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Playa Vista는 LA시의 남서쪽에 위치한 1,087에이커 (4 km²) 규모의 구역으로서, 현재 신시가지로 개발되고 있는 곳이다. LA만으로 유입되는 샛강인 Ballona Creek(1930년대에 복개됨)의 하구 유역으로 목장, 농경지, 습지 등으로 이용되었으나 1940년대에 백만장자이자 영화 aviator의 실제 인물인 Howard Hughes가 이 땅을 사들여 비행기 공장과 활주로, 격납고 등으로 이용하였다. 영화로 유명해진 비행정 Spruce Goose(물에서 뜨고 내리는 비행정으로 2차대전 때 군인들의 대량이동을 위하여 개발하였으나, 실제로는 70피트 높이를 1시간 비행하는데 그침)는 여기서 생산되었다. 1970년대에는 22개의 격납고, 실험실, 조립라인, 주기장 등이 설치되어 항공산업의 R&D센타로 기능하였다. 1990년 중반에 할리우드는 격납고로 사용되던 곳을 sound stage(영화촬영용 방음건물)로 개조하였으며, 영화 Titanic, hat Women Want, End of Days 등 World Trade Center가 만든 많은 영화 장면들이 여기에서 촬영되었다.
Playa Vista의 계획 공급 주택수는 총 5,846세대이고, 상업시설은 총 18만 5천 제곱피트이다. 2003년 10월에 1단계 공사가 착공되었는데, 1단계 공사구역은 주로 주거지역으로서, 2007년 현재까지 순차적으로 주택공급이 진행중이다. |
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1976년 Howard Hughes의 사망 이후 상속자들은 토지 관리를 위하여 Summa Coporation이라는 회사를 설립하였으며, 그때부터 Playa Vista의 개발구상이 대두되기 시작하였다. Hughes의 사망 이후 제안된 최초의 개발구상은 고층의 업무용 빌딩과 지역쇼핑센터, 호텔, 마리나, 주거시설 등이 포함된 전형적인 승용차 의존형 계획이었다. 그러나 동 계획은 Playa Vista지역에 남아 있는 습지의 파괴, 고층 건물에 의한 경관 훼손 등의 문제 때문에 많은 반대세력을 초래하였고 결국 좌초되었다.
1989년에는 LA의 Maguire Thomas Partners와 시카고의 JMB Realty Corporation이 보다 투명하고, 참여적 방법에 의한 계획 수립을 시도하였다. 주요 정치, 환경 및 커뮤니티 리더들이 참가한 가운데 수차례의 charrette(2-3일에 걸쳐 개최되는 집중적 워크샵)가 개최되었다. 새롭게 만들어진 계획은 당시에 대두되던 new urbanism의 영향을 받아서 보행자 중심적 근린생활권 개념이 도입되었으며, 보도와 오픈스페이스가 강조되었다.
2번째 계획은 1993년에 승인되었다. 그럼에도 불구하고 개발을 저지하는 다양한 시도들이 전개되었는데, 프로젝트가 시작될 때 까지 제기된 소송은 무려 12건에 달한다. 지속가능한 개발을 슬로건으로 하여 복합용도 개발, 에너지 절약, 수자원의 재활용 등 다양한 계획내용 변경 노력에도 불구하고 프로젝트는 더 이상 추진되지 못하였다.
1997년 후반에는 Morgan Stanley, Glodman Sachs 기타 투자그룹들이 컨소시엄을 구성하여 Playa Capital Company를 설립하였다. Playa Capital Company는 반대자들과 지속적인 협상을 통하여 개발을 성사시키고자 하였다.
Playa Vista 개발을 위한 획기적 계기는 2002년에 찾아 왔다. LA시장 자문역(advisor)과 공원 국장(Commissioner)을 역임한 바 있는 Steve Soboroff가 Playa Vista의 회장으로 고용되었다. Soboroff는 2002년에 Playa Vista 개발을 완성하기 위하여 획기적인 신계획을 발표하였다. 당초의 Playa Vista master plan보다 주택수는 절반, 오피스는 1/3, 소매시설은 70% 이상 줄이는 내용이었다. 결과적으로 1,087 acres (4 km²) 에 달하는 Playa Vista 구역의 70% 이상이 공원 및 오픈스페이스지역으로 남게 되었다. 그 가운데 483acres는 Ballona Wetlands의 영구 보호를 위하여 캘리포니아 주정부가 구매하였다.
Playa Vista의 공급 주택수는 1단계 3,246세대, 2단계 2,600세대 총 5,846세대이다. 그리고 상업시설은 1단계 3만 5천, 2단계 15만 제곱피트로 총 18만 5천 제곱피트이다.
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1) 현재의 개발상황
- 1단계 개발지역내 주택 공급 진행중 (총 예정주택수 3,246세대)
- 기존 6개 공공 공원 외에 새로운 공원 조성중
- 구역내 Concert Park와 연접하여 Coffee Bean & Tea Leaf, Bank of America, beauty supply store, Hollyway Cleaners, restaurant/bar Piknik 등이 개점
- Sunrise 실버주택이 2006년 오픈
- 세계 최고 비디오게임 회사의 하나인 Electronic Arts의 미래 스투디오(600명 이상 수용) 입지
- 프로농구단인 LA Clippers의 연습시설 건축중
- Playa Vista community의 동쪽지역 “Campus at Playa Vista”구역에 총 82만 제곱피트 (76,000 m²)의 업무시설이 공사 중이며, LA Clippers의 연습시설 및 농구를 테마로 한 공공 공원도 Campus내에 설치 예정
2) 2단계 개발계획 : Village Town Center
- 1단계 주택단지와 Campus간을 연결하는 지점에 주상 복합용도의 Village Town Center가 건설될 예정으로 있음(2004년에 LA시의회에서 개발 승인)
- 2,600세대의 새로운 주택과 15만 제곱피트의 상업시설, 업무시설이 공급될 예정
- 개발회사는 Caruso Affiliated(LA 비버리힐즈의 소매·엔터테인먼트 복합용도 Complex인 the Grove 개발로 유명)로서, 현재 설계 협의 중
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1) 논쟁과 소송 |
Playa Vista 개발에 대해서는 환경단체와 주변지역 주민들로부터 많은 반대가 있었다. 이유는 LA 서부지역의 교통혼잡 초래, Ballona 습지의 보전, 아메리카 원주민이 신성시하는 무덤터의 존재 등이다. LA 시의회는 일관되게 개발업자의 편에 서 있었다. 개발계획에는 정부가 원하는대로 고소득자와 저소득자 주택이 적절하게 조화되어 있으며, 개발주체가 지속가능한 개발을 표방하였기 때문이다. Playa Vista는 백악관으로부터 미국의 5대 PATH(Partnership for Advancing Technology in Housing. 주택 신기술의 개발 및 보급을 목적으로 설립된 주택관련 민간회사 및 정부기관 모임으로 1998년에 정식 발족) 커뮤니티 중 한 곳으로 인정받기도 하였다. |
2) 메탄가스 문제 |
2000년 4월 17일에 지질조사업체인 Exploration Technologies Inc.는 1년간에 걸친 Lincoln길 단층에 대한 조사결과를 발표하였다. 동 조사는 LA시가 의뢰하였으며, 조사경비 100만불은 Playa Capital이 지불하였다. 이 지역에는 Southern California Gas 회사의 고압축가스 저장탱크가 지하 6000피트에 설치되어 있는데 지진이 발생할 경우에 단층을 따라서 가스가 지표면으로 누출될 위험이 있다는 것이다. 2002년에 LADBS(LA Department of Building and Safety)는 건축물의 밑부분에 보호막 설치, 통풍구 설치, 경보 시스템 등 가스피해 완화 시스템을 갖출 것을 요구하였다. LA는 메탄가스가 많은 지역이다. Playa Vista의 사례를 계기로 LA시는 2004년에 건축물의 메탄가스 위험방지 대책에 관한 조례를 제정하였다. |
3) (지진에 의한 지반의) 액상화(Liquefaction) 문제 |
Playa Vista에 대한 또 다른 우려는 지진이 일어났을 때 지반이 액상화될 수 있다는 점이다. 원래는 Playa Vista에 인접하여 Ballona Creek이라는 샛강이 있었기 때문에, Playa Vista 지역에는 습지 및 홍수시 침수지역이 많이 분포하고 있었다. 1930년대에 미국 육군은 Ballona Creek을 복개하였고, Playa Vista에 대한 비행장 공사 및 주거지 개발과정에서 엄청난 규모의 성토가 이루어졌다. 지진이 발생할 경우 다져진 흙들이 붕괴되고, 지표면의 젖은 토사가 침하하는 현상이 나타날 수 있다는 것이다. 이상과 같은 다양한 문제 제기와 대응과정을 거치면서 Playa Vista의 개발계획은 계속 변경되었으며, 결과적으로 현재와 같은 친환경적 개발지구로 거듭나게 되었다. |
이동우 l 국토연구원 선임연구원 | |