.

농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다.

외지인의 대지 구입
외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다. 거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다.

농지취득 자격증명을 받으려면
농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.)

농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다.

직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다.

농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다. 전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다.

농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다. 농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다.

그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다.

농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다. 농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다. 농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다.

303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면
토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다. 도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다.

규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다. 허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다.

이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다. 농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다

토지전용허가절차

구 분	서 류	행 정 절 차
농지 전용 허가	구비서류	- 소유권관련서류 : 토지매매계약서, 인감증명서, 토지사용승낙서    (원소유자로부터 취득) 가설계안  - 농림수산부가 요구하는 서류 일체 : 사업계획개요서1부(전용목적 기재),    지적도 등본(전용예정구역의 표시), 토사유출 및 폐수배출 등 인근지역에    대한 피해방지 계획서
	허가절차	① 구비서류를 농지관리위원회에 제출  ② 농지관리위원회 확인 후 시,군,구청장(전용허가권자)에게 확인서    첨부해서 제출  - 시,도지사에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)이상 /    준농림지역 10000㎡(3025평) 이상  - 시장,군수,구청장에게 제출하는 경우 : 농림지역 3000㎡(약907평)미만 /    준농림지역 10000㎡(3025평) 미만  ③ 전용허가권자가 전용허가 여부를 통보(7일이내에)  ④ 농지전용자가 대체농지조성비, 전용부담금 등 세금납부(농어촌진흥공사)  ⑤ 전용허가권자가 전용허가증 발급(15일 이내)  ⑥ 주택신축(2년이내)  ⑦ 준공 검사필증 발급  ⑧ 대지로 지목변경  ⑨ 소유권 이전등기
	주의사항	① 관할 농지관리계나 산림계에 전용허가 사전 문의 대상  - 대지에 인접한 도로폭이 2m이내이거나  - 주변이 농림지역으로 둘러싸인 경우  - 인적이 없는 곳인 경우  ② 농지전용허가가 취소되는 경우  - 전용허가증 발급 후 2년 이내에 건축을 신축하고, 준공검사를 신청하지    않는 경우  - 전용허가증 발급 후 1년이상 공사가 중단되는 경우  ③ 농지전용완료일로부터 8년이내 다른 목적으로 농지를 전용할 수 없으며,    8년이내에 토지를 양도하는 경우, 소득세 부담이 크다.

정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다.

임야매매증명을 발급받기 위해서
임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다. 준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다.

임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다. 매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다.

임야전용허가절차
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다.

606평을 초과시 토지거래허가를
606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다. 대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다.

산림형질허가를 받기 위해서
산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다. 허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

대체조림비와 전용 부담금
대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다. 납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다.

펜  션

전원주택개발은 주로 농가주택 등의 소규모 농지전용으로 개발돼 왔으나 지난94년부터 준농림지역내 토지 전용허가가 완화됨에 따라 단지형태의 전원주택 개발이 늘게 됐다. 그러나 97년부터 개발가능한 농지전용면적이 1천㎡(303평) 이내로 축소되고 개별적으로만 농지를 전용할 수 있게 됨에 따라 임야를 형질 변경한 단지 중심이 증가하기 시작했다. 이후 개별건축 방식의 전원주택개발이 늘어나자 준공 및 필지 분할 등 행정규제가 완화됐다.

전문업체에서 개발하는 전원주택단지는 교통, 의료 및 편의 시설 등의 입지 조건을 갖춘 곳이 많다. 또한 방범상의 문제나 이웃과의 융화, 부재중 관리 등이 상당부분 해결된다. 이와 함께 전문업체를 통해 단지내 부지를 분양 받으면, 준 농림을 구입하는 개인이 전용허가나 토목공사를 거치는 부분에서 겪어야 하는 어려움을 덜 수 있다. 그러나 택지 분양금액 중 개발업체의 이윤이 포함되는 것은 감안해야한다.


▲단지개발절차

전원주택 단지개발은 부지선정 →사업계획 →설계 →허가신청 →부담금납부 →허가증수령 →토목공사 →건축 → 지적분할→지목변경 → 소유권등기 등의 과정을 거친다.
부지를 선정할 경우 △수요층을 어디에 둬야 할 것인지 △개발 가능한 면적은 어디까지인가 △건축을 할 수 있는 면적은 어느 선인가 등을 구체적으로 알아봐야 한다.

설계에 들어가면 피해방지계획도, 구적도, 토지 이용 계획도, 토지현황도 등을 작성하게 되다. 인·허가 설계비에 소요되는 경비는 농지가 1㎡당 1,500원, 임야는 1㎡당 2,798원이다. 10년 이상의 고목이 있을 때 입목현황 조사의뢰비는 따로 지불해야 한다. 전용면적에 대한 건폐율은 해당 지역 내 행정관청의 조례와 개별법규에 따라 다르게 적용되나 일반적으로 일선 행정관청에서는 25∼30% 이상의 건축을 적용하고 있다.

허가신청은 2002년까지 농지는 소재지 관할 면사무소 농지관리위원회에서 맡았으나 2003년부터는 면사무소에서 담당한다. 농지(임야)전용허가를 신청할때는 사업방치에 대해 관할 관청의 우려를 줄일 수 있는 방향으로 작성신청서에 따로 전용목적 등을 기재한 사업계획서를 첨부하는 것이 좋다.

관할 시장, 군수는 농지전용허가를 한 경우는 신청인에게 허가통지를 하고, 신청인은 대체 농지조성비와 농지전용부담금을 납부한 후 허가증을 교부 받아야 한다. 대체농지조성비 및 임야의 대체조림비의 단위당 금액은 농림수산부 장관이 농지별로 결정 고시한다. (전용부담금은 2002년도부터 대체 조림비, 대체 농지 조성비와 통합되었다.) 농지를 전용허가 받아 개별 필지마다 건축이 이루어졌거나 임야를 형질 변경해 기반시설이 완공되면 준공이 가능하고 준공 후 지목변경이 가능하다.

개발부담금 50%(현행 25%) 부과개시시점은 사업시행자가 개발사업의 허가 등을 받은 날로 한다. 개발 부담금이란 도시계획외 지역에는 500평 이상, 도시계획지구내 지역에는 300평 이상의 토지를 전용 또는 형질변경후 환수하는 제도이다. 또한 토지지가가 정상지가보다 높게 상승할 경우 개발이익의 25%를 개발부담금으로 부과, 환수한다.

※개발부담금= 개발사업 종료시점의 지가 - (개발사업 개시시점의 지가 + 개발사업 기간중의 정상 지가 상승분 + 개발비용) (개발부담금은 수도권 지역은 2004년까지 존속되며, 개발이익 25%가 부과된다. 수도권 외 지역은 2002년도에 폐지됐다.)


▲전원주택 입지여건

우선 대도시와 연결되는 도로여건을 확인해야 한다. 특히 도로 신설 또는 확포장 계획이 있는 곳이라면 이미 땅 값이 올랐다 하더라도 도로개통과 함께 한 차례 뛰기 때문에 투자가치가 높은 편이다. 출퇴근 수단이 승용차라 하더라도 전철노선이 있거나 계획중인 것을 택하는 것도 좋은 방법이다. 전철노선이 생기면 고속도로 등 간선도로가 건설되기 마련이기 때문이다. 최근엔 주변 경관을 중시해 산과 강이 보이는 곳을 찾는 사람이 많지만 이 같은 조건을 모두 갖춘 곳은 드물고 가격도 높기 마련이다.

마을이 한눈에 내려다보이는 곳은 마을 사람들이 거부감을 가질 수 있기 때문에 자유로운 전원 생활을 즐기기에 어렵다. 산비탈에서 약간 비켜선 곳이나 마을 가장자리가 좋다. 또한 마을에서 멀리 떨어져 있는 곳도 피하는 게 유리하다. 방범, 방재에도 어려움이 있지만 시장에 나가기도 불편하고 응급환자 발생 시 곤혹을 치러야 하기 때문이다. 마을 중심에서 반경4km 이내에 있는 땅이 좋다.

이밖에 진입로를 확보할 수 있는 땅인지 주변에 오염원은 없는지 확인해야 한다. 길이 나 있어도 사유지라면 통행을 사전에 허가 받아야 하고 새로 길을 내야 하는 경우라면 땅을 파는 사람에게 토지사용승낙서나 합의각서를 받아두는 게 뒤탈이 없다. 75년부터 폭 4m 도로를 현황도로라고 한다.

[펌-펜션월드]펜션 인,허가

지적법에서 땅은 28가지의 지목으로 분류되어 있는데 여기에서 지역에 상관없이 지목이 대지로 되어 있으면 건축이 가능하다고 보시면 됩니다. 물론 이 경우에도 다른 법규에 저촉이 되는지 알아보는 것도 매우 중요합니다. 그러나 지목이 대지로 되어 있지 않더라도 농지에서는 농지전용허가를 받고 대지로 전환시켜서 건축을 할 수 있고 임야에서는 형질변경허가를 받고 대지로 전환시켜서 건축을 할수 있습니다. 농지전용허가나 형질변경허가를 득한 후 지목을 필요한 면적만큼 대지로 전환하여 펜션주택을 지으실 수 있습니다.

농지전용허가를 받은 농지는 허가를 받은 날로부터 2년 이내에 착공하여야 하고 1년 이상 공사를 중단하면 농지전용허가는 취소되므로 이점에 주의 하여야 합니다. 농지 전용허가가 날 수 있는 곳은 기본적으로 도로확보가 가능하고 주변농경지에 피해를 주지 않는 곳이어야 하며, 준농림지의 농지라도 집단화되어 있는 농지는 전용허가를 받기 어려운 경우가 있으므로 유의해야 합니다.

일반적으로 임야는 1세대당 전원주택부지로 쓰기에는 필지당 면적의 규모가 비교적 큰 경우가 많습니다. 준농림지역의 임야는 일반적으로 준보전임지인데 , 보전임지는 농림지역으로 지정되어 있어 형질변경허가를 받으려면 현지 농민이 아니면 어렵고, 외지인이 처음 부지를 구하는 경우는 준공 전임지라야 집을 짓기 위한 허가를 받기가 용이합니다. 최근 농림수산부가 농지의 무분별한 개발을 막기위해 산지 이용규제를 완화하기로 하여 향후 임야에 대한 개발이 활성화될 전망이며, 개발 가능한 저지대의 임야는 준보전임지로 정하고 개약에 따른 각종부담금의 감면도 시행할 방침입니다.





:::: 건축허가를 받아야 하는 경우

국토이용관리법에 의하여 지정된 도시지역 및 준도시지역 안에서 건축하는 경우
고속국도법에 의한 고속국도의 경계선 및 철도법에 의한 철도의 경계선으로부터
각각 양측 100m이내의 구역 또는 도로법에 의한 일반국도의 경계선으로부터 양측
50m이내의 구역 지역의 균형적 발전 또는 지역 계획등을 위하여 허가권자가 지정
공고한 지역 위의 지역 또는 구역외의 지역 또는 구역에서 연면적 합계가 200m2
이상이거나 3층이상의 건축물을 건축하는 경우 도시 및 준도시 지역외 즉 농림,
준농림지역의 도로 및 철도에서 각각 50m, 100m 이격되어진 부지에는 200m2(60.5평)
미만으로 지을 경우 허가 대상이 아니고 신고 대상이 됩니다.




:::: 건축신고를 해야 하는 경우

바닥면적 85m2 이내의 증축, 재축, 개축
연면적 합계가 100m2 이하의 주택 (단독주택일 경우 330m2이하)
연면적이 200m2이하의 창고 (읍, 면 지역)
연면적이 400m2이하의 축사 (읍, 면 지역)
연면적이 400m2이하의 작물재배사 (읍, 면 지역)
건축물의 높이를 3m 이하의 범위 안에서 증축하는 건축물

이경우는 지역에 상관없이 바닥면적 85m2(25.7평)의 경우는 증축, 재축, 개축 등이 신고
가능하며 연면적 100m2(30.2평) 이하의 다가구주택과 330m2(99.8평) 이하 단독주택은
신고로 신축가능하다는 것이며, 단 신고사항일 경우도 연면적 100m2(30.2평)~ 330m2(99.8평)인 단독주택의 경우는 건축사사무소에서 설계하도록 규정되어 있습니다.

[펜션월드 펌]토지 구입 요령 이라네여...

- 기존의 농가가 있는 대지를 구입할 때는 토지 등기부등본상 소유주와 건축물 관리대장의 소유주가 일치하는지를 확인하고 일괄적으로 토지 및 건물 매매계약을 체결하여야 합니다. 건축물의 규모가 60.5평이하일 때는 면사무소에 신고만하면 착공을 할 수 있지만 준농림지를 구입할 때보다 일반적으로 가격이 높습니다.
- 외지인이 최초로 농지를 구입할 때 면적이 303㎡가 넘어야지만 농지취득자격증명을 받을 수 있으며 소유권 이전등기도 할 수 있습니다. 토지이용계획확인원을 발급 받아 토지용도 전용허가를 받는데 대한 규제사항이 없는지 파악한 후 매입해야 합니다. 전용허가를 발급 받기 전까지는 내야 할 세금(전용부담금, 대체농지조성비등)이 있기 때문에 매입전에 세금을 지불하고도 기존대지의 가격보다 저렴한 지를 살펴봐야 합니다.

- 매입시 농지에 농작물이 있는 경우는 수확시까지 토지를 이용하지 못하는 경우가 있으므로 작물에 대한 소유권을 분명히 결정한 후 계약을 체결하여야 하고 대지보다 농지일 경우 도로사정이 좋지 않은 것이 일반적이므로 도로확보를 염두에 두어야 합니다. 맹지 즉 도로가 없는 부지인 경우 폭이 4M이상 도로에 해당하는 토지의 토지사용승락서를 인감을 첨부해 받든가 공사전에 도로부분의 땅을 별도로 매입해야 건축허가 및 준공허가가 가능합니다. 도로가 없으면 집을 지을 수 없으며 집터를 먼저 정한 후 도로를 해결하기는 쉽지 않습니다.

특히 현장도로는 있다 하더라도 지적도상에서 도로가 있는지를 필히 확인해 봐야 합니다. 실제로 부지를 매입한 후 도로가 없어 거의 부지가격과 맞먹는 비용으로 도로를 만든 경우가 흔히 있습니다. - 펜션부지는 관광지 주변이 좋으나 관광지 주변은 이미 가격이 비싸고 경쟁이 치열하므로 마땅한 곳을 구하기가 쉽지 않습니다. 그러므로 관광지주변보다는 테마를 쉽게 만들 수 있는 곳이 좋습니다. 펜션은 지역보다 테마가 우선임을 명심하시기 바랍니다.

- 전기와 전화 인입 거리도 확인해야 합니다. 기존 전기가설 된 곳에서 200M까지의 전기 인입은 기본요금으로 해결되지만 그 이후 1M가 될 때마다 44,000원과 부가세 4,400원을 포함해 48,400원의 비용을 건축주가 부담해야 하며, 전화도 400M까지는 기본요금으로 설치가 되지만 거리가 멀면 건축주가 부담해야 합니다. 400M마다 전주 1본에 56,200원에 부가세 5,620원을 추가해 61,820원이 듭니다. 이렇듯 마을에서 너무 멀면 전기 및 전화가설비가 많이 들기 때문에 기존 마을에서 너무 떨어진 곳에 집을 지으면 결과적으로 경비가 많이 들 수 있으므로 주의해야 합니다.

- 거의 모든 펜션이 지하수를 식수로 사용하는데 지하수맥을 찾지 못해 고생하는 경우도 많이 있습니다. 특히 주변이 많이 개발되어 있으면 물이 부족할 수 있습니다. 막상 집을 짓는데 식수량이 부족하여 이웃간의 분쟁을 유발하는 경우도 있고 펜션을 지어놓고 낭패를 당하는 경우도 있으며 펜션사업을 포기하는 경우도 있습니다. 지하수가 풍부한지의 여부는 지역주민들에게 문의를 하면 알 수 있습니다. - 하수도 처리문제도 짚고 넘어가야 합니다. 시골 땅의 경우 지목이 대지로 되어 있으나 밭으로 사용하는 경우가 많은데 이 경우에는 하수도가 구거와 거리가 멀어도 별문제가 되지 않습니다. 이것은 옛날에 한번 집이 있었기 때문입니다. 그러나 준농림 전, 답, 임야에서는 구거나 개울 하천 등과 접해 있는 것이 좋습니다. 남의 토지를 지나 개울이 있을 경우 막상 하수관을 묻으려 하면 동의하지 않는 경우가 있으니 인접토지 소유주가 하수도관을 묻는데 동의해 줄 것인지 전용허가를 받을 때 확인해 두는 것이 좋습니다. 물론 하수관을 묻는 것도 농사철을 피해 농사에 지장이 없게 해야 합니다.

- 전답에서는 매립상태를 확인해야 지반공사를 할 때 비용을 절감할 수 있습니다. 또 답인 경우 매립을 하고 2~3년 내 건축을 하게 되면 지기가 없어 지반이 침하되는 우려가 있으니 매립된 땅일 경우 매립 연도를 확인해 두는 것이 좋습니다.

전원생활 체험 `개별 펜션` 자리잡는다

휴가철 인기 주거지로 자리 잡은 펜션이 최근 2∼3년 동안 폭발적으로 늘어나면서 초과 공급이 아니냐는 우려가 조심스럽게 대두되고 있다. 펜션이 주거 이외에 수익성 상품이라는 점에서 펜션 투자에 대한 대안 찾기의 변화 조짐이 뚜렷해지고 있다.

◇지역편중 펜션은 강원도

평창ㆍ홍천ㆍ횡성 지역을 중심으로 밀집돼 있다고 해도 과언이 아니다. 이 일대 스키장 등 리조트 시설과 오염되지 않은 자연환경이 맞물린 지역 편중 현상으로 보인다. 수도권 지역은 미분양 되었던 전원주택 단지가 펜션이라는 이름으로 바꿔달고 단지화 되고 있어 초과 공급 우려의 원인이 되고 있다.

◇단지형 경비초과 가능성 높다

단지형 펜션의 경우 단체 고객 이용 편리 등 장점이 있으나 진입로ㆍ바베큐장ㆍ야영장 등 땅 확보와 부대시설을 갖춰야 하기 때문에 경비가 추가로 발생할 가능성이 높다. (주)한국토지정보 이언재 대표는"고객 유치를 대행하는 위탁관리회사도 시작 단계 회사가 대부분"이라며 "수익률이란 결국 고객이 와 봐야 결과가 나오는 것인데 펜션 분양시 높은 확정 수익률을 사전에 제시하는 것은 자칫 펜션 시장에 대한 공신력을 흐리게 할 수 있다"고 말했다. 또 "하자보수 등 문제가 발생했을 때 관리부재가 나타날 소지가 있다"며"개인이나 가족이 이용할 때 단지형 펜션은 체계화되어 있기 때문에 개인이 활용할 수 있는 여력이 부족하다는 단점이 있다"고 지적했다.

◇박명훈씨의 펜션 투자 경험

서울에서 직장생활을 하다 퇴직한 박명훈씨(56)는 강원도 횡성군ㆍ평창군 경계지역 약 700여평의 야산을 매수했다. 이곳은 성우리조트가 바로 앞에 있어 겨울철 스키시즌에는 풀가동이 가능하고 주변에 방아다리 약수와 뇌운계곡 등 사시사철 찾는 유명관광지가 있는 지리적 장점이 있는 곳이다. 박씨는 3년 전부터 자료를 수집해 통나무주택을 설계에서부터 조명등 하나 하나까지 손수 관여해 지난해 가을부터 공사를 시작했다.

올 3월 총 4채의 통나무주택을 완공, 자신의 거주 공간을 제외한 3채에 4개의 객실을 운영하고 있다. 통나무 객실은 16평, 20평 2가지다. 각 객실의 1층에는 화장실 겸 샤워실, 취사도구와 기구, TV, 냉장고 등 각종 편의기구 일체를 준비했다. 원룸식 미니 2층 객실은 나무 향 가득한 공간으로 처리했다. 객실 당 요금은 4인 기준 16평형이 1박에 주말기준 15만원, 6인 기준 20평형은 18만원으로 인원 추가 시 1만원을 더 받는다.

박씨가 펜션에 투입한 돈은 대략 5억원선. 토지매입비로 평당 15만원씩 1억500만원, 건축비로 평당 450만원씩 총 3억2400만원을 투입했다. 이밖에 모든 전기선로를 지중 매설하는 등 설계비와 조경공사비로 4000만원, 집기 비품 구입비 2000만원, 기타비용 1000만원을 지출했다. 박씨는 매월 400~500만원의 수익을 올리고 있다.


◆테마형ㆍ개별 펜션 주목=

개별 펜션은 집주인의 손 맛이 배어있는 토속 음식과 현지 특유의 생활체험을 할 수 있는 게 매력이다. 동남주택건설 박상환 대표는"앞으로 개별 펜션이 시장에서 주도적 역할을 할 것이며 민박이나 콘도의 대체상품으로 빠르게 자리 잡을 것"이라고 전망했다. 또 (주)오너스코리아 정훈록 대표는"펜션은 주인이 직접 주거를 하면서 수익을 올리는 펜션 본래의 기능으로 확산될 것"이라며 "바다낚시나 갯벌 체험, 야생화나 등산 동호인 등 독특한 주제가 있는 테마형 펜션은 사계절 경쟁력을 갖게 될 것"이라고 말했다.

권동철kdc@assetco.co.kr
디지털타임스 2003년 8월4일

 제주도 펜션법

[펜션월드에서 펌]

제주도를 제외한 지역에서는 아직 펜션법이 시행되고 있지 않으나, 많은 분들이 제주도 펜션법이 궁금하다는 문의를 하셔서 간략하게 제주도 펜션법을 올립니다.제주도 펜션법(특별법)에 의하면 농ㆍ어촌 펜션업 등록신청 기준 및 분양자 모집기준은 다음과 같습니다.

(등록신청)
- 펜션업을 원하는 사람은 도지사에게 등록을 신청한다.
- 도지사는 10일 이내에 시설의 적합여부를 확인하여 등록증을 교부하고 등록결과에 대해 관할 시장,군수에게 통보한다.

(등록기준)
- 펜션업 시설은 2층 이하로 동일지역내 객실 수는 10실 이하로 제한한다.
- 객실은 각각 숙박과 취사에 적합한 1개 이상의 거실,현관, 욕실, 화장실 및 취사 시설을 갖추어야 한다(객실당 면적은 25㎡ 이상이어야 한다.)
- 부지는 6백60㎡ 이상의 농지 또는 1만㎡ 이상의 목장을 갖추어야 한다.
- 과수원 또는 체험농장을 갖추고 동물 사육장, 잔디밭, 파고라, 어린이 놀이터, 바비큐장 중 2종 이상을 해당 부지안에 설치 해야 한다.

- 펜션업 제도는 관광객에게 저렴하면서 자연체험과 관광을 동시에 할 수 있는 양질의 숙박서비스를 제공하는데 목적을 두고 있다. 이와 함께 현행 콘도미니엄과 민박으로 획일화되어 있는 관광 숙박서비스에 다양성을 부여하고 관광사업을 활성화하는데 목적이 있다.

- 펜션업의 승인기준은 사업계획이 관계 규정에 적합하고 자금조달 능력 및 방안이 있는 경우이다.
- 대상부지는 도시계획 구역밖의 지역으로 오수처리시설의 방류수질을 BOD 5mg/l 이하로 해야한다.

(분양자 모집기준)
분양자 모집기준은 사업자가 대지 부지 및 건물에 대한 소유권을 확보하고 있어야 한다.또한 객실 1개당 분양은 2~20인으로 하는데, 분양 또는 회원모집의 혼합한 형태로 회원을 모집할 수 가 없다. 이와 함께 연간 이용일수는 365일을 객실 당 분양 및 회원수로 나눈 범위 내에서만 허용한다.펜션의 분양은 건축공정율이 50%이상 진행된 경우로 총 객실 중 공정율에 상응하는 객실을 대상으로 분양한다.

농지전용

1 ) 절 차

계 약
설계측량
설 계
허가신청 설계 용역 계약 절차
전용허가
착공신청
준공신청
※경계측량 및 확정측량은 사업자가 별도로 의뢰한다.

2 ) 농 지 의 전 용

농 지 정 의 :
畓 , 田 또는 과수원 기타 토지현상이 농작물의 경작 또는
다년생식물재배지로 이용되는 토지
단, 초지법에 의하여 조성된 초지등의 토지는 제외한다.

§ 농 업 진 흥 지 역 안
제34조 (농업진흥구역안에서 할 수 있는 행위) ①법 제34조제1항 본문의 규정에 의하여 농업진흥구역안에서 허용되는 농업생산 또는 농지개량과 직접 관련되는 토지이용행위는 다음 각호와 같다.

1. 농작물의 경작
2. 다년성식물의 재배
3. 고정식온실.버섯재배사 및 비닐하우스와 그 부속시설의 설치
4. 농막 및 간이퇴비장의 설치
5. 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행

행 위 제 한 :
제35조 (농업보호구역안에서의 행위제한)
①법 제34조제2항제4호에서 "대통령령이 정하는 시설"이라 함은 다음 각호의 시설을 말한다.

1. 건축법시행령 별표 1에 의한 제1종 근린생활시설중 휴게음식점
2. 건축법시행령 별표 1에 의한 제2종 근린생활시설중 일반음식점.휴게음식점.골프연습장.단란주점.안마시술소 및 노래연습장
②법 제34조제2항제6호에서 "대통령령이 정하는 규모"라 함은 다음 각호와 같다.
1. 공장 : 1천제곱미터
2. 건축법시행령 별표 1에 의한 공동주택(기숙사를 제외한다) : 2천제곱미터
3. 그밖의 시설 : 3천제곱미터
※
농림부장관의 농지전용허가 및 협의 또는 타용도일시사용제한
1) 농업생산기반 정비가 되어 있는 농지
2) 농업생산기반정비사업의 시행예정지역으로 편입되어 우량농지로 보전할
필요성이있는경우
3) 일조 · 통풍 · 통작에 현저한지장을초래 하는경우
4) 농지개량사설의 폐지를 수반 , 인근 농지의 농업경영에 현저한 영향을 미치는경우
5) 전용으로인한 토사의 유출등으로 인근 농지 또는 농지개량시설을 손괴할 우려가있는경우
6) 사업계획 및 자금조달계획이 불확실한 경우
전용하고자 하는 면적이 전용목적 실현을 위한 면적보다 과다한 경우

-신고에 의한 농지전용의 범위- 법 제37조제2항의 규정에 의한 농지전용신고대상시설의 범위.규모.농업진흥지역안에서의 설치제한 또는 설치자의 범위등은 별표1과 같다

2-1 ) 농 지 의 전 용 신 고
대 상
1) 농업인주택,농업용시설,농수산물유통·가공시설
2) 어린이놀이터·마을회관
3) 농수산관련 연구시설과 양어장 ·양식장등 어업용 시설
범 위·규 모 : 별 표 1
대통령령으로 정한다.
2-2 ) 농 지 의 타 용 도 일 시 허 가 등
※ 농지를 일정기간 사용후 복구하는 조건으로 농림부장관의 허가를 받아야 한다.
(복구계획제출,복구비용예치) 납부시기 ·절차등은 대통령령으로 정한다.
1) 건축신고대상이 아닌 간이농업용시설과 농수산물의 간이처리시설을 설치 하는 경우
2) 당해 농지에서 허용되는 사업에 한해서 현장사무소 또는 부대시설 가타 이에 준하는
시설을 설치하거나 물건을 적치·매설하는경우
3) 토석및 광물을 채굴하는 경우

농 지 전 용 허 가
제49조 (농지전용허가의 제한대상시설) ①법 제39조제1항제1호에서 "대통령령이 정하는 시설"이라 함은 다음 각호의 시설을 말한다.

1. 대기환경보전법시행령 별표 8에 의한 1종사업장 내지 4종사업장에 해당하는 시설
2. 대기환경보전법시행령 별표 8에 의한 5종사업장에 해당하는 시설중 대기환경보전법 제2조제8호의 규정에 의한 특정대기유해물질을 배출하는 시설. 다만, 자원의절약과재활용촉진에관한법률 제2조제6호의 규정에 의한 재활용시설, 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 폐기물처리시설 및 의료법 제17조의 규정에 의한 세탁물의 처리시설을 제외한다.

②법 제39조제1항제2호에서 "대통령령이 정하는 시설"이라 함은 다음 각호의 시설을 말한다.

1. 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 1종사업장 내지 4종사업장에 해당하는 시설
2. 수질환경보전법시행령 별표 1에 의한 5종사업장에 해당하는 시설중 농림부령이 정하는 시설. 다만, 자원의절약과재활용촉진에관한법률 제2조제6호의 규정에 의한 재활용시설, 폐기물관리법 제2조제7호의 규정에 의한 폐기물처리시설 및 농수산물유통및가격안정에관한법률 제2조제5호의 규정에 의한 농수산물공판장중 축산물공판장을 제외한다.

③법 제39조제1항제3호에서 "대통령령이 정하는 시설"이라 함은 다음 각호의 시설을 말한다.

1. 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 7천500제곱미터를 초과하는 건축법시행령 별표 1에 의한 공동주택중 기숙사
1의2. 그 부지로 사용하고자 하는 농지의 면적이 1만5천제곱미터를 초과하는 건축법시행령 별표 1에 의한 공동주택(기숙사를 제외한다)
2. 건축법시행령 별표 1에 의한 위락시설
3. 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 500제곱미터를 초과하는 건축법시행령 별표 1에 의한 제1종 근린생활시설(휴게음식점에 한한다), 제2종 근린생활시설(일반음식점.휴게음식점.안마시술소 및 골프연습장에 한한다) 및 일반숙박시설
4. 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 1천제곱미터를 초과하는 건축법시행령 별표 1에 의한 단독주택, 제1종 근린생활시설(변전소 및 휴게음식점을 제외한다), 제2종 근린생활시설(일반음식점.휴게음식점.안마시술소 및 골프연습장을 제외한다), 문화 및 집회시설(전시장 및 동.식물원을 제외한다), 교육연구 및 복지시설(학교.교육원.직업훈련소.학원.연구소 및 도서관을 제외한다), 운동시설, 업무시설(국가 및 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물을 제외한다), 위험물저장 및 처리시설, 자동차관련시설, 묘지관련시설 및 관광휴게시설
5. 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 3만제곱미터를 초과하는 건축법시행령 별표 1에 의한 판매 및 영업시설(도매시장 및 소매시장에 한한다).공장.창고시설 및 농어촌정비법 제2조제8호의2 나목의 규정에 의한 관광농원사업의 시설
6. 제1호 내지 제5호에 해당되지 아니하는 시설로서 그 부지로 전용하고자 하는 농지의 면적이 1만제곱미터를 초과하는 시설(당해 시설이 법 제34조제1항제3호 내지 제8호의 규정에 의하여 농업진흥구역안에 설치할 수 있는 시설, 도시계획시설, 농어촌정비법 제32조의 규정에 의한 마을정비구역으로 지정된 구역에 설치하는 시설 및 도로법 제3조의 규정에 의한 도로부속물중 고속국도관리청이 설치하는 고속국도의 도로부속물 시설에 해당되는 경우를 제외한다)
7. 기타 해당 지역의 농지규모․농지보전상황등 농업여건을 감안하여 시(특별시 및 광역시를 포함한다. 이하 제62조제2항.제63조.제65조.제68조 및 제69조제1항제4호에서 같다).군의 조례로 정하는 농업의 진흥이나 농지의 보전을 저해하는 시설

④동일부지안에 제3항제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 시설을 같이 설치하는 경우 그 전용제한면적은 1천제곱미터로 한다.<신설 1999.4.19>
⑤제3항 각호 및 제4항의 규정에 의한 전용제한면적을 적용함에 있어서 당해시설을 설치하는 자가 동시 또는 수차에 걸쳐 그 시설이나 그 시설과 같은 종류의 시설의 부지로 사용하기 위하여 연접하여 농지를 전용하는 경우에는 그 전용하고자 하는 농지의 면적과 그 농지전용허가신청일 이전 5년간 연접하여 전용한 농지면적을 합산한 면적을 당해시설의 부지면적으로 본다.

* 농지전용 부담금 산정 기준 (2002.01.01 일시적 개발부담금 폐지됨)
*농지조성비 전용부담금 감면대상
*농지 조성비 단가(2002년 변경전)
*농지조성비 단가(2002년 변경후) 산림전용의 감면규정
*.경지정리 시행된 논 : 13,900원/m2
*.용수개발 시행된 논 : 18,300원/m2
*.경지정리 용수개발 시행된논: 21,900원/m2
*.밭 경지정리된 논 12,500원/m2
*.그 이외의 농지 : 10,300원/m2 변경 2002.01.01 시행