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[하늘덕영]

 

♣ 모기지론이란 무엇일까?

01. 주택금융공사 모기지론이란?

모기지론이란 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행臼?10년 이상의 장기주택자금을 대출해 주는 제도를 말합니다.

모기지론을 이용할 경우, 주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(10년 이 상,고정금리) 원금과 이자를 분할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 30%만 가 지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈 없이도 주택구입이 가능하다는 이점이 있으며, 금융회사의 입장에서는 주택저당채권 매각, Mortgage＊ MBS Swap 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있습니다.

02.모기지론 대출조건은?

중산＊서민층의 내집 마련 촉진을 위한 주택금융공사 모기지론은 투기에 사용될 여지를 최소화하고 가계부담 경감을 위해 다음과 같은 조건을 지닙니다.

[ 대출취급기준 ]

- 신청자격 : 만 20세 이상의 무주택자 또는 1주택 소유자

- 자금용도 : 주택구입, 소요자금보전, 기존대출의 장기전환

- 대출한도 : 2억원 이내

- 대출비율 : 집값의 70% 까지

- 거치기간 : 1년 선택 가능

- 상환기간 : 거치기간 포함 10년, 15년, 20년

- 상환방법

    ＊ 매월 원리금균등분할상환

    ＊ 1년거치 원리금균등분할상환

    ＊ 대출금의 20%는 만기상환, 80%는 매월 균등분할상환

    ＊ 대출금의 20%는 말기상환, 80%는 1년거치 균등분할상환

- 대상주택 : 6억원 이하의 주택

- 금    리 : 고정금리 (현재 6.7%) --> 연 6.45%(2004.10.05 현재기준) 인하

- 설 정 비 : 면제 → 다만 차주 부담시 금리 0.1% 인하

- 금리옵션 : 원금의 0.5% 초기에 차주가 지급하면 금리 0.1% 인하

- 소득공제 : 소득공제요건 충족시 1000만원까지 소득공제

03. 공사 모기지론과 기존 은행대출과의 차이점은?

은행 대출

- 대상주택 : 가격의 제한이 없음

- 3년이하 단기일시상환 : 3년마다 상환위험에 처함

- 변동금리대출 : 금리상승시 원리금 부담 가중

- 대출비율 40% : 실제 은행권 대출은 집값의 40% 미만

주택금융공사 모기지론

- 대상주택 : 집값이 6억원 이하인 주택

- 10년 이상 장기원리금 균등분할상환대출

   ＊ 원금의 20%는 만기일시상환 허용되므로 월 상환부담 완화

- 고정금리대출 : 금리상승시에도 추가 이자 부담 없음

- 대출비율 70% : 집값의 70%(일반주택은 65%)까지 대출

- 설정비 : 면제가 원칙이며 차주가 부담하면 금리 0.1% 인하

- 금리할인옵션 선택시 금리 0.1% 인하

은행대출과 「주택금융공사 모기지론」 대비표

은행대출모기지론대출기간단기(주로 3년이하)(거치기간 1년 포함)

10년, 15년, 20년금 리변동금리고정금리최대대출비율집값의 40%수준집값의 70%수준상환방법만기일시상환매월균등분할상환상환부담만기에 상환부담 집중장기간 분할상환금리

변동시상승시이자부담 가중추가 이자부담 없음하락시대환가능대환가능소득공제대부분의 경우(3년단기) 없음만기 15년이상시 가능

04. 공사 모기지론과 은행 주택담보대출의 대출액을 비교하면?

공사모기지론과 은행주택담보대출의 대출비율 비교

주택금융공사 모기지론	은행권 주택담보대출
	단기대출	10년 초과 장기대출
- 아파트 70% - 일반주택 65%	- 투기지역 아파트 40% - 투기과열지구 50% - 일반지역 60%	모든 주택 60%

※ 같은 대출비율이라도 공사 모기지론의 경우 은행대출보다 소액임차보증금을 공제하지 않거나

(아파트), 적게 하므로 실제 대출가능액이 은행담보대출보다 더욱 커짐

※ 실제 대출금액 사례 비교

공사 모기지론으로 서울 마포구(투기지역)에 있는 2억 5천만원 짜리 주택구입 시

- 아파트는 은행 단기대출에 비해 1억원, 장기대출에 비해 5천만원을 더 받고

- 기타주택은 은행 단기대출에 비해 7천만원, 장기대출에 비해 2천만원 더 받을 수 있음

주택종류	금융공사 모기지론	은행 단기대출	은행 장기대출
아파트	1억 7,500만원	7,600만원	1억 2,600만원
	2.5억원 × 70% ＝ 1.75	(2.5억원×40%) ― (방3개 ×1600×1/2) ＝ 0.76	(2.5억원×60%) - (방3개×1600만원×1/2) ＝ 1.26
연 립 또는 다세대	1억 3,850만원	6,800만원	1억 1,800만원
	2.5억원 ×65% ― (방3개 ×1600 ×1/2) = 1.385	2.5억원 ×40% ― (방3개 × 1600 × 2/3) = 0.68	2.5억원× 60% ― (방3개 ×1600 × 2/3) = 1.18

05. 모기지론 대출가능금액은?

집값, 부채상환능력, 주택종류별 대출비율에 의해

최저 2천만원～최대 2억원 범위에서 “ 대출액 = (집값 ×대출비율 ― 선순위채권)”으로 결정됩니다.

- 집값은 매매가 또는 분양가가 아닌 다음과 같은 가액으로 평가

    ＊ 한국감정원 또는 국민은행제공 시세가

    ＊ 외부감정기관의 감정가

    ＊ 금융기관자체 평가액

- 부채상환능력(DTI)은 차주의 부채와 소득에 의하여 평가

    ＊ 배우자 연대 보증시 배우자 소득 합산 가능

- 대출비율(LTV)은 일반지역, 투기지역별 상관은 없으나 부채상환능력 충족하면 집값의 70%까지,

  그렇지 않으면 60%까지 대출

☞ 은행의 주택담보대출은

   투기지역 아파트 40%, 투기과열지구 50%,일반지역 60%로 제한되고 있지만, 모기지론은 적어도 은행대출     액만큼 대출이 가능함. 이는 모기지론의 목적이 주택 실수요자의 내집마련을 지원하는데 있기 때문임.

06. 모기지론 금리 및 매월 상환액은?

금리는 대출기간에 관계없이 전 협약금융회사에서 동일한 고정금리를 적용

- 현재 금리는 6.7% 고정금리로 일단 대출을 받으면 향후 시중금리가 오르더라 도 추가 인상되지

  않으므로 금리인상의 불안이 없습니다.

- 대출금 상환방식은 매월 원리금균등분할 방식이기 때문에 명목소득이 증가하는 일 반적인 경우

  시간이 지날수록 상환부담은 줄어들게 됩니다.

- 매월 대출상환액이 월소득의 1/3 이내 (09번 DTI Q&A 참조)

*참고표 : 대출만기별 월상환액                                            (단위 : 만원)

	20년		은행 장기대출
	6.7%	6.5%	6.7%	6.5%
5천만원	38[33]	37[32]	44[39]	44[38]
1억원	76[65]	75[64]	88[77]	87[76]
1.5억원	114[97]	112[96]	132[116]	131[115]
2억원	151[135]	149[133]	176[160]	174[158]

* [ ] 내는 소득공제효과(상환 초년도) 감안한 금액

* 6.5% : 설정비부담 및 금리할인옵션 선택시 0.2% 할인된 이율

07. 모기지론 신청자격은?

만 20세 이상 65세 이하의 무주택자 또는 1주택 소유자로서 소득능력이 있는 대한민국 국민이 모기지론을 이용할 수 있습니다.

- 차주 자격 예시

   ＊ 세대주 (또는 세대원)

   ＊ 부양가족 없는 단독세대주

   ＊ 자영업자, 근로소득자, 계약직, 프리랜서 등

   ＊ 주택소유자 (또는 주택소유자의 배우자)

   ＊ 주택소유자가 차주가 되어야하나 배우자간에는 한사람이 차주, 그 배우자는 소유자로 가능

- 이미 주택을 보유중인 세대가 모기지론을 이용하고자 하는 경우에는 기존 주택을 1년 내 처분해야하며,     그렇지 않으면 대출금리 인상 등의 불이익이 따름. 이는 모기지론의 목적이 투기목적이 아닌 실수요자의    내집 마련 지원에 있기 때문임

주택보유판단

   ＊ 공동소유자는 주택소유자

   ＊ 상속지분은 최대 지분자만 소유자로 간주

   ＊ 분양권자, 재개발＊재건축 조합원은 미소유자로 간주

차주 또는 연대보증인이 될 수 없는 경우

   ＊ 신용불량자, 신용회복지원 등록자

   ＊ 개인신용평가 최하등급(10등급)자

       → 한국신용정보(NICE) 또는 한국신용평가정보(KIS) 평가 정보

   ＊ 배우자가 아닌 부모형제, 자식 및 타인은 연대보증인이 될 수 없음

차주 연령은 대출기간과 합산해서 75를 넘을 수 없음

   ＊ 당해 대출기간 + 차입자의 현재 연령 ≤ 75

08.모기지론의 대상주택은?

등기부등본상 및 실제상 주택을 대상으로 하며, 주택크기의 제한은 없으나 집값 이 6억원을 넘는 고가주택은 제외됩니다.

- 고가주택 판단 : 매매가와 담보가치중 어느 하나가 6억원 넘는 주택

- 대상주택종류 : 단독주택, 아파트(주상복합아파트 포함), 연립주택, 다세대주택

- 국민주택규모 (전용면적 25.7평이하,85㎡ 이하)를 우선 지원

※ 취급제외

   ＊ 근린생활시설, 상가주택, 오피스텔, 다가구주택

   ＊ 재개발＊재건축 예정인 주택

   ＊ 배우자 아닌 제3자 공동명의주택

   ＊ 권리침해(가압류, 가처분, 공매, 경매) 중인 주택

   ＊ 저당권설정 등기가 불가능한 건축중인 주택

       → 단, 등기가능시점에는 신청가능

cf) 오피스텔이나 상가주택은 주택법상 주택이 아니므로 해당이 안되며, 다가구주택은 임차보증금공제가 많게되므로 실제 모기지론의 효과는 거의 볼 수 없기 때문에 제외된 것이다.

09.부채상환능력(DTI)은 어떻게 평가할 것인지?

부채상환능력(DTI)은 소득으로 부채를 상환할 수 있는 능력을 의미하며, 상환능력이 양호한 것으로 인정될 때 최대대출비율을 적용받을 수 있습니다.

- DTI1 = [월모기지상환액/월소득]×100 ≤ 33%

- DTI2 = [(월모기지상환액+타부채 월이자액)/월소득]×100 ≤ 40%

    ＊ 타부채에는 일반대출 외에 현금서비스도 포함

    ＊ 예금담보대출은 예금으로 상계가 가능하므로 부채로 보지 않음

    ＊ 퇴직금담보대출은 상계가 가능하지 않으므로 부채로 봄

- 배우자가 연대보증 시에는 배우자의 소득, 부채도 합산하여 DTI 평가

- 차입자가 소득공제요건을 충족하는 근로자일 경우에는 DTI1은 37%, DTI2 는 43%로 완화하여

  최대 대출비율(LTV)을 적용받을 수 있습니다.

    ＊ 소득공제요건을 갖추면 연간 납부이자의 1,000만원까지 소득공제가 가능하여 실질금리가

        인하되는 점을 반영한 것임

해당 DTI를 충족 또는 미충족에 따라 대출비율 차등 적용

- 기본 DTI 요건(DTI1 33% 이하, DTI2 40% 이하) → 대개의 차주

- 소득공제 DTI 요건(DTI1 37% 이하, DTI2 44% 이하) → 공제요건 갖춘 차주

    ＊ 충족시 → 아파트 70%, 기타주택 65%

    ＊ 미충족시 → 모든 주택에 대해 60% 및 대출만기 20년 필수사항

10. 소득에 대한 입증 방법은?

차주의 소득은 세금공제전의 근로소득, 사업소득, 연금소득, 임대소득을 합산하여 산정할 수 있으며 이를 입증할 자료는 아래와 같습니다.

- 근로소득자 : 근로소득원천징수영수증 또는 월급여명세표와 최근 3개월 급여입금통장

  (본인이 원한다면 대출신청 당해연도 소득 반영 가능)

- 사업소득자 : 사업소득원천징수영수증 또는 소득금액증명서

- 연금소득자 : 연금증서 및 연금수급권자확인서, 연금수령통장

    ＊ 연금은 4대 연금인 국민, 공무원, 군인, 사학연금에 한하여 인정함

  * 일반적으로 근로소득이나 사업소득에 연금소득을 합산할 수 있고, 연금 수급기간이 10년 이상인 경우         에만 합산 가능

- 임대소득자 : 세무서발급 소득금액증명서 및 해당 등기부등본

    ＊ 세무서에 임대소득을 신고치 않고 단순히 통장으로 입금된 금액이나, 임대부동산이 가압류,

       가처분 등 권리침해중이면 소득으로 인정할 수 없음

cf) ☆ 기혼자의 경우 배우자 소득 합산 가능

     - 배우자가 연대보증을 서는 조건으로 배우자의 소득 합산 가능.

       이 때 소득뿐만 아니라 부채부문도 합산 예정.

       배우자 외의 직계존비속, 타인은 연대보증인에서 제외하므로 이들의 소득 및 부채 합산불가

     - 배우자만 소득합산 및 연대보증인이 가능한 이유는 배우자는 소득세법상 언제나

       1세대로 인정되지만, 직계 존비속은 분가 즉시 별도의 세대가 되기 때문.

예외적인 소득인정 방법

- 상기 방법에 의한 소득증명이 안 되는 경우에는 국민연금 납부액에 의해 소득을 인정

    ＊ 최근 3개월 국민연금납부영수증

    ＊ 월소득인정액 = [ 월납부액/연도별요율(2004년 7%)]

    ＊ 1개월 이상 미납자는 소득불인정으로 신청자격 없음

        → 다만, 근로자로 과거에 재직중이던 회사 귀책에 의한 체납분이 있더라도

           신청일 현재  지역 연금 가입자로는 정상 납부중이면 연체자로 보지 않음

- 국민연금 납부에 의한 환산소득과 기타소득 합산 불가

11. 주택종류별 대출비율(LTV)은 ?

□ 주택종류별 대출비율은 주택의 환금성, 담보가치, 차주의 상환능력을 고려하여 차등 적용합니다.

	임대차가 없을 때	임대차가 있을 때
아파트	70%	60%
공동주택	65%
단독주택	65%	65%

- 대출비율은 기본적으로 아파트는 70%, 기타주택은 65%로 적용하되,

- 해당주택에 임대차가 있을 경우는 담보가치가 떨어지므로 단독은 65%, 아파트 등은 60%의

  대출비율을 적용합니다.

단독(65%)이 아파트(60%)보다 대출비율이 높은 이유는 방수에 따른 소액임차보증금 공제 시

단독주택이 공동주택보다 불리한 점(공제액이 많음)을 감안한 것입니다.

- DTI요건을 충족하지 못하는 차주의 경우에는 배우자의소득도 합산하여 충족여부를 따질 수 있고,

그래도 불충족한 경우에는 대출비율이 60%로, 만기는 20년을 적용합니다.

	공사 모기지론	일반 주택담보대출
아파트	공제 안 함	방수의 1/2 공제
공동주택	방수의 1/2 공제	방수의 2/3 공제
단독주택	방수의 2/3 공제	방수전체 공제

[ 참고 : 소액임차보증금 공제기준 ]

* 임대차 없는 방수 기준(방수가 1개인 경우 1개 공제)

* 아파트가 아닌 2억원 이하의 저가주택은 임대차 없는 방수가 3개 이하 →1개, 4개 이상 →2개를 공    제함

※ 사례별 대출가능금액

[1] 집값 2억원, 전세 및 선순위 없는 아파트의 경우

    ＊ 2억원 × 70% = 1억 4천만원 가능하지만

    ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원

[2] 집값 2억원, 임대차 5천만원 있는 아파트의 경우

    ＊ 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원 가능하며

    ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 5천만원 = 7천만원

[3] 집값 2억원, 선순위 설정액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 2순위 모기지론 신청의 경우

    ＊ 2억원 × 70% - 6천만원 = 8천만원

    ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% - 6천만원 = 6천만원

[4] 집값 2억원, 선순위 설정액 6천만원(국민주택기금대출잔액 5천만원) 있는 아파트에 대하여 선순위 상환조건으로 신청시

    ＊ 2억원 × 70% = 1억 4천만원

    ＊ DTI 미달 차주는 2억원 × 60% = 1억 2천만원

12. 용도별로 기존 대출을 초과하는 대출을 받을 수 있는지?

주택구입 및 보전용도인 경우에는 기존 대출을 초과하는 추가대출이 가능하지 만, 상환용도인 경우에는 기대출액 범위내에서 대출이 가능합니다.

용도	사 유	대출비율까지 추가대출 여부
구입	신규구입	기존대출금 + 추가대출 가능
보전	전세금반환 구입자금보전	전세보증금 + 추가대출 가능 기존대출금 + 추가대출 가능
상환	기대출 상환	(기존대출잔액 + 기한도약정액)을 초과 불가

- 취급불가용도 : 주택건축용, 개량용, 중도금용, 경매용

모기지론의 용도별 신청기한

- 구입용도 : 소유권 취득등기일로부터 3개월내 신청할 수 있음

- 보전용도

- 전세금반환 : 임대중인 본인 소유주택에 입주를 위한 전세자금 반환용으로

   임대차계약종료일로부터 3개월내 신청할 수 있음  → 단독주택은 이 용도로 신청할 수 없음

- 구입자금보전 : 소유권 취득등기일로부터 3년내까지 신청할 수 있음

- 상환용도

- 2004. 2월말까지 취급된 기존 대출은 → 2009년 말까지 용도에 상관없이 대환 가능

- 2004. 3월부터 취급된 주택대출은 → 구입 및 보전용도 대출에 한하여 기한 제한 없이 대환 가능

   => 즉 2004.2월 이전에 대출받은 주택담보대출에 한해서는 2009년까지 본인이 원한다면 언제든

      지 모기지론으로 전환이 가능하며, 2004.03월 이후에 주택담보대출의 모기지론의 전환은 대

      출목적이 주택 구입 및 보전용도인 경우에만 해당이 된다. 이에 대해 착오가 없길

13. 선순위가 있어도 모기지론 취급이 가능한지?

모기지론의 저당권은 1순위가 원칙이지만 일정한 경우에는 선순위를 인정하고 2순위도 가능합니다.

  ※ 선순위 인정의 경우

    ＊ 국가유공자 및 장애인에 대한 정부 또는 지방자치단체 취급 대출

    ＊ 국민주택기금대출

    ＊ 채무인수 대출

    ＊ 전세권

선순위 설정액만큼 대출액은 차감

즉, 1순위저당권 또는 전세가 있는 경우 해당액만큼 차감한 후 대출가능액이 산출됩니다.

그러나, 통상 선순위 설정액은 실제대출잔액보다 많으므로 선순위 대 출을 상환하는 조건으로 모기지론을 받는다면 대출가능액은 더 많아집니다.

ex) 2억원짜리 아파트에 1순위설정 6천만원(대출잔액 5천만원) 및 임차보증금 5천 만원이 있는 경우      에 대한 대출금액 사례

    - 전세를 안는 조건으로 주택구입시는 대출비율 60% 적용되므로

         (2억원×60%)－임차보증금 5천만원 = 7천만원 대출받아 기대출 5천만원 상환

    - 전세를 내보내고 직접 입주하여 거주하는 경우에는 대출비율 70% 적용하여

         (2억원×70%) ＝ 1억 4천만원 대출받아 전세 5천만원, 기대출 5천만원 상환

    - 전세는 내보내되 1순위 대출은 존속시키고자 하면

         (2억원×70%)－설정액 6천만원 ＝ 8천만원 대출받아 전세 5천만원 상환

14. 모기지론을 받기 위하여 필요한 서류는?

	제출서류
공 통	- 부동산등기부등본(토지, 건물) (현거주지 및 구입예정지) - 부동산 매매계약서, 부동산 권리증, 인감증명서(대출용) - 주민등록등본 - 신분증(주민등록증 / 운전면허증 / 여권)
근로 소득자	- 근로소득원천징수영수증/ 소득금액증명서 - 재직증명서
사업소득자	- 사업소득원천징수영수증/ 소득금액증명서 - 사업자등록증
연금소득자	- 연금증서, 연금수급권확인서, 연금수급통장
임대소득자	- 임대소득금액증명서, 해당 부동산등기부등본
기타 소득자	- 국민연금납부영수증

15. 모기지론 신청은 어디에 하면 되는지?

모기지론 대출업무는 공사와 업무협약을 맺은 9개 금융기관에서 3월 25일부터 본격 적으로 취급하고 있습니다.

- 모기지론을 원하시는 분들은 이들 금융회사 중 가까이 있는 점포를 방문하여 신청 및 대출을

  받으시면 됩니다.

- 모기지론 처리기간은 기존 은행 등에서 취급하던 주택담보대출과 큰 차이가 없으나, 경우에 따라

  처리기간이 지연될 수도 있으므로 주택구입을 하려는 경 우 일정을 넉넉하게 잡아야 합니다.

- 현재의 9개 금융회사 외에 다른 금융회사도 향후 전산 등 금융공사 모기지론을 취급할 수 있는

  여건이 구비되면, 점차 취급 대상 금융회사를 확대할 예정입니다

--> 2004.08.10 기존 9개에서 21개 금융기관으로 확대(국내 모든 시중은행이 다 포함됨)

         o 신규 취급기관

            - 시중은행 4개사 : 신한, 조흥, 한미, 수협은행

            - 지방은행 6개사 : 경남, 광주, 대구, 부산, 전북, 제주은행

            - 손해보험 2개사 : 삼성화재, LG화재

금융기관명	콜센터전화번호	금융기관명	콜센터전화번호
국민은행	1588-9999	기업은행	1588-2588
농협중앙회	1588-2100	수협은행	1588-1515
신한은행	1544-8000	외환은행	1544-3000
우리은행	2008-5000	제일은행	1588-1599
조흥은행	1588-4114	하나은행	1544-1111
한미은행	3704-7474	경남은행	1588-8585
광주은행	1588-3388	대구은행	1588-5050
부산은행	1588-6200	전북은행	1544-4477
제주은행	1588-0079	대한생명	1588-6363
삼성생명	1588-3114	삼성화재	1588-7444
LG화재	1544-0114

16. 모기지론도 중도상환이 가능한지?

공사의 모기지론 이용 도중, 여러 가지 사정으로 만기전에 대출금을 상환하고자 할 경우 중도상환이 가능합니다.

다만, 공사에서는 모기지론이 투기에 사용될 여지를 최소화하기 위해 대출일로부터 5년을 경과하지 않은 중도 상환액에 대해서는 중도상환수수료를 부담하게 됩니다.

   - 중도상환수수료율 : 1년내 상환시 2%, 3년내 상환시 1.5%, 5년내 상환시 1%

모기지론으로 집을 사서 대출금을 상환하는 도중 그 집을 팔고 다른 집을 사고 자 하면 기존 모기지론은 상환하고 신규 모기지론을 이용하실 수 있으며, 이 때도 기존 모기지론 을 5년내에 상환하게 되면 중도상환수수료를 부담하셔야 합니다.

17. 소유권 미취득 상태에서 대출신청 가능한지?

대출신청은 소유권 취득전은 물론, 취득후에도 할 수 있습니다.

매매계약 → 대출신청 → 대출적격 심사 → 대출결정 → 승인통지 → 대출약정 → 등기서류제출

→ 대출금 수령 , 소유권이전 및 저당권 설정

18. 모기지론을 받은 후 주택이 재건축, 재개발에 들어가면?

이 경우 모기지대출을 모두 상환하셔야 합니다.

따라서 재건축, 재개발 예정인 주택으로는 모기지론 신청을 피해야 합니다.

19. 모기지론으로 구입한 집을 팔면 매수자에게 승계되는지?

- 주택매수자에게 무조건 대출이 승계되지는 않습니다.

구입자가 모기지론 적격자로서 대출한도, 상환능력을 신규 대출시와 동일하게 심사하여

승계여부를 결정할 것입니다.

20. 기존대출을 모기지론으로 전환시 중도상환수수료, 담보설정비는 누가 부담하나?

- 모기지론 전환은 차주의 필요에 의해 하는 것이므로 기존대출의 만기전 상환에 따른 중도상환

  수수료는 차주가 부담하게 됩니다.

- 저당권설정비는 면제가 원칙이며, 차주가 설정비를 부담하면 금리 0.1% 감면혜택 있음

- 기존 저당권을 모기지론 담보로 원용이 가능한 경우도 금리 감면이 가능함

21. 모기지론 이용으로 일시적으로 1세대 2주택이 되는 경우와 결혼, 상속 등으로 인해 2주택이 된 경우는?

- 모기지론으로 주택을 구입하여 기존 주택과 함께 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우는

  1년내에 기존주택을 처분하여야 하며,

- 1세대 1주택은 대출신청시를 기준으로 판단하므로 이후 결혼, 상속 등의 사유로 취득하는

  주택에 대한 처분의무는 없습니다.

22. 중도금의 경우에도 모기지론을 이용할 수 있는지?

모기지론은 주택에 소유권 및 저당권 등기를 할 수 있으면 신청할 수 있습니다.

- 그러므로 아파트를 신규로 분양받아 중도금을 납부중인 경우에는 일단 이용이 불가능하지만,

- 향후 주택완공으로 저당권 등기가 가능한 시점에는 모기지론을 신청할 수 있 습니다.

- 참고로, 공사에서는 중도금대출과 모기지론을 연계하여 원스톱(One-Stop)으로

   대출이 이루어지 는 패키지상품을 장기과제로 삼아 개발중에 있습니다.

23. 모기지론을 받으면 반드시 해당 주택에 입주해서 살아야 하는지?

차주가 입주하지 않고 임대하는 경우에도 모기지론을 이용하실 수 있고, 이 경우 대출비율은 집값의 60%로 제한됩니다.

[ 대출금액 산정 例 ]

전세보증금으로 1억원이 있는 3억원 아파트로 모기지론을 쓰고자 할 경우

   ⇒ 최대대출한도에서 전세보증금(1억원)을 차감한 8천만원이 대출가능액임

- 최대대출한도 = 3억원 × 0.6(LTV 60% 적용) = 1.8억원

- 대출가능금액 = 8천만원 (= 대출한도 1.8억원 - 전세보증금 1억원)

24. 모기지론 이자상환액은 무조건 소득공제 대상이 되는지?

차입자가 아래요건을 충족하면 연말정산시 납부한 이자에 대하여 연 1,000만원 까지 소득공제가 가능합니다.

【 소득공제요건 】

＊ 근로자 (= 차주 = 세대주 = 소유자)가

＊ 국민주택규모(전용면적 25.7평, 85㎡ 이하)의 주택에 대하여

＊ 소유권이전등기일로부터 3개월 이내에 (상환용대출은 기존대출의 차입일자가 3개월내)

＊ 15년 이상의 장기대출을 차입할 것

- 대출기간 15년 이상으로 모기지론을 이용하시는 근로소득자는 소득공제혜택이 가능하나,

  대출기간이 10년인 경우는 소득공제혜택이 없으므로 가급적 15년 또는 20년으로 상환기간을

  선택해야 절세효과가 있습니다.

- 소득공제혜택을 받던 모기지론을 중도상환하여도 공제이익의 반환의무는 없습니다.

25. 모기지론을 받은 후 연체가 발생하면 어떻게 되는지?

은행권의 주택담보대출을 연체한 경우와 유사하게 관리합니다.

- 연체가 발생하면 일정한 기간내에 연체를 정리해야 하고, 계속하여 연체가 정리되지 않는

  경우에는 경매(저당권실행)를 통하여 대출금을 회수하게 되며,

- 차입자는 신용불량자로 등록되므로 본인의 대출상환능력을 감안하여 대출을 받아야 할 것입니다.

26. 유동화의 의미 및 목적은 무엇인지?

“유동화"란 주택담보대출채권을 채권투자자들이 매입할 수 있는 증권으로 가공 하는 일련의 과정입니다.

- 주택금융공사는 금융회사로부터 모기지론(주택저당대출)채권을 넘겨받아 MBS 또는 MBB를

  발행하여 채권시장에서 기관투자가들에게 매각, 다시금 모기지론 의 재원을 마련하여 신규

  고객들이 낮은 금리로 대출을 받을 수 있게 금융회사 에 공급하게 됩니다.

- 그러면 무주택자들이 저리의 모기지론을 받아서 집을 장만할 수 있거나 소형주택에 살던 분들이

  좀던 넓은 집으로 이사 갈 수 있어 주거 안정을 기할 수 있다는 것에 유동화의 목적이 있습니다.

27. 주택저당채권 및 MBS란 무슨 뜻인지?

대출을 희망하시는 분이 은행 등 금융기관에서 주택을 담보로 제공하고 대출을 받는 경우 은행은 대출자의 주택에 저당권을 설정하고 담보로 관리하게 됩니다. 이러한 은행의 대출채권을 주택저당채권이라고 말합니다.

   - 공사는 주택저당채권을 원본으로 하여 주택저당증권(MBS) 또는 주택저당채권 담보부채권

     (MBB)을 발행합니다.

   - MBS는 투자수익을 배분받는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당증권이라고,

   - MBB는 채무를 지는 구조로 만들어지기 때문에 주택저당채권담보부채권이라 합니다.

28. MBS가 발행되면 어떤 잇점이 있는지?

(대출시장에서는) 우선 은행을 비롯한 금융기관의 대출재원이 풍부해져 고객들의 필요에 부합하는 다양한 대출상품이 가능해집니다.

- 따라서 고객께서는 보다 유리한 대출조건을 선택하실 수 있게 될 것입니다.

  아울러 많은 전문가들은 MBS의 발행이 종국적으로 집값하락 및 안정에 크게 기여할 것으로

  전망하고 있습니다.

- 채권시장에서는 개인투자가의 입장에서 볼 때 국채와 같은 안전성을 유지하면 서도 보다 높은

  수익을 확보할 수 있는 새로운 투자수단이 등장함으로써 그 선택의 폭이 넓어진 것도 큰 변화의

  하나라고 볼 수 있겠습니다.

금융관련 상담/문의   -   이 한 수

011-9810-9196    a9098@hanmail.net