★ 점포개발 및 상권분석 시스템구축 2 ★ -상가-

[복부장]

 1. 점포개발 및 상권분석 시스템구축 2

점포개발 전략 구축 (2)

지난 호에 이어 점포개발 전략 구축에 대해서 알아보자.

일반적인 프랜차이즈 체인에서의 점포개발 업무 흐름(입지분석 및 출점결정)을 다시 한번 살펴보면, (1) 점포 정보 입수 → (2) 점포 조사 → (3) 점포작업 진행 보고 → (4) 상권조사 → (5) 협상 및 금액 절충 → (6) 보고서 작성 → (7) 의견서 → (8) 결재 → (9) 계약 → (10) 결과 보고 → (11) 각 부문 업무 연락 → (12) 점포 데이터 관리 → (13) 점포 투자 분석 → (14) 실적 보고의 순으로 이루어진다.

이 과정에서 중요한 포인트로는 3가지를 들 수가 있는데, 먼저 점포조사·상권조사를 통한 상권분석 및 출점계획 보고서의 작성 문제, 다음으로 의사결정 과정상에서 최종적으로 출점 타당성을 판단하는 출점타당성 분석 문제, 마지막으로 전 과정?? 조정하고 관리하고 피드백하는 바탕으로서의 상권분석 시스템의 구축 문제라고 할 수 있다.

이번 호에서는 먼저 상권 및 입지조사의 프로세스를 예시하도록 하고, 상권분석 및 출점계획 보고서의 작성, 출점타당성 분석에 관하여 설명한다. 다음 호에서는 ‘상권분석 시스템 구축’에 대해서 이야기하도록 한다.

상권 및 입지조사 프로세스

다음의 예시는 체계적인 시스템을 갖추고 가맹사업을 전개하고 있는 어느 프랜차이즈 체인의 상권 및 입지조사 프로세스이다. 내용이 다소 광범위하고 세부적이라 하더라도 자신의 사업 위치와 능력에 맞추어 가감·조정하여 활용한다면 유익할 것이라고 판단된다.

상권분석 및 출점계획서의 작성

모든 조사단계를 마치면 보고서를 작성해야 한다. 본인 스스로 조사하고 결론에 다다른다 하더라도 시스템을 갖추기 위해서, 또 결과물들에 대한 피드백을 위해서도 보고서 형태의 자료 구축은 필수적이라고 할 수 있다. 결재 단계를 거친다면 최종 의사결정권자의 출점에 대한 최종판단을 하기 위해서 필수적인 사항이 된다. 보고서의 일반적인 순서는 다음과 같이 이루어진다.

1. 표지

2. 목차

3. 후보 점포의 전경(사진)

4. 후보지의 입지 개요

5. 평면도(내부 구조)

6. 상권 지도

7. 상권/입지 요인별 분석내용

8. 경쟁상황/유동량 분석내용

9. 점포 종합평가표

10. 투자계획표

11. 손익계획표

투자계획 및 손익계획에 대한 것은 다음 항목에서 다루기로 하고, 그 동안의 상권 및 입지분석의 모든 결과를 요약 정리하는 항목이 바로 7~9번까지의 요인별 분석내용과 종합평가이다. 요인별 분석내용을 보다 세부적으로 정리해보면 다음과 같은 내용들이 고려될 수 있을 것이다.

1. 점포현황에 대한 것

(1) 위치

(2) 배후인구

(3) 임차료 등

2. 입지수준에 대한 것

(1) 소비수준

(2) 주변도로 상황

- 차선

- 주차여부

- 경사여부

(3) 점포형태

- 전면

- 평수

- 계단여부

- 인도근접성

3. 매출요인에 대한 것

(1) 입지형태

- 주거지역(세대수, 입구근접, 이용도 등)

- 상업·유흥지역 (매출에 긍정적인 영향을 미치는 사항들의 숫자, 규모 등)

- 사무지역(매출에 긍정적인 영향을 미치는 사항들의 숫자, 규모 등)

(2) 교통형태

- 버스정류장 (시간대별로 거리, 인원, 접근율 등)

- 지하철역 (시간대별로 거리, 인원, 접근율 등)

- 건널목 (시간대별로 거리, 인원, 접근율 등)

(3) 교육기관

- 각종 교육관련 시설의 거리, 인원, 이용도 등 조사

(4) 이용가능

- 시간대별로 유동인구 및 이용율 산출

(5) 기타 추가적인 요인

4. 경쟁요인에 대한 것

(1) 동일 경쟁

- 동일 경쟁점에 대한 조사( 숫자, 거리, 영향력 등)

(2) 유사 경쟁

- 유사 경쟁점에 대한 조사( 숫자, 거리, 영향력 등)

(3) 기타 추가적인 요인

출점 타당성의 분석

출점 타당성의 분석은 이제까지의 모든 조사결과를 근거로 하여 매출예측, 이익예측, 투자금액 산출, 회수율 분석을 통하여 과연 회사에 이익이 날 수 있는 투자인가에 대한 최종 판단이라고 할 수 있다. 아무리 상권 및 입지분석 결과가 우수하다고 하더라도 투자비용이 과다하여 이익을 가져다 줄 수 없다면, 사업 및 브랜드의 홍보 효과를 얻고자 하는 것 이외에는 효율적인 출점이라고 할 수 없을 것이다.

이제까지 설명하면서 예시한 음식업종의 투자 및 손익분석 결과는 다음과 같이 정리될 수 있다.

이러한 출점 타당성 및 투자회수율 분석을 하기 위해서는 약간의 지식과 노력이 필요한데, 먼저 NPV(순현가법 : Net Present Value), IRR( 내부수익율법 : Internal Return of Rate)이라고 하는 투자분석의 개념을 알 필요가 있다(재무관리, 통계학 등의 기초 개념이 필요하다).

하지만 그 내용이나 산출방법을 정확히 모른다고 하여도 걱정할 필요는 없다. 기초 개념만을 이해하고 엑셀이라고 하는 프로그램을 활용할 수만 있다면 누구라도 쉽게 작성하여 활용할 수가 있다 (프로그램 상에서 기본적인 데이터만 입력하면 자동적으로 산출하여 준다).

간단하게 NPV와 IRR이라는 개념을 설명하면, 이 두 가지 방법은 화폐의 시간적 가치를 고려하여 투자 가치를 평가하는 방법이다.

NPV는 투자의 결과로 발생한 현금 유입의 현가 합계에서 투자에 따른 현금 유출의 현가 합계를 공제한 금액이며, (+)의 결과가 나오면 투자 타당성이 있다고 보면 되며, 기대수익율(이자율 이상이 타당하다)을 할인율로 하여 산출한다. IRR은 유입되는 현금의 현가 합계와 유출되는 현금의 현가 합계를 일치시켜 주는 할인율, 즉 순현가를 0으로 만들어 주는 할인율을 찾아내는 것이라고 할 수 있다.

이러한 NPV와 IRR이 기대수익율에 미치지 못하면 투자의 이익은 없는 것이다. 기대수익율은 고정적인 것은 아니고 통상 은행이자율로 계산을 하지만 본인의 의지대로 이보다 높게 책정하여 산출할 수 있다. 이렇게 NPV, IRR을 고려하는 이유는 점포 입지 선정시 제반 투자비용과 영업비용을 헤아려 일정 기간 동안 영업이익의 발생을 할인율을 적용, 현재의 가치로 평가하여 순현가와 내부수익율을 파악함으로써 점포 개점의 투자 가능성을 판단하기 위함이다.