답사후기 상가현장답사 "상권의 의미와 투자방법"

[미다스]

근린주택이므로 이 물건에 대한 답사를 진행하였을 때는 수익률이 문제였다.

그러나 수익률이 궁금적인 목표는 될 수 없다.  상권분석이란 수익률뿐만 아니라 상권의 입지나 위치 등이 중요하므로

수익률에만 의존하는 것도 문제가 될 수 있다. 임대수익률을 현재가치로 환원한 가치를 금액으로 나타내는 것이 가격이므로 수익률이 중요하지만 향후 자본적수익률(미래가치)도 검토하지 않을 수 없는 것이다.

경기도 부천에 있는 근린주택이다. 7호선 인근에 있으며 예전 재개발 춘의1-1구역으로 비교적 양호한 위치에 접해 있다.

상권이란 상거래가 일어나는 공간으로 점포의 상품을 판매 가능한 범위 또는 소비자의 구매와 업체의 판매가 상호작용하는 지역 또는 범위를 상권이라 말한다. 이 상권은 면의 개념으로 점포와 소비자 간의 상호작용 강도에 따라 형성되는데 다음과 같은 요건을 중심으로 경매물건을 검토해보고자 한다.

첫째, 지리적 요인이다. 이는 지세지형이나 교통,도시계획 등으로 아래 물건은 8찬선 도로변에 위치하고 있으며

7호선 신중동역과 춘의역 중간에 위치해 있다. 지세지형은 약간 비스듬한형태로 오름차선에 있어 약점으로 지적된다.

교통이나 향후 도시계획측면에서는 매우 우수한 지역이다. 왜냐하면 이곳은 아직 개발여건이 비성숙되어 있기에 향후

발전가능성을 예측해 볼 수 있는 곳이기도 하다.

둘째, 인구 통계적 요인. 가구 및 인구 관련, 주택과 통행자에 대한 분석 자료 등이다.

부천의 인구밀도는 매우 높다. 면적대비 인구수가 그만큼 많다는 뜻이다. 인구유입에 비해 가구수의 증가는 그리 높지 않으므로 향후 가격상승을 예측할 수 있는 지역이기도 하다. 그러나  해당경매물건은 아직은 배후지가 약한  지역상권으로 한정되어 있고 유동인구가 많지 않아 통행자분포는 약할 수 밖에 없다.

셋째, 배후 소비자 특성으로 쇼핑 관련 행태, 라이프스타일, 문화습관 등을 살펴보면, 배후지가 약하다는 것이며  인근 중.상동 신도시내 주민들은 인근 백화점, 쇼핑몰에 대한 의존도가  클 수밖에 없다. 그만큼 골목상권의 힘이 약해진다는 것이다. 부천시의 도시기본계획에 의거 개발계획이 진행된다면 미래가차가 클 수 있지만 현상황에서는 상권을 기대하기는 어렵다. 그런의미에서 우리가 답사한 근린주택은 현재의 적당한 요구수익률(6~7%)과 향후 발전할 수 있는 자본적이득(미래가치)을 보고 입찰을 검토해야 한다.

이외에도 상권의 크기를 볼때 점포 관련 요인. 점포의 구조나 규모, 인테리어,  부대시설 요인. 주차장, 광고판, 기타 부대시설 등을 볼 수 있어야 한다. 보아야 할 것이 참 많다. 그래서 상가는 주택보다 입찰하는 것이어렵다. 하지만 이 모든 것을 해석하는 기준은 본인의 경험에 의한 "느낌"일 것이다.

cf) 상권조사방법

1. 통계자료조사

- 인구, 세대수, 주거형태(주택, 아파트 형태)

2. 상권의 형태 및 규모 파악

- 주간상권, 야간상권, 고정상권, 유통상권

3. 통행인구조사

- 성별, 연령대, 시간대, 요일별 통행인구수 파악

- 통행객, 통행 성격, 통행객 수준 파악

4. 통행차량 조사

- 통행차량의 수 파악, 시간대별 파악

5. 경쟁업체 조사

- 경쟁업체의 예상 이용객 수 파악, 계층, 제품의 가격대

- 매장 구성의 장점과 단점 파악

6. 상권의 향후 전망 조사

- 주변 상권의 확대/축소 가능성 체크

- 주변 건물의 신축/철거 계획

- 계발 계획 조사(지하철, 재개발/재건축 가능성, 백화점/할인점 등 도시계획)