부동산 담보책임 기준 판례모음

●부동산(아파트. 다가구. 빌라 등) 물건에 대한 매매에서 하자담보 책임기준 판결모음● 계약체결에서 하자발견은 매매대금에서 가감된 것으로 판단하며, 잔금일후 발견된 하자는 매수인 과실책임 90%, 계약서에 특약으로 정한 경우에는 매도인 하자담보 책임으로 보아야 합니다. 부동산매매 잔금 물건인도를 한 후에 부동산 물건에 하자가 발생되어 개업공인중개사들이 입장이 곤란하여 중개보수를 포기하고 행정관청에 민원이 재기되어 입장이 곤란한 경우가 종종 발생하고 있습니다. 민법에서 매도물건에 대한 하자담보책임에 관한 조항을 규정하여 당사자 간 해결하는데 기준점을 제시하고 있습니다. 하지만 실무를 하는 개업공인중개사들 입장에서 보면 법조문이 너무도 포괄적이어서 해석하는 사람에 따라 달라지고 또 사례와 판례에 접할 수 있는 여건의 어려움잇어 이 부분에 상당히 곤란을 처한 경우가 많습니다. 매도인 하자 담보소송은 손해발생금액이 소액으로 소송을 하더라도 소송비용문제 와 시간적 문제로 대부분 합의를 하고 있어. 법원에 공개된 판례가 많이 없고 혹여 당사자들이 소송을 신청하면 법원에서는 대부분 조정사건으로 종결하여 그 사례가 별로 공개가 되지 않아 사례와 판례에 접할 기회기 거의 없습니다. 주택을 거래한 경우 잔금지급 후에 누수문제라든지 거래당시 인지하지 못했던 하자로 인하여 분쟁이 발생 할 때 중개를 한 개업공인중개사는 울면서 계자 먹는 식으로 중개보수로 받은 금액으로 하자 수리비를 충당을 하여 주는 경우도 사례도 허다합니다. 결론적으로 법원의 판결에서는 통상적으로 하자의 기준을 잔금 및 소유권이전, 명도시점에 존재하는 하자로 시점이 기준으로 판단하면 됩니다. 계약시 발견된 하자에 대해서는 법원은 매매가액에 영향을 받은 것으로 판단하여 90%이상을 매수인 부담으로 하여 매도인에게 하자 담보 책임을 배척하고. 잔금일 이후에 발견된 하자에 대하여서도 매수인의 과실책임으로 대부분 부담을 하도록 판단을 하고 있습니다. 더불어 개업공인중개사들이 중개를 하면서 특별히 허위물건이나 고의로 거짓설명으로 중개를 하지 않고 확인설명서에 상반되게 기록하지 않았다면 대부분 책임이 없는 것으로 법원은 판단하고 있습니다. 개업공인중개사는 매도인의 구술에 의하여 확인설명서 작성만 성실히 하였다면 책임은 없습니다. 지금부터라도 잔금이후에 매수인이 개업공인중개사에게 물건에 대한 하자를 물어오면 당황하지 마시고 중개 업무에 충실하시길 바랍니다. ※ 매도인 하자 담보책임에 대한 사건은 사안에 따라 다른 경우가 많이 발생합니다. (법원 조정사건의 조정결정문과 지방법원 판결을 근거하여 작성함) 하자담보책임 조정결정문 및 상담사례 ● 아파트 매매잔금정리 후 약 4개월 발생한 천정 누수문제 책임은 법원판단) 하자담보책임은 계약 성립시에 존재하는 하자에 대하여 매수인이 과실 없이 알 수 없었던 경우 그에 대한 손해배상 등을 묻는 매수인의 권리 입니다. 천정누수 하자는 계약 체결 4개월 후에 발생한 것이므로 계약 성립시에 존재하는 하자가 아니어서 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다. 그 천정이 옥상이라면 옥상은 공용부분에 해당하므로 관리사무소에 신고하여 공용비용으로 수리를 해야 하며 구분건물의 내부 문제라면 위층 거주자가 하자 보수 및 그로 인한 손해배상을 청구해야 합니다. ● 베란다 샷시에 금이 있으며 장마철에 물이 새어 들어오는 경우 매도인의 책임 법원판단) 매수인이 거래 계약을 체결할 당시 유리창을 잘 확인해 보았으면 이러한 하자에 대하여 알 수 있었다고 보이므로 이는 매수인이 이를 자세히 확인하지 아니하고 매수한 과실에 의한 것입니다. 그렇다면 매수인은 하자담보책임을 물을 수 없다고 보입니다. ● 계약서 특약으로 잔금 지급 후 6개월의 하자담보 책임을 지기로 한다고 명시해 아파트 하자담보책임 (아래 집에서 천정이 물이 세어 고처주어야 할 입장에서) 법원판단) 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때가 아니라면 매도인은 하자담보책임을 져야 할 것입니다. 하자로 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우라면 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수도 있을 것이며, 그 외에는 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 그러나 계약해제까지 된다고 보기는 어렵고, 물이 새는 것을 매수인이 원래 알고 산 것이 아니라면, 손해배상을 청구할 수 있을 것 같습니다. ● 아파트 매수 후 천장/벽에서 누수발생 개업공인중개사의 책임은 청구사례) 매수자가 부동산을 통해서 제일 위층 아파트를 매수했는데 한달 정도 지나서 비가오니 천장, 벽에서 누수현상이 발생했습니다. 계약시 부동산이나 전소유자는 누수현상에 대하여 전혀 언급이 없었고 중개대상물 확인설명서에도 누수에 대한 체크는 없습니다. 누수현상 발생 후 매수자가 아파트 관리사무소에 문의한 결과, 계약체결 전 아파트 관리사무소 자체에서 몇 집에서 비가 오면 누수현상이 있어 옥상방수 공사를 하였다고 하는데 계속적으로 누수현상이 발생한다면 매수자는 어떻게 보상 받아야 할까요? 법원판단) : 누수가 있다는 사정에 대하여 매도인이 이를 고지하지 아니하고 매도하는 바람에 매수인이 이런 사정을 알지 못하고 매수한 경우 매수인은 매도인을 상대로 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 문제는 하자담보책임을 청구하는 소송이 상당히 비용이 많이 들고 시간이 오래 걸린다는 점입니다. 하자 여부에 대하여 감정인을 선임하여 그에게 하자 여부의 존재 및 그 하자보수 비용에 대한 감정을 해야 하기 때문 입니다. 또한 매도인이 이미 방수공사를 해서 그 누수는 매매계약이 체결된 후에 발생된 것이라는 주장을 하는 경우에도 매수인은 이미 계약 체결 당시부터 존재하는 하자라는 사실을 입증해야 할 것 입니다. 그리고 옥상의 경우는 건물 전체의 공유부분이므로 매수인은 관리사무소에 관리 비용으로 다시한번 방수공사를 요청하는 것 입니다. 이런 경우 개업공인중개사도 누수가 있다는 사정을 알 수 없었다고 보이므로 개업공인중개사는 확인설명 의무를 해태한 것이라고 할 수 없으므로 개업공인중개사에게 책임이 없다고 보입니다. ● 잔금 지급(전) 단독주택의 중개를 함에 있어서 곰팡이에 대한 담보책임책임 청구사례) 매수인이 직접 물건의 내, 외부를 확인 후 계약하였으며, 매수인의 물건 확인시 매도인의 하자고지로 벽에 발생한 곰팡이는 도배를 해 준다고 하였고, 이에 대해 구두 합의하에 계약을 체결하게 되었으며, 현재 중도금까지 지급되었습니다. 그 후 매수인의 아내가 물건내부를 확인한 결과 실내 전반적으로 곰팡이가 발생되었다고 하여 담보책임 및 계약해제 등을 거론하고 있습니다. 아직 잔금지급전인 상태에서 위의 경우 1. 매도인의 담보책임에 해당하는지? 2. 곰팡이를 원인으로 계약해제가 가능한지? 3. 하자보수청구권이 있는지? 4. 내부의 결로현상의 원인으로 곰팡이가 발생되었을 경우 계약해제가 가능한지? 법원판단): 1. 하자담보책임은 매수인이 거래 성립시에 과실 없이 알지 못했던 하자에 대하여 거래 성립 후에 매도인에게 그 하자로 인한 책임을 묻는 것 입니다. 그런데 이 사례에서 하자는 곰팡이인데, 거래 성립 전에 매수인이 그 집을 전부 둘러보았으므로 충분히 알 수 있었다고 보입니다. 따라서 매수인이 알고 있었던 사정에 대하여는 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 2. 이 곰팡이 발생만으로 계약을 해제 또는 취소할 수 있는가 여부인데, 이것만으로 할 수 없다고 보입니다. 3. 이미 하자를 알고 매수한 것이므로 이것만으로 하자보수청구권이 없습니다. 그런 하자가 가격에 이미 반영되었을 것 입니다. 4. 결로 현상이 원인이라고 하더라도 인정되지 아니할 것입니다 ● 상가건물 계약 후 철거비 요구건에 대해,,, 청구사례) 상가 건물을 중개를 하면서 계약 전에 매도인이 멀리 있는 관계로 열쇠가 없어 공실인 2층, 5층을 매수인 및 매수측 부동산에서도 확인을 못하고 계약서를 작성하고 몇 일 후 매수인이 공실인 2층을 확인한바 유흥시설 인테리어라 철거를 해야 한다며 철거비용을 매도인에게 요구 혹은 철거비용청구는 법원판단) : 매수인이 2층이 유흥시설인지 여부를 계약 전에 둘러보았을 때 충분히 알 수 있었음에도 이를 확인하지 못한 것이므로 이를 가지고 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 그러나 중개업자는 그런 사실에 대하여 확인 설명할 의무가 있으므로 중개업자는 확인 설명 의무 위반으로 과태료 처분을 받을 수 있습니다 ● 준공 후 10년이 지난 아파트에서를 잔금일 저녁에 보일러가 고장 난 경우 법원판단) : 아파트는 이미 10년이 경과하였고, 그렇다면 보일러도 10년 이상 사용되었을 것이므로 이미 그 내용 연수를 경과하였다고 할 것이고, 매수인도 이런 사정을 알고 매수한 것으로 보이므로 이런 경우에는 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 이런 경우는 매수할 때 매수인이 10년이 된 아파트라는 점을 고려하여 매매가격을 정하였다고 보이므로 그때 저렴하게 매수한 것이므로 더 이상 책임을 물어서는 안됩니다. ● 아파트 매매잔금 후 대형유리 3장에 성애가 발생 매도인의 담보책임 한계와 중개사의 책임은 법원판단) : 하자담보책임은 거래성립 당시에 매수인이 과실로 알지 못하였던 하자가 발생한 경우에 매수인이 매도인을 상대로 그 하자에 대하여 보수 또는 보수에 갈음한 손해배상 등을 청구할 수 있는 매수인의 권리입니다. 매수인은 매매 당시에 성애가 끼고 있는 유리창 등을 포함하여 전부 둘러보았습니다. 그런데 당시에는 성애가 없었습니다. 가사 성애가 있었다고 하더라도 매수인이 과실로 이를 발견하지 못한 것입니다. 따라서 이 하자는 거래 성립 후에 발생한 것으로 보아야 하고, 가사 거래성립 전에 발생한 것이라고 하여도 매수인에게 이를 발견하지 못한 과실이 있으므로 매수인은 하자담보책임을 물을 수 없습니다. 이런 경우 중개업자도 거래 후에 유리창에 성애가 낄 것을 예상할 수 없었으므로 중개업자도 그런 하자에 대하여 설명할 수 없어 과실이 없으므로 손해배상 책임이 없습니다. ● 주택 매매잔금 후 정화조. 주택외부 벽에 금간 하자에 대한 담보책임 청구사례) 주택을 매매한 후 주택의 정화조와 주택 외벽에 금이 가 매수인이 수리하였고 수리비용이 3,000만원이 발생했다고 합니다. 해서 매도인에게 담보책임을 물어 수리비를 변제하라고 하고 변제하지 않을시 소송을 진행한다고 합니다. 매매계약시 건물이 10년이 넘은 상태라 관례상 대지 평당가로 계산해 매매 금액을 산정하였지만 계약서에 별도로 건물과 토지분의 가격을 별도 기재한지는 않았습니다. 이런 경우 매도인 담보책임이 성립하나요? 법원판단) 하자담보책임은 계약 성립 당시에 존재하는 하자에 대하여 매수인이 과실 없이 그 하자를 모르고 매수하였으나 나중에 하자가 밝혀진 경우 그 안날로부터 6월 이내에 권리를 행사할 수 있는 매수인의 권리 입니다. 매도인이 그 하자를 알고 모르고는 불문 합니다. (무과실책임-편집자 주) 관례상 토지의 거래가액으로만 매매를 하였다고 하더라도 건물과 일체로 매도한 것이므로 그 하자에 대하여 담보책임이 인정될 것으로 보입니다. 담보책임이 인정된다고 하더라도 3,000만원 전부를 인정할 지 여부는 의문 입니다 ● 동파사고에 대한 매도인의 하자담보책임 청구사례) 아파트 매매계약을 공실인 상태에서 체결하고 동절기 동파사고가 우려되어 중도금 지급 후 잔금 전에 매수인이 입주할 수 있는 조건으로 거래한 경우. 계약당시부터 아파트 외벽 쪽 화장실에 수돗물이 안 나왔지만 매수인과 중개사는 단순한 고장으로 여기고 계약을 하였습니다. 매도인에게 고지는 했으나 매도인도 단순한 고장으로 알았는지 수리는 매수인이 하라고 하고 매수인도 별 얘기가 없어서 그 점에 대한 아무런 특약사항 에 기록은 하지 않았습니다. 1)이런 경우 겨울철 결빙 등 심각한 경우라면 그리고 중도금 지급 후 매수인이 입주한 이후 동파 등의 중대한사고가 뒤늦게 터질 경우 책임소재는 2) 매수인은 매도인이 수리해주길 요구하고 매도인은 책임을 회피한다면, 잔금일에 매수인이 잔금지급을 거부할 경우 법적문제는 법원판단) 중대한 사고의 경우에는 하자담보책임을 물을 수 있다고 보아야 1. 매수인이 물을 수 있는 것은 하자담보책임인데, 매수인이 그 하자를 알고 있는 경우에는 인정되지 아니 합니다. 이 사례에서 매수인이 그 하자를 알고 있었는가 여부가 문제되나 단순히 알기만 하여 나중에 아무런 문제가 없다면 문제가 없으나 동파 등 중대한 사고까지 알았다고 할 수는 없으므로 이런 경우에는 하자담보책임을 물을 수 있다고 보입니다. 2. 매도인이 하자가 있음에도 그 수리비용을 지급하지 아니할 경우에는 소송을 제기할 수밖에 없습니다. 그런데 하자보수청구소송이 용이한 소송이 아니라서 직접 소송을 하기에는 무리가 있습니다. 하자보수 금액이 적은 경우에는 적당히 타협하시는 것이 유리할 것 입니다. ● 하자담보책임(누수) 청구사례) 5년전 신축된 아파트를 매매잔금을 치룬 후 안방을 확장했는데 매립된 관에서 비가 새는 것으로 추측됩니다. 확장 안한 윗 층에서도 많은 비로 인하여 관에서 물이 흘렸다고 합니다. 현재거주하고 있는 임차인은 물이 새지 않는다고 하지만 바닥마루에 젖은 흔적으로 보여 샜던 것으로 추측이 됩니다. 이 경우 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있는지, 천재지변으로 생각하고 현)매수인이 책임져야하는지 중개한 입장으로 현명한 답을 기다리겠습니다. 법원판단) 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 그러나 그 절차가 쉽지는 아니 합니다. 그리고 개업공인중개사는 매수인에게 책임이 없습니다. 개업공인중개사는 중개대상물에 대하여 확인 설명 의무가 있다고 하더라도 개업공인중개사가 알았거나 알 수 있었던 사항에 대한 것에 대하여 책임을 집니다. 하자에 대하여 개업공인중개사가 알지도 못했고 알 수도 없는 것이므로 그 책임을 지지 아니 합니다. ● 계약시와 잔금지급일까지는 누수발견이 없음을 쌍방이 확인하고 난 후, 입주한 후 누수하자 발견 하자담보는 책임은 법원판단) 하자담보책임은 계약이 성립할 당시부터 존재하는 하자를 나중에 발견한 경우 그 하자에 대한 책임을 묻는 제도 입니다. 그런데 계약 당시 누수 발견이 없음을 매수인이 확인하였으면 누수가 없다는 것이므로 그 후에 발생한 하자에 대하여는 매도인에게 책임을 물을 수 없습니다. 하자담보책임이 성립하는 경우 매수인은 그 하자를 안날로부터 6월내에 청구할 수 있습니다. 그 하자를 안날이란 실제로 그 하자를 안날을 의미합니다. 그런데 그 하자는 나중에 발생한 하자가 아니라 계약 성립 당시부터 존재하는 하자에 대한 것이어야 합니다. 매도인의 하자담보책임 구체적인 대응방법은? 1) 매도인-매수인과의 협의 ① 부동산 매매계약서상 매도인의 하자담보책임을 면책하는 특약이 없고, ② 매매당시 매수인이 부동산에 하자가 있다는 것을 알았거나 모르는 것에 과실이 없는 경우, ③ 하자발생을 안 날로부터 6개월 경과 전의 경우 매도인에게 하자담보책임에 관하여 협의를 시도해보아야겠습니다. 하자의 보수요청을 하거나 진단을 통해 보수하는데 소요되는 견적이 나오는 경우 해당 금액을 토대로 매도인이게 수리비 지급요청을 하게됩니다. 물론, 협의이다 보니 대금지급을 구하는 경우에는 전액을 요청한다면 합의가 어려울 수도 있겠죠? 2) 내용증명을 발송하여 요청하는 방법 내용증명자체는 법률적인 효력은 없으나 일반 대금청구에 있어서는 최고로서의 효력도 인정되고, 구두상 요청보다는 받는 사람 입장에서 더 심리적 압박을 가하는 수단이 되긴 합니다. 내용증명에는 특별한 양식이 있는 것은 아닌데, 우리 영상에서도 내용증명 관련 부분을 살펴본 바 있으니 참고하셔서 작성하시면 되겠습니다. 내용증명을 변호사가 대리하여 변호사 사무실 명의로 내용증명을 보내는 것이 더 압박이 되기에 내용증명 작성을 의뢰하는 경우도 많으니 참고바랍니다. 3) 손해배상청구소송 제기 협의가 안되고, 내용증명을 보내어도 당사자로부터 답변이 없거나 수리를 해줄 수 없다고 하는 경우 결국에는 소송을 제기할 수밖에 없게 됩니다. 부동산에 따라 그리고 발생한 손해내용에 따라 소가가 달라지게 되는데, 비교적 금원이 적은 경우에는 소송과정에서 조정절차가 이루어질 수 있고, 조정이 이루어지지 않거나 책임 및 배상금액에 관하여 다툼이 있는 경우에는 감정절차가 진행될 수도 있겠습니다.