(1) 의의 : 매도인이 일정한 목적물을 매수인에게 이전하고 그 대가로서 매수인은 일정한 대금을 지급할 것을 약정하는 계약을 말한다.
(2) 법적 성질 : 당사자간의 의사의 합치만으로 성립하는 낙성계약으로서, 계약목적물의 소유권이전과 대금의 지불은 매매계약의 이행에 불과하다. 또한 목적물의 소유권이전과 대금의 지불이 서로 대가성을 갖는다는 점에서 유상계약이며, 양 채무가 상환적 관계를 갖는다는 점에서 쌍무계약이다. 매매는 유상계약 가운데에서 대표적인 계약이므로 매매에 관한 규정은 다른 유상계약에 준용된다.
(3) 매매의 성립
1) 당사자간의 합의 : 매매목적물은 무엇으로 할 것인가, 대금은 얼마로 할 것인가에 대한 당사자 간의 합의가 있어야 한다. 매매의 목적물은 물건이나 재산적 권리이며, 장래에 성립하는 권리나 타인의 물건에 대해서도 매매계약체결이 가능하지만(제569조), 처분이 금지된 것은 안된다(제103조).
2) 계약비용의 부담 : 매매계약비용은 당사자 사이에 특별한 의사표시가 없는 한 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(제566조). 물론 임의규정이므로 약정이 우선한다. 약정의 다음은 거래의 관행, 다음에 제566조의 규정, 끝으로 신의성실(제2조)이 계약비용부담 여부를 결정하는 데 적용된다. 여기서 계약비용이란 계약을 체결함에 있어서 일반적으로 소요되는 비용을 말한다. 예를 들어 계약서작성 및 공증비용, 목적물 측량 및 평가비용, 전화 및 우편, 팩스비용 등이 이에 해당한다. 부동산등기비용과 같이 이행에 관한 비용은 계약비용에 포함되지 않는다. 참고로 중개인소개료, 목적물의 평가 및 감정비용, 계약서작성 및 공증비용, 등기비용은 우리나라에서 관습상 매수인이 부담한다. 물론 약정에 따라 매도인이 이를 부담할 수 있는 것도 당연하다. 그 밖에 계약비용은 계약체결상의 과실, 하자담보책임 등에 따른 신뢰이익의 배상시, 신뢰손해의 대표적인 예로서도 중요하다.
(4) 매매의 예약
1) 의의 : 장차 매매계약을 체결하기로 약속하는 계약을 말한다. 대개는 당사자를 고려함에 있어서 이들이 의도한 계약의 목적을 달성하기에는 사정이 법률상 혹은 사실상의 어떤 이유에서 아직 성숙하지 않았다고 인정될 경우 체결된다. 예를 들어 "원칙적인 합의만을 보았다"가 그것이다. 또한 드물지 않게는, 돈을 빌리면서 담보로서 매매의 예약을 하고, 그로써 자기가 돈을 못 갚게 될 경우 대금을 상대방에게서 미리 받은 것으로 하고 자기가 갖고 있는 물건을 상대방에게 파는 형식으로도 체결된다.
2) 종류 : 예약에 기해 장래 본계약을 청약하는 경우 누가 승락의무를 부담하는가에 따라 당사자 일방만이 부담하면 편무예약, 당사자 쌍방이 모두 부담하면 쌍무예약이라고 한다. 또한 당사자 일방만이 예약완결권을 가질 경우에는 일방예약, 당사자 쌍방이 모두 예약완결권을 가질 경우에는 쌍방예약이라 한다. 당사자 사이에 다른 약정이나 관습이 없는 한 매매의 예약은 일방예약으로서 추정된다(제564조 1항). 그리고 이 규정은 매매의 예약 뿐 아니라 다른 모든 유상계약의 예약에 적용된다(제567조).
3) 내용의 확정 : 일방예약인 경우 상대방이 본계약체결을 거부하면 예약완결권자는 형성의 소로써 의사표시를 소구하고, 이 확정판결에 의해 의사표시에 갈음하여 계약은 성립된다. 그러나 예약에서 본계약의 구체적 내용이 명시되어 있지 않은 한 이 청구소송은 실효를 거둘 수 없다. 예를 들면 조합창설의 예약이나 상사합자회사, 부동산매매의 예약에서 대금, 지불조건, 인도일자 등 구체적 상황이 명시되지 않은 한 본계약의 체결을 소구한다는 것은 무의미하다. 물론 본계약내용을 신의성실이나 거래의 관행에 의한 계약의 해석의 보충방법으로 본계약내용을 보충할 수 있으나 그에도 한계가 있다. 따라서 본계약내용이 구체화되지 않은 단순한 예약은 그 효력이 없다고 독일연방대법원은 판시하고 있다. 따라서 편무, 쌍무예약이냐 또는 일방, 쌍방예약이냐의 구별기준이 분명치 않을 경우, 본계약의 기본적 내용만이 확정되었느냐(쌍방예약) 아니면 일방적 의사표시로 즉시 계약이 효력을 발생할 정도로 계약내용이 구체화되었느냐(일방예약)에 따라 위의 구별을 결정한다고 하겠다.
4) 방식 : 예약이나 선택계약(Optionsvertrag)이나 본계약이 일정한 방식을 요구할 경우에는 이 편무예약이나 일방예약도 동시에 그 방식을 갖추어야 한다. 우리 민법에는 요식계약이라고 볼 만한 것이 없으므로 방식을 요구하는 편무예약이나 방식을 요구하는 일방예약은 없다고 하겠다.
5) 일방예약의 법적 성질 : 통설은 일방예약이 예약권자의 완결의 의사표시를 조건으로 한 정지조건부매매라고 주장하는데, 이는 잘못된 견해이다. 이 정지조건부매매는 매매약관중에(일반적으로 매매약관에는 試味, 鑑定, 해제유보, 교환의 약관 등이 존재함) 정지조건조항이 있을 경우에 해당되는 개념이나 일방예약 그 자체는 독립된 계약이다. 따라서 이 예약과 본계약은 효력에 있어서 완전히 별개의 계약으로서 차단된다. 즉 2개의 계약이 존재한다. 따라서 정지조건부계약은 본계약이 성립하였으나 그 효력발생을 일정한 조건의 성숙여부에 따라 발생시키는 것이지 예약과는 상관이 없다. 마찬가지로 해제조건부계약도 같은 설명이 가능하다.
6) 예약완결권 : 일방 또는 쌍방예약에 따라 당사자는 예약완결권을 가진다. 예약완결권은 형성권으로서 부동산물권변동에 관한 것일 때에는 등기부에 가등기할 수도 있다(부동산등기법 제3조). 또한 양도성이 있는데, 예약상대방의 승락을 받거나 상대방에게 통지를 해야 상대방에게 대항할 수 있다. 예약상대방이 예약완결권자의 최고에도 불구하고 확답을 하지 않거나 본계약을 불능하게 만들었을 경우 예약완결권은 소멸하고(제564조 2항, 3항), 그 대신 예약완결권자에게는 해제권과 손해배상청구권이 발생하는데, 이는 일방예약불이행으로 인한 것이 아니라 본계약불이행으로 인한 해제, 손해배상청구권이다. 예약완결권은 형성권이므로 10년의 제척기간에 걸린다.
(5) 계약금(Draufgabe)
1) 의의 : 계약을 체결할 때에 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물을 말한다. 이러한 금전의 교부는 매매에 그치지 않고, 임대차, 도급 등 모든 유상계약에 이용되고 있다. 계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권의 유보를 위해 수수된 해약금으로 추정된다.
3) 해제권의 유보 : 이행에 착수할 때까지 교부자는 지급분을 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다(제565조 제1항). 이 해제는 일방이 이행에 착수할 때까지 가능하며, 여기서 이행의 착수란 예를 들어 물품을 인도하기 위하여 창고에서 하역에 착수하거나, 중도금을 지급하는 등의 행위를 착수하는 것이다. 이러한 이행행위가 행해진 뒤에는 계약의 해제가 더이상 불가능하다. 이러한 계약금규정은 우리 민법이 계약(합의)과 이행을 구별하는 낙성계약의 원칙을 취하고 있기 때문에 존재할 수 있는 것이다.
4) 해제의 효과 : 이행하기 전에 해제한 것이므로 원상회복관계는 발생할 여지가 없다. 그리고 제565조에 의한 해제는 계약일반의 해제원인으로서의 채무불이행(이행지체, 이행불능, 불완전리행, 채권자지체)에 의한 해제가 아니라, 순수 해제권의 유보에 의한 해제이므로, 손해배상청구권이 배제된다. 그러나 계약해제의 이유가 채무불이행에 있을 때에는 일반계약원칙에 따른 해제이므로 손해배상청구, 계약금의 반환 등의 원상회복의무(제543조 이하)가 적용된다.
5) 계약이행시의 효과 : 지급된 계약금 전액은 대금, 차임, 임대차의 보증금, 임금으로 충당된다. 그러나 원칙적으로 이 계약금의 처리는 당사자의 의사, 계약의 성질이나 내용, 거래관행에 따라 결정된다고 하겠다.
(6) 매매의 일반계약적 효력
1) 매도인의 재산권이전의무 : 매도인은 목적물의 재산권을 이전해야 한다(제568조 1항). 여기서 재산권이란 일반적으로 소유권이며, 드물지만 계약의 내용에 따라 지상권이나 전세권과 같이 점유를 수반한 물권적 재산권을 매도할 때에는 매수인에게 등기와 함께 점유의 이전도 함께 해야 한다. 물론 채권을 이전해야 할 때도 있는데(예를 들어 사채매매나 주식매매), 이때는 대항요건을 구비하고 채무자에게 통지하고(제449조 이하) 화체된 증권이 있으면 그 증권을 교부해야 한다. 또한 무체재산권(발명특허, 상표권, 의장특허, 저작권 등)을 매도할 때에는 등기, 등록으로써 족하나, 등기, 등록된 동산(자동차, 항공기, 중기, 선박) 기타 특별법상의 물권을 매도할 때는 등기, 등록과 함께 목적물을 인도해야 한다. 한편 매도인은 아무런 부담이나 법률상의 장애를 받지 않은 완전한 권리를 이전할 의무(Pflicht zur Verschaffung des vollen, lastenfreien Rechtes)를 부담한다. 따라서 권리(재산권) 이전없는 단순한 점유의 이전은 매매가 아니다. 물론 소유권의 이전 없는 점유의 이전인 임대차, 사용대차 등은 결코 매매일 수 없다.
2) 매수인의 대금지급의무 : 매수인은 매도인의 재산권이전과 목적물인도에 대한 반대급부로서 대금지급의무를 부담한다(제568조 1항). 매수인의 의무이행기간은 매도인의 의무이행에 대한 기한이 약정되면 그 기한과 동일한 것으로 추정된다(제585조). 그러나 기한의 약정이 없을 때에는 당사자가 계약성립후 언제든지 상환으로 이행을 청구할 수 있다(제387조 2항). 그리고 민법상 변제장소는 채권자의 주소지가 원칙이나(제467조) 매매계약상 매매목적물의 인도와 동시에 대금을 지급해야 하는 경우 대금지급의 장소는 특약이나 관습이 없는 한 목적물의 인도장소에서 대금을 지급해야 함을 유의해야 한다(제568조). 한편 매수인은 목적물의 인도를 받을 때까지는 대금에 대한 이자지급의무를 부담하지 않는다(제587조 2문). 그러나 매도인이 먼저 목적물을 인도하고 매수인의 대금지불에 관하여 기한이 정해져 있는 경우 매수인은 그 기한이 지난 다음부터 지체에 대한 이자를 지급하여야 한다(제587조 3문).
3) 매수인의 대금지급거절권 : 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있어서 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 상실할 염려가 있을 때 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다(제588조). 매매목적인 권리나 물건에 하자가 있을 때에도 마찬가지로 대금지급을 거절할 수 있다(조규창). 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 대금의 지급을 거절하지 못한다(제588조 단서). 또한 매수인에게 위와 같은 대금지급거절권이 있는 경우 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다(제589조).
4) 매도인의 과실수취권, 매수인의 종물수취권 : 매매계약이 있은 후 목적물의 인도 이전에 발생한 과실은 원칙적으로 매도인이 수취한다(제587조 전단). 그러나 매수인이 이미 대금을 지급했을 경우 과실수취권은 특별한 의사표시가 없는 한 매수인에게 귀속된다. 그리고 목적물의 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로(제100조 2항), 특별한 의사표시가 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 함께 이전해야 한다. 예를 들어 컴퓨터나 프린터를 매도했을 경우 그 케이블도 함께 인도해야 하는 것은 당연하다.