스크랩 2금융권 피비린내 회오리 몰아친다... 아파트 싼값으로 (황금돼지) 2008.12.25

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제 2금융권 피비린내... 금융권 회오리 몰아친다

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확연히(sdh2002go)

2금융권이 붕괴될 조짐을 보이고 있군요... 걸레값이 되버린 저축은행들을 어느누구도 인수합병하기 어려운 현실을 정부가 깨닫고 각종 당근을 꺼내들고 인수합병해주길 바라고 있군요... 허나 시장의 현실은 냉정하죠....업계1위 저축은행인 솔로몬도 10% 희망퇴직을 실시하더군요.... 그게 다가 아닐테죠...... 각종 자산매각, 희망퇴직등 군살빼기를 하겠죠.... 그건 버티는 수준일뿐입니다... 무너질 은행은 무너지게 되있습니다... 한번 봐보십시요...

정부가 다 막을수 있을까요? ㅎㅎ 그럼 미국은 그 거대한 IR투자은행들이 왜 다 무너졌을까요? 상장이래 최초로 적자를 기록한 골드만삭스를 보더라도 정부가 모든 것을 구제할순 없습니다... 미국도 빅3 자동차업계 결국 하나씩 파산으로 갈 것으로 보입니다....

금융위기에서 시작된 파고는 이제는 실물경기에 깊숙히 영향을 미치고 있습니다.... 한국은 아직 그 위기가 오지도 않았습니다... 그 진정한 위기는 제가 항상 수차례 언급하듯 금융권 부실에 따른 연쇄쓰나미로 몰려올 것입니다.... 은행 구조조정, 저축은행 부도, 합병, 파산등 공황이 아직 안왔다 말씀드릴 수 있습니다...

그 중심 고리는 당연히 미분양 부동산 입니다..... 분명히 아시길 바랍니다...

지금 어느 지역을 가도 아파트 기본 30% 하락입니다... 전에는 급매도 몰래 숨어서 내놓고 오픈을 하지 않았지만 이제는 기다릴 수 없는 처지인 분들이 많아서 그런지 급매도 이제는 대놓고 오픈하더군요  30% 가격하락이 다일까 많은 분들이 의구심을 가지시죠... 이미 하락을 경험한 대기수요들은 절대 지금 입질을 안합니다.... 더 떨어질거를 기정사실화 하고 있으니깐요....

50% 떨어진 아파트도 있죠 ....제가 70% 하락을 점쳤던 이유는 이제 금융권 패닉이 오면 50%에서 20% 더 하락하는 건 쉽게 가능할 것으로 보여집니다

지금 현 상황에 그정도는 여러분이 생각하셔도 가능할것으로 보여지죠?
그 진정한 금융위기 + 실물경기 위기 파고가 닥치게 되면 초급매들은 거의 떡실신하게 될 것입니다.... 그 하락점을 찍어야 저가에 매물이 소화되고 어느정도 안정화가 될 것입니다

금융권의 살아남기 위한 피비린내 나는 전쟁을 여러분은 눈으로 확인하실 수 있을겁니다... IMF때 수많은 명퇴자를 몰고온 금융권의 몰락...살아남기 위한 연체회수 전쟁, 명예퇴직, 자산 매각등 처절한 전쟁을 벌이게 될 것입니다... 그 전쟁상대는 바로 대출자 여러분입니다... 그 전쟁에서 살아남으시길 바랍니다... 연체는 바로 여러분의 목을 죄어올것입니다...

지들도 살기위해 발버둥치는데 여러분은 절대 버틸수 없습니다.... 모든 약정사항들은 여러분들의 숨통을 끊어버릴 수 있습니다.... 연체는 사망선고를 위한 지름길로 가게 될것입니다. 이미 유동성 확보가 어려운 것은 사실일 텝니다.... 하지만 "마른수건도 짜라"란 도요다 경영론을 바탕으로 유동성
확보할수 있는 한도까지 짜보십시요 그것이 살아남는 유일한 길이 될수  있습니다

마음을 굳건히 먹으십시요... 아직 위기는 오지 않았습니다

아파트 싼값으로 공급한다

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나얌(buza)

시행사와 건설사들이 이미 확보해놓은 많은땅들이 있습니다...지금까지는 아파트 값만 떨어졌지만 이미 땅값도 하락하고 있고 많은 땅에 돈이 묶인 시행사와 건설사는 아파트 분양을 하지 않을 수 없습니다.

올해나 내년에 건설실적이 다음년도에 관급공사 도급순위가 되기 때문에도 건설은 해야 합니다.

그리고 사놓은땅 팔려고 해도 팔리지도 않을뿐더러 은행 이자만 나가고 있습니다... 대규모 아파트부지 확보해놓은 것 모두 실제로는 폭락 상태 입니다.. 팔려고 하면 헐겂떨이 아니면 팔리지가 않습니다..또 앞으로 149개의 공기업 지방이전으로 서울과 분당에 많은 땅들이 공급됩니다

이미 정부가 토지공사 주택공사등을 통하여 확보해놓은 신도시 예정부지도 어마어마 하며 그린벨트등도 풀려서 많은 땅이 공급 가능합니다...

아파트 건설예정부지 땅값은 알려지지는 않았지만 아파트 보다 더많이 하락한 상태 입니다
자금난에 시달리는 건설사 시행사들이 조용히 싼값으로 내놓은 땅들도 많이 있습니다..
어짜피 반값이하로 헐값아니면 팔지도 못하는 땅 차라리 아파트 분양을해서 도급 순위나 유지해야 합니다.

물론 분양이 저조하겠지만 가격을 낮추면 됩니다....다른 건설사들이 뭐라고 할까봐 또는 제살 깍아 먹기라서 망설이고 있지만 결국 가격을 낮추어 분야할 것입니다...
판교에서 부터 가격을 낮추어 분양하고 있지요

건설현장의 인건비는 전보다 낮았으면 낮았지 오르지는 않았습니다...일할 사람 널려 있습니다
철근이나 철골 시멘트등 건축자재들도 30프로이상 하락내지 폭락하였습니다...

충분히 가격을 낮추어 분양해도 승산이 있습니다....건설 예정부지 땅을 싼값에 파는 것보다 분양하는것이 더이익입니다

이젠 싼값 아파트 쏟아질 것입니다

하루빨리 강남3구 규제풀어야한다!!!

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대폭락(sangduck)

정말 하루빨리 강남3구의 규제는 풀어야합니다.

아시다 시피 지금 규제란 규제는 모조리 다 풀었습니다. 지금 상황이 과거 2006년 집값폭등할때보다 훨씬더 규제가 적을 뿐더러 거의 사상 유례가 없을 정도로 규제가 풀린 상태입니다.
상황이 이런데도 아직 부동산은 폭등은 커녕 하락만 계속하고 있죠.

이제 규제푼다는건 집값 반등을 의미하는 것이 아니라 그 기회에 살찍 띄워서 막차탄 사람들 빠져나가는 기회로 활용하고 있는 실정입니다...근데 그거마져도 없죠.

그리고 아시는 분들은 아시겠지만 규제풀었다는 뉴스 떴을 때 부동산에 문의가 늘어나느니 폭주한다고 합니다. 근데 그 문의가 어떤 문의지 아십니까?-->매수자가 아니라 모조리 매도자들이란 거죠. 그게 현실입니다....집사려는 사람들은 관심도 없는 것이 현재의 상태입니다.

근데 이런 폭락위기의 강남 3구에 매도를 해야하는 사람들을 떡방업자들이 집값이 안오르는 건 규제때문이라고 세뇌를 시켜놓은 거죠...매도자들은 자기 집값이 그렇게 떨어진다는 걸 믿고 싶지 않겠죠.

그러니 그런 말을 믿어버리는 거죠. 일종의 자기 최면입니다.

지금은 거의 모~~~~든 규제는 다 풀렸죠. 재건축은 임대의무비율도 낮춰주고 용적률까지 늘려준다고 훨씬 좋은 조건을 제시했습니다.

지금 규제로 남아 있는 유일한 것이 바로 강남 3구 투기지역뿐입니다.
과연 과연...? 이명박이 이걸 왜 풀지 않았을 까요???? 그렇습니다. 이것마져 풀어버렸는데 그래도 가격이 폭락해버리면 그 강남 3구의 매도자들의 세뇌가 풀려버리기 때문입니다.
그래서 이걸 빌미로 남겨놓을려고 풀지 않은 것입니다.

다른 규제는 모조리 풀어놓고서 왜 강남3구는 안 풀었을까요???
그렇습니다. 강남3구는 규제 풀어봐야 아~~~~~무 소용이 없거든요.

규제를 풀어서 얻는 것이 DTI가 40%에서 60%로 높아진다는 것과 LTV규제가 없어진다는 것인데... 강남3구는 지금 이 규제때문에 대출못받는 사람은 존재하지 않는다는 것을 알고 있다는 것이죠...그리고 설사 그런 사람이 있고 규제가 풀린다고 해도 은행에서 그렇게 대출을 해주지 않을 것을 알고 있기 때문입니다. 은행은 지금 오히려 채권회수령이 내려진 상태죠.

더더군다나 은행에서 돈을 빌려준다해도 지금 그 가격에 매수할수 있는 사람은 없다는 것이죠!!따라서 지금 강남3구에 대한 대출규제는 오히려 집값 폭락을 막는 역할을 해버린다는 겁니다!!!

세뇌가 풀리지 않게 하는 장치로서 강남3구 규제를 풀지 않은 것입니다.
실제 영향을 미칠만한 다른 규제는 다~~~~풀어놓고 왜 유명무실한 강남3구 규제를 풀지 않았나는 이것 때문입니다.

이명박 정부는 빨리 강남3구에 규제를 풀어서 폭등론자들의 빌미를 없애주는 것이 이 문제를 빨리 해결하는 가장 좋은 길이라고 말하고 싶군요...

강남3구 규제 빨리 푸십시요!!! 빨리 폭락시키는 것이 경제를 빨리 회복시키는 지름길입니다.

대출해서 집산 부동산거지들이 좀 아프더라도... 말입니다.

오늘은 크리스마스 이브, 건배사는 재건축으로 합시다

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올라올라(wk1212)

오늘은 크리스마스 이브 평화와 은총의 날입니다. 가족과 즐거운 시간을 보내시길 바랍니다.가족과 가벼운 와인이라도 한잔하며 우리나라, 우리사회,우리가계도 새로운 시대, 새로운 환경에 대응하기 위해 모든 것을 혁신하여 재건축하여야 한다고 다짐해 봅시다. (정치도 재건축, 경제도 재건축, 브로커업도 재건축, 특별한 것만 남기고 몽땅 재건축이 필요합니다)

오늘 건배사는 재건축으로 합시다, "재건축(재미있고 건강하게 축복하며 살자)" 이만한 건배사도 없는 듯합니다. 그리고 Hakuna Matata(하쿠나 마타타=괜찮아 잘될거야)도 하시고, Don't worry,be happy(동워리 비해피, 걱정마 다잘돼)도 크게 외쳐 자기최면을 걸어 봅시다.

고 08, 컴 09입니다. 즐거운 성탄과 신년이 되길 기원합니다.

세계경제 내년 49년만에 마이너스 나락으로 떨어진다

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상승연대(sh1224)

세계경제 내년 49년만에 마이너스 나락으로 떨어진다.

-세계경제가 마이너스, 대한민국은 왕따 국가
그래서 플러스 3% 나 성장 가능, 사기질이 정치인들에게 전염되고 있어 사기질은 범죄여, 사기질한 넘들은 반드시 감옥 보내야 해. 만수를 포함하여 ...

세계 70개국의 375개 대형 민간은행들이 회원으로 가입해 있는 국제금융연합회(IIF)는 내년 세계경제가 49년 만에 처음으로 마이너스 성장을 할 것으로 전망을 내 놓았습니다.

IIF는 미국시각으로 어제 발표한 '글로벌 경제 모니터 월간보고서'에서 세계 경제성장률이 올해 2%에 이를 것을 발표했습니다. 그리고 내년에는 마이너스 0.4%의 역성장을 기록하는 경제추락을 예상했습니다.

이는 IM)의 전망치 1.1%, 세계은행의 0.9%보다 크게 낮은 것이다. 내년에 세계경제가 마이너스 성장을 기록할 경우 1960년 이후 처음있는 일입니다.

사실 집주인들에게는 전세값 하락이 더 큰 스트레스..

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돈줄막혀(heylife)

골드 로얄 희소성 아파트...두채에서 수십채씩 사재기한 분들에게 전세값 하락은 매매가 하락보다 더 큰 스트레스를 준다.

설혹 융자가 없으니 집값 떨어지면 금덩이 아파트 안팔면 된다고 큰소리치면 그뿐..그러나 전세값 하락은 당장 내 호주머니에서 돈을 내놔야한다.

더군다나 뻣뻣한 목에 힘풀고 제발 있어달라고 사정해야 하고 현금이 없으면 은행에 사정해야 하고 이도 저도 안되면 경매에 넘어갈 수도 있고..

투기나 매점매석이 집값 상승의 원인이 아니라 공급 부족이 원인이라고 떠들어줘서 앞으로도 수십만채를 더 짓는다니 전세값은 그야말로 반타작날 것이다.

정말 예상을 깨는 일들이 많다....집값이 떨어지면 매매 수요가 전세로 돌아서 전세값이 폭등한다는 노래를 부르던 가수들은 하룻밤 사이에 야반도주했구나.

전세값 하락.....집값 하락과는 차원이 다른 대폭락의 뇌관이다.

당신들이 안보이는 이런 것들이 집값 폭락 이유다

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서울하늘(ccw0705)

당신들이 안보이는 이런 것들이 집값 폭락 이유다

우리들은 자기들의 아집과 편협한 편견으로 인하여 아전인수격 해석에 익숙하다. 특히 부동산업자들의 경우 자기가 직접 생산적인 입장에 있지 않기 때문에 그리고 무역이란 문제가 개입되지 않는 이유로 국수적인 입장에서 자신의 의견을 피력하게 된다. 따라서 원가 부분에 문외한들이 많으며, 국제감각이 거의 바닥임은 누구나 인정하는 바이다. 아마도 공인중개사 영어시험 도입하면 지금의 빵쟁이들 3분의 2는 불합격했을 게다.

그건 그렇고 지금에 와서 작의적인 환율개입, 정치인들의 책임회피, 무능한 정부여당을 욕해야 무슨 소용이 있겠는가. 정치인들이야 매4~5년마다 여.야를 서로 5번 바꾸면 확실히 정화될건데 뭐. 다만 문제가 되는 것은 새로운 시대 새로운 패러다임으로 대처해야 하는데 지금의 구닥다리 아니 70년대 이전에 배운 실력으로 세상을 대처해 가는 꼴을 보니 우리나라 정말 애처롭기까지 하단 말이다.

정책의 실기는 정말 무서운 폐해를 가져오는 것이데 이에 대한 눈들이 없다는 것이 대한민국의 미래를 어둡게 보는 이유다. 본인은 대한민국의 미래희망은 수출증가율 두자리 확보가 이루어 지면 된다고 보는 사람이다. 그래야 일자리도 늘고 경기도 활성화 되어 부동산 가격도 오를 수 있다는 확신을 갖고 있습니다. 수출경기를 내버려두고 다른 생각을 하는 자체는 대한민국호를 좌초시키는 극단적으로 말하면 파멸의 직접적인 원인이 된다고 단정합니다.

지금은 세입유지하면서 재정지출을 확대해야만 합니다. 특히 수출기업의 지원이 우선되어야 하는 정책을 하루 빨리 전개할 때 경제회복은 빨라질 것이며, 부동산 가격도 하락후 정상을 찾은 후 이자율에 상응하는 상승을 이어갈 겁니다.

감산,감원-> 내수 침체-> 부동산 가격 하락>
- 금년 4Q 경제성장 마이너스, 주원인 수출 증가율 마이너스,
- 삼성전자도 4Q 영업이익 적자예상
- 현대자동차 아산공장 조업 단축, 미국 앨라바마 공장 17일 가동중단
- 석유화학 채산성 극도로 악화, 대기업 감산 잇따라, 30년 성장동력 꺼지네
- 철강,조선은 세계경기 위축에 따른 수주 제로 및 사용량 극감, 거의 빈사상태~
-업종 불문하고 수출, 내수 부진, 조업 단축 이어져,

상황이 이러한데 부동산은 감세 실시하고 규제완화만 하면 폭등할까? 무식도 급수가 있어야지?

수도권 주택 과잉공급이 주택하락의 원인이다!

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대폭락(sangduck)

지금까지 많은 지표들이 이미 수도권 주택보급률이 100%가 넘었음을 보여준다.
이 지표가 100%가 넘어서자 부동산 상승론자와 떡방업자들이 이제 들고 나오는 것이 바로 1000명당 주택수...1000명당 주택수가 아직 선진국에 미치지 못했다는 것이다...

선진국은 1000명당 400호에 육박하는데 우리는 겨우 300호 수준이라는 것인데...
이건 거짓이다....이미 선진국 수준 즉 1000명당 400호 수준에 도달했다. 국민은행에서 발간하는 주택 동향자료를 참조하기 바란다.

이런 수치적인 자료를 다~~ 인정한다고 할찌라도 이미 이 수치적인 논쟁은 의미없다.
왜냐면 이미 주택공급의 과잉이란 것으 현실적으로 나타나고 있기 때문이다!!!

그것을 나타내는 가~~~~~~장 큰 지표는 바로!!!
전.월세 가격의 하락이다. 전.월세가 남아돈다는 것이다!!!! 전월세가 남아돈다.. 전월세가...
전.월세가 의미하는 것이 경기침체 때문이라고 생각하는가?? 돈이 없어서...한마디로 웃기지 마라다..
전.월세는 100% 완전 100% 수요와 공급을 나타내는 지표다.

돈이 없어서 집을 안 살 수도 있다. 구매를 하지 않을 수도 있다는 말이다. 근데 길 바닥에 살수는 없다.
즉 집을사지 않더라도 어딘가에는 살아야 하고 그럼 어딘가에는 전.월세를 얻어야 한다는 뜻이다!!!

오히려 이런 불경기에는 전월세 비중이 더 늘어날 것이다!!!
근데 그 전월세가 남아돌고 있다는 것이다!!!
그것이 의미하는 것은 공급이 수요를 자나쳤다는 움직일수 없는 명백한 증거인 것이다!!!!

뭐 또 여기에는 서울 집값이 너무 비싸서 외곽으로 사람들이 빠져나가서 그렇다!!라고 할수도 있다.
그렇다면 외곽에 아파트가격이나 전월세는 수요가 넘쳐야한다!!! 최소한 수요가 늘어야 한다.
근데 현실은???
그렇다. 외곽아파트 전.월세가 더 줄었다는 것이다!!! 외곽지역은 아에 전월세 구하려는 사람이 없다. 정말 개미새끼하다 얼쩡이지 않는다는 거다.

이렇게 주택 공급과잉된 상태에서 과연 집값이 오를까??? 무슨 규제가 풀린다고 오를수 있을까??? 천만에다.. 꿈깨라.. 이건 이제 규제나 금융의 문제를 넘어선 문제다.바로 수요가 충족되었다는 것이다!!!!

자... 그럼 앞으로 이 수요가 늘어날 가능성이 있는가???

인구통계를 보면 오히려 그 반대다..인구통계는 완전 수요의 암울함을 말하고 있다!!! 주택수요층을 의미하는 수도권 30~50대인구가 올해를 기점으로 마이너스로 전환되었다. 즉 수요가 줄어든다는 거다!!!!  게다가 몇년후부터는 인구자체가 아에 줄어들기 시작한다!!!!!

그래도 집값이 오를 수 있지 않을까???
근데 지금의 이 전월세가 남아 도는 상황에서 곧 2006년 2007년 엄청난 규모의 분양 물건들이 올해부터 아마 입주시작된다. 판교를 필두로 해서... 어마 어마한 물량이 어마 어마하다는 것만 알아둬라...

내년도 30만호 좀 못되는 수준의 물량이 입주를 한다. 지금 수요는 마이너스인데... 그럼 어떻게 될까???

지금도 전.월세가 이모냥인데 그 물량들이 공급되기 시작하면 과연??? 어떻게 될까???
게다가 뉴타운으로 뒤집어 업어 놓은 물량들도 역시 내년부터 하나씩 마무리 되어 간다!!!
지금까지 분양된거 입주물량에 뉴타운 완료로 인한 물량만해도... 감당안될꺼다!!!


근데 여기다가 더 암울한 지표들이 있지... 그렇다 바로 미분양... 분양은 아파트가 지어지기 전에 체결이 된다....즉 아직 공급되지 않은 아파트들이란 말이다!!!
미분양이 비공식적으로 30만호가 있다고 하고.. 이건 내년엔 아파트 하나도 안지어도 수요가 충족될 만큼 미분양이 많다는 것이고...

자 잠시 계산을 해보까.. 올해 공급된 아파트의 총 량은 40만호가 안되는 정도란다. 근데 거의 20만호 이상이 미분양으로 쌓여버렸다...그럼 1년에 필요로 하는 수요량이 대충 감오나?? 그렇다. 신규분양수요는 10만호를 약간 넘는 수준이란 거다.겨우!!! 10만호!!!!!

공급이 줄어든다고 쌩 호들갑 떨어서 공급되는 아파트수는 얼마?? 그렇다 대략 30만호 수준. 50%가까운 물량이 줄어든 거란다...
근데 대략적인 수요는 얼마??? 이번엔 10만호 정도 수요가 충족되었는데 내년에는 얼마나 될까??? 또 10만호 될까???...천만이다... 이미 수요가 충족된만큼... 10만호가 안될 것이 분명하다...

대략적으로 5만호??? 정말 인심써서 10만호라고 한다치자...
그렇다해도 20만~25만호가 초과공급될 것이다... 이제 감잡히나?? 앞으로 일어날 사태에 대해서...
그리고 그 다음 해부터는 더 끔직하다!!! 정부 계획상으로는 매년 50만호씩.. 수도권만 30만호씩.. 2012년까지 지속 공급된단다. 그중 경부축과 수도권 외곽만 180만호 이상 공급된단다...

지금도 매년 10만호 수준의 수요증가 상태인데... 공급이 180만호란다... 감 잡히나??? 그것도 지금 30만호의 미분양이 적체된 상황에서 말이다!!!

3년후 공급부족으로 가격폭등??? 한마디로 웃기는 소리라고 해라... 3년동안 아파트 하나도 안지어도 공급할 물량 이미 다 지어놨다!!

즉 공급부족으로 폭등이란 시나리오는은 폭등론자들이 내년 공급량 감소라는 정말 암흑천지에 한줄기 빛과 같은 뉴스의 끄나플을 잡고 완전히 나래를 편 공상에 불과한 것이란 거다!!
 

1주일에 1억 6천 빠지는거 봤어여? 

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부동(rebiz)

못 봤으면 말을 하지마세여~~~

경기도 성남시 분당구 xx동

* 2008.12.12일 대비 변동액 (단위 : 만원)

우x 158 129 70,000 75,000 78,000 ▼16,000

                   23,000 24,000 25,000 ▼ 3,250

자료 : 텐

역전세가 심하긴 하네여...

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반포 좋아 .(sjs7604)

전에 반포 자이 30평대 전세 계약했다고 글 올렸었는데여,,.잘 아는 부동산 사장님이 오늘 갑자기 연락이 왔네여 ,,

자이는 다른 부동산에서 계약을 한 지라 방금 연락 온 사장님은 제가 자이 계약한 거 잘 모르구여,,

갑자기 압구정 미성 아파트 35평 전세 1억 5천에 나왔다며 ,,부조건 계약을 하라더군여 ,,참 나 ,,,
20평대도 아닌 35평대 전세가 1억 5천이 말이 됩니까,,,,?
갑자기 자이 30평대 전세 보증금이 넘 비싸단 생각이 들더군여 ,,

이제와 계약해지할 수도 없는 노릇이고 ,,왜 그리 싸게 나왔냐는 제 질문에 부동산 사장님 왈 ,,집 주인이 버티다 버티다 보러 오는 인간이 없어 열 받아서 확 내렸다네여 ,,^^

참나 ,우리네 다주택자님들 열 좀 많이 받겠어여 ,,

부동산 투기(?)는 일본에서는 더 이상 존재하지 않는다

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항연(insun63kr)

지난 주말 일본에 출장을 갔다 왔다...
일본인 친구가 토요일 저녁을 집으로 초대해 할 수 없이 하루를 머물렀다...

일본인 친구가 사는 지역은 동경 근처의 다마 신도시 지역이다.
동경 신주꾸 역에서 전철로 한 30분 위치에 있는 일본의 대표적인 신도시....

우리나라로 치면 분당이나 일산신도시 정도라 볼 수 있는 지역이다.
70년대 초에 처음 만들어졌다는데 우리나라 신도시가 아파트 일색인데 비해 그곳은 크고 작은 공원이 좀더 많고 다양한 형태의 공동 주택이 발달해 있는 듯 햇다....

일본인들에게 너무 사적인 문제를 물어보는 것이 큰 결례이기는 하지만...작금의 경제 세태가 세태인지라 자연스레 그가 살고 있는 다마 신도시의 현황에 대해 이야기 할 수가 있었다...
일본인 친구가 말하는 일본의 신도시에 대한 문제...

특히 다마 신도시의 가장 큰 문제는 인구 감소에 의한 공동화 현상과 아파트 노화에 따른 재개발이 가장 큰 문제라 한다...

다마 신도시는 우리나라 신도시와는 다르게 일시에 아파트를 빼곡히 지은 형태가 아니라 30년간의 장기 계획하에 신도시를 개발한지라 40년된 아파트와 7-8년된 공동주택들이 공존하고 있다고 한다...

우리나라로 치면 강남의 은마아파트와 분당아파트 그리고 용인 타운 하우스가 공존하고 있는 셈...
그런데 지금 다마지역의 가장 큰 문제의 핵은 80년대 중반까지 버블기에 지은 아파트들이라 한다.

지은지 40년된 아파트들은 거의 슬럼화된 상태가 되가고 있고 거품붕괴 이후 인구감소와 맞물려 대부분의 아파트에는 빈집이 많이 늘어나고 있다 한다...

심한 곳은 한 60% 정도가 빈집인 곳도 있단다...재개발은 꿈도 못꾸고...빈집들은 대부분 은행 소유로 거품붕괴로 대출받은 주인들이 결국은 집을 포기하고 그냥 떠난 상태의 빈집들이라 한다...

살고 있는 사람들도 거의 노인들로 한참 거품기에 은행 대출을 끼고 들어온 사람들로 일본인 친구의 말을 빌자면....한평생 이자 값느냐 세월을 보내고 이제는 모든걸 포기하고 그냥 그 슬럼화 된 상태의 집에서 소유권도 포기한채 그냥 살고 있는 사람들(......)이라 한다.

최근 다마 신도시의 주거 트랜드는 타운하우스나 소규모 공동주택이 인기로 아파트와 같은 대규모 공동주택 재개발로는 도저히 수익을 맞출 수가 없어 은행들도 거의 관리를 포기하고 있는 상태라 한다.....

물론 현재의 다마 신도시의 가격은 거품이 한창이던 90년대에 비해 5분의 1토막이 난 상태이고...
주택가격에 대한 상승 기대는 아예 꿈도 못꾸고 있고 부동산 투기(?)는 일본에서는 더 이상 존재하지 않는 단어라고.....일본인 친구는 단언하고 있었다....

어제 집으로 돌아오는 길에 분당의 무지막지한 아파트 숲을 보면서.....다마신도시처럼 그리 장기간에 걸친 개발에도 일본은 몸살을 앓고 있는데...앞으로 10년뒤 우리의 모습은 어떠할까? 생각해 보면...참으로 암담하다...

여기서 아직도 부동산 꿈을 꾸고 있는 사람들을 보면서...거품붕괴의 초입에 들어선 우리가 무엇을 준비해야 하는가....다시한번 깊게 생각해봐야 할 것이다....

눈 앞에 현실화된 혹독한 경제 한파

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서울하늘(ccw0705)

눈 앞에 현실화된 혹독한 경제 한파

실물경제의 침체가 예상보다 더 깊고 더 빠르게 다가오고 있습니다. IMF가 당초 3.5%로 잡았던 내년도 우리나라의 경제성장률 전망치를 한 달 만에 2%로 낮춘 데 이어, OECD도 5%로 전망했던 내년 성장률을 2.7%로 내렸습니다. 한국은행도 내년 성장률을 2%대로 낮춰 잡아 발표했습니다. 내년 연간 경제성장률이 2%대로 떨어진다는 것은 올 4분기나 내년 1분기의 전기 대비 성장률이 마이너스로 추락할 가능성이 크다는 겁니다.

경기가 그만큼 빠르고 급격하게 식어가고 있는 겁니다. 마이너스 성장이란 경제규모가 쪼그라든다는 뜻입니다. 경제활동의 결과인 국내총생산 규모가 전기보다 줄어들면 소득이 줄고, 일자리가 줄어든다는 겁니다. 잘못하면 소득·고용의 감소->소비·투자의 감소->생산 축소->소득·고용 감소라는 축소지향의 악순환이 일어 날수 있는 소지가 다분히 있습니다.

경제 현장에선 벌써 이 같은 불안감이 감지되고 있습니다. 기업들이 느끼는 체감경기는 이미 영하권으로 떨어졌습니다. 한은이 발표한 11월 제조업의 업황 경기실사지수(BSI)는 54로 전달(67)보다 13포인트나 떨어졌습니다. 이는 외환위기 시절인 1998년 3분기(47) 이래 가장 낮은 수치입니다. 대한상공회의소가 발표한 내년 1분기 기업경기전망은 더 심각합니다. 상의의 내년 1분기 BSI는 55로 전 분기(79)보다 무려 24포인트나 급락했습니다. 98년 3분기의 BSI 61에도 못 미치는 수치입니다. 기업들이 느끼는 체감경기가 외환위기 때보다 더 싸늘하다는 얘깁니다.

이제 다가오는 혹독한 경기침체의 한파를 피할 길은 없어 보입니다. 기업·가계·정부 등 경제주체 모두가 비상한 각오로 견디고 이겨내는 수밖에 없습니다. 그래서 침체의 골을 가급적 얕게 하고 침체의 기간을 짧게 넘겨야 합니다. 이 와중에도 정부는 내년 성장률을 여전히 3%대로 보고 있습니다. 그러나 섣부른 낙관론만으론 결코 침체를 벗어날 수 없습니다. 오히려 급박한 경제상황의 악화에 대처능력만 떨어집니다. 지금은 냉정한 현실인식과 함께 최악의 사태까지도 대비하는 각오가 필요한 때입니다.

더 이상 빚내서 부동산 사면 개인도 국가도 끝장이다.

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토리힐(schcki)

일본에 빌린 돈이 300억 달러다. 만약 일본이 만기 연장 안해주고 회수하면 국가 부도다.
결국 우리나라의 운명이 일본 손에 달려 있는 거다.

왜 이런 어처구니 없는 상황까지 왔나?
바로 미친듯이 일본 돈 꾸어 대출해 준 은행과 대출 받아서 부동산 투기한 개인들 때문이다.
그래 대출받아 아파트 사고 그 아파트 값 오르면 그렇게 좋냐? 나라는 망해가던 말던?
일제 식민시대가 지난 지 얼마나 되었다고 이런 짓들을 겁없이 벌이는가?

뭐 옛날 처럼 군대끌고 쳐들어 와서 나라 빼앗아 가는 줄 아나?

현대는 자본 싸움이다. 개인이 채무 불이행 상태가 되면 채권자에게 노예 신세가 되듯이 나라도 빚 갚을 능력이 없으면 돈 빌려준 나라한테 간, 쓸개 다 내줘야 하는 거다.
IMF 때 그렇게 당하고도 정신 못 차리는 한심한 국민들.........

빚쟁이들은 제발 빚 좀 갚아라. 나라 경제가 위태롭다.
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빌린 일본 돈 300억 달러… 회수땐 일파만파

우리나라 정부와 민간에서 일본 금융기관에서 대출 받은 자금이 올 한해 300억달러에 육박하면서 연간 기준으로 사상 최대를 기록한 것으로 나타났다.

내년까지 엔화 강세가 이어질 것으로 보는 상황에서 엔화로 빌린 자금이 대부분인 것으로 추정되고 있어 이 같은 대량의 자금 유입은 상환에 적잖은 부담이 될 것으로 예상되고 있다. 최악의 경우 외환위기 당시처럼 일본 금융기관들의 디레버리지(대출회수)가 현실화할 경우 우리 경제에 상당한 충격을 줄 수 있다는 지적도 나온다.

일본금융기관의 대한국 신용잔액 추이
< 단위=백만달러 >
1990년 9144
1995년 20874
1996년 24324
1998년 17179
2000년 10306
2002년 10085
2004년 13689
2006년 16970
2008년 28321
*2008년은 9월 현재

하락장의 빚쟁이의 심리..

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ㅋㅋㅋㅋ(lesk82) 

혼자서 결정하기 어려운 중요한 사안을 정할 때에, 충고를 구하는 경우가 있는데,
이런 때에 '제대로 된' 충고는 대단히 얻기 힘듭니다.

그 리유를 간단히 말해 보자면, 충고하는 자는 자신이 충고를 구하는 자보다는 높은 위치에 있다고 생각하기 때문에, 계속 그 상하관계를 유지하기 위하여 자기를 넘어설 수 있는 충고는 절대로 하지 않습니다.

더우기 충고를 얻으러 가는 사람과 충고를 하는 사람은 대개 같은 서클 내에 있기 때문에 (다른 서클에 있는 사람이 충고를 얻으러 가는 사람을 잘 알지도 못하는데 성의있는 충고 해 주겠습니까. 입발린 말이나 해 주고 말지요) 보는 시야도 비슷하고 범위도 차이가 안 납니다. 그래서, 설령 좋은 의도가 있더라도, 도토리 키재기 식 충고가 나올 가능성이 높습니다.

때로는 은사나 좀 잘 아는 사람에게 충고 받으러 가는 경우가 있는데,
앨프리드 월러스가 '다윈' 이 아닌 다른 사람에게 자신의 저서를 검토해 달라고 바쳤다면, 세계역사는 월러스만 기억하지 다윈을 기억하지 않았을 겁니다. 월러스는 자신의 발견이 얼마나 대단한 것인지를 몰랐기 때문에 말레이지아에서 찌질거리면서 런던에 있는 다윈에게 자기 연구결과를 바쳤고, 다윈은 서둘러 자기의 저서를 발표했습니다.

월러스가 미국인이었다면 다윈을 쏘아버리고 자살하든지 체포되든지 했을 겁니다. 하지만 역사책에는 다윈이 영원히 남고 월러스는 '그게 누구?' 이렇게 되어버렸습니다. 월러스가 자신의 발견에 올인할 태세가 되어 있지 않았기 때문에 그는 역사에 남을 기회를 놓쳤던 것입니다.

이렇게, 남에게 충고를 구하면, 그것을 이용하여 자기의 이익에 쓰는 경우가 많은 것입니다. 그러니 자기의 질문으로 인해 이익을 볼 수 있는 사람에게는 충고를 구하지 말아야 합니다. 이익을 볼 수 없는 사안에만 구해야 하고 그러면 안 해 주기 십상이지요.

요컨데, 충고도 충고하는 자의 이해관계가 연결되어 있는 이상 자기에게 손해보는 충고는 절대 안 합니다. 그래서 제대로 된 조언을 얻기가 어려운 겁니다.

어차피 파멸로 가는 사람은 어떤 충고도 안 듣습니다. 이들의 숙명은 파멸하는 것이기에 누구의 말도 안 듣습니다. 하지만, 뭐가 될 수도 있는데 주위 사람들의 헛소리나 개같은 행동들 때문에 좌절하는 경우를 보면 가슴이 아픕니다.

상식적으로 이해가 안 되는 충고나, 뭘 하지 말라는 충고는, 다시 생각해 봐야 할 일입니다. 그 충고를 한 자가 그것으로 인해 어떤 이익을 볼 수 있는가를 생각하지 않으면, 물리기 쉽습니다.

자신의 신분을 높일 기회나 형편을 좋게 할 기회는 쉽지 않습니다. 이런 기회를 웃기지도 않은 조언들 때문에 놓치는 일이 없도록 언제나 자신의 주관을 가질 일입니다.

내년 설날까지가 가장 중요한 것들이 결정난다

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서울하늘(ccw0705)

요사이 버럭 오바마 효과가 시장에 영향을 끼쳐 세계 경기가 조금 나아진 듯한 착각을 가져오게 하고 있다. 그런데 세계경제는 제2의 거대한 위기 파고가 밀려오고 있는데 "경제위기종결, 경기반등전환"이라니,그 무슨 헛소린지 모르겠다.

미국은 지금 자동차 빅3의 문제에 몰핀을 투여하여 내년 3월말까지 수명을 연장해 주었다. 세계 최대의 자동차 회사인 도요타가 71년만에 영업손실을 기록하고 있는 실정이다. 한국의 자동차 산업만 보더라고 대우,쌍용은 조업을 중단했고, 현대.기아차도 조업단축 및 외국공장은 감원이 일어나고 있다.

우리나라 산업을 한번 간단히 보자. 조선업은 수주자체가 일어나지 않고, 반도체는 수요 감소로 가격이 벌써 반토막에 수출도 반토막이다. 자동차는 위에서 언급하였고, 석유화학은 물량 반토막으로 수출도 안되어 우리나라 최대의 수출종목이 무너지고 있고, 철강생산업체 POSCO는 창사이래 처음으로 대대적인 감산에 들어갔다. 그리고 건설업체는 거의 빈사상태라는 것을 잘 알고 있을 것인데....

경기전망 기관에서 세계경제의 내년 성장률을 마이너스 전망이 나오고 있고 우리나라도 1% 내외, 아니 마이너스 성장이 예상되는 가운데 잠깐의 증시 반등이 경제반등의 약발로 작용할까? 지금 섣불리 덤비다간 정말 골로간다는 것을 알아야 한다. 증시가 이자율 폭락과 환률하락으로 일시적으로 외국사람들이 한탕 해가지고 튀려는 작전(때리고 도망가기)에 말려들면 깡통찬다는 것을 기억해야 할 것이다.

내년 설날전까지 많은 것들은 결정이 난다. 미국의 자동차 빅3 구조조정, 우리나라 은행스와프 관련사항, 일본의 회계년도 마감에 따른 자금회수와 외국인의 자금 일탈, 국내기업들의 생사여부 결정 등 국직국직한 일들이 결정난다. 이때가 우리나라의 최대 분기점이 될것이다. 사실 이런 이유로 2MB가 공포에 쉽싸여 만수 성님을 자르지 못하는 것은 아닐까?.(사실 만수 성님 60년도 공부한 구닥다리 낡은 수법뿐이잖아, 단지 개발시대 밀어주쳐식의 군사문화 전위대지뭐)

내년 봄이 오는 소식이 전해오는 설날이후 그때까지 가장 어려운 시기를 살가가야 한다. 혹독한 추위와 공포가 엄습하는 경제의 빙하기 잘 견뎌내기 바랍니다. 그러나 빚 많은 뱆쟁이들에게 신은 용서의 선물을 주지 않을 것입니다.

오늘 주식시장이 죽을 쑬 것입니다. 문제는 지금 주식에 돈을 쳐 넣고 있다는 사실만으로 죽을 짓을 하고 있는 겁니다. 오랜만에 나쁜 것, 더러운 것을 덮어 버리려고 흰눈이 내렸습니다. 낙상과 미끄럼 사고들 조심하시기 바랍니다.

몇 년 전 일

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올인(cms7124)

내가 2003년말부터 2005년 말까지 전남 광주로 지방 장기 출장을 갔었다.

직원들 임시 거쳐를 회사에서 제공했는데 광주시 학동에 있는 삼익아파트 31평짜리였다. 남자 넷이서 참 지긋지긋(?^^)하게 알콩달콩 지지고 볶으며 만 2년을 부대끼며 살았다. 줸장^^

회사에서 월세와 관리비를 모두 지급해 주었기 때문에 아무 생각없이 출퇴근하며 생활하던 중 문득 '여기 집값은 얼말까?'하는 궁금증이 생겨 인터넷시세를 봤더니

헉! 8500만원! 이란다. 이거 전세가가 아닌가 눈을 비비고 다시 봐도 그 가격이 매매가가 분명하다.

그 순간 드는 생각이 '강남 31평 모아파트 1채 팔면 여기서 10채도 넘게 사겠구나'
빠르면 내년 중반이나 늦어도 내후년 상반기엔 다시 지방으로 장기 출장을 갈듯하다.
그때쯤 난 별일 없으면 지방 전원주택에서 살고 있을거다.

근데 전원주택이 얼만줄 아슈?
대지 100평에 건평 40평 집 튼튼하게 잘 지은거 3억이면 딱이요. 좀 싼거는 2억짜리도 있소.
서울 아파트 팔고 돈 꽤나 남을테니 은행에 집어 넣고 이자나 받아먹고 마누라 자식들 맛있는 거 원없이 사줄 수 있소.

어이 강남 아파트 부자님들~ 나하고 산좋고 물 좋은 지방으로 뜹시다. 맘 편하게 삽시다.
자식 교육땜에 못뜬다고?.....이런 여보슈 강남이 교육특구? 뭔 교육특구여~
공부 잘하는 넘들이 강남가니까 거서 좋은 대학 많이 가는거지 학원 학교 좋아서 명문대 가는 줄 아남.

자식들 자연을 만끽하며 자기 인생 즐기고 살게 좀 내버려두쇼.

만약 대형마트가 부동산 중개업을 겸하면 어떤일이 벌어질가!

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상승연대(sh1224)

만약 대형마트가 부동산 중개업을 겸하면 어떤일이 벌어질가!

- 무지하게 재미있는 일이 벌어진다고요, 이런 것이 선진국에서 하는 일이지
- 서울 강남에 와바라, 지하철역에 W마트가 천지지, 이게 무엇하는지 아는가?

누가 운영하는지 아는가? 거기에 해답이 숨어 있다.
부동산 빵재이들이 E마트 주유소 운영에 반응이 없다면 이 자리에서 죽어라.

E 마트 주유소가 국내에 처음 문을 열었다.
신세계 이마트는 22일 경기도 용인시에 있는 구성점에 국내 최초로 대형마트 주유소를 열고 주유 서비스를 시작했다. 이마트 주유소 1호점은 약 1200㎡ 면적에 양면 주유기 4대, 약 1000드럼(20만ℓ) 규모의 저장 능력을 갖춘 중형급 규모의 셀프 주유소로 운영된다.

한은과 시중은행 사이의 돈 핑퐁게임?

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토리힐(schcki)

한은에서 은행에다가 가계나 기업 대출해 주라고 돈을 왕창 주었는데, 은행은 그 돈을 대출에 사용하지 않고 한은에서 매각하는 RP를 사는데 쓰는군요. 한은에서 RP 매각에 시중은행들이 너무나 많이 입찰해 오자 놀라서 일부만 받고 다시 은행으로 돈을 돌려보냈다는 웃지 못할 기사입니다.

즉 아무리 은행에 돈을 안겨 봤자 은행으로서는 떼일 염려가 많은 기업과 가계에는 대출을 안한다는 거지요. 왜냐하면 대출한 곳이 부도위험에 처하면 BIS 비율이 왕창 떨어지니까.

미국에서도 같은 현상이 나타나고 있습니다. FRB가 은행에 대출하라고 제로금리로 돈을 꾸어 주니까 은행은 그 돈을 고스란히 FRB 에 다시 예치해서 0.5% 이자를 받아먹고 있답니다. 빌린 돈으로 이자를 받아먹는 모럴 해저드 아래서 누가 열심히 일하겠습니까?

현재의 미국과 한국의 상황은 제로금리, 돈 찍어내기 만으로 경제를 살릴 수 없다는 것을 여실히 보여주고 있습니다. 결국은 구조조정을 신속히 해서 망할 곳은 빨리 망하게 하는 것이 그나마 고통의 기간을 줄일 수 있는 방법인데, 피 한방울 안 흘리고 무사히 수술해서 낫기만을 바라는 요행심이 앞날을 위태롭게 하고 있습니다.

원문기사
http://www.donga.com/fbin/output?n=200812200154

아파트는 허상입니다.

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저스티스37(mania37)

약 10여년전 그러니까 90년대 말이었죠....새롬기술이라는 회사의 주식이 있었습니다.
벤처대장주... 저도 운좋게 좀 미리 가지고 있었습니다.
한 500만원어치 된것으로 기억되네요....이게 무섭게 올라가더군요. 매일 상한가 였으니까요

이주식을 사고 얼마안되서 하루에 차익이 한 200만원 그다음날은 220만원...그때 코스닥 상한이 12% 였습니다.

암튼 아침에 일어날때 피곤한줄 모르겠더군요. Oh Happy day!
그때 그래도 잘나가는 금융회사에 근무했었는데 한달 월급이 한 200만원정도....매일매일 한달 월급이상의 돈이 쌓이는데 어찌 행복하지 않을 수 있겠습니까.

암튼 500만원 투자한것이 얼마안되서 한 1억정도 되더군요.
중간중간에 조금빼서 컴퓨터도 사고 ..그때 컴퓨터값이 백몇십만원 했는데 그거 뭐 돈도 아니었죠..

술도 먹고...룸싸롱술값 그거 기껏해야 돈 백인데 뭐 그정도야...껌값이었구요.
그때 후배도 이 주식을 갖고 있었는데..어느 날 그러더군요.

"선배, 근데 이 새롬기술의 기술이 정말 대단한건가요?"
새롬기술이라는게 무료전화 서비스를 제공하는 거였습니다.
다이얼패드라고 인터넷으로 전화화면 국제전화가 공짜라는 거였는데요.

제가 그랬습니다.."글쎄, 암튼 전화를 공짜로 할수 있다는거 이건 지금까지 없었던 서비스아닌가?
"기존의 통신부분에 새로운 서비스니까 전망이 있을거야"

근데 새롬기술이라는 회사의 서비스가 따지고 보면 기존 한국통신이나 이런 곳의 회선을 사용할 수 밖에 없는 거였습니다....그러니까 기존 통신사의 회선을 쓰면서 일반 전화기가 아닌 모니터상의 전화기와 인터넷회선을 부분적으로 사용하는 거죠.

결국 어느날 부터 빠지기 시작하는데, 이건 뭐 팔려해야 팔 수도 없는 주식이더군요.
어찌어찌해서 팔긴팔았는데 나중에 보니 처음에 살때 가격정도 건진거 같습니다.
물론 그이후에 판 사람들은 거의 휴지가 되었구요.
요즘 부동산을 보니 그런거 같습니다...아파트라는거 사실 시멘트덩어리죠.
땅의 지분은 아파트 평수의 10분의 정도밖에 안되는 겁니다.
새로지어서 럭셔리해보이고 살기좋지만 그건 시간이 지날수록 가치가 떨어질수 밖에 없습니다.

땅이 한국통신의 회선이라면 아파트자체는 그저 다이얼패드라는 하나의 프로그램정도.
그나마 프로그램은 계속 발전을 할수 있지만 이미 지어진 아파트라는 건물자체는 계속 낡아질 수 밖에 없는 겁니다.

10년이지나고 20년이 지나면 바퀴벌레 꼬이고 낡아서 물새고 삐그덕거리는....
계속 고쳐야하고 더 시간이 지나면 허물고 새로 지어야하는...

근데 새로 지을라면 돈이 듭니다 누구의 돈?
살고있는 자신의 돈이듭니다. 그나마 저층아파트라면 층수 올리면서 재건축이라도 하면 자기돈은 거의 안들수도 있지만 지금 아파트들 20층 30층짜리라면 재건축의 비용을 거의 모두 집주인이 지불해야 하는거죠.

근데 그게 새로짓다싶다고 혼자 결정할 수도 없는....
아파트는 분명히 공동주택입니다. 다같이 허물고 짓자라는거에 동의하지 않으면 아무것도 할 수 없는 것이죠.
점점 낡아가고 옆집은 돈이 있지만 내가 돈이 없으면 동의할 수 없는 구조.....
아파트라는 개념 ..시간이 지나면 돈이된다는 개념은 이제 끝나지 않았나 싶네요.
내 땅도 내 건물도 아닌 공동의 땅, 공동의 건물 ...이건 내꺼가 아닌거죠.

암튼 아파트라는 것 아마도 얼마후에는 최대의 골치덩어리가 될 날이 올거 같네요

엔케리 회수 후 부동산 시장 (펌글)

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토리힐(schcki)

-- 엔 케리와 금리가 부동산에 미치는 영향에 대해서 논리정연하게 쓴 글이 있어 퍼왓습니다. 아고라 경제방 제네스님의 글 ----

1. 엔 케리 회수로 인한 부동산 급락 시나리오

일본 은행들의 결산일은 우리와 달리 12월 말이 아니라 3월말이다. 따라서 여태까지 한국의 부동산 거품을 유지하는데 가장 큰 연료를 공급하던 엔 케리 자금의 회수에 의해 4월 1일부터 금융권과 엔화를 빌린 기업, 자영업들의 경제적 충격이 시작 될 것이다.

(1) 2009년 4월 이후 집단적인 경매 물건 발생

금융권의 부도로 인해 시중 대출 금리에 상관없이 대출을 할 수 없는 상황이 다가오며, 부동산 담보 대출 원금과 이자를 상환할 수 없게 된 부동산 물건이 대량으로 경매에 들어오게 된다. 이때 정상적인 경제상황이라면 낙찰가율 70% 정도에 처리 가능하겠지만 금융권 부도로 인한 사실상 대출 중지 사태와 국민들의 현금확보 움직임으로 여태까지 보지 못한 연속 유찰이 발생할 것으로 보인다.

이러한 경매에 의한 가격하락이 그 동안 시장에 부동산 거래가 하락을 막아오던 부동산 가격 담합을 급격히 붕괴시켜 경매가격이 시장의 부동산 가격을 주도할 것으로 보인다.

금융권에서 최근에는 자금부족으로 매우 빠르게 경매신청을 하고 있는데 4월부터 집단적인 경매신청에 들어간다고 가정할 경우 경매신청 후 첫 입찰까지는 대략 6개월 정도 기간이 소요되므로 4월 경매신청 부동산은 10월에 나타나게 된다. 참고로 경매는 1번 유찰될 때 마다 다음 경매 때 20%씩 최소낙찰가가 감소되어 나온다.

2010년 1월에 감정가의 절반에 해당하는 물건이 나오고 2010년 5월에 감정가의 1/4 물건이 나온다. 과거의 경우 경매가가 너무 낮으면 경매신청 취소를 하는 경우도 있지만 이번 엔 케리 회수 충격으로 시중에 현금이 매우 필요한 상황이 되어가므로 낙찰가율이 급격히 떨어져도 금융권은 경매를 강행시킬 수 밖에 없다. 따라서 이번 사태에선 유례를 보기 힘들 정도로 오랜 기간 낮은 낙찰가율 기록을 갱신하게 될 것이다.

하지만 위의 경우는 2009년 4월에 경매신청 해서 10월에 입찰 들어갈 물건의 낙찰가 감소율이고, 실제로 2009년 4월부터 입찰에 들어가는 경매물건부터 극심한 유찰을 경험하게 된다. 실질적인 경매가 하락 신호는 아래와 같은 경우부터 시작하게 된다.

이른바 감정가 대비 50% 감소는 7월 부터 눈에 띄게 증가하게 되며 감정가의 1/4 정도 되는 수준은 10월에 맞이하게 된다는 것이다.

진행상 2009년 안에 4월부터 입찰 시작된 경매물 가격이 초토화 되는 것부터 보고 이후 급격하게 늘어난 10월 입찰 시작된 경매물이 그 가격을 뒤따르게 된다. 맨 처음 올린 표를 다시 보자.

언듯 보기에 2010년 5월쯤부터 아무리 유찰 되도 가격 하락이 진정될 것처럼 보인다. 하지만 엔 케리 회수의 무서움은 2009년 3월말 1번으로 끝나는 것이 아니라 최소 2번 정도 2010년 3월말 다시 한번 회수되어야 때문에 경매물건으로 인한 부동산 가격 하락을 멈출려면 2010년 5월이 아니라 2010년 10월에 입찰 시작된 경매물건이 어느 정도에서 낙찰이 되는가에 달려있다. 경매로 인한 부동산 하락 진정세는 최소한 2011년 초 정도는 되야 알 수 있다는 것이다.

(2) 전세 세입자 문제

서울의 전세가가 집값의 평균 50%수준이며 기존의 관례에선 경매까지 감안하고 들어올 안전 부채가 70%정도까지는 안전하다 보고 전세 세입자는 집값의 20%정도까지는 다른 채권자의 부채가 1순위로 있더라도 안심하고 들어왔더라도, 위의 경우처럼 낙찰가율이 50%미만으로 떨어지기 시작하면 문제가 생겨버린다.

이른바 주택 투기와 상관없는 세입자들이 전세금을 날려 무주택자가 되어버린다는 것이다. 제 1순위가 세입자라면 낙찰가가 얼마가 되든 전세금이나 보증금으로 그 집 주인이 되는 것으로 마무리가 가능하지만 세입자 이외의 금융권이라면 낙찰가에 상관없이 경매를 진행할것이고 설령 낙찰가가 낮아서 세입자가 보상받을 길이 없더라도 집을 나가야 한다. 건전한 서민층까지 휘말려 버린다는 것이다.

낙찰가율이 70%미만으로 갈수록 특히 20%미만이 될수록 전세권자가 보상도 없이 길거리로 내몰리게 될 가능성이 커져버리므로 정부가 대책을 내놓는다면 늦어도 2010년 1월 이전까지 대책을 내놓지 않는다면 상당한 사회문제를 야기할 것이 분명하다.

(3) 정부의 인플레이션 유발 정책에서 빠진 문제점

이번 정부 들어서 부동산 디플레이션를 저금리로 인한 인플레이션 유발로 막아보려고 하는 모습이 보인다. 매우 열심히 그리고 강력하게 밀어붙이고 있지만 한가지 중대하게 빠진 것이 있다. 이른바 인플레이션 만큼 소득도 같이 증가시켜야 국민들이 낮아진 부동산 가격을 사던가 말던가 하는 것이다.

예를 들어 어떤 무주택자 가정이 월 200만원의 수입을 번다고 칠 때 수입은 고정된 채 생활비로 월 100만원씩 지출하던 것을 인플레이션 유발효과로 물가가 2배로 올라버리면? 과거보다 생활비 이외의 지출 여력이 대폭 감소해 정부가 바라는 부동산에 투자할 여력은 도리어 극도로 감소해버린다.

최근 듣게 되는 뉴스에 의하면 대기업도 구조조정에 들어갔으며, 기업은 정규직을 자르고 비정규직을 늘리고 있으며, 대기업은 중소기업에 납품단가를 20%를 더 후뤄쳐라고 하고 있고, 정부측에서 지방은 임금을 더 낮춰야 한다는 이야기가 나는 소득 감소 정책 이야기와 수도, 전기, LPG 요금은 오르고, 종부세를 폐지한 대신 아파트 관리비에 부가세를 넣고, 간판세와 애완견세도 넣는등 생활관련 비용은 증가가 됐다.

인플레이션만큼 소득이 증가해도 살까말까한 상황에서 소득은 줄고 비용은 증가해버렸다. 이러한 상황에서 과연 부동산을 살 수 있을까?

2. 2010년 2차 엔 케리 회수에 대비한 차선책

(1) 무제한 예금 보호 정책

말 그대로이다. 1차 엔 케리 회수 충격으로 인해 금융권의 불신으로 예금 인출 사태가 벌어지고 시중의 돈이 우체국으로 몰리는 등 혼란스런 상황이 발생할 것이다. 그때 무너지지 않은 금융권도 무리한 인출사태로 넘어가지 말란 법도 없다. 뒤늦게 우왕좌왕 하기 보다는 빠르게 무제한 예금 보호 정책을 시행해야 한다. 당연히 2009년 3월 말 1차 엔 케리 회수 쇼크 이전에 이런 정책을 시행하면 더욱 좋다.

(2) 은행의 예금 이자율 자율화

이미 은행이 자기 마음대로 이자율 정하고 있지 않느냐고 하겠지만 지금 정부가 2008년 은행의 고금리 특판 예금을 제한한 것을 보면 2009년에 다시 은행의 이자율 자율화를 막지 말라는 법이 없다. 2008년도에는 은행이 부동산 대출 이자를 높이느니 마느니 하는 문제 수준이라면 2009년에는 은행이 돈이 없어 부도나느냐 아니느냐 하는 상황이므로 은행 스스로 자기 상황에 맞게 이자율을 결정하도록 자율성을 주어야 한다. 이것을 무제한 예금 보호정책과 같이 시행한다면 이자율을 낮추는데 도움이 될 것이다.

(3) 세입자 특별 보호법

우리나라에는 주택임대차보호법이 있어 세입자가 있는 주택이 경매에 넘어가더라도 0순위가 되어 보호되지만 지금의 높은 월세 보증금, 전세가 기준으로는 주택임대차보호법의 보호를 받지 못한다.

위에도 말한 대로 2009년 4월 경매 물건이 낙찰가율 50%로 진입하는 것이 7월, 2009년 10월부터 쏟아져 나오는 경매 물건이 낙찰가율 50%로 진입하는 것이 2010월 1월 부터이다.

가장 발빠르다면 2009년 7월 이전에 전세자 특별 보호법을 제정하여 보호하고 아무리 늦어도 2010년 1월 이전에는 재정해야 투기와 대출과 크게 상관없는 세입자들이 무주택자로 전락하는걸 막을 수 있다.

(4) 원-달러 환율 보다 원-엔화 환율 대응체제

2009년 3월말 엔 케리 회수로 큰 충격을 당하고 나서 이후 학자들이 이 문제를 연구를 한다면 정부가 부동산을 보호할려고 했다면 오히려 이자율을 올려 원-엔화 환율을 낮춰 그 충격을 감소 시켰어야 했다고 기록할 것이다. 하지만 지금 상태로서는 정부가 이것을 이해할 수가 없어 꼭 한번은 크게 충격을 받을 수밖에 없고 다만 두번째 엔 케리 회수를 앞두고 정부가 뭔가를 느낀다면 대응할 기회는 있다고 본다.

1차 엔 케리 회수에서 살아남은 금융권과 한국은행, 그리고 정부 조사기관의 협력으로 제 2차 엔 케리 회수에서 빠져나갈 외화금액을 될 수 있는한 가장 정확하게 조사하여야 하고 2010년에 빠져나가는 돈이 엔화이기 때문에 정부측에 2차 엔 케리 회수때 피해를 적게 입을 원-엔화 환율을 보여주어야 한다.

단지 금융권 대출에만 해당하는 것이 아니라 직접적인 엔 케리 대출 이외에 가령 미국에서 대출이 들어왔으나 그 투자금액이 엔화를 빌려서 달러로 들어온 것이라든지, 영국에서 한국 유통업에 투자를 하였는데 그 자금이 엔화를 빌려서 들어온 것이라 한국에 들어올때는 자산으로 들어왔지만 현재 엔 케리 회수 압박 상황에선 부채에 가까운 상황이라든지 분별하기 힘들겠지만 될 수있으면 많은 자료를 모으는 것이 필요하다.

정부로서는 어떻게든 바로 눈앞에 부동산 대출 이자와 인플레이션 유발효과를 위해 이자율을 낮출려고 할 것이고, 금융권에선 금융권 자체가 무너지면 대출자체가 없어지기 때문에 현금확보를 위해 이자율을 높일려고 할 것이다. 따라서 위에 조사된 엔 케리 회수액을 가능한 가장 정확하게 조사하여 정부와 금융권이 타협해야 한다. 만일 이번에도 정부가 환율 대응에 2008년도와 동일하게 한다면 2009년에 받은 충격만큼 2010년도에 다시 재현될 수가 있다.

(5) 절대 금지해야 할 콜금리 2% 미만 금리정책

현재 우리나라 콜금리는 3%로 유지되고 미국은 제로금리 체제로 가고 있다. 과거 미국이 서브프라임 문제로 금리를 낮추기 이전에는 우리나라 정부의 금리 정책은 미국금리 보다 2% 많은 정도로 항상 유지되어 왔다. 이것은 미국금리보다 2%이상 높지 않으면 외국인 투자가들이 투자를 회수할 우려가 있기 때문이다. 지금처럼 한국 시장이 극도로 불안한 상황에서 제로 금리 체재인 미국과 일본의 금리와 2% 이내로 가까워 진다면 지금까지와 심각할 정도로 외국인 투자자금 회수가 이뤄질 것이다.

극단적으로 한국이 제로금리 선언을 가정한다면 어떻게 될까? 경제적 충격을 입었지만 세계 기축통화로서 발권력이 있는 달러와 제로금리지만 그 동안 세계에 투자했던 엔화가 몇 년간 회수 되어 환율이 낮아질 엔화와 나름대로 발권력도 있고 금리도 보장되는 유로화가 있는데 국내자금이 내부에 유보될 수가 없다.

제로금리를 하는 순간 외국인들의 탈출로 끝나는 것이 아니라 국내에 많은 원화를 가지고 있는 대기업들과 현찰을 보유한 부유층에서 닥치는 대로 원화를 팔고 해외로 빠져나가게 되어 순식간에 환율은 폭등하게 된다. 그렇게 되면 생필품과 유통은 가격 통제를 잃어 국민들을 폭동 사태를 맞이 할 수 밖에 없다. 먹고 사는 문제에 대한 통제를 잃은 정부는 존립자체를 할 수 없다.

만일 부동산 폭락으로 충격을 먹은 정부 관계자들이 아무리 금리를 지금보다 더 내리고 싶어도 2%는 지켜야 한다는 것을 꼭 설득해야 한다. 이것은 한국은행 차원에서 막도록 설득해야 하는 것이 아니라 정부 고위 관계자 스스로가 이것만은 막도록 힘을 써야 한다. 아까 적은 대로 먹고 사는 문제에 대한 통제를 잃은 정부는 존립자체를 할 수 없기 때문이다.

2009년엔 부동산 대폭락이 올수 밖에 없다!!

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음(jake94)

계속된 부동산 규제완화에도 불구하고 시장은 별다른 반응조차 보이질 않고 있습니다. 끝내는 이명박이가 마지막 규제완화카드를 다시 칼집에 꽂아 넣어버리고 말았습니다. 그렇다면 왜 시장은 미동조차 않는 것일까??

- 농협중앙회 인력 20% 줄인다
- 현대차 비상경영 돌입...관리직 임금동결ㆍ임원 5~10% 감원ㆍ조업단축
- 국민은행은 내년 1월까지 상권이나 영업권이 중복되는 점포 60여개를 통폐합
- 우리은행도 30여개의 점포를 축소키로
- 신한은행은 100여개의 점포를 통폐합하기로
- 하나은행도 10여개 점포를 축소할 것
- 69개 공공기관 1만9천명 감원
- KBS 노사, 5년간 15%감원 합의

대략 최근의 신문기사 문구만 모아본 것입니다. 내년부터 차례로 대락 10만에 가까운 우량기업 직장인들이 일자리를 잃게 됩니다. 또한 이를 계기로 사기업에서도 구조조정 바람이 불 가능성이 높습니다.

분위기가 이러할 진대 부동산 따위가 눈에 들어올리가 없습니다.
이명박이가 말했듯이 어떠한 규제완화로도 부동산하락은 돌려놓지 못합니다.
이미 부동산 폭락의 시한폭탄은 돌아가기 시작했습니다.

빚쟁이와 상투잡이에게 하고 싶은 말.

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ㅋㅋㅋㅋ(lesk82)

자~~상승기의 부동산에 대해 말쌈해 보겠습니다.

첫째, A급 1순위 부동산이 오르며 거래가 시작될때.
부동산 침체기에서 상승기로 전환할때 항시 A급 1순위 지역에서 부터 불씨가 일어나기 시작한단 말쌈입니다. 즉 강남이 불을 붙여 타들어가면 순식간에 퍼진단 말쌈이지요. 하락기에는 정반대로 보시면 된단 말쌈입니다.

둘째,2순위 지역 아파트 경쟁률이 높아질때
판교나 분당 버블세븐지역이라 거품을 무는곳에 부동산을 사려고 줄을 설때 부동산 거품의 중간단계입니다. 역시 지금고는 정반대지요.

셋째, 미분양 아파트가 줄어들때
이제 누구나 눈에 쌍심지를 키며 부동산을 사들일때. 미분양 아파트도 웃돈에 거래된다 이말쌈이지요. 물론 지금과는 정반대 입니다.

넷째, 인기지역 중심으로 매물이 사라질때.
주변과 1,2순위 지역은 물론 그 주변지역까지 가격이 계속 올라가니 매물은 사라질수 밖에 없습니다. 물론 지금과 정반대 상황이지요.

다섯째, 전세가 귀하거나 값이 오를때.

ㅎㅎ 지금과 정반대 상황이지요..
위 다섯가지가 부동산과 아파트의 가치를 끌어올리는 가장 기본적인 매뉴얼이다 이말쌈이지요. 투자를 할때 누구나 알고있는 사실이라 느끼겠으나. 이런 흐름을 알아 보려면 많은 발품과 노력이 필요하단 말쌈입니다.

방에서 인터넷으로 보는 내용과 상이하게 다르단 말쌈. 지금 시장의 흐름은 위의 다섯가지와 정반대의 상황으로 흐르고 있지요. 다시말해 상승의 분위기로 이끌수있는 원동력마저 고전을 면치 못하는 상황에서 부동산이 살아난다고 말하고 있으니.

저는 주변인들과 게시판에서 늘 말합니다. 내년 상반기가 되면 아름다운 상황을 볼수있을거라고. 상투잡이와 빚쟁이의 신나는 작두 놀음이 어떻게 변하는지 진정한 하층민의 생활이 어떠한지 그네들은 볼수있다고 말합니다.

과욕은 사람을 망치고 돈을 따라가면 결국 돈에 먹히는게 자본주의요, 옛 조상들의 말쌈인데. 말을 듣지 않으면 벌을 받거나 혼이나야지요. 시장에 역행할수 있는자는 부자입니다. 절대로 중산층이나 서민은 흐르는 강물을 거슬러 오를수 없는게 자본주의의 오점이지요.ㅎㅎ

규제 완화 부동산 대폭등의 서곡??...

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ㅋㅋㅋㅋ(lesk82)

본 게시판에서 규제완화 규제완화 거품을 물며 부르 짖었는데 드디어 규제 완화 결정판이 나왔습니다. 앞으로 어떻게 시장이 돌아가느냐에 따라 투기형성으로의 반등인지 아니면 잠시 타오르는 모닥불인지 알수있단 말쌈이지요.

대세는 어디로 기울어 질까 이미 답은 나와있으니. 정부의 규제완화 몰핀 약빨과 금리인하 약빨이 얼마나 지속되느냐에 따라 빚쟁이에서 상투잡이에서 벗어날 기회가 왔다고 느껴진단 말쌈이지요.

대대적 규제 완화와 금리 인하로 연일 신문에서는 거품을 물며 급매실종. 하락이 상승으로 반전이라 거품을 물고 눈을 부르켜고 마지막 피싱질에 열을 올리고 있습니다.

과연 경기가 좋아지고 호제로 인한 반등의 시작일까?? 의문이 들고 정말 오를것 같은 상황으로 치닫는다는 착각을 일으키며 예비 수요자가 함정에 빠지는 때가 바로 요즘과 같은 상황이란 말쌈이지요.

답을 내리자면 주변 국가에서 밟아온 전철을 보면 된다는 말쌈입니다. 인간이 왜 역사를 기록하고 문헌으로 남겨 후세에게 전해 졌을까요? 왜?? 학교에서 우리나라 역사와 더불어 세계사를 배울까요? 왜 역사는 되풀이 된다고 선생님이 입에 거품을 물며 강조할까요?

정말로 되풀이 되서이고 정말로 비슷한 현상이 일어나기 때문입니다. ㅎㅎ
재미있는 것은 일본의 부동산 거품붕괴가 미국에서 일어났고 중국에서 일어났고 유럽에서 일어났고 결국 그렇게 부정적으로 부동산 거품 붕괴를 부정하던 한국에서도 일어나고 있단 말쌈이지요.

자 똑같은 공식을 대입해 보면 일본은 제로금리로 부동산은 박살났고 미국또한 제로 금리로 향하며 부동산과 주식이 박살나고 있단 말쌈이지요. 미국과 일본의 경우 금리를 낮추었을때의 반짝 몰핀 효과로 반짝 반등후 그 하락폭은 엄청났다입니다.

지금 금리 인하와 규제완화로 또 한번의 투기질이 일어날거라 언론은 떠들고 상승론자들과 빚쟁이들은 작두위에서 춤을추며 날뛰고 있겠으나. 대세는 거스를수 없는 일이고 일본 미국과 더불어 한국에서도 부동산의 아픔을 역사적 기록으로 남길수 있단 이말쌈이지요.