칼 럼 2006년 하반기 이후 부동산시장 전망 및 신투자 방향

[김남규(엘리트공인)]

벌써 올해의 절반이 지나갔다. 올 상반기, 부동산에도 커다란 이슈들이 자리매김했다. 주요 키워드를 꼽자면 미국 등 선진국 주택시장하락조짐, 금리인상 및 추가 담보대출제한, 판교분양, 재건축규제, 부동산거품 및 꼭지점 논의, 부녀회 담합 그리고 강북 뉴타운 확대개발공약 등으로 집약될 수 있다. 이에 대한 결과로서 전국 아파트 매매가 상승률은 지난 1~6월 상반기 동안 전년 8.49%에 비해 10.31%로 올랐다. 특히 서울 아파트가격은 2배로 급등하였는데 이중 강남권은 18.62%, 비강남권은 10.72%로 각각 상승했다.

그렇다면 올 하반기 이후 부동산 시장은 어떠한 방향으로 흘러갈까.
하반기에는 작년 8.31대책과 3.30대책에서 발표된 관련정책들이 본격적으로 시행된다.
당장 7월에는 기반시설부담금제가 실시되었고, 9월 재건축부담금, 12월 종합부동산세 부과 및 내년부터 적용되는 양도소득세 중과 등이 기다리고 있다. 12월 종합부동산세 납부와 이듬해 1가구2주택자 양도세 중과세율 현실화로 인해 올10월부터 본격 조정장세에 돌입할 것으로 점쳐진다. 이에 따라 내년 1~2월까지 집값의 하락조정을 받을 것이다. 즉 다주택자들의 세금회피성 매물증가와 금리인상에 따른 이자부담포기용 매물들이 일시적으로 증가할 것으로 보인다.

■ 하반기 이후엔 금리인상, 세금증가, 규제여파로 5%내외 하락할 듯

올 하반기 부동산가격 영향변수 중 특히, 주의 깊게 살펴보아야 할 것은 대출규제강화와 추가 금리인상 여부라 할 수 있다. 즉 총부채상환비율(DTI), 대출 제한 등 금융규제와 추가 금리인상 등으로 매수심리는 크게 위축돼 있다. 각종 세금부담이 현실화되면서 주로 서울 내 비호재지역, 강남재건축 그리고 수도권 비인기지역과 부산, 대구 등 지방대도시를 중심으로 3~5% 이내의 가격하락이 불가피해 보인다.

이러한 굵직굵직한 정부주도의 규제제도가 실시되면서 전반적인 부동산시장의 가격흐름은 약보합 혹은 하향안정세로 이어갈 전망이다. 그러나 부동산가격 상승요인 역시 공존한다. 예를 들면 7월부터 낙후된 기존 구시가지의 광역적 재정비를 촉진하기 위한 ‘도시재정비촉진특별법’이 발효됨에 따라 서울 강북 뉴타운 등 도심노후 지역과 용산, 뚝섬, 상암 등 전략적 개발예정지에 대한 광역개발 사업이 급물살을 타고 있다. 더구나 오세훈 신임서울시장이 공약처럼 강북뉴타운 25곳을 추가할 시에는 해당 강북지역 부동산가격이 강남에 비해 더욱 탄력적으로 움직일 것이다.

한편 8월에는 판교신도시 중대형 아파트분양을 시작으로 파주운정, 의왕청계, 성남도촌, 인천송도, 용인성복·상현 등에 공급물량이 집중 투하될 것이다. 이에 따라 올 3월 1차 판교분양 분위기와 마찬가지로 강남권 및 분당, 용인 등 일부지역은 8~9월경 단기고점(반짝 상승)을 찍을 것으로 보인다.

■ 내년 상반기까지는 조정, 8월 이후엔 대선변수 급물살 탈수도

일부 호재지역을 제외하곤 전반적인 하향 조정국면에 접어드는 올 하반기와는 달리 내년에는 대선이라는 커다란 정치변수와 추가금리 인상가능성 등으로 호, 악재가 교차하면서 부동산시장은 등락을 거듭하는 혼전양상을 나타낼듯하다. 특히 경험칙상 과거 대통령선거사례를 볼 때 내년 하반기로 갈수록 금리인상 및 유동성 흡수를 위한 긴축통화정책은 힘들어 보인다. 민심 혹은 득표를 의식한 경쟁적 개발공약 및 규제완화 그리고 경기부양책이 더욱 힘을 발할 것으로 기대된다. 이러한 국민들의 기대심리 또한 부동산으로 돈의 흐름이 쏠리면서 부동산가격의 하방경직성을 유지시키는 한편 개발호재지역위주로 부동산 가격이 들썩일 가능성이 높다.

한편, 올 상반기 경제운용계획에 따르면 거시지표와 관련하여 연간 경제성장률 전망치는 4~5% 내외로 보고 있다. 통상 부동산시장은 실물시장의 6개월 후 후행하는 일반적 속성 때문에 내년 1/4분기를 이후엔 대선변수 및 경기회복, 소득증가영향으로 재상승가능성도 존재한다. 이러한 일반경기와 부동산경기의 순환관계성 때문에 실물경기의 회복여부가 부동산시장의 향방을 결정하는 주된 변수가 된다.

즉 내년 2월에서 4월까지 성수기를 맞아 봄 이사철 수요로 인하여 강남권 일대가 일시적 반등을 할 수 도 있다. 내년 3월 이후 대선후보 조기가시화가 될 경우 무분별한 공약개발 남발 및 재건축, 토지규제완화조치 등으로 대선정국이 본격화 되면서 부동산 시장도 새로운 국면을 맞이할 것이다. 또한 국가간 부동산시장 “세계적 동조화현상” 등 국제환경과 금리기조변화가능성 등이 매우 주요한 변수로 대두될 것이다. 특히 미국기준금리 추가인상 및 미국, 중국 등 일부 시장주도국가의 부동산경기의 하락여부가 우리나라 시장에 직격탄을 날릴 개연성도 있다.

■ 정책의 힘에 따라 강남권 약세, 강북권 강세의 역차별화 예상

지역별로 살펴보면 강남지역은 10%정도 거품이 존재하는 것으로 추정된다. 때문에 올 하반기부터 내 년 초까지 5%내외의 하락조정은 피할 수 없을 것이다. 수도남부권은 올 8~9월 판교분양 등 강남과 연동하여 가격이 움직일 듯 하나 지난 3월 중소형 분양 때처럼 분당, 용인 등 제2강남권 의 집값급등현상은 재현되지 않을 것으로 예측된다. 그만큼 세금 및 규제여파가 시장을 지배하기 때문이다.

강남권은 아무래도 재건축규제완화여부가 관건이다. 현재 층고제한과 개발이익환수로 인한 임대주택의무비율, 안전진단 강화, 재건축개발부담금제 등 그물망 같은 중복규제가 현존하고 있어 초기재건축의 부활은 당분간 힘들어 보인다. 하지만 물샐틈없는 재건축억제조치가 강남권내 50평형대 이상의 중대형 아파트의 공급을 가로막고 있다. 특히, 타워팰리스. 삼성동 아이파크. 압구정현대와 같은 60평 이상의 초대형아파트의 희소가치를 부각시켜 인기지역 내 고급주택, 명품주택의 매물부족 및 가격상승의 원인이 된다.

강북은 서울시 및 정부의 주도로 진행되는 용산이나 뚝섬, 상암지구, 9호선 예정지 등 호재가 있는 마곡, 강서주변지로 관심사가 이동 및 확대될 것이다. 강북 및 수도북부권은 일산, 파주, 김포신도시, 양주신도시 등 개발공략을 갖고 있는 지역이 우선 관심대상이라 할 수 있다. 특히 강북은 서울시장 공약 등 강북개발호재로 일부지역은 국지적 상승가능성이 높다. 도시재정비촉진 특별법이 적용될 만한 강북지역의 단독주택, 다세대, 연립주택과 강남권의 노후단독주택 밀집지 중에서 재정비촉진지구로 지정될 지역은 강력한 상승탄력이 예상된다. 한편 수도서부권지역중 경제자유구역인 인천 송도, 청라, 영종국제도시 역시 꾸준한 관심지역으로 조명 받고 있다.

부동산값 하락이 장기화 되거나 급락할 경우 한동안 양극화 현상은 더욱 두드러질 가능성이 높다. 이 기간 동안 공급에 비해 대기, 잠재수요가 풍부한 강남권보다는 비강남권, 비수도권을 중심으로 세금회피성 급매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 강북권 평균 주택담보대출 실행비율이 강남권에 비해 다소 높은 점도 강북권 소형아파트 매물을 늘리는 하나의 요인이 될 수도 있다. 이는 강남권 대형아파트에 비해 강북권 소형아파트가 금리인상에 더욱 취약하다는 뜻이다.

특히 집값 하락의 폭이 더욱 크게 벌어질 곳은 부산 등 지방대도시와 중소도시이다. 주택가격이 6개월 이상 하락한 부산, 대구, 대전, 광주 등 지방도시의 실수요자시장은 자금부족, 경기침체와 공급과잉, 고분양가, 주택담보대출추가규제, 거래마비 등 악재가 줄줄이 겹쳐 공황상태에 빠졌다. 이 때문에 정부차원의 특단의 규제완화조치가 나오지 않는 한 부동산가격의 하락폭이 더욱 커질 확률이 높다.

■ 토지, 상가시장도 동반침체 속 국지적 상승만 가능

토지시장도 침체가 예상된다. 다만 토지거래허가구역 밖이나 그린벨트 해제지역, 기업도시 인근 지역, 농가주택, 별장 등을 지을 수 있는 땅은 국지적으로 반사적 이익이 기대된다. 하지만 올해 실거래가 신고제 시행으로 양도세, 취·등록세 등 세금 부담이 늘어나 전반적으로 약세를 면키는 어려울 것이다. 게다가 내년부터 부재지주의 양도세율이 60%로 중과될 예정이어서 투자메리트가 감소돼 옛 영화를 회복하는데 상당한 시일이 걸릴 것 같다.

상가 또한 지역별, 종류별 차별화가 대세이다. 일부 강남권내 수익성이 보장되거나 신도시 단지내상가, 근린상가, 재개발지분 등은 부자 고객들로부터 인기를 끌 것이다. 하지만 외곽지역이나 쇠퇴하는 지역, 인구가 감소하는 중소도시의 근린상가, 대도시내 구도심권 테마형 복합(쇼핑몰)상가 등은 전반적인 부동산 시장의 침체 분위기와 맞물려 판매가 부진할 전망이다.

■ 불확실성 대비, 틈새를 노린 보수적 선별적 투자자세 견지 필요

결론적으로 하반기 부동산시장은 급락은 아니더라도 5%내외의 확실한 조정을 받을 것으로 예상된다. 그러나 앞서 설명한대로 하락폭은 적고 하락기간도 짧은 단기조정에 그칠 가능성이 높다. 2001년에 시작된 장기추세선의 꼭지점을 찍고 하락추세로의 본격전환을 속단하기엔 아직 이른 측면이 많다. 예컨대, 개발계획, 규제완화 등 대선공약이 양산되는 정치일정, 경기회복지속 여부, 금리인상, 미국 등 국제부동산 동향, 세금인하조정 및 세제개편 가능성 등 주변변수가 너무 많고 복잡하다. 이럴 경우 시장은 결국 재료 및 수급에 따라 움직일 수밖에 없는데 그때그때 나오는 호, 악재성 재료에 따라 춤추는 시장이 단기적으론 전개될 개연성이 매우 높다.  

물론, 중장기적으로는 주택수요공급요인과 경기, 금리 등 시장논리에 따라 부동산시장향방이 결정될 것이다. 한마디로 하반기 이후엔 부동산시장이 금융, 정책, 실물경기, 선진국 주택시장동향 등 복잡한 메커니즘 구조 속에 소용돌이 칠 것임에 틀림없어 보인다.

이럴 때일수록 그 어느 때보다 투자자는 시장의 불확실성에 대비하면서 보수적이고 안정적인 투자자세가 요구된다. 당분간 정부예산이 집중되는 정책지역이나 대형 개발재료를 자체 보유한 상품, 그리고 지난 급등기 강남권 등 소위 블루칩 주력시장에 가려 소외되었던 강북권 재개발지분 등 옐로우칩, 수도권 재건축대상 단독주택, 연립, 다세대 등 틈새상품 그리고 신도시, 경제특구, 제주도, 해외동남아 등 신형엔진가동지역에 대한 선별적이고 보수적 투자를 권하고 싶다.


< RE멤버스 고 종완 대표 >