생활 | 입대의의 상가에 대한 차량제한조치 ‘정당’ | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ 입대의의 상가에 대한 차량제한조치 ‘정당’

부산지법 제11민사부

[아파트관리신문=서지영 기자] 부산지방법원 제11민사부(재판장 이호철 판사)는 부산 동래구 모 아파트 상가에서 수영장을 운영하고 있는 A씨와 B씨가 이 아파트 입주자대표회의와 입주자대표회장을 상대로 제기한 관리비 채무부존재확인 등 청구소송에서 원고 일부 승소 판결을 내렸다.(2022가합47328)

A씨 등은 2020년 8월 상가 소유 회사와 임대차계약을 맺고 그해 11월경부터 해당 상가에서 수영장을 운영해왔다.

입대의는 같은 해 12월 이 수영장에 대해 관리비 중 경비비와 청소비를 부과하지 않기로 하면서 수영장 통원차량 3대 외에는 출입을 통제한다는 의결을 했다.

이후 출입이 허용된 차량은 상가가 있는 C동 앞 노상 주차장에만 주차하도록 제한했다.

2022년 8월에는 다시 해당 수영장에 공동전기료, 경비비, 청소비를 일반 세대와 동등하게 부과하기로 하는 의결을 해 A씨 등에게 해당 비용 청구를 시작했다.

이에 A씨 등은 공동전기료 등 관리비 채무 부존재를 주장하고 차량제한조치 금지를 청구하는 한편 입대의의 차량제한 및 관리비 부과 조치로 인한 정신적 고통에 따른 위자료 각 300만원 지급을 청구했다.

재판부는 이 중 관리비 채무 부존재 주장만을 받아들였다.

재판부는 먼저 ▲이 아파트 관리규약은 관리대상물로 상가가 소재한 C동을 포함하고 있어 근린생활시설 부분에 관해 별도의 관리단 등 관리주체가 성립된 사실은 없는 점

▲상가 임대차계약에 따르면 A씨 등은 입대의가 부과하는 관리비를 지급할 의무를 부담하는 점

▲A씨 등은 입대의가 공동전기료, 경비비 등을 다시 징수한다는 의결을 하기 전까지 약 1년 9개월 동안 별다른 이의 없이 부과된 관리비를 납부한 점 등에 비춰 “상가 소유 회사 또는 A씨 등과 입대의 사이에 ‘입대의가 해당 상가를 관리하고 관리비를 징수하되 관리비 중 공동전기료, 경비비, 청소비는 면제’하기로 하는 묵시적 약정이 성립됐다고 봄이 타당하다”고 설명했다.

이어 “그렇다면 A씨 등은 입대의에 공동전기료, 경비비, 청소비를 제외한 관리비를 납부할 의무를 부담하지만 기존의 약정을 변경하거나 새로운 약정을 체결하지 않는 한 위 비용들을 지급할 의무는 없다”며 “약정 변경 또는 새 약정 체결 사실을 인정할 증거가 없으므로 A씨 등의 입대의에 대한 공동전기료, 경비비, 청소비 채무는 존재하지 않는다”고 밝혔다.

차량제한과 관련한 방해금지 청구는 “A씨 등의 주장처럼 입대의의 차량제한조치가 A씨 등의 공용부분 사용수익권을 위법하게 침해했다고 단정하기 어렵다”며 배척했다.

재판부는 그 근거로 ▲A씨 등이 상당기간 별다른 이의 없이 출입차량에 관한 제한조치를 수인한 점

▲상가가 있는 C동은 나머지 동과 달리 공동주택 부분 없이 근린생활시설, 경비실, 주민공동생활시설로 설계, 건축됐고 출입구와 주차장 구조가 나머지 동과 분리돼 있는 점

▲해당 아파트는 관련 법규에 따라 세대별·면적별로 주차대수를 산정해 설계됐는데 근린생활시설에 배당된 주차대수가 3대인 점

▲설계 및 사용현황에 비춰볼 때 아파트 구분소유자들 사이에서 C동과 나머지 동이 사용하는 주차장은 서로 구분하기로 하는 묵시적 합의가 성립됐다고 볼 여지도 있는 점 등을 제시했다.

재판부는 손해배상 청구에 대해서도 “관리비 부과 및 차량제한 조치가 불법행위에 해당한다거나 그로 인해 A씨 등에게 정신적 손해가 발생했다고 인정하기 어렵다”며 받아들이지 않았다.

재판부는 “입대의의 조치는 입주민들의 요구에 따라 이뤄진 것으로 달리 A씨 등의 권리를 침해하거나 A씨 등을 괴롭히겠다는 목적을 갖고 있지 않았다”며 “위 조치들로 A씨 등에게 금전적 손해도 발생하지 않았고 A씨 등은 별다른 차질 없이 상가에서 수영장을 운영하고 있기도 하다”고 기각 이유를 설명했다.

A씨와 B씨는 이 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 공용입상관 하자로 세대 내 누수 발생…법원 “입대의 일부 손배 책임 있어”

부산지법

[아파트관리신문=양현재 기자] 부산지방법원(판사 김유신)은 아파트 공용부 하자로 누수가 발생하자 피해 세대의 공동소유자 A씨와 B씨(이하 A씨 등)가 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 손해배상 청구에서 A씨 등에게 일부 승소 판결을 내렸다.

2021년 12월경 부산 금정구 모 아파트에 누수가 발생했다. 관리사무소 조사 결과 누수는 공용입상관 연결부 탈락으로 발생했다.

A씨 등은 누수 피해를 복구하기 위해 보수공사를 실시했고 공사기간 대체 주거지에 임시로 거주했다.

이에 A씨 등은 “아파트 공용부 하자로 인한 누수로 피해를 입은 만큼 입대의는 보수공사 비용, 위자료 등을 합한 금액 4000여만원을 A씨 등에게 지급할 의무가 있다”고 주장하며 소를 제기했다.

재판부는 “입대의에 관리 책임이 있는 공용부 하자가 누수의 원인이므로 입대의는 A씨 등이 입은 누수 피해 공사비 약 4000여만원과 누수로 인한 보수공사 기간 다른 곳에 임시로 거주하며 사용한 이사비, 차임 등 460여만원을 배상해야 하고 A씨 등이 임시로 거주지를 옮기는 등의 고통을 겪었기에 이에 대한 위자료 600여만원도 지급할 의무가 있다”며 “이를 모두 더한 금액인 5000여만원에서 입대의와 A씨 등이 체결한 책임보험계약을 통해 변제받은 보험금 2200여만원을 제한 금액 2800여만원을 A씨 등에게 지급하라”고 판시했다.

이어 “A씨 등은 5000여만원에 더해 ‘세대 내 싱크대, 붙박이장 등 가구가 손상돼 이를 교체하는 비용 1200여만원을 지출했다’고 말하며 이에 대한 손해배상 책임을 주장하나 가구에 대한 누수 피해 여부는 법원에서 실시한 감정 범위에 포함되지 않았으며 가구 손상 여부와 그 피해 정도가 어떤지에 대한 객관적 자료가 없다”며 “나아가 누수로 가구가 손상됐다 할 지라도 그 가구들은 이미 A씨 등이 상당 기간 사용한 중고품으로 보이며 그 감가상각을 반영한 누수 당시 가구 가액을 확인할 자료가 없는 만큼 A씨 등이 주장하는 1200만원 상당의 가구 손상에 대한 손해배상 주장은 받아들이지 않는다”고 설명했다.

또한 재판부는 “입대의가 ‘A씨 등이 더 빨리 누수 사실을 알렸다면 피해를 줄일 수 있었을 것이며 A씨 등이 전용부분에 있는 공용입상관 점검구를 임의로 막아 본인들이 평소에 이를 점검하거나 신속히 누수 원인을 탐지하는 데 어려움을 줬다’고 주장하나 제시된 증거들을 봤을 때 공용입상관은 주방 인근 벽면 내부에 있어 처음부터 별도의 점검구가 없고 누수 발생 이후 일부 세대에 설치된 것으로 보이기에 A씨 등에게 공용입상관 점검구를 막은 책임이 있다고 보기 부족하다”며 “또한 기록을 살펴봐도 A씨 등이 인정한 시점보다 더 빨리 누수 피해를 신고할 여지가 있었는데 이를 지체했다고 볼 만한 특별한 정황을 찾아보기 어려우며 공용입상관이 전용부 벽면 내부에 위치한다 할 지라도 입대의가 입주민의 협조를 구해 평소 공용입상관 누수 여부 점검을 실시하는 것이 불가능하다 보이지 않기에 입대의 주장은 이유 없다”고 덧붙였다.

출처 : © 아파트관리신문, 양현재 기자 juna98@aptn.co.kr

■ 관리비 등 세대별 산정방법, 규약으로 정할 사항

[민원회신]

질의: 관리규약 중 승강기 사용료의 투명성, 합리성 검토 요청

당 아파트에서는 이사 시 승강기를 사용하고자 할 경우 입주자대표회의에 금 50만원을 납부해야만 승강기 사용이 가능하도록 변경됐음을 관리사무소를 통해 알게 됐다.

본인의 경우 25층에 거주 중으로, 이사업체에 문의한 결과 사다리차를 사용할 경우 24층까지만 가능하며 25층은 사다리차 이사가 불가능한 상황이다.(25층 이상 사용가능한 사다리차는 전국에 2대만 있다고 함) 이러한 상황에서 타 아파트 대비 매우 과도한 금액을 강제 징수하는 것은 불합리하며 시정이 필요한 바, 해당 아파트 관리규약에서 규정한 승강기 이용료가 적정한 것인지 판단 바란다.

회신: 승강기 이용료 범위 규정 없어

입대의는 공동주택의 관리와 관련한 주요사항을 결정할 수 있으며 관리비 등의 세대별 부담액 산정방법, 징수, 보관 및 사용절차 등은 개별 관리규약으로 정할 사항이다.

승강기는 영리를 목적으로 하지 않는 공동주택의 부대시설이므로 승강기를 사용하는 입주자등이 부담하는 이용료의 부과 역시 영리를 목적으로 하지 않는 승강기 유지관리에 소요되는 비용만큼 부과하는 것이 맞을 것이다.

그러나 승강기 유지관리에 소요되는 비용의 범위를 어디까지 포함시켜야 합리적인지에 대해 명확하지 않아 승강기 이용료 부과의 적정성 여부를 판단하기 어려운 점 양해 바라며 공동주택관리법령에서도 관리규약으로 정하는 이용료 부과기준 역시 입대의 의결 및 전체 입주자등의 의사를 반영해 자율적으로 결정하도록 하고 있는 점 참고 바란다. <2024. 12. 26.>

<중앙공동주택관리지원센터 제공>