생활 | 단지 내 상가소유자 ‘지하주차장 사용’ 소송 기각 이유는? | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ 단지 내 상가소유자 ‘지하주차장 사용’ 소송 기각 이유는?

창원지방법원 마산지원

☛ 법원 “입주자에게만 제공되는 일부공용부분”

아파트 단지 내 상가 구분소유자들이 아파트 지하주차장을 사용하게 해달라며 소송을 냈으나 법원에 의해 기각됐다.

창원지방법원 마산지원(판사 유희선)은 경남 창원시 모 아파트 단지 내 상가 구분소유자 A씨 등 20명이 아파트 입대의를 상대로 제기한 주차권 존재 확인 청구 소송에서 원고 패소 판결했다.

이 아파트 입대의는 2021년경부터 상가의 구분소유자들에 대해 단지 내 주차장 사용을 금지했다.

아파트 측은 단지 정문에 ‘상가차량 주차금지’라는 문구가 적힌 입간판을 세워두고 상가 구분소유자의 차량이 주차장에 주차할 경우 강력 스티커를 부착하는 등 단속하기도 했다.

아파트 측이 주차 제한 조치를 이어가자 상가 구분소유자 A씨 등은 자신들에게 단지 내 주차권 존재를 확인하기 위한 소송을 냈다.

재판에서 A씨 등은 “상가 구분소유자로서 대지사용권에 기해 공용부분인 단지 내 주차장을 용도에 따라 사용할 권리가 있다”고 주장했다.

이어 이들은 “입대의는 구분소유자, 임차인, 피용자 등에게 주차장 사용을 제한하고 있다”면서 “구분소유자들의 대지사용권을 침해하는 위법한 행위이므로 주차방해 행위의 금지와 이로 인한 정신적 고통에 대한 손해배상을 구한다”는 논리를 폈다.

법원은 이를 받아들이지 않았다. 유 판사는 단지 내 주차장을 아파트 입주자인 구분소유자들에게만 제공되는 일부공용부분이라고 봤다.

유 판사는 “이 아파트 준공도면에는 상가주차장이 ‘근린생활시설’로, 상가주차장 출입구가 ‘상가주차장 출입구’로 기재돼 있고 단지 내 주차장과 별도의 주차장으로 표시돼 있다”고 봤다.

유 판사는 또 “이 아파트 3개 동과 상가는 구조나 외관상 서로 분리‧독립돼 있고 기능과 용도가 다르다”고 봤다.

상가를 이용하기 위해 반드시 단지 내로 들어와야 하는 것은 아니며 아파트 지하주차장에서 상가로 직접 연결되는 출입구가 있는 것도 아니라는 것.

아울러 유 판사는 “아파트 구분소유자들은 지하주차장 전체 면적 중 전유부분 면적에 비례해 분할‧산출한 면적을 공용부분으로 분양받은 것으로 보인다”고 설명했다.

그러면서 유 판사는 “아파트 건축물대장에는 주차장이 ‘옥내 108대, 옥외 101대’라고 기재돼 있고 지하주차장은 부속건축물로 기재돼 있지만 상가의 건축물대장에는 주차장에 관한 기재가 없다”고 지적했다.

출처 : © 한국아파트신문, 박상현 기자 spark@hapt.co.kr

■ “주상복합건물 에스컬레이터는 상가·아파트 전체공용부분”

대구지방법원 서부지원

[아파트관리신문=고현우 기자] 대구지방법원 서부지원(판사 정승혜)는 최근 대구 달서구 소재 A주상복합건물 상가 관리단이 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 원고 일부 승소판결을 내렸다.(2021가단60332)

A건물은 준공 이후 상가와 아파트가 함께 관리됐으나 2012년 12월부터 별도로 관리됐다.

분양 당시 기준 아파트 부분과 상가 부분의 면적 비율은 각 약 86%, 약 14%였다.

이에 따라 입대의는 건물에 위치한 수목 관리 비용 중 면적 비율에 따라 약 14%를 상가 관리단에 청구하고 상가 관리단은 공용부분 수선 및 유지 관련 비용지출 명세서를 송부해 일부 비용을 지급받는 등 공용부분 관리에 대한 비용을 분담했다.

입대의는 지난 2020년 2월경 건물 내 에스컬레이터 수리비의 50%를 관리단에 지급하기도 했다.

이후 같은 해 12월경 건물 한 동 내에스컬레이터가 노후화로 작동이 중지됐다.

이에 상가 관리단이 다시금 에스컬레이터 수리비의 분담을 요청했다.

그러나 입대의는 “상가 에스컬레이터는 건물 전체의 공용부분이 아니다”라며 “다만 2월경 지급한 수리비는 일부 입주민이 상가를 이용하거나 그곳을 지나다니기 때문에 이에 대한 보상 차원에서 지급한 것이므로 에스컬레이터 수리비를 공용부분 관리 분담금으로 요청하는 것은 정당하지 않아 거절한다”고 답했다.

상가 관리단은 입대의 측에 ‘각자의 입장이 상이하니 법원 판결로 분담비율을 정할 것’이라고 통지한 후 소를 제기했다.

해당 소에서 상가 관리단은 자신들이 상가 구분소유자 공용부분처럼 관리했으나 전체공용부분으로 생각하는 구역에 대한 관리 비용 모두를 포함해 입대의에 약 1억500만원을 지급할 것을 청구했다.

입대의는 본안전항변을 통해 “상가 관리단이 주장하는 부당이득반환채권은 상가 구분소유자들에게 귀속되는 채권으로 보여 상가 관리단의 청구인 적격이 인정되기 어렵다”며 “또한 입대의 역시 공동주택관리법령상 관리주체일 뿐 부당이득을 취한 주체로 볼 수 없을 뿐만 아니라 실제로 입대의는 취한 부당이득이 없으므로 이번 소는 각하돼야 한다”고 주장했다.

재판부는 “상가 관리단은 임시관리단집회를 개최해 이번 소를 제기하는 결의를 한 사실이 인정되고 이행의 소에서는 이행청구권이 있음을 주장하는 자가 원고적격을, 이행의무자로 주장된 자가 피고적격을 가지므로 이번 소가 각하돼야 한다는 본안전항변은 이유 없다”고 봤다.

입대의는 본안에서 “상가와 아파트는 각각 별도의 관리규약과 관리주체에 의해 관리되고 있는데 지하 1층부터 지상 2층 사이의 구역은 상가의 관리대상물이며 해당 구역 관리에 대한 상가 관리단과 입대의의 특별한 약정도 존재하지 않는다”며 “또한 주택도시보증공사를 대상으로 제기한 손해배상 청구 소송에서 상가 관리단이 전체공용부분이라고 주장하는 구역의 상당 구역에서 상가 구분소유자 공용부분에서 발생한 하자로 인정된바 이번 소에서 상가 관리단이 주장하는 전체공용부분에 대해 인정할 수 없다”고 주장했다.

재판부는 “해당 건물이 상가와 아파트가 병존하는 주상복합건물인 이상 상가 관리단과 입대의가 전체공용부분에 대해 규정하고 있지 않다면 별개의 관리규약과 관리주체에 의해 관리가 이뤄진다는 이유만으로 입대의가 전체공용부분이 아니라고 주장하는 모든 구역이 전체공용부분이 아니라고 단정할 수 없다”며 “상가 관리단이 전체공용부분이라고 주장한 구역의 관리를 위한 총 47회 관리비 지출에 대한 감정인의 감정촉탁결과에 따라 47회 중 21회의 지출이 전체공용부분에 관한 것으로 인정함이 타당하다”고 판단했다.

이어 “특히 감정인이 전체공용부분에 대한 관리비 지출로 인정한 부분은 공개공지, 조경시설, 배수시설 등이며 특히 에스컬레이터의 경우 아파트 입주자등 역시 에스컬레이터를 사용하고 있으며 고장으로 인한 민원이 발생했다는 점을 고려해 수리비용을 부담한 바 있다”며 “주택도시보증공사를 대상으로 한 종전 소송은 소유권에 기초한 하자보수에 갈음한 손해배상 청구권으로 공용부분 관리권에 기초한 부당이득반환청구권인 이번 소송과 그 성질이 다르다”고 판시했다.

재판부는 “따라서 입대의는 감정인이 평가한 전체공용부분에 지출된 금액의 합계인 약 6670만원 중 면적에 따른 분담 비율인 약 86%에 해당하는 약 5760만원을 관리단에 지급하라”고 판결했다. 한편 입대의는 해당 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr

■ 부당간섭 대한 처분, 사전 절차 없이 안 돼

[민원회신]

질의: 업무 부당간섭에 따른 행정청 명령 관련

공동주택관리법 제65조 제1항에 따르면 입주자대표회의 및 입주자등은 관리소장의 업무에 대해 이 법 또는 관계 법령에 위반되는 지시를 하거나 명령을 하는 등 부당하게 간섭하는 행위 등을 해서는 안 된다.

같은 조 제3항에 따르면 지자체장은 제1항 위반에 따른 사실조사를 의뢰받은 때 지체없이 조사를 마치고 위반한 사실이 있다고 인정되는 경우 입대의 등에게 필요한 명령 등의 조치를 해야 한다.

또 같은 조 제4항에 따르면 지자체장은 사실조사 결과 또는 필요한 명령 등의 조치 결과를 지체없이 입대의, 해당 입주자등에게 통보해야 한다.

그렇다면 지자체에서 부당간섭에 해당한다며 시정명령을 내릴 경우 제3항과 제4항에 따라 ‘지체없이’ 해야 하므로 처분(시정명령)에 따른 사전절차(의견제출이나 사전통지 등)를 생략할 수 있는지. <2025. 1. 22.>

회신: 지체없이 사실조사·통보하라는 것

공동주택관리법 제65조 제4항은 지체없이 사실조사를 하고 조치결과를 공동주택에 통보하도록 한 것일 뿐 행정절차법의 처분의 사전통지 등 법령에 따른 절차를 이행하지 않고 처분하는 것은 바람직하지 않을 것으로 판단된다. <전자민원, 주택건설공급과. 2025. 2. 3.>

<국토교통부 제공>