주택의 인도[대항력, 보증금, 우선변제, 후순위 권리자]

보증금의 우선변제 1. 대항력임차인이 제3자에게 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 권리. 2. 보증금[전세금]입찰 또는 계약을 맺을 때 계약 이행의 담보로 내는 금전. 3. 우선변제어떤 채권자가 다른 채권자에 앞서 채무자의 총재산 또는 일정한 재산을 변제받는 것. 우선변제권이 인정되기 위하여 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추는 것 외에 계약 당시 임차보증금이 전액 지급되어 있을 것을 요구하지는 않는다. 따라서 임차인이 임대인에게 임차보증금의 일부만을 지급하고 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 정한 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 다음 나머지 보증금을 나중에 지급하였다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 대항요건과 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 임차보증금 전액에 대해서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 변제를 받을 권리를 갖는다고 보아야 한다. * 후순위 권리자 특정한 권리를 가진 사람 가운데 다른 사람보다 순위가 뒤진 사람. ‘가등기 담보 등에 관한 법률’에서, 담보 가등기 후에 등기된 저당권자・전세권자 및 담보 가등기 권리자.  4. 주택의 인도  ‘주택의 인도’는 임차목적물인 주택에 대한 점유의 이전.1) 임대주택을 인도하는 경우에는 임대인이 임차인에게 현관이나 대문의 열쇠를 넘겨주었는지, 2)자동문 비밀번호를 알려주었는지, 3)이사를 할 수 있는지 등을 종합적으로 판단.  주택임대차보호법 제3조 제1항(대항력 등)① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>