잠실5단지 재건축조합 대의원회의(8.23) 결과 보고

[김명숙]

대의원회의 결과 및 정비계획 변경(안)에 대한 진행 상황을 보고드립니다.

오늘 대의원회의에서는 서울시 심의를 위해 총회 개최를 위한 안건을 심의하였습니다.

우리단지 정비계획은 2017.9.6. 서울시 도시계획위원회에서 대부분 주요사항이 결정되고 국제공모 관련 안건 등이 수권소위원회에 이관되었으므로 우리단지는 수권소위원회만 통과되면 재건축이 시작됩니다.

수권소위원회에서는 도계위에서 위임받은 안건과 기존에 결정된 정비계획에서 경미한 변경 범위내에서만 조정이 가능합니다. 우리 조합은 그동안 인허가 기관과 계속 협의를 진행 해왔으며 총회를 거쳐 심의를 신청할 예정에 있습니다.

1. 비주거시설 규모

비주거시설(호텔, 컨벤션, 오피스, 상가)은 모두 도계위에서 규모까지 결정되었으나, 최근에는 비주거시설보다 주거를 늘려야 하는 정책과 호텔에 대한 조합의 건의에 따라 공공청사(일부 조합원들이 말하는 시민청)와 호텔 대신 아파트로 계획하고 있습니다. 언론에는 호텔을 법적으로 설치할 수 없어 제외한다는 기사 내용이 있었으나 이는 사실이 아닙니다. 당시 서울시의 요구에 따라 관광진흥법 제16조에 의해 호텔을 계획하였으나 조합의 요구로 호텔을 설치하지 않기로 한 것입니다.

2. 기부채납 (용적률. 임대아파트)

우리아파트 용적률은 3종 주거지역 300%, 준주거지역 400%입니다. 기본용적률이 230%이므로 230%를 초과한 용적률은 기부채납과 임대아파트로 채워야 합니다. 기부채납을 통해 상한 용적률 250%까지 늘리면 나머지 50%에 해당하는 아파트의 반은 임대아파트로 내놔야 합니다. 기부채납량에 따라 임대가 늘어날 수 있고 줄어들 수 있습니다.

이에 따라 우리단지 기부채납은 3종 14.60%, 준주거 25.02%입니다. 기본용적률에서 초과하는 용적률만큼 임대 또는 기부채납이 반영되었습니다. 우리아파트 최종 임대아파트 수는 550세대입니다. <잠실 진주아파트 세대수 2,636세대 중 임대 360세대, 미성크로바 1,850세대 중 임대 196세대, 가락시영아파트 총 세대수 9500세대 중 임대 1,401세대, 둔촌주공 12,032세대 중 1,046세대>

3. 세대수 및 희망평형

심의자료의 평형별 세대수는 도시 및 주거환경정비법 시행령 제9조 제1항에 따라 구성하여야 하므로 조합원들께서 신청하신 희망평형 세대수를 참조하여 구성하였습니다. 총 세대수는 6,827세대로 34평 이하 4,097세대, 40평 이상 2,730세대이며, 전체 조합원 약 3,900세대(2주택자와 3주택자 제외) 중 40평 이상 2,730세대를 빼면 34평 이하를 선택해야 하는 세대가 1,170세대입니다.

이중 이번 설문조사 결과 1+1과 소형평형을 신청예정인 세대는 약 500~600세대로 추측됩니다. 나머지 600여 세대가 남는데(약 34평 4층 정도까지 해당) 조합에서는 추후 실제 분양 신청할 때 여러 가지 여건을 고려하여 조합원 모두가 40평 이상 분양받는 데는 전혀 문제가 없다고 판단하고 있으나, 사업승인 후 환급금(분담금) 등을 반영하여 실제 평형 신청을 받아본 후 정말로 일부에서 주장하는 것처럼 40평대가 부족하다면 그때 설계변경을 통해 희망평형을 모두 분양받을 수 있도록 반영할 예정입니다.

4. 아파트 동수 및 층수

일부 조합원들은 우리 아파트 단지가 현재 30개 동에서 70개 동으로 늘어나는 것이 말이 되냐고 주장하시는 분들이 계십니다.

우리단지 대지면적의 반도 되지 않는 트리지움은 46개 동이고, 레이크팰리스는 35개 동입니다. 용적률은 270%~280%입니다. 그렇다면 우리아파트 동수는 몇 개 동이 가능할까요? 리센츠 대지면적 66,000평 65개동, 엘스 7만평 72개 동입니다. 우리단지는 108,000평이므로 참고하시기 바랍니다.

​아파트 층수와 관련해서도 불필요한 소모전이 난무합니다. 층수는 3종 지역을 모두 35층으로, 준주거지역을 모두 50층으로 재건축하면 좋겠으나 이럴 경우 경관심의를 통과할 수 없습니다. 3종 주거지역은 15층부터 35층까지 S자와 같이 스카이라인으로 배치해야 합니다 (점진적으로 15, 20, 25, 30, 25, 20층 등). 학교 주변은 일조권으로 인해 저층으로 배치하여야 합니다. 준주거지역도 마찬가지입니다. 이에 따라 우리단지는 총 44개동으로, 현재는 토지이용계획을 확정하는 단계이므로 추후 건축심의 때 변경될 수 있습니다.

무엇보다 오세훈 시장은 한강변 주동 15층과 최고층수 35층의 규제를 풀 계획을 하고 있습니다. 용역이 끝나면 검토과정을 거쳐 서울시의회에서 통과 후 우리단지도 사업을 진행하면서 변경과정을 거쳐 3종 주거지역도 50층까지 재건축이 가능하므로 현재 계획한 배치보다 훨씬 쾌적한 서울 최고의 아파트로 변신하게 될 것입니다. 현재는 재건축 분위기가 희망적이지만 정치적인 상황이 언제 바뀔지 모릅니다. 갑자기 집값이 폭등하거나 민원제기로 언론에 5단지 재건축의 가능성이 기사화되거나 현 정권 지지율이 급상승하거나 언제든 변수가 생길 수 있으므로 해준다고 할 때 해야 합니다.

5. 도시계획도로

우리 조합은 서울시와 도시계획도로 지하화를 위해 협의해왔습니다. 지하화 하는 부분은 기부채납으로 인정 되지 않아 임대아파트가 약 200세대가 추가되어 분양할 수 있는 아파트가 그만큼 줄어들기에 조합원 입장에서는 세대당 환급금이 6천만원씩 줄어드나. 임대아파트를 더 넣고자 하는 서울시에서는 긍정적인 검토를 해 왔습니다.

그러나 현재 지하 1층은 잠실역까지 준주거지역과 주거지역간 자유롭게 보행할 수 있도록 보행로가 계획되어 있으나, 도로를 지하화할 경우 그 도로가 지하 2층까지 내려가므로 지하 1층 보행로가 깨져버리고, 도로를 통해 좌회전하여 지하주차장 (진입로 준주거 3개구, 주거지역 2개구)으로 진입하여야 하는데 지하에서는 좌회전하여 진입 자체가 불가하다는 기술적 검토를 하여 도로 지하 설치가 쉽지 않다는 결론이 났습니다.

더욱이 도로문제는 경미한 변경을 초과하는 사항이므로 수권소위원회에서 심의가 어렵게 되어 죄송한 말씀 드립니다. 이에 조합에서는 지하 1층 보행로를 통해 주거지역과 3종 지역이 연결되는 것처럼 지상에는 브릿지를 통해 통행에 불편함이 없도록 계획할 것이며 건축 심의 때 상세한 설계안을 제시할 예정입니다.

존경하는 조합원 여러분!

분명히 약속할 수 있습니다.

반드시 명품아파트로 거듭납니다.

저의 공약은 반드시 지켜집니다. 조합원님들의 염원을 이루기 위해 힘을 보태 주시기 바랍니다. 감사합니다.

2021. 8. 23

잠실5단지재건축조합장 정복문 올림

잠실에서 가장 정직하게 책임중개하는 우리공인중개사입니다.

상담문의 : 02-412-7800, 010-7223-7102

친절하게 성심성의껏 모시겠습니다.

감사합니다.