임대사업자 등록

[뽀리]

주택임대사업자와 일반임대사업자가 있다.
두가지 모두 주택수에서 제외되나(종부세 등), 여러 제약이 있다.

일반임대사업자는 종부세에서는 제외되나, 재산세는 업무용이 더 높다. 종부세까지 고려하여 무엇이 더 이익인지 고민할 필요 있다.

기본적으로 사무실 수요가 없는 곳은 주택임대사업자, 아닌 곳은 일반임대사업자가 나은 것 같다.
(주임사는 5% 상한이 세입자가 바뀌어도 적용된다.)
조정대상지역의 경우 주임사를 하더라도 불리한 면이 있다.

[주택임대사업자 관련 세금]
공시가격 6억 이하,
임대기간 10년 이상,
임대료 5% 증액 이하(1년 내 재증액 금지)

1. 취득세
- 분양외 감면 없음

2. 종부세
- 매년 9월16~30일까지 관할 주소지 세무서에 신고해야 배제 가능
- 조정대상지역은 합산 포함
- 합산배제 신청은 최초 1회만 하면 되고 변동(소유권, 면적)이 있는 경우에만 다시 신청(전월세 임대료 갱신x)
- 임대주택 외 주택이 있을 경우 그 주택에서 거주 안하면 종부세에 다시 포함됨
- 합산배제된 매입임대주택은 다른 주택의 종부세 계산 시 주택수에서도 제외

3. 재산세
- 6억이하, 2채이상 임대해야 감먼
40m2 이하: 면제
40~60m2: 75% 감면
60~85m2: 50% 감면
단 4억원 초과 오피스켈은 제외

4. 임대소득
- 총수입금액(필요경비 공제 인정 전)이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 선택 가능
- 분리과세로 했을 경우 필요경비율 60% 인정
- 종합과세로 했을경우? 재산세와 종부세도 경비처리 가능
(취득세의 경우 양도시에 경비로 인정받음)
- 임차를 맞추기 위한 부동산 중개수수료도 경비 가능
- 6억이하, 기준시가 85m2 75% 감면
- 주택임대사업자의 간주임대료는 3주택 이상 소유하고 보증금 합계액이 3억원 초과한자

5. 양도세
- 6억 이하 양도세 중과배제
- 의무 임대기간 못채우고 포괄양수도시 취득세, 종부세 감면 부분만 추징
- 10년 채울경우 양도소득세 70% 감면(건설임대만)
- 거주주택 비과세 특례(평생1회)

6. 건강보험료
- 직장가입자는 2천만원 초과분(금융소득 포함)에 대해서만 7.09% 부과
- 합산금액은 : 금융소득(1천만원 초과분만) + 사업소득(필요경비 공제 후 금액만) + 기타소득 + 연금 소득

* 6년 단기임대사업자(8.8대책) 혜택 추정
- 1주택자가 소형주택 구입 및 임대 등록 시 1세대 1주택 특례적용
- 양도세 중과배제&종부세 합산배제:6억 외 면적요건 추가될듯

[뽀리]

2주택자 대출이자 종합소득세 차감
https://www.findsemusa.com/service/consult/consultView.do?qidx=20217

[뽀리]

포괄양수도 계약시 주의사항
https://m.blog.naver.com/mgyoungs/223378268925

[뽀리]

오피스텔 용도변경하여 일시적2주택
https://m.cafe.naver.com/ca-fe/web/cafes/12730407/articles/5167714?tc=cafe_member_profile

[뽀리]

주택임대사업자 종부세 합산 배제

https://m.blog.naver.com/lswcp/223122438358