[경매추천물건] ▶대전 서구 내동 롯데아파트

[경매지기]

1994년에 입주한 대전외국어고등학교 인근에 소재한 롯데아파트

전용면적이 41평인 대형평수입니다 분양평수는 50평형으로 지난해 10월과 11월에 14층과 11층이 4억2000~4억3000만원에 거래되었습니다.

전세금액도 3억원에서 3억5천만원에 형성되어 있습니다.

주변에 갈마도서관과 대전 중심부와의접근성이 나쁘지 않아서 주거수요는 꾸준히 있습니다.

감정가격은 3억원에 평가되었는데요

왜 이렇게 시세와 평가금액이 다를까요.

감정평가한 시점은 지난해 2월입니다.

그 이후 대전 아파트값이 많이 올랐지요

경매초보자는 대부분 감정가를 기준으로 입찰가격을 정하고 감정가격이 기준이 됩니다.

이는 현장조사를 하지 않고 법원자료만을 맹신하는 결과를 가져오게 됩니다.

반드시 물건은 현장확인이 필수이지요

우리가 집을 알아볼 때 최소 서너군데 정도는 부동산에 들러 가격도 물어보고 매물도 알아보고 하듯이 경매 또한 다를게 없습니다.

본 물건의 권리분석은 특이한 점은 없습니다.

권리에 따른 배당순서가 하나은행의 근저당이 가장 빠른 순위이고 이어서 경매신청채권자인 신화레미콘입니다.

하나은행이 먼저 우선배당 받고 이어서 가압류권자들이 순위에 관계없이 안분배당을 받습니다.

그러므로 본 물건의 현 시세를 감안하여 낙찰될 때 경매신청채권자가 충분히 배당 받으므로 경매가 취하될 가능성도 적습니다.

그러나 채권금액 모두 원금과 이자를 일시상환해야 경매가 취하되는 근저당권에 기한 금융기관의 임의경매와 달리 본 경매는 가압류권자의 강제경매입니다.

어느정도 채권자와 일부금액이라도 협의하여 경매를 취하시킬수 있기 때문에 여전히 취하 가능성은 존재합니다.

하지만 신청채권금액이 1억 4천여만원이므로 그리 쉽지는 않습니다.

본 물건의 점유자는 소유자가 직접 주민등록을 하고 살고 있습니다.

통상 임차인을 명도하는 것보다 소유자를 명도하는 것이 조금은 수월합니다.

임차인은 본인의 잘못보다는 건물 소유주의 잘못으로 인하여 보증금을 덜 받게 되거나 아예 받지 못하는 사례가 있어 때로는 험난한 명도가 예상되지만 본 물건은 소유자인탓에 자신의 잘못으로 경매가 진행 되는 바 어느정도는 체념한 상태가 됩니다.

명도 문제는 그리 어렵지 않을 것으로 보이고 명도소송까지 하지 않아도 법원으로부터 간단히 인도명령결정을 받아 인도받을 수 있습니다.

2021년 1월 7일 현재 미납관리비가 존재합니다.

지난해 7월부터 관리비가 체납되고 있는데 그 금액은 약 150만원정도 됩니다.

관리비는 원칙적으로 사용자가 납부해야 하지만 경매로 인해 체납금액이 발생될 때에는 그 처리기준이 조금 다릅니다.

간단하게 말씀드리면 공용부분 금액만 따로 정상해서 그 금액만 납부하면 됩니다.

즉, 전용부분 요금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

간혹 관리사무소에 따라 전용부분까지도 납부하지 않으면 추후입주를 안시키는 등 억지를 부리는 관리사무소가 간혹 있습니다만 이는 법을 알지못해 일어나는 경우입니다.

'집합건물의 공용부분은 전체 공용자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구 할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다'[대법원2001.9.20선고 2001다8677 전원합의체]

이같은 대법원 판례에 따른 것이기 때문에 관리사무소에 관리비 관련 분쟁이 일어나면 판례를 첨부하여 공용부분에 대한 관리비만 따로 정산하면 될 것입니다.

오늘은 서구 내동의 롯데아파트에 대하여 물건분석과 권리분석 명도상 난이도와 관리비 처리방법에 대하여 알아보았습니다.

경매지기는 항상 여러분의 건승을 기원합니다.

[민민남]

좋은정보감사요