안녕하세요?
이제 불과 보름 남짓 남은 2006년!!!
유난히도 부동산시장에 부침이 심했던 한해였던 것 같습니다.
3.30대책에 이어 11.15대책까지 크고 작은 대책들이 많이 나왔는데 정작 그 효과는
없고 오히려 집 값만 올리고 실물경기는 죽이는 결과를 초래하였습니다.
여러분들의 올해 재테크 점수는 얼마였는지요?
돌이켜보면 너무 성급함으로 인한 조기매도와 너무 보수적인 투자마인드로 인하여
투자시점을 실기한 경우 등 많은 희비가 교차했던 재테크시장 이었던 것 같습니다.
이런 점을 곰곰이 생각하면서 올 한해를 교훈삼아 내년도 시장에서는 나도 대박을 터트릴 수 있는 재테크의 주인공이 되셨으면 합니다.
투자 잘하는 사람들을 가만히 들여다보면 다음과 같습니다.
첫째, 위험을 두려워하기보다는 위험을 극복 하면서 투자하는 사람들입니다.
사실 투자란 어느 투자이든 상관없이 위험에 노출되어있기는 마찬가지인데 어느 투자자가 그 위험관리를 잘하면서 선택을 잘 할수 있느냐에 관건인 것 같습니다.
둘째, 단기 보다는 장기적인 안목으로 투자하는 사람들입니다.
강남에 투자 잘하는 사람들은 대략 10년 이상 장기투자 하여 대박을 터트리는데 예를 들면 저층 재건축 아파트를 투자하여 강남의 최고 아파트로 변모 되는 시장까지 보유 하는 전략을 구사하는 방법으로 재테크에 성공한 사람들입니다. 그러나 투자 못하는 부류는 너무도 조급하여 너무 민감하게 작용하여 성급한 의사결정을 내리는 경우가 많다는 것입니다.
셋째, 미래 가치를 분석 하고 현장 활동에 적극 적은 사람들입니다.
부동산 투자는 현재보다는 미래가치에 포인트가 있습니다. 쉽게 그 가치를 볼 수는 없겠지만 그래도 연구하고 분석하는 자세를 보이는 마음가짐과 더불어 현장답사에 게을리 하지 않는 사람들입니다. 투자에 경험이 없는 사람들은 현재가치에만 즉 보이는것이 전부라고 생각한다는 것입니다. 3개월후도 못보는데 어떻게 3년후이상이 보이겠습니까!
이상의 3가지 요건들은 부동산재테크에 가장 필수적인 요소들인 것 같습니다.
오늘은 강북의 최고 노른자위라 불리우는 성수대교 북단오른쪽지역 즉 강변건영아파트 바로앞 부지에 분양예정인 성동구 성수동 두산위브의 투자분석을 해볼까 합니다. 성수동 두산위브는 재개발, 재건축 사업이 아니고 그렇다고 자체사업도 아닙니다. 일반 투자자들이 가장 어려워하는 지역조합 사업입니다. 지역조합사업의 장단점을 살펴보면 장점으로는 무주택세대주가 청약통장이 필요 없이 비교적 저렴한 초기자금으로 내 집 마련을 할수 있다는 점에 반하여 단점은 사업초기에 위험부담이 상당부분 있다는 점과 사업기간이 늘어질수 있다는 점입니다.
성수동 두산위브의 사업진행 현황은 사실 2001년 7월부터 사업이 진행되어왔는데 현재 철
거가 90%가 진행된 조합설립인가 및 사업승인 직전단계입니다. 일반분양은 2007년 3월~5월경으로 알고 있으며 분양가는 평당 2200만원 이상은 될것 같습니다.
올 11월에 분양한 KT자리의 현대 힐스테이트는 445세가 전량 일반 분양되었는데 기준층은 평당 2100~2200만원, 팬트하우스는 3300만원에 분양하여 인기리에 마감되었습니다. 사실 이곳 두산위브의 입지여건과는 비교자체가 안될정도로 입지여건상 두산의 사업부지가 훨씬 경쟁력이 있습니다.
총 600여 세대 4개동 또는 3개동으로 삼성동의 아이파크처럼 탑상형으로 50~60층규모로 한강과 서울 숲 조망권이 확보될 수 있도록 건설됩니다. 이중 조합원분은 전량 35평으로 배정받고 나머지 평형인 48평형,57평은 일반분양으로 공급될 예정입니다.
분양시 그야말로 최고의 청약 경쟁율을 보일것으로 예상되고 있습니다.
35평형을 기준으로 인근단지와 가격비교를 해드리자면 우선 기존아파트로 강변건영아파트를 살펴보면 2002년 분양한 560가구의 8개동 판상형 아파트 입니다. 32평형의 경우 3-bay구조의 A형과 2-bay 구조의 B형이 있는데 A형 기준으로 한강조망권이 확보된 물건은 8억1천만원을 호가하는 금액으로 매물이 나오고 있습니다.
그리고 현대 힐스테이트를 보면 32평형이 7억6천에 분양되었는데 지금 거래는 될수없지요. 왜냐하면 투기과열지구로 지정되어있어 등기시점까지는 분양권전매가 불가능하다는 이야기입니다. 그러나 음성적인 거래방법인 복 등기가 암암리에 진행 된다고 하는데 프리미엄이 약 1억 5천만원대라고 합니다. 그럴 경우 여러 부대비용을 감안하면 2억을 넘겠지요.그러면 총매수가는 9억6천만원대입니다.
다음으로는 2007년 5월에 일반분양이 예정된 성수동 두산위브 지역조합물건을 살펴보기로이해요. 일단 조합원분양가가 아직 확정되지는 않았지만 6억선으로 잠정결정이 난 상태라고 알고 있습니다. 여기에 거래되는 권리금가격은 약2억 5천만원대입니다. 그러면 총매수가는 8억5천이 됩니다. 이러한 가격은 최종 입주시에 성수동지역에서 분명 초고의 가격경쟁력이 있을것으로 분석됩니다.
강북 최고의 블루칩아파트로 급부상중인 성수동 두산위브의 호재를 살펴보면 다음과 같습니다.
1)획기적인 강남진입
최고의 호재라고 볼수 있는 지하철 분당선 성수역이 2009년말이나 2010년 초에 개통된다는 점입니다. 이는 강남권진입이 획기적으로 개통될 전망입니다. 기존에는 2호선을 통하여 강남까지 갈 경우 보통 40분이상은 소요될것입니다. 그런데 신분당선은 뚝섬상업용지 바로앞의 성수역 다음역이 청담역, 강남구청역, 삼능역, 선능역으로 연결되기 때문에 강남의 실수요자들의 관심도가 높을수밖에 없을것입니다. 새로 생기는 성수역과는 두산위브 현장에서 도보 3~5분거리에 위치하고 있어 한강변 역세권아파트로 주목받을것입니다.
2)뚝섬 상업용지 주상복합분양
서울시의 고가 땅장사 의혹속에 내년도 주상복합시장을 뜨겁게 달굴 뚝섬상업용지 주상복합단지는 평당 4000만원정도의 분양가로 내년말정도로 분양이 예정되어 있어 주변부동산이 다시한번 요동칠 가능성이 아주 높습니다. 이곳 주상복합단지에는 영화관, 문화센터, 컨벤션센터,회의장등의 각종 편의시설이 들어설 예정이어서 서울숲 조망과 함께 최고의 주상복합단지가 될것입니다.
3)영구 조망권인 한강과 서울 숲
이곳 성수동 두산위브 사업위치가 투자자나 실수요자들에게 주목받는 가장 큰 이유중에 하나가 바로 한강과 서울 숲의 조망권을 영구히 확보할수 있다는 점입니다.
최근 들어 조망권에 대한 가치가 날로 높아가는 시점에서의 강과 숲을 조망할수 있는 멀티 조망권이야 말로 금상첨화가 아닐 수 없습니다. 조망권으로만 만족할수 있는것이 아니라 직접 한강까지 도보로 갈수 있도록 토끼굴이 관통되어있어 단지내에서 불과 채1분도 걸리지 않습니다. 또한 서울 숲은 2005년 6월에 한국판 센트럴파크처럼 35만여평에 녹지를 조성하여 개장하였습니다. 무료입장하는데 하루 이용객은 2~3만명 수준이라고 합니다. 이곳 또한 단지내에서 횡단보도 하나만 건너면 갈수 있기에 내집 공원처럼 이용하실 수 있을것입니다.
<현장 앞 한강변의 평화로운 모습..멀리 성수대교와 압구정동 현대아파트가 보임>
4)성수동 재개발지분의 급상승
뚝섬의 여러개발호재를 바탕으로 두산위브자리 옆 인근지역은 뉴타운 개발 기대감으로 재개발지분시세가 올 초보다 무려 200%이상 급상승하였는데 2구역이라고 하는 지역들에서는 10평 기준으로 평당 5000~6000만원이며 매물도 흔치 않습니다. 어제는 영동대고 북단부분의 위치 그러니까 성수동에서의 입지여건이 다소 떨어지는 물건이 평당 4500만원에 출현하였습니다. 하여튼 이러한 지분 강세는 내년도 뉴타운 지정을 앞두고 개발이익이 거의 반영되는듯한 느낌입니다. 이곳 성수동과 노유동 일대는 2006년 7월 18일부터 건축제한에 들어간 상태입니다. 다시말해서 빌라지분 쪼개기를 하지말라는 이유입니다.
이곳은 내년도 4월경에 4차 뉴타운 지역으로 선정이 거의 확실시 되고 있는데 지금도 강남의 큰손들은 성수동 재개발지분 투자에 적극적입니다.
5)U턴 프로젝트 거점 지역으로 강남이 놀라게할 용산, 뚝섬개발
2006년 2월 정부는 용산과 뚝섬을 거점으로 은평, 미아, 도봉을 아우르는 U턴 프로젝트를 발표하였습니다. 강북을 강남수준으로 끌어올려 강남에 집중된 수요를 분산시키고 나아가 강남 집값을 잡겠다는 계획입니다. 이곳 성수동일대의 구체적인 개발계획을 들여다보기로합시다. 성수동 뚝섬일대부터 광진구 구의,자양동에 이르는 340만평은 2호선 뚝섬역일대가 복합문화타운으로, 성수동 준공업지역은 도시형 첨단산업단지로 개발됩니다. 성수동 한강변은 고층주거단지로, 어린이대공원~한강은 주거,문화복합거리로 가꾸기로 했습니다.
6)현대차그룹 110층 빌딩 건립계획
서울숲 옆에 레미콘공장이 하나있습니다. 도저히 이곳의 개발계획과는 조화가 안어울리는 공장이지요. 이곳 만여평 부지에 현대차 그룹에서 110층 규모의 빌딩을 건설할 계획을 발표하였는데 이 영향으로 성수동일대 부동산가격이 심하게 움직였던 것입니다.
이러한 빌딩이 현실적으로 건설된다면 잠실의 슈퍼타워(112층)에 이은 한국 제2의 고층빌딩으로 자리매김을 할수 있을것으로 보여져 관광객 유치는 물론 주변 실물경기에도 상당한 영향을 미칠 것으로 예상되고 있습니다.
<현대차 그룹의 110층 규모의 빌딩 조감도>
7)확실한 비교우위에 있는 투자수익 실현가능
성수동 두산위브 지역조합 분양권을 매수한다면 향후 입주시 얼마나 예상이될것인가 조심스럽게 예상해보면 35평형 한강조망권이 확보되면 약 14억 정도는 형성되지 않을까 생각됩니다. 물론 강북치고는 상당히 높은 시세가 예상됩니다만 한강 조망권과 서울 숲 조망권에대한 프리미엄을 결코 무시할수없는 가격입니다.
강변 건영의 경우 두산위브가 입주시점인 2011년에는 지은지 9년이되는 낡은 아파트가 될것이며 또한 두산과 비교되는 판상형 아파트로서 향후 10억정도 형성될것으로 예상됩니다.
회원여러분 성수동 두산위브에 관심이 있으시다면 반드시 현장답사와 함께 정확한 투자상담을 받으시고 나서 최종 의사결정을 해주시기 바랍니다.
참고로 매수자격은 서울시 무주택세대주 또는 전용면적 18평 이하주택 1채 소유한 세대주만 가능하며 현재 매수시 실 투자금액은 약 3억정도면 가능합니다. 궁금하신 내용들은 전화상담보다는 방문 상담을 예약하시어 보다 정확한 상담을 해주시면 감사하겠습니다.
문의처 : (주)나창근부동산투자연구소 대표이사 나창근 011-743-1881