오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 40-4.

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경제 영역 1-3. 시범 케이스 지방의 산업 및 도시, 주거 환경의 천지 개벽적 발전 방안과 그 구체적 사례.

태양은 가득히추천 752 |조회 84476 | 2018.07.11 23:34 |신고

​4.

다시 한 번 더 재강조 하지만, 국토균형 발전상 전국 지방, 지역의 인구 증가, 지역 경제, 지역 일자리, 소득이 가장 중요하고, 그다음은 도시 및 주거 환경의 개선이며 집값은 그 부수적, 반사적 결과물일 뿐이다.

어느 나라든, 어느 지역이든 집값은 지역 경제 발전과 지역민의 일자리, 소득 증가, 인구 증가, 그리고 도시, 주거 환경 발전과 비례한다. 예를 들어, 천지 개벽적 도시 및 주거 환경이 개선 될 부산 시범 케이스 소지역 집값이 향후 10~20년에 걸쳐 두세 배, 그 이상 상승할 것으로 예상된다. 이와 달리, 

압구정 현대, 한양, 미성, 반포주공1단지, 신반포, 개포 주공, 잠실주공5단지, 이촌 한강맨션 등 앞으로 마흔, 쉰 나이로 늙어가고 있는 우리나라, 서울의 대표적 재건축 단지를 제외하고, 이미 도시 및 주거 환경과 각종 기반 시설이 거의 완비 된 서울 강남 3구 등 서울과 경기 일부 지역 아파트들의 최근 집값의 단기, 비이성적 급등은 그 가격이 정당화되기까지 후유증을 남길 수 밖에 없을 것이다.

마치 나라를 망하게 하고, 국민을 힘들게 하는 것이 자신들의 타고난 역사적 사명인 양, 세살배기 수준의 염치도, 부끄러움도 없는 데다 가시비곡직, 선악 구별도 못하는 주제에 극단적 자기 중심벽 소시오패스 성향에다 세속적 탐욕은 하늘을 찌르는 듯 하는...

무능, 무지, 해악 덩어리 문가 정권 패거리들이 깔아 놓은, 돈 놓고 돈 묵기의, 극소수 투기꾼들의 불로 소득을 노린 앗사리 투기판에 다름 아닌 최근의 서울 등 부동산 시장은 한 두 해 반짝 반등할 순 있어도 해마다 늘어나는 종부세 등 마늘과 쑥을 먹으며 올해, 늦어도 내년 2019년부터 쉬어갈 수밖에 없고 또 쉬어 가야만 할 것이다.

건강한 서울 지방 등의 부동산 시장을 위해서, 언젠가 다가 올 하우스푸어, 역전세 난, 미분양 급증과 금융 부실, 건설사 연쇄 부도 위기 등등 리만 사태 이후 겪었던 버블 붕괴, 해소 과정의 극심한 후유증, 고통을 반복하지 않기 위해서라도 쉬어가야 할 때는 반드시 쉬어 가야만 한다.

서울 지방 등의 지역 경제, 도시, 주거 환경 발전이 미미하고 인구조차 감소하고 있음에도 서울 집값은 최근 1~2년 간 거의 두 배로 급등 했더라. 전용면적 25평, 33평 국토부 실거래 최고 가격을 기준으로, 2013년 경 각각 10~15억 하던 강남, 4~7억 대의 강북 아파트 가격이 도시 및 주거 환경의 현저한, 뚜렷한 개선조차 없이도 말이다.

반포 아크로 리버파크, 반포 래미안, 반포 자이, 잠실 엘스, 잠실 트리지움 등등은 물론 압구정 한양 등등까지 20억 내외에서 30억 내외로 올랐더라. 강북 종로구 경희궁 자이, 마포구 아현 래미안 푸르지오, 공덕 자이, 최근 입주한 종로구 행당 서울숲 자이, 금호 서울숲 힐스테이트, 심지어 20년이 넘은 성동구 옥수 하이츠 등등의 10~20억 대는 비정상적 버블로 의심 받기 충분하기 때문이다. 

강남 4구, 용산구 등 서울 부동산 시장이 마땅히 쉬어가야 할 때 쉬어가지 않고 몇 년 더 계속 오른다면 언젠가 다가올 버블 붕괴 과정에서 얼마나 많은 국민이 피눈물을 흘리게 될까?

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 3일 부동산 단신 1.

과천 역세권 아파트도 6억 '뚝'...경기도 과천시 중앙동 래미안에코팰리스는 지난달 20일 전용 84㎡가 13억2500만원에 거래돼 2021년 11월 19억5000만원보다 6억원 내렸다. 별양동 '래미안센트럴스위트' 전용면적 59㎡도 2021년 8월 16억5000만원에서 지난해 12월 11억3000만원에 손바뀜됐다. 정부과천청사역 앞 원문동 '래미안슈르' 전용 84㎡도 지난달 16일 12억2000만원에 팔려 2021년 12월의 최고가 16억7000만원보다 4억5000만원 내렸다.

세종시 소담동 새샘마을 5단지(한양수자인 엘시티) 전용 59㎡, 종촌동 가재마을 7단지 전용 84㎡, 경기 화성 오산동 동탄2신도시 금강펜테리움 센트럴파크 1차 전용 84㎡는 각각 최고가 대비 51%, 45%, 41% 하락했다. 서울 동작구 흑석동 '아크로리버하임' 전용면적 84㎡와 '흑석리버파크자이, 흑석동 '흑석한강푸르지오' 전용면적 84㎡ 등 콧대 높던 준강남 흑석동 전셋값이 최근들어 10억→5억으로 '반토막'났다.

경매...강남구 압구정 신현대(전용 183.41㎡)는 이날이 매각 기일이었으나 채무자 경매개시결정 이의 소송으로 경매 진행이 잠시 중단됐다. 삼성동 아이파크 전용 145㎡는 52억9000만원에, 삼성동 진흥아파트 전용 207㎡은 45억원에, 대치동 개포우성 1차 전용 136.9㎡는 40억9000만원에, 같은동 대치우성1차 전용 125㎡ 30억1000만원에, 도곡동 도곡렉슬 전용 134㎡는 43억4000만원에 경매 시장에 나왔다.

서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 처음으로 경매시장에 나왔는데 감정가 42억원으로 한 차례 유찰된 뒤, 최저 33억6000만원에 2번째 입찰이 진행됐지만 또 다시 유찰됐다. 다음 기일에서는 20억원대로 가격이 내려간다. 잠원동 신반포 아파트 전용 137㎡도 39억6500만원에 경매가 시도됐지만 유찰됐고 31억7200만원에 다시 경매가 진행되고 있다. 송파구에서도 가락금호아파트, 삼환가락아파트 등 10억원대 아파트가 경매 시장에 나와있다.

서울 양천구 목동 한신아파트 전용면적 84.8㎡는 감정가 16억300만원에서 3차례 유찰을 거쳐 10억6천770여만원(낙찰가율 66.6%)에, 양천구 목동신시가지 아파트 95㎡도 2차례 유찰 끝에 감정가 23억4천만원의 74.9%인 17억5천250만원에 팔렸다. 금천구 시흥동 벽산아파트 전용 85㎡ 역시 3차례나 유찰된 뒤에야 새 주인을 찾았고, 관악구 신림동 신림현대 전용 120㎡ 4차 경매에서도 최초 감정가(12억6200만원) 대비 절반인 6억4614만원에 낙찰됐다.

2022년 2월 3일 부동산 단신 1.

수원에서는 신성신안쌍용진흥, 영통 삼성태영, 영통 신나무실주공5, 광교 상현마을 현대, 권선 삼천리 2차, 영통 신나무실6 동보‧신명, 매탄 동남, 영통 벽적골두산우성한신이 리모델링을 준비하고 있다. 군포에서는 산본 율곡 주공3, 산본 우륵 주공7, 산본 개나리 주공13이 있다. 안양에서는 평촌 목련2‧3차와 평촌 초원세경이, 광명에는 철산한신이 리모델링을 추진하고 있다.

재건축이 안되니... 용산구 동부이촌동 이촌코오롱아파트와 강촌아파트, 건영한가람아파트 등이 최근 잇따라 리모델링 조합설립인가를 받고 시공사 선정을 앞두고 있다. 강동구 암사동 선사현대, 양천구 목동우성, 동작구 사당 우성·극동·신동아 안양시 평촌 공작부영, 용인시 수지 풍산 등에서도 수주 경쟁이 치열할 것으로 예상하고 있다.

경기 공공지원 리모델링 단지로는 분당 느티마을 3‧4단지, 분당 무지개 4단지, 분당 한솔마을 5‧6단지, 분당 매화마을 1‧2단지, 분당 경남‧선경 연립, 분당 정든마을 한진7단지, 고양 문촌마을 16단지, 안양 초원부영, 군포 충무주공2단지, 의왕 목련풍림, 부천 삼익세라믹, 용인 동성1차, 김포 북변산호 등이 있다. 수도권을 제외하면 전국에서 유일하게 대구 범어 우방 청솔맨션 아파트가 민간 조합을 설립해 리모델링 추진에 박차를 가하고 있다.

2021년 2월 3일 부동산 단신 1.

신천동 장미1·2차 전용 71㎡의 경우 지난 9일 18억1000만원에 매매돼 작년 8월 17억5000만원 신고가 기록을 경신했다. 준공 33년을 맞아 재건축을 추진 중인 송파구 방이동 올림픽선수기자촌1단지 역시 83.06㎡가 이달 9일 20억3천만원(13층)에 신고가로 거래되며 지난달 12일 19억원(19층) 신고가 거래 후 한 달 만에 1억3천만원이 올랐다.

개포주공 5단지 전용 53㎡는 작년 11월 1일 18억원, 같은달 7일 19억원에 거래됐고 향후 10년은 조합 설립이 어려울 것으로 예측됐던 강남구 압구정동 주요 단지들도 조합 설립이 가시화되자 가격이 뛰었다. 압구정동 한양1차 전용 78㎡는 지난 12일 25억9000만원에 매매돼 역대 최고가를 기록했고 압구정 현대8차 전용 163㎡는 같은날 37억원에 팔려 신고가 기록을 다시 썼다.

부동산 업계는 4월 서울시장 보궐선거가 재건축 아파트값을 끌어올린다고 분석했다. 그리고 정부가 작년 재건축 시장을 겨냥해 강화한 '조합원 실거주 2년 의무' 규제를 피한 단지들의 사업 추진도 재건축 가격 상승에 한몫하고 있다. 압구정 1구역(미성1·2차)과 2구역(현대 9·11·12차), 3구역(현대 1∼7·10·13·14차·대림빌라트)은 조합 설립 동의율(75%)을 넘겨 총회를 준비 중이다.

작년 11월부터 최근까지 강남구 개포동 주공 5·6·7단지를 비롯해 서초구 잠원동 신반포2차, 방배동 신동아, 송파구 송파동 한양2차, 강동구 길동 삼익파크맨숀, 용산구 서빙고동 신동아, 양천구 신정동 수정아파트 등이 관할 구청으로부터 재건축 조합설립 인가를 받았다.

덕양구 아파트 32명 응찰…고양 'GTX-A 효과' 경매시장서도 인기몰이...1월 가장 많은 응찰자가 몰린 아파트는 덕양구 행신동 햇빛마을 60㎡(이하 전용면적)로 32명이 입찰에 참여했다. 감정가 2억6100만원이었던 해당 물건은 3억3078만원에 낙찰되며 낙찰가율 127%를 기록했다.

고양시 일산동구 풍동 숲속마을 84㎡에도 22명의 응찰자가 몰렸다. 이 아파트는 감정가가 3억6200만원이었지만 최종 5억930만원에 낙찰됐다. 낙찰가율은 141%로 이달 물건 중 가장 높다. 이외에 Δ덕양구 고양동 푸른마을3단지 84㎡(21명 응찰, 2억3560만원) Δ일산동구 식사동 위시티블루밍5단지 154㎡(20명 응찰, 8억1754만원) Δ덕양구 화정동 달빛마을 84㎡(18명 응찰, 5억4550만원) 등에 응찰자가 몰렸다.

수억 뛴 '배짱 매물'만 수두룩…전셋집 있어도 못 들어갔다...강남권은 물론 강북권 중소형 아파트도 2년 전과 비교해 전월세 임대료가 대폭 상승했다. 성북구 길음동 '래미안길음센터피스' 전용 84㎡는 첫 입주한 2019년 초 전셋값이 5억원 내외였지만 지난해 11월엔 이보다 4억원 오른 9억원에 신규 전세 계약이 체결됐다. 같은 평형 반전세는 보증금 3억5000만원, 월세 170만원에 세입자가 바뀌었다. 2년 전 보증금 2억~3억원, 월세 70~80만원대 시세에서 대폭 뛴 것이다.

'흑석2구역' 공공재개발사업 포기 가능성 대두…업계 '술렁'...흑석2구역 인근 아파트인 '흑석 아크로리버하임', '흑석한강센트레빌' 전용면적 84㎡ 시세는 16억~20억 원 수준으로, 이를 반영한 흑석2구역의 최대 분양가는 3.3㎡당 3200만 원에 불과하다. 별다른 이점이 없다는 결론이 나오면 공공재개발을 포기하고 민간사업으로 전환하는 구역들이 더 나올 수 있다. 지난 14일 흑석2구역을 비롯해 △양평13구역 △용두1-6구역 △봉천13구역 △신설1구역 △양평14구역 △신문로2-12구역 △강북5구역 등이 공공재개발 사업지로 선정된 상태다.

조정지역 확대 덕 본 '비규제 단지, 올해도 흥행 가도 달리나...한국부동산원 청약홈에 따르면 지난해 5월 강원도 속초시 동명동 일원에 분양한 속초디오션자이는 평균 17.26대 1의 청약 경쟁률로 1순위 청약 마감했으며 계약 이후 1개월새 완판됐는데 전용면적 84㎡(18층 기준)가 5억4473만원에 분양권이 거래됐다. 이어 12월에 전남도 목포시 석현동 일원에 공급된 하당 제일풍경채 센트럴퍼스트도 8.69대 1의 청약 성적으로 1순위 마감됐으며 계약 3일만에 전 세대가 100% 계약이 완료됐다.

강원도 강릉시 소재의 ‘강릉자이 파인베뉴’는 평균 13.15대 1의 경쟁률로 1순위에서 모집가구수를 모두 채웠고 지난해 10월 전라남도 순천시에 공급된 ‘e편한세상 순천 어반타워’는 1순위 청약 결과 평균 53.33대 1의 높은 경쟁률로 마감에 성공했다. 같은 달 경상북도 구미시에 분양한 ‘구미 아이파크 더샵’의 경우도 평균 경쟁률 18.91대 1로 순조롭게 1순위 마감됐다.

지방 중소도시는 분양권 프리미엄도 높게 형성된다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 지난해 8월 분양한 강원도 속초시의 ‘속초 롯데캐슬 인더스카이’ 전용 84㎡ 분양권의 경우 지난 1월 5억1168만원(18층)에 거래돼 분양가(4억681만~4억6024만원) 대비 최소 1억487만원의 프리미엄이 붙었다.