법률 공유] 지역주택조합이 토지를 신탁회사에 신탁한 상태에서 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있는지 여부

[130-203 이호경(휘파람맘)]

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지역주택조합이 토지를 신탁회사에 신탁한 상태에서 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있는지 여부



출처개발사업동우회 | 김명식변호사

지역주택조합이 토지를 신탁회사에 신탁한 상태에서 주택건설사업계획의 승인을 받을 수 있는지 여부


실무상 지역주택조합이 브릿지대출을 받으면서 신탁사에 담보신탁을 한 경우, 토지가 신탁사에 신탁된 상태에서 지역주택조합 명의로 주택건설사업계획승인을 신청하게 되면 그 신청에 대해 승인을 받을 수 있는지 여부에 대해 자문요청을 자주 받는다.


결론은 지역주택조합이 토지를 신탁사에 신탁한 상태에서는 지자체에서는 주택건설사업계획승인을 내어 주지 않는다는 것이다. 이는 실질적인 사업시행자가 지역주택조합이고 따라서 실질적으로 소유권은 사업시행자인 지역주택조합에 있지만 토지소유권은 신탁사에 귀속되어 있을 뿐 해당 주택건설대지의 소유권이 지역주택조합에 있지 않기 때문이다.


이에 대해 법제처의 질의회신이 있어 소개하고자 한다(첨부파일1 참조).

민원인은 ‘「주택법」 제16조제4항에서는 같은 조 제1항 또는 제3항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 한다고 규정하고 있는바, 같은 법에 따라 설립된 지역주택조합이 「신탁법」에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 「주택법」 제16조제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우, 위탁자인 지역주택조합이 같은 항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지’ 여부에 대하여 법제처에 법령해석을 문의하였다.


이에 대해 법제처는 ‘주택법에 따라 설립된 지역주택조합이 신탁법에 따라 금융기관을 수익자로 하여 해당 주택건설대지를 부동산신탁회사에 담보신탁한 후에 주택법 제16조 제4항에 따라 주택건설사업계획의 승인을 신청하는 경우 위탁자인 지역주택조합이 같은 항에 따른 주택건설사업계획의 승인 요건으로서 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다’고 회신하였다(법제처 2013. 8. 1. 회신 13-0284). 이 회신의 내용대로라고 하면 지역주택조합은 사업계획승인을 받기 위한 토지소유권을 확보하지 못하였으므로 사업계획승인을 받을 수 없다는 것이다. 그러나 지역주택조합이 주택건설사업계획승인 요건 중 토지소유권을 확보한 상태에서 단지 담보를 목적으로 신탁한 것이어서 지역주택조합으로서는 사업계획승인인가를 받지 못한다는 점에 대해 이해되지 않을 수 있고 실무적으로도 이 점에 대한 논란이 있었던 것이 사실이다.



위 사례는 법제처가 2013년에 위와 같이 해석한 것인데 그 이후로도 이러한 문제가 계속발생하고 국토교통부 내부에서도 의견이 대립되어 2018년도에는 국토교통부가 법제처에 법령해석을 요청하기까지 하였는바, 이를 소개하면 다음과 같다(첨부파일2 참조).


국토교통부는 법제처에 다음과 같이 문의하였다. 즉, ‘지역주택조합이 「주택법」에 따른 주택건설사업을 시행하기 위해 주택건설대지의 소유자와 매매계약을 체결하고 중도금까지 지급한 상황에서 잔금 지급 전에 같은 법 제15조제1항 또는 제3항에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받기 위해 「신탁법」에 따라 주택건설대지의 소유자로부터 해당 토지를 신탁 받아 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우 수탁자인 지역주택조합이 「주택법」 제21조제1항 각 호 외의 부분 본문에 따라 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지?’ 여부를 문의하였다.


이에 대해 법제처는 ‘이 사안의 경우 수탁자인 지역주택조합이 해당 주택건설대지의 소유권을 확보한 것으로 볼 수 없다’고 회신하여(법제처 2018. 11. 2. 18-0378) 종전 2013년도의 회신내용과 동일하게 국토교통부에 회신하였다.


법제처의 법령해석이 위와 같으므로 지자체 실무는 설령 주택사업부지가 신탁된 상태에서 지역주택조합 명의로 주택건설사업계획의 승인신청이 있으면 신탁을 해지하고 지역주택조합 명의로 소유권을 조합 앞으로 이전등기를 한 연후에 주택건설사업계획 승인을 내어 주고 있는 실정이므로 지역주택조합의 경우 위 점을 고려하여 사업시행을 하여야 할 것이다.

법령해석례_13-0284 [민원인] 사업승인 소유권 확보.pdf

법령해석례_18-0378 [국토교통부] 사업승인 소유권 확보.pdf

[130-203 이호경(휘파람맘)]

*중첩되는 내용이지만
저희 조합사례에 해당하니 올려드려요.
국토부내에서도 다툼이 있긴 했었지만
현재는 소유권을 가지고 진행해야한다가
답이니.. 수탁형태인 우리 조합은 일단 먼저.소유권 확보가 급선무입니다.

그래서 도시개발사업이 지연되는 사항이 열받는거고 ㅠㅠ

[121동1102호]

신탁 원부 내용 확인후 대처거 좋을거 같내요 신탁내용이 어떤 합의로 등록되어 있는지 등기부 발행 확인 해보신분 계신가요?

[130-203 이호경(휘파람맘)]

확인 해보는 중입니다. 저희 단톡방에는 안계신듯한데 비대위 톡방에 들어오시면 안될까요??

[121동1102호]

비대위 가입은 생각 해볼게요

[130-203 이호경(휘파람맘)]

꼭 오셔서 함께 했으면 합니다. 저 글만 읽고 신탁원부내용을 말씀하시는걸 보니 이런 일 계통에 계신 모양입니다 저희가 모여야할 이유가 있습니다 ~

[130-203 이호경(휘파람맘)]

🖐반갑습니다
530여명이 넘는 조합원들이 채팅방에서
함께 아파트를 지을 수 있도록 정보를 교환하고 있습니다

아래 영어 링크를 누르시고 들어오세요

비밀번호(코드번호)가 있어야 방으로 들어오실 수 있어요
대화방 방장님 전화번호드리오니
핸드폰으로(동,호수,성함) 남겨주시면
방장님께서 조합원이신지 확인하시고 비밀 번호를 알려드립니다

그 번호를 누르시고 들어오시면 됩니다

https://open.kakao.com/o/gk72biub


010-5686-8796
방장님 전화번호

*네이버 카페에 있는 글들도 차근히 읽어보시면 그간의 돌아가는
상황을 아실 수 있습니다.
우리가 모여서 대화를 나누는 이유도 아실 수 있구요

[121동1102호]

제가 아는한은 말씀 드릴게요
전화 번호는 가입 되어 있어요 톡방은 미안합니다 담주에 비대위 방문 해볼게요 궁금한거 요약 정리하셔서 주시면 제가 답변 할수있는건 바로 드리고요 제가 답변 못하는건 확인후 답변 드릴게요