무주택세대주에 대한 답변, 무주택이란, 무주택세대주란, 판례포함

[사무국장]

무주택세대주와 무주택에 대하여

◆세대주의 정의

▶원칙 ; 주민등록표상의 세대주

1. 세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존· 비속으로 이루어진 세대의 세대주

2. 20세 이상의 단독세대주

▶예외 : 세대주가 아니지만 세대주로 인정되는 경우

1. 60세 이상의 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자

2. 장애인인 직계존속을 부양하고 있는 호주승계예정자

◆무주택 세대주의 정의

▶세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주

▶세대원이란 세대별 주민등록표상에 등재된 세대주의 배우자 또는 호주가 동일한 직계존·비속으로 이루어진 구성원을 말하며, 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
형제·자매, 시부모와 며느리, 법정분가한 차남 이하 아들 및 출가한 딸 등은 세대원이 아니고 동거인으로 본다.

◆세대주인정기간의 산정

▶세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있는 기간(말소기간은 제외)

▶변경 전 세대주인정기간과 변경 후 세대주인정기간의 합산

1.세대주가 사망한 경우
2.세대주가 결혼 또는 이혼한 경우
3.세대주의 배우자 또는 세대원인 직계존· 비속으로 세대주가 변경된 경우

◆무주택 판단기준

▶주택의 범위

1.건축물관리대장(건물등기부)상 건물의 용도가 주택으로 표기되어 있는 건물
2.복합용도 건물로서 그 중 일부가 주택으로 표시된 경우 
3.주거용 건물로서 준공검사를 필하지 않았으나, 사실상 준공되어 재산세(건물분)를 부과하고 있는 경우

▶무주택자는 입주자모집공고일 현재의 무주택자를 의미하기 때문에 공고일 후에 주택을 소유하여도 무주택자임. 주택소유여부 검색대상은 청약신청자와 그 세대원(본인과 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 그 세대원 포함) 전원임.

▶무주택증명은 건물등기부등본, 건축물관리대장에 의하며, 주택소유 또는 무주택기간은 건물등기접수일과 건축물대장처리일중 먼저 처리된 날을 기준으로 함.(주택공급에관한규칙 제9조제4항)

▶주택의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택소유로 본다.

◆주택소유로 보지 아니하는 경우

다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니하는 것으로 본다. 다만, 직계존속을 부양하고 있는 무주택세대주에 대한 공공기관 건설주택의 우선공급및 국민임대주택의 우선공급의 경우 무주택세대주 해당여부를 판단함에 있어서는 60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우 주택을 소유한 것으로 본다.

▶상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 그 지분을 처분한 경우. 단, 단독상속의 경우에는 주택소유자로 인정됨

▶비도시지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외) 소재 다음의 주택 중 하나로서 당해 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택건설지역으로 이주한 경우(상속으로 취득한 경우에는 피상속인의 거주를 상속인의 거주로 봄)

1.사용승인후 20년 이상 경과된 단독주택
2.85㎡ 이하의 단독주택
3.소유자의 본적지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택 

▶개인주택사업자가 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 처분한 경우

▶개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설·보유하고 있거나 근로자에게 공급할 목적으로 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

▶20㎡ 이하의 주택(아파트는 제외)을 소유하고 있는 경우

▶60세 이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우. 60세 이상인 직계존속이 2주택을 소유하고 있어도 본인은 무주택자로 간주됨.

▶건물등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 폐가, 멸실, 주택이 아닌 용도로 사용되고 있는 주택을 사업주체로부터 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 이를 멸실시키거나 실 사용 용도로 공부를 정리한 경우

▶무허가건물을 소유하고 있는 경우

◆우선공급대상인 5년 또는 10년 이상 무주택세대주의 요건

▶입주자모집공고일부터 최근 5년 또는 10년간 연속하여 주택을 소유한 사실이 없어야 함.
그 기간중 일시 주택을 소유한 경우에는 우선공급대상에서 제외되며 주택을 매도한 시점부터 다시 무주택기간이 산정된다.

▶배우자 또는 직계존· 비속인 세대원이 주택을 소유하고 있는 경우는 물론, 최근 5년 또는 10년간 주택을 소유한 사실이 있는 경우에도 우선공급대상에서 제외됨.

▶5년 또는 10년 내에 결혼한 배우자가 주택을 소유한 적이 있다 하더라도 결혼전에 소유주택을 매도한 경우라면 무주택으로 보며, 별도 세대를 구성하고 있던 직계존· 비속이 세대원으로 전입한 경우에는 그 전입 세대원이 전입 이후부터 무주택이면 된다.

▶종전에 분양권을 전매한 사실이 있는 경우에는 주택소유로 보지 않으나 분양권 매입자의 경우 분양권 매입대상 주택의 입주가능 시기부터는 주택소유자에 해당 됨..

▶주택이 철거되어 공부상 멸실정리가 되었다면 무주택기간 기산점은 멸실된 시점부터임.

재개발사업 등으로 주택이 철거되었더라도 멸실된 주택을 과거 5년 또는 10년 이내에 보유사실이 있었거나 보유한 경우에는 주택을 소유한 것으로 본다.

▶청약예금을 가입한 부부가 별도 세대를 구성하고, 무주택우선공급 요건을 충족하고 있다면 동일한 주택에 무주택자로 각각 청약이 가능함. 민간건설 중형국민주택중 분양주택 및 민영주택은 입주자모집공고일 현재 20세 이상인 자에게 1인 1주택의 기준으로 공급하기 때문이다.

▶세대주로서의 기간은 무주택요건과 달리 입주자모집공고일로부터 최근 5년 또는 10년간 계속일 필요는 없으나, 전체기간은 입주자모집공고일 현재 5년 또는 10년 이상이어야 함.

▶세대주의 배우자, 직계존· 비속으로 세대주가 변경된 경우와 같이 사유가 인정될 경우에는 변경전 세대주인정기간을 변경후 세대주의 인정기간에 합산하여 산정함.

▶35세 또는 40세 이상이면 단독세대주도 우선공급 대상이 됨.

주택공급규칙상 국민주택의 특별공급 대상은 ‘(입주자모집공고일 현재의)무주택세대주’에 한정되는 것으로 규정되어 있고(제19조 제1항), 무주택세대주는 ‘세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주’로 규정되어 있으며(제2조 제9호), 세대주는 다시 ‘세대별 주민등록표상에 배우자 또는 직계존·비속으로 이루어진 세대의 세대주’로 규정되어 있는 한편(제2조 제8호), 제2조 제9호에서 언급된 ‘세대원’에 관하여는 명시적인 정의규정이 없는바, ① 일반인에게 있어 ‘세대원’이란 통상 ‘세대주 및 그 배우자와 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족’을 의미하는 점, ② 주택공급규칙 제19조 제1항이 국민주택의 특별공급 대상자를 ‘무주택세대주’로 한정한 취지는 생계를 같이하는 자 중 1인이라도 주택을 소유하고 있으면 굳이 그 세대주에게 국민주택을 특별공급하면서까지 그 주거안정을 도모할 필요가 없다는 점에 있는 것으로 보이는 점, ③ ‘세대주가 세대별 주민등록표상의 어느 동일 세대원과 생계를 같이하지 아니하는 경우’에는, 가사 그 세대원이 별도로 주택을 소유하고 있다 하더라도, 주택공급규칙 제19조 제1항 제3호 각목에서 정한 주택을 소유하고 있는 세대주에게는 ‘세대주와 그 세대원이 동일 세대에 속하지 아니하는 경우’와 마찬가지의 주거불안이 발생하는 점 등에 비추어 보면, 제2조 제9호에서 언급된 ‘세대원’이란 적어도 국민주택의 특별공급 대상자로서의 ‘무주택세대주’와 관련하여서는 ‘생계를 같이할 것’을 그 요건으로 한다고 해석함이 상당하다 [무주택 세대주의 범위에 대한 판결(2007구합9020)]

관련판례

대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41599 판결 【건물명도】

[공2002.3.1.(149),463]

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【판시사항】

영구임대주택에 관한 임대차계약의 해지와 갱신 거절에 있어서 입주자요건인 무주택세대주의 판단에 관한 사례

【판결요지】

서울특별시영구임대주택운영및관리규칙상 임대인은 입주자요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다고 한 사례.

【참조조문】

민법 제105조 , 임대주택법 제2조 , 제14조 , 임대주택법시행령 제11조 , 임대주택법시행규칙 제2조의4 , 주택공급에관한규칙 제21조의2 , 제29조 제4항 , 제31조

【전 문】

【원고,피상고인】 서울특별시 도시개발공사 (소송대리인 서초 법무법인 담당변호사 박상기)

【피고,상고인】 김은식 (소송대리인 변호사 김용빈)

【원심판결】 서울지법 200 1. 6. 1. 선고 2000나67890 판결

【주문】

원심판결을 파기하고, 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】

상고이유를 판단한다.

1. 원심은, 이 사건 주택은 주택건설촉진법 및 임대주택법에 따라 영구적인 임대의 목적으로 건설된 공공건설 임대주택으로, 원고는 1995. 8. 30. 피고와 사이에 입주일 1995. 11. 28.부터 1995. 12. 27.까지, 임대차기간 입주지정기간 종료일로부터 만 2년이 되는 월의 말일(1997. 12. 31.)까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 이 때 작성된 계약서에는 (1) 임차인이 영구임대주택입주자선정및관리지침에 규정된 입주대상자 요건에 적합하거나 그 요건이 계속 유지되는 경우 임차인의 요청에 따라 2년 단위로 임대차계약을 갱신할 수 있다(계약특수조건 제3조 본문), (2) 임대인은, 임차인이 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우 임대차계약을 해지하거나 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있다. 다만, 상속·판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우와 당해 임대주택의 입주자 모집 당시 주택공급에관한규칙 제10조 제6항 단서의 규정에 의한 선착순의 방법으로 임차권을 취득한 경우는 제외한다(계약일반조건 제10조 제1항 제7호)고 규정되어 있고, 한편, 서울특별시영구임대주택운영및관리규칙에 의하면, 영구임대주택에는 무주택세대주만이 입주가 가능하고, 여기서 '무주택세대주'라 함은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주를 말하는 사실, 피고는 위 계약일 무렵 원고에게 위 임대보증금을 지급하고, 이 사건 임대주택에 입주하여 점유·사용하다가, 1997. 12. 22. 원고와 사이에 이 사건 임대주택을 1998. 1. 1.부터 2년간 재임대하기로 임대차계약을 갱신한 사실, 그런데 원고는 피고의 세대원인 처 최의연이 이 사건 임대차기간 중 서울 노원구 월계동 803-1, 3 극동아파트 101동 506호를 소유한 사실이 확인되었다는 이유로, 1999. 10. 7. 피고에게 이 사건 임대차계약을 1999. 11. 30. 해지한다고 통지하였고, 최의연은 원고가 확인한 대로 서울 노원구 월계동 803-1 연립주택 203호를 소유하고 있다가 그 지역을 재개발하기 위하여 결성된 주택조합의 조합원이 되어 1993년 2월경 극동아파트를 분양받았는데, 집합건축물대장상으로는 1996. 8. 9. 극동아파트의 소유자로 등재되었고, 등기부상으로는 1997. 6. 9. 그 명의로 소유권보존등기가 마쳐진 후, 같은 날 소외 팽정광 명의로 1996. 12. 20. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음, 주택건설촉진법에 의하여 주택조합이 건축한 주택은, 조합원이 아닌 일반인에게 분양된 주택 부분 및 복리시설 등을 제외하고는 조합원들이 그 소유권을 원시취득하므로, 위 인정 사실에 의하면, 피고의 세대원인 처 최의연은 극동아파트에 대한 소유권보존등기가 마쳐지지 않았더라도 건축물관리대장에 소유자로 등재된 1996. 8. 9.부터는 이미 극동아파트를 소유하기 시작하여 팽정광 명의로 소유권이전등기를 마친 1997. 6. 9.까지 위 아파트를 소유하였는바, 위 소유기간은 이 사건 임대차기간 중이므로, 이는 피고가 임대차기간 중 다른 주택을 소유한 경우에 해당하여 임대차계약의 해지사유가 된다고 판단하고 있다.

2. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 수긍하기 어렵다.

서울특별시영구임대주택운영및관리규칙에 의하면, 이 사건과 같은 영구임대주택의 기본거주 계약기간은 2년으로(10조), 입주자요건이 계속되는 경우에 본인의 희망에 따라 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있는데, 관리주체는 입주대상자에 대하여 주택소유 여부를 확인한 후 계약을 체결하여야 하며(8조 3, 4항), 입주자가 다른 주택을 취득하거나 당첨되어 입주하게 된 때는 퇴거 등 조치를 하여야 한다고 규정되어 있고(11조 1항 2호), 이에 따른 이 사건 임대차계약서에 의하면, 역시 2년 단위로 계약을 체결하되, 입주자요건이 계속되는 경우에 본인의 희망에 따라 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있는데, 임대차계약서 10조 각 호에 해당하면 계약을 해지하거나 계약의 갱신을 거절할 수 있다고 하면서, 1호에서 허위 기타 부정한 방법으로 임대주택을 임대받은 경우, 7호에서 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우를 들고 있다.

위 규정들을 종합하면, 원고는 입주자요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다고 할 것이다.

돌이켜 이 사건을 보면, 공부상 극동아파트의 소유권이 피고의 처인 최의연에게 있던 것은 최초의 임대차기간 동안에 발생하였다가 소멸된 사정으로, 새로 갱신된 임대차기간 중에 발생한 사유가 아님은 원심도 설시하고 있는 바이고, 기록에 의하면 원고는 임대차계약 갱신 전에 이미 위와 같은 사정을 알고 피고에 대하여 소명자료의 제출까지 요구하였다가, 그 후 관할 보훈지청장의 협조요청이 있음을 이유로 임대차계약을 해지하거나 계약갱신을 거절함이 없이 1997. 12. 22. 계약기간을 2년으로 하는 임대차계약의 갱신을 하였다가, 그 갱신된 임대차기간이 종료하기 전인 1999. 11. 30. 자신이 묵인한 앞서 본 사정을 다시 들어 계약을 해지한다고 통고하였음이 엿보이는바, 사정이 그러하다면 앞서 본 법리에 비추어 볼 때, 원고가 스스로 입주자요건의 흠결을 묵인하여 임대차계약을 갱신한 이상, 그 흠결을 다시 들어 갱신된 임대차계약의 해지를 주장할 수는 없을 뿐만 아니라, 임대차계약 갱신 이후 입주자요건의 흠결이 없이 계속 자격을 유지하는 한 새로운 계약갱신을 거절할 수도 없다 할 것이다.

그렇다면 원심판결에는 이 사건 임대차계약상의 무주택세대주 판단 기준에 대한 법리를 오해하거나, 계약내용의 해석을 잘못한 위법이 있다고 하지 않을 수 없고, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다.

3. 그러므로 나머지 상고이유에 대하여는 판단할 필요 없이 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 대법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

대법관   조무제(재판장) 유지담 강신욱(주심) 손지열

(출처 : 대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41599 판결【건물명도】  [공2002.3.1.(149),463])

서울지법 2000. 8. 17. 선고 2000나9375 판결：확정 【건물명도】

[하집2000-2,663]

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【판시사항】

[1]영구임대아파트의 임대차계약서상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'의 판단 기준

[2]무주택세대주로서 주택건설촉진법에 의하여 영구임대아파트를 임차한 임차인이 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 다른 주택의 소유명의를 일시적으로 취득하였다가 이를 처분하여 공사비를 정산한 경우, 이는 임대차계약상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당한다고 보아 임대인에 의한 계약 해지를 인정하지 않은 사례

【판결요지】

[1]주택건설촉진법의 목적과 영구임대아파트가 생활보호대상자 등의 무주택자를 대상으로 하는 것임에 비추어 볼 때, 임대차계약서상의 "기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우"는 불특정의 영세한 무주택 서민에 대한 임차 기회의 공평한 제공이라는 공익상 필요성과 기존 임차인의 주거 안정의 보호 필요성 등을 비교·형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 한다.

[2]무주택세대주로서 주택건설촉진법에 의하여 영구임대아파트를 임차한 임차인이 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 다른 주택의 소유명의를 일시적으로 취득하였다가 이를 처분하여 공사비를 정산한 경우, 이는 임대차계약상의 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당한다고 보아 임대인에 의한 계약 해지를 인정하지 않은 사례.

【참조조문】

[1] 주택건설촉진법 제1조, 주택공급에관한규칙 제2조 제9호 / [2] 주택건설촉진법 제1조 , 제32조 주택공급에관한규칙 제2조 제9호

【참조판례】

[2] 대법원 1994. 9. 27. 선고 94다21429 판결(공1994하, 2812)

【전 문】

【원고,피항소인】 서울특별시 도시개발공사

【피고,항소인】 최정만

【원심판결】 서울지법 북부지원 200 1. 1. 7. 선고 99가단40309 판결

【주문】

1. 원심판결을 취소하고, 원고의 청구를 기각한다.

2.소송비용은 제1, 2심을 합하여 모두 원고의 부담으로 한다.

【청구취지】 피고는 원고에게 별지목록 기재 부동산을 명도하라.

【항소취지】 주문과 같다.

【이유】

1. 기초 사실

[증 거] 갑 제1 내지 8호증(가지번호 포함), 변론의 전취지

가.별지목록 기재 부동산(이하 '이 사건 아파트'라 한다)은 원고 소유로서 생활보호대상자 등의 무주택세대주에게 임대해 주는 영구임대아파트이다.

나.원고는 1994. 11. 7. 피고에게 이 사건 아파트를 2년 기간으로 임대하고 다시 1997. 1. 25. 기간을 정하지 아니하고 재계약을 하였다.

다.위 재계약서의 계약일반조건 제10조 제1항 제7호는 '주택건설촉진법 제33조의 규정에 의하여 사업계획의 승인을 받아 건설한 공공건설 임대주택의 임대차기간 중 다른 주택을 소유하게 된 경우(다만, 상속, 판결 또는 결혼 등 기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우는 제외한다)'에는 위 계약을 해제·해지할 수 있도록 규정하였다.

라.그런데 피고는 같은 세대원인 딸 최주연 앞으로 1996. 11. 27. 서울 노원구 상계동 65의 17 지상 연립주택 401호에 관하여 소유권이전등기를 마쳤고, 1998. 2. 16. 장희숙 앞으로 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

마.이에 원고는 피고가 무주택세대주가 아니라는 이유로 1998. 12. 8. 피고에게 1999. 5. 31.자로 위 계약이 해지된다는 통보를 하였다.

2. 주장 및 판단

가.위 기초 사실에 의하면, 피고는 위 임대차기간 중 같은 세대원인 딸 최주연 명의로 다른 주택을 소유하였으므로 특별한 사정이 없는 한 원고의 위 해지통보에 따라 원고에게 이 사건 아파트를 명도할 의무가 있다.

나.(1)이에 대하여 피고는 위 주택의 미장공사를 도급받아 그 공사대금을 정산하기 위한 방편으로 부득이하게 위 주택의 소유명의를 일시 보유하였을 뿐 실질적으로 주택을 소유한 바 없으므로 원고의 해지는 부적법하다고 항변한다.

(2)살피건대, 주택건설촉진법은 주택이 없는 국민의 주거생활의 안정을 도모하고 모든 국민의 주거 수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설 공급과 이를 위한 자금의 조달 운용 등에 관하여 필요한 사항을 규정함을 목적(제1조)으로 제정되었고, 위 법 제32조의 규정에 의하여 주택 및 복리시설의 공급조건, 방법 및 절차 등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하는 주택공급에관한규칙 제2조 제9호에 의하면, '무주택세대주'라 함은 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우의 세대주를 말한다고 규정하고 있다.

(3)위와 같은 주택건설촉진법의 목적과 이 사건 임대아파트가 생활보호대상자 등의 무주택자를 대상으로 하는 것임에 비추어 볼 때, 위 재계약서의 계약일반조건 제10조 제1항 제7호 단서의 "기타 부득이한 사유"는 불특정의 영세한 무주택 서민에 대한 임차 기회의 공평한 제공이라는 공익상 필요성과 기존 임차인의 주거 안정의 보호 필요성 등을 비교·형량하여 개별적, 구체적으로 판단하여야 할 것이다.

(4)나아가 이 사건에 관하여 보건대, 을 제1 내지 7호증의 각 기재, 증인 신종옥의 증언에 변론의 전취지를 종합하면, 피고는 무주택의 미장공으로서 1996년경 건축주 오용근, 배성문에게 서울 노원구 상계동 110의 3 등 지상 중앙빌라 신축건물 미장공사를 금 4,800만 원에 해 주기로 하였으나, 건물분양이 되지 않아 인부들의 노임마저 지급받지 못하게 되자, 같은 해 3. 12. 위 건축주들로부터 위 건물 401호 20.5평을 금 9,279만 원으로 평가하여 미장공사 임금 등에 대신하여 소유권을 넘겨받아 이를 처분하여 정산하기로 약정하였고, 그에 따라 위 401호에 관하여 같은 해 11. 27. 피고의 딸 최주연 명의로 소유권이전등기를 하고 같은 달 9. 중소기업은행으로부터 금 3,000만 원을 융자받으면서 위 은행에 채권최고액 금 3,600만 원의 근저당권설정등기를 마쳐주었으며, 또한 위 401호를 김은경에게 보증금 3,200만 원에 임대하였다가 다시 장희숙에게 금 5,200만 원에 임대하여 금 3,200만 원은 김은경에게 반환하고, 나머지 보증금 및 위 융자금 중 일부는 인부들의 노임으로 지급한 후 그 나머지는 위 건축주들에게 돌려 주었으며, 그 후 1997. 12. 21. 장희숙에게 위 401호를 위 보증금 5,200만 원 및 위 융자금 3,000만 원을 포함한 금 8,200만 원에 매도하고 1998. 2. 16. 그 소유권이전등기를 마쳐준 사실을 인정할 수 있고 반증이 없다.

(5)위 인정 사실에 의하면, 피고는 실질적으로 위 주택을 소유하고 그로 인한 경제적, 사회적 이익을 누리고 있는 자라기보다는, 공사대금을 수령하기 위한 방편으로 위 주택을 일시적으로 넘겨받아 딸인 최주연 명의로 등기를 한 후 위 주택을 담보로 융자를 받거나 이를 임대, 매도하여 공사대금 및 인부들의 노임 등을 지급, 정산하고 나머지는 위 건축주들에게 반환하였던 것이고, 처음부터 위 주택은 이를 처분하여 인부들의 노임 등 미장공사비에 충당하고 잔액을 도급인에게 반환하여야 하였으므로 피고로서는 실제상 위 주택에 입주할 수 없는 형편이었고, 피고는 이 과정에서 상당액의 손해를 보았을 뿐 그 정산 후인 현재로서도 여전히 거주할 주택이 없는 상태라고 할 것인바(피고의 재정적 상황이 이 사건 주택의 소유권 취득·정산의 전후에 특별한 변화가 없는 것으로 보여 위 정산이 끝난 현재로서도 피고는 여전히 이 사건 임대아파트의 임차인 자격에 적합한 것으로 보인다), 피고가 위와 같은 사유로 일시 위 주택의 등기명의자가 된 것은 위 재계약서 계약일반조건 제10조 제1항 제7호에서 예정하고 있는 '기타 부득이한 사유로 다른 주택을 소유하게 된 경우'에 해당된다고 봄이 상당하다 할 것이므로 원고의 해지는 부적법하고 피고의 항변은 이유 있다.

3. 결 론

그렇다면 원고와 피고 사이의 이 사건 임대차계약이 적법히 해지되었음을 전제로 하는 원고의 청구는 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없어 기각할 것인바, 이와 결론을 달리한 원심판결은 부당하므로 취소하고 원고의 청구를 기각한다.

판사   강용현(재판장) 강상진 강상진

(출처 : 서울지법 2000. 8. 17. 선고 2000나9375 판결：확정【건물명도】   [하집2000-2,663])

[드라마]

그럼.. 무주택 세대주와 무주택 임차인의 차이는 뭔가요? 분명 임대주택법 제 15조에는 무주택 세대주가 아닌 무주택 임차인을 우선분양전환 대상자로 명시하고 있습니다. 혹시 이부분에 답변 주실수 있을까요?

[사무국장]

국토해양부에서는 정확한 답변을 하지 않으나 일전에 질의던진 후 받아본 바로는 같은 의미로 얘기하더라구요