한국자산관리공사 공매 통한 토지 구입 요령 2

[아담자]

앞서 온비드에서 입찰참여에 관련하여 글을 올렸습니다. 이번글은 입찰 후 낙찰을 받은 다음

그에 따른 준비서류 및 과정에 대해 글을 올려보겠습니다.

제가 10여년간 몇번의 입찰을 통해 몇번의 낙찰을 받으면서 스스로 알게 된 사실 중 하나가 공매 

입찰을 통해 기분 좋은 낙찰은 두 경우가 있다는 것입니다.

첫번째는, 아주 좋은 위치에 좋은 부동산을 많은 입찰 경쟁 끝에 본인이 낙찰 받았을 때와

두번째는, 남들이 외면하여 계속된 유찰로 최대 25%까지 금액이 내려간 물건을 본인에게 꼭

                필요하고 적당한 부동산을 단독으로 최저가에 낙찰 받았을 때 입니다.

이쯤에서 말씀드릴게 있습니다.

위의 두 경우중 첫번째는 행운도 따라야 하고 적잖은 입찰 금액을 속된말로 질러야 가능한 

경우입니다. 행운과 자금력이 어느정도 뒷받침 되어야 느낄 수 있는 기쁨입니다.

하지만, 두번째 경우의 수는 좀 다릅니다. 제가 최근에 충남 홍성군 소재의 토지를 낙찰 받은

경험을 잠시 소개 후 낙찰관련 안내 내용으로 넘어가도록 하겠습니다.

집안의 조부 조모님 묘 이장으로 몇해전부터 임야나 임야화가 되어가는 자그마한 토지를 찾고

있었지만 대부분 덩어리가 크고 금액도 만만치 않았습니다. 두세분 묘를 모시는데 그리 큰 땅이

필요한것도 아니고 다른 용도가 아닌 묘터로 활용할 것이라 큰돈을 들이는것도 고민이던 차에

온비드에 올라온 부동산 물건 하나를 눈여겨 보았습니다. 지목은 전으로 대략 150여평으로 도시

지역 및 자연녹지지역으로 별다른 규제가 없는 토지였습니다. 다만, 감정평가서상에 기재된

지적도상 맹지로 길에서 약 50여m 떨어진 주변 필지 가운데에 있는 토지라서 누구도 입찰을

하지 않아 당초 1,000만원이 넘는 최저입찰가는 계속된 유찰로 당초 금액에서 50%까지 떨어져

있었습니다. 고향과 가까운 곳이라서 마침 집안 행사차 고향집 가는길에 해당 주소지 답사를

할 수 있었는데 낮은 산자락에 임야화되어 있었으나 뜻밖에도 지적도상 맹지로 되어 있는 해당 

토지는 길이 하나도 아닌 두개나 그 토지로 향하는 길이 나있었으며 길옆에 나란히 인접해 있었

습니다. 관습상의 길 일수도 있고 주변 사유지에 개인이 길을 냈을수도 있겠으나 어쨋든 농지로 

활용을 하던 묘터로 활용을 하는데 아무런 문제가 없는 아늑하고 제법 좋은 토지였습니다.

그때부터 일주일 간격으로 최저 유찰가격까지 내려가기만을 기다리면서 지켜봤습니다. 그리고

제가 바라던 대로 누구도 그 물건에 입찰을 하지 않은체 저의 단독 입찰로 최초입찰가 기준 25%,

공시지가 대비 55%의 저렴한 금액으로 낙찰을 받았으며 사전에 농지취득자격증명 여부도 전화로

확인을 했던터라 발급상에 문제없이 무난히 등기까지 진행하였습니다. 

이처럼 감정평가서와 다른 조건을 갖고 있는 부동산의 경우 답사를 하면 분명 또 다른 변수가 있

을수 있으며 기대와 달리 좋은 환경 또는 나쁜 환경에 처해지는 경우가 다반사 입니다. 따라서

가급적이면 꼭 입찰을 희망하는 물건은 답사를 해보시기를 권합니다.

■ 답사 전 주소를 통한 토지 정보 조회, 확인 인터넷 사이트.

- 온나라부동산정보 통합포털 : http://www.onnara.go.kr/

온나라지도는 주소를 통해 해당 지번의 지적도, 토지이용규제, 개별공시지가, 소유구분 등을

위성지도상에서 한 화면에 모두 확인할 수 있습니다.

- 부동산 등기부등본 발급 및 열람 : 대법원 인터넷 등기소 www.iros.go.kr

- 토지, 임야 대장 발급 및 열람 : 정부민원포털 민원24 www.minwon.go.kr

그밖에 간단하게 지도나 지적도 도로 유무 확인을 위해 다음과 네이버의 지도 서비스를 

최대한 잘 활용하시면 발품파는데 소요되는 시간과 돈을 절약하는데 도움이 됩니다. 

자 이제 낙찰 후 준비서류 및 진행방법에 대해 순서대로 말씀을 드리겠습니다.

1.  입찰한 부동산의 낙찰을 받게 되면 "매각결정통지서 및 보증금 납입영수증"이 본인의

온비드 계정의 "나의온비드" → "입찰내역관리"에 개찰 다음날 PDF 파일로 발급되어 있습니다.

여기서 주의할 것은 한번 발급된 통지서와 영수증은 재발급이 안되기 때문에 반드시 잘 저장해

두었다가 인쇄용으로 활용하셔야 합니다.

2. 매각결정통지서에 기재된 잔금납부기일까지 잔금(90%)에 대해 기재된 계좌로 반드시 입금을

해야 합니다. 앞서 첫번째 작성한 글에도 언급한대로 낙찰금액이 1천만원 이상은 30일 안으로

입금해야하고 1천만원 미만은 7일 이내로 납부해야 소유권 이전을 할 수 있습니다.

3. 잔금까지 모두 납부하게되면 다음날 2시 이후에 앞서 1에서와 마찬가지로 "나의온비드" →

"입찰내역관리"에서 "잔대금 납입영수증" PDF 파일로 발급되어 있는것을 확인할 수 있으며

역시 마찬가지로 잘 저장하여 인쇄해 두시기 바랍니다.

4. 기타 준비서류 : 토지,건물 등기부등본 1부 (말소사항 포함)

                           토지대장 또는 건축물 대장 1부, 본인 주민등록등본 또는 초본 1부

5. 1~4번까지 준비된 서류를 모두 들고 해당토지 관할 시구군청으로 방문합니다. 보통 지방은

    군청 민원실 또는 재무과로 방문하셔서 "경락 토지 등록세 납부 때문에 방문 했다" 라고

    말씀하면서 매각결정통지서, 보증금영수증, 잔대금영수증, 등기부등본 을 전달하시면

   그 즉시 등록세 납입영수증을 발급해 줍니다. 그러면 바로 은행에서 납부를 하면 됩니다.

    참고로 대부분은 공매에 나온 부동산은 근저당, 압류가 필지당 몇개씩 걸려 있기에 등기부

    등본에 걸려 있는 근저당이 몇개인지 여쭈어 본 후 그것을 말소를 위한 취득세 납입영수증

    도 함께 발급받아 납부하셔야 합니다. (등록세, 취득세 영수증 취득)

6. 농지인 경우 해당 토지 관할 주소지 읍사무소에서 "농지취득자격증명"을 신청합니다.

    작성할 내용은 그리 많지 않으며 보통은 "주말영농체험" 용도로 기재됩니다.

    ※ 참고 : 도시민의 농지취득자격증명 주말영농체험은 330평 미만까지이며 그 이상인 경우

                 농업인으로 농업경영계획서를 작성해야 농지취득자격증명을 받을 수 있습니다.

농지취득자격증명 신청 시 증명서 수령 방법은 우편으로 받도록 기재하시면 7일 이내에 우편

으로 받을 수 있습니다.

7. 낙찰받은 토지에 대해 등기를 하는 방법은 본인이 직접 할수도 있고 변리사에 의뢰할 수도

있으나 시간대비 비용을 볼때 가장 좋은 방법은 자산관리공사에 모든 서류를 구비한 후 의뢰

하는것이 가장 편리합니다. 이때 추가로 준비할 것이 수수료 입니다.

소유권이전 한 필지당 금액에 상관없이 14,000원이며 앞서 취득세 납부 시 근저당 말소 건수

로 한건당 3,000원 입니다. 본 수수료는 현금을 봉투에 담아 서류와 함께 보내도 되며 보통은 

대법원 수입증지로 은행에서 구입하여 서류와 함께 보냅니다.

8. 자산관리공사에서 서류를 받아 등기과정을 거치면서 등기소에 서류를 보내고 완료 후 본인

에게 등기부를 발송해 오는데 소요되는 우편료도 함께 보내야 합니다.

본인에게 오는 등기부는 배달증명으로 오는 것이기에 3,220원의 우편료와 등기소로 보내는 

등기비용 2,070원 합계 5,290원을 봉투에 담아 겉 봉투에 우편료 라고 작성한 후 보냅니다.

이제 모두 끝났습니다. 1~8번까지 준비된 서류와 영수증, 비용등을 한국자산관리공사 해당 토지

관할 지점으로 빠른등기로 발송하면 됩니다. 

※ 한국자산관리공사에 보낼 서류 목록

1. 매각결정통지서 및 보증금납입 영수증 1부

2. 잔대금 납입 영수증 1부

3. 토지 또는 건축물 등기부등본 1부

4. 토지대장 또는 건축물 대장 1부

5. 소유권이전 본인 주민등록등본 또는 초본 1부

6. 등록세 납입영수증 (납입자 보관용 제외한 분)

7. 취득세 납입영수증

8. 국민주택채권 매입영수증 (공시지가, 시가표준금액 기준 토지는 500만원, 기타 1000만원,

                                         건축물은 2,000만원 미만은 면제이기에 납부하지 않아도 됨)

9. 농지(전, 답)인 경우 농지취득자격증명서

10. 등기신청수수료

11. 우편료 (5,290원)

12. 등기청구서, 등기필증 수령요청서 작성 (낙찰 후 한국자산관리공사로 부터 우편으로 옴)

서류를 한국자산관리공사로 보내고 나면 서류상에 문제가 있거나 또는 없어도 담당자로 부터 한번

정도는 전화가 옵니다. 그리고 약 7~10일 후에 등기가 완료되어 배달증명으로 서류가 옵니다.

"등기필정보 및 등기완료통지서" 이제 모든게 끝나고 본인 앞으로 소유권이 이전된 것입니다.

입찰부터 낙찰까지 두편으로 나누어 글을 장황하게 올렸지만 과정은 그렇게 복잡하지 않습니다.

본인이 낙찰을 받게되면 한국자산관리공사로 부터 낙찰 축하와 더불어 안내 서류가 배달되어

옵니다. 자세한 내용은 안내 자료를 참고하시면 되며, 사전에 제가 작성한 본 내용을 숙지한 후

보시게 되면 한결 수월하고 쉽게 입찰부터 낙찰, 등기 진행을 하실 수 있습니다.

끝으로 당부 및 주의하실 사항을 말씀드리자면...

온비드에 올라오는 부동산 물건은 매주 새롭게 올라옵니다. 검색하다보면 혹하게 하는 물건도 

있으며, 아무 짝에도 쓸모없는 부동산 물건도 아주 많습니다.

온비드 공매를 처음 접하는 분들중에 신중하게 검토하지 않고 금액만 보고 충동적으로 입찰을 

하시는 분들도 계십니다. 올라온 토지중에는 수백평에 수십만원 하는 물건이 있는가하면 

한두평에 수백만원 하는 물건도 있습니다. 입찰전에 충분히 검토해보시고 입찰과 관련해서 

공부도 하셔서 본인에게 꼭 필요하고 활용가치가 있는지를 참 검토하시어 저렴하게 부동산을 

취득하시는데 도움이 되기를 바랍니다.

[달려개미]

좋은 정보감사합니다.

[알제]

입찰정보 잘 읽었습니다.

[내일은희망]

좋은정보 감사합니다.

[아담자]

그러므로 님의 말씀이 맞습니다. 공매든 경매든 경쟁이라는 틀에서 부동산을 구입한다는건 때로는 본인의 의지와 무관하게 욕심이 앞서 일을 저지르는 경우가 있습니다.
제가 앞서 1편에서 말씀드린 입찰에 있어서 주의사항과 더불어 유찰되는 부동산에 대한 특징을 적어 넣은것도 같은 맥락입니다.
저 또한 10년간 공매에 관심을 갖고 직접 입찰을 통해 몇건을 낙찰 받은 물건중에 정말 잘 구입했단 싶은건 한두건 입니다. 하지만 어느 정도 자신한테 주어진
자금 여력 범위 안에서 부동산 중개소를 통하지 않고 공매든 경매든 이러한 방법도 있다는 사실을 알고 관심을 갖고 접근해 보는것도 하나의 방법이라 생각합니다.

[파란양말]

좋은정보 감사합니다.

[운작]

유익한 정보라서 보관하려고 스크랩해갑니다
감사합니다

[솜뭉치]

좋은정보 정말 감사합니다^^ 도움이 많이 되었습니다 긴글쓰시느라 수고많으셨네요 복받으시길

[가린여울]

고맙습니다. 님과 같은 분이 있어 세상이 살맛 납니다.

[들꽃산방]

실수요자라면 거래허가구역 쪽을 공략 하세요.
지금은 어떨지 모르지만 좀 괜찮은곳은 투기꾼들의 의해 경쟁이 심해
낙찰가가 배가 될수도 있거니와 일반인이 낙찰되기는 하늘에 별따기랍니다.

[만월리]

좋은 정보 감사합니다...

[향단]

저도 공매로 대지를 낙찰받아 법원경매보다 잔금납부및 등기까지 우편으로 받고 너무편해서 좋았어요^^
낙찰받으면 담당자가 등기에 관한 설명해주니 숙지못한상태라도 걱정할것 없어요

[조화롭게]

여러가지 정보 감사합니다. 이렇게 알뜰하게 정리해 주시니 아마 복 많이 받을 것입니다.

[땅, 달림이 ~~]

감사 합니다 ^_^

[버들강아지]

정말 좋은정보 자세하게 올려주셨네요!
잘 활용하겠습니다.
고맙습니다.

[靑山1000]

친절하고도 세세한 설명 감사드립니다..
많은 도움이 되었습니다 ^0^*