내년 상반기 출범을 앞둔 도시철도 3호선 개통을 앞두고 1,2호선과 3호선이 만나는 반월당, 신남(서문시장), 명덕역을 잇는 트라이앵글 지역이 뜰지 이목이 쏠리고 있다. 부동산이나 상권이 급상승하지는 않을 것으로 전망되지만 환승역 주변의 틈새 상권 활성화나 주변 아파트는 호가 강세가 이어질 것으로 전망된다. ◆지역별 아파트값 상승은 지역 부동산업계 등에 따르면 도시철도 3호선 개통을 앞두고 부동산시장이 기대에 부풀어 있는 가운데 실제 환승효과를 가장 크게 볼 수 있는 반월당, 신남, 명덕역 트라이앵글 땅값이 범물동이나 칠곡의 상승폭에 크게 못 미치는 것으로 나타났다. 착공은 2009년이지만 실제 시각적인 공사 효과가 나기 시작한 2011년 1월부터 올 9월12일까지 도시철도 3호선의 출발지인 강북지역 아파트 가격은 관음동이 63.7%를 오른 것을 비롯해 동천동 55.7%, 구암동 52.6%, 학정동 50.2% 등 최소 50% 이상씩 올랐다. 또다른 출발지인 수성구 지산동은 44.2%, 범물동은 37.1%가 올랐다. 그러나 트라이앵글 지역 중 남산동만 41.2% 올랐고 대신동은 14.5% 상승에 그쳤다. 남산동 역시 도시철도 3호선 효과라기 보다 재건축으로 신규 아파트가 잇따라 들어서면서 주변 아파트가격의 동반 상승이 상승의 주원인으로 풀이된다. 이처럼 서문시장역 등 환승역 주변부동산 시세가 범물이나 강북에 비해 상승세가 낮은 건 도시철도 3호선의 가장 큰 혜택은 환승이 아니라 교통취약지를 벗어난다는 의미가 더 강하기 때문이라는 게 전문가들의 분석이다. ◆철도 이용인구 한자리수 딜레마 철도 이용인구가 적은 건 대구의 지리적 특성상 집 바로 앞에 있는 버스를 타는 것이 편리한데다 환승 역시 오르락 내리락 하는 지하철 보다 버스가 훨씬 편리하기 때문으로 풀이된다. 실제 2012년 기준으로 대구시민들이 주로 이용하는 교통은 승용차가 전체의 절반 수준인 49.4%였으며 다음이 버스로 21.1%로 나타났다. 철도(지하철 등)는 7.9%로 택시(10.1%)에도 미치지 못했다. 환승으로 인해 증가하게 될 상권도 워낙 기존 대형 상권들이 자리잡고 있어서 틈새 상권을 제외하고는 기대하기 힘들다는 지적이다. 트라이앵글 지역엔 반월당과 서문시장이란 거대 상권이 이미 포진돼 있기 때문이다. 반월당의 경우 주요 백화점들이 자리잡은지 오래 돼 상권이 굳어질 대로 굳어져 있는데다 지하철 승객 중 상대적으로 구매력이 떨어지는 청소년이나 경로자 등의 비율이 열명 중 세명 정도가 되기 때문에 그나마 한 자리수인 지하철 이용객들 중 일부만이 구매력을 갖고 있다고 봤을 때 상권 확대는 현실적으로 어렵다는 분석이다. 따라서 기대이익이 실현이익보다 크다는 점에서 이미 주변 부동산도 오를만큼 올랐기 때문에 3호선이 출범되더라도 오를 수 있는 범위는 제한적이란 게 전문가들의 공통된 견해다. ◆환승잇점 보다 학군 프리미엄 구매력에 관한 사례는 한해 대구인구 수준인 250만명이 이용하는 두류역 상권을 보면 잘 알 수 있다는 것. 우방랜드 덕분에 유동인구는 많지만 또래들끼리 오는 초중고생을 제외한 가족단위 이용객은 대부분 자가용을 이용하는 경우가 많아 주변 지하상권이 활성화되고 있지 않기 때문이다. 또 환승이 되지 않은 지산ㆍ범물이나 학정ㆍ구암 등의 상가나 아파트 가격의 상승 역시 환승이 부동산시장이나 새로운 상권형성에 큰 역할을 하지 못하고 있다는 걸 방증하고 있기도 하다. 오히려 학군이 대구의 부동산시세나 상권형성에 막강한 영향을 행사하고 있다는 걸 변함없이 잘 보여주는 사례라고 할 수 있다는 것. 실제 범어역 인근의 경우 상업시설이 들어서야 할 곳에 주상복합아파트나 주거용 오피스텔이 들어서는 것만 봐도 학군의 위력이 상권형성보다 우위에 있다는 걸 잘 나타내고 있다. 신세계 환승센터가 들어설 동대구역도 신세계백화점을 제외하면 주변 대부분이 주거용 오피스텔로 둘러싸여 있다. 부동산자산관리연구소 이진우 소장은 “도시철도 개통이 얼마남지 않으면서 주변 상권활성화나 부동산 가격 상승에 대한 문의가 끊이지 않고 있다”며 “순환선이 완공될 경우 환승역 주변의 소형상점들의 매출이 다소 오를 수 있을 것이란 전망은 있지만 이마저도 한번만에 가는 버스들이 많기 때문에 크게 기대할 정도라고는 말할 수 없다”고 말했다