오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 42-1.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 8013 등록일 2017-11-22 23:04

​1.

문재인 정부여당은 물론 차기 정권의 부동산 정책 방향을 겸하여 우리나라 전국 부동산 시장의 중기, 장기적인 전망과 목표치를 제시한다.

광역, 기초 자치단체 등 가급적 보다 세분화하여. 먼저 전국 유주택자의 절대 다수를 차지하고 있는, 1가구 1주택을 전제로 실물 자산 취득, 보유, 양도 비용 모두가 없거나 상대적으로 적은, 서민과 중산층이 보유하는 주택들 중 상대적으로 저가 아파트부터 시작한다.

그다음은 물질 기준 상류층이 보유하는, 국세인 종합부동산세, 상속, 증여세 등을 포함하여 실물 자산 취득, 보유, 처분 비용을 누진적으로 많이 부담할 수밖에 없는 소수의 고가 주택들을 대상으로 할 것이다.

먼저, 결론에 앞서, 결론의 이유, 근거, 정부여당의 부동산 정책 방향 등등을 겸하여 우리나라 부동산 시장 전반에 대해 원론적으로 몇 자 쓴다.

모든 사물에는 빛과 그림자가 있게 마련이다. 금리, 환율 등등의 각종 경제 지표들이나 부동산 대책 등 정부 정책들에 있어서도 다를 바 없다. 한시적으로 국정을 책임진 정부, 여당은 부정적인 효과를 줄이고 긍정적인 효과를 늘려야 할 직무, 책임만 존재할 뿐이다.

정부의 주택정책에 관한 그 구체적인 사례로, 정부여당은 주거 불안정성, 주택 버블 위험, 가계 부채 위험 등등의 부정적인 영향과 효과들을 완화, 경감하고, 국민의 소득, 자산 증가, 국민경제의 성장, 국가 재정 건전성 등등의 긍정적 효과, 요소를 강화하는 책무가 있을 뿐이다.

상기한 정부, 여당의 밥값, 기본 책무와 관련하여 문재인 정부의 성적표는? 상기한 부정적 효과 경감에는 긍정적으로 평가할 수 있겠으나 긍정적인 효과 증대에는 낙제점이다. 어제 언급한 대로, 경제가 잘 나갈수록 집권 정부여당에 유리할 것인데도 그 반대로 나가려고 발악하고 있는 듯하다.

자라 보고 놀란 가슴 솥뚜껑 보고 놀라드끼, 어는 것도 없고 능력도 없는 주제에, 문재인 정부여당은 지난 김대중, 노무현 정부 때의 버블세븐 등 서울, 경기 지방의 국지적 버블에 놀라 닥치고, 무조건 집값은 눌러야 한다는, 마치 집값 폭락이 지고지선인 듯한 강박증에 빠져 있는 듯하다.

일부 얼치기, 무뇌아들이 주장하는 김대중, 노무현 정권은 부동산 버블로 인해 망했다. 문재인 정권도 그 전철을 밟을 수 있다는 주장들이 진실일까? 그 주장들은 그 당시에 국한하여, 또 극히 일부, 부분적으로는 타당할 수 있겠지만 전체적으로는 진실이 아닌 경제학적 용어로 [구성의 오류]다.

이 주장들과 제 눈깔 주시기의 동급 무능, 무지한 시민단체 등의 교시를 받들고, 동급 해충 닥치고 경제 비관론자 반 줌을 굳게 미쑵니다 하고 있는, 문 정권과 여당, 관료 등 문가 각설이 패거리들은 견적이 안 나올 만큼 한참 덜떨어진 선무당이기에, 어제에 이어 오늘도 그 이유에 대해 초등학생 수준으로 부연 설명해 준다.

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 5일 부동산 단신 1.

금천구 독산동 '롯데캐슬골드파크3차' 전용 59㎡는 지난해 12월 7일 7억9500만원에 팔렸고 20일 뒤 보증금 7억원에, 노원구 하계동 '현대우성' 전용 84㎡는 지난해 12월 7억원에 직거래로 팔린 뒤 2주 뒤 16일 5억8000만원에, 관악구 봉천동 '관악드림타운' 전용 84㎡(\는 지난해 12월 15일 6억5000만원에 손바뀜 했고 12월 22일 보증금 5억원에, 강서구 등촌동 '등촌아이파크' 전용 84㎡은 지난해 11월 7억원에 매매됐고, 12월 5억5000만원에 신규 전세 계약이 등록됐다

부산시 수영구 남천동 삼익비치타운이 조합원에게 3.3㎡당 분양가를 인근 삼익타워재건축 남천 자이의 3.3㎡당 평균 분양가 3000만 원, 서울 강동구 둔촌주공(올림픽 파크 포레온)의 3829만 원보다도 높은 4500만 원으로 잠정 고지했다. 서울 강남구 일원동 ‘개포한신’ 역시 전용 84㎡ 조합원 분양가가 21억원으로, 3.3㎡당 6000만원을 넘어선다. 용산구 원효로4가 ‘산호아파트’ 재건축은 높은 추정 분담금 탓에 사업이 무산될 위기를 겪기도 했다.

서울 성동구 성수4지구 주택재개발정비사업조합은 조합장 해임 등의 안건으로 임시총회를 개최할 예정이다. 부산 수영구 옛 ‘미월드’ 부지에 6성급 호텔과 레지던스 개발이 추진되고 있다. 한국토지주택공사(LH)는 청년 문화예술인의 창작활동과 주거지원을 위한 부천영상 지역전략산업지원주택(행복주택) 850가구 청약을 접수한다.

'줍줍' 경쟁률 20 대 1…서울 마포구 아현동 ‘마포더클래시’ 무순위 청약에 549명의 신청자가 몰렸다. 평균 경쟁률은 20.33대 1로 일반 청약 경쟁률(19.4대1)을 웃돈다. 중랑구 중화동 ‘리버센SK롯데캐슬’은 잔여세대 22가구의 계약금이 선착순 계약으로 완납됐다. 성북구 장위동 ‘장위자이레디언트’도 선착순 계약으로 계약률이 90%까지 껑충 뛰어올랐다. 경기 용인시 수지구 ‘e편한세상 죽전 프리미어포레’가 잔여 세대 동호지정 계약한다.

경기 광명시 ‘철산자이 더 헤리티지’ 역시 흥행을 기대하고 있다. 경기도 과천 지식정보타운 과천제이드자이는 9세대 선착순 청약도 이뤄진다. 인천 연수구 옥련동의 '송도역 경남아너스빌'은 1순위 청약 총 94가구 모집에 62명이 신청했고, 경기 양주 덕계동 '양주회천지구 대광로제비앙2차'는 총 266가구 모집에 213명이 신청했다. 경기 수원시 수원 아이파크시티 10단지’는 평균 경쟁률 10.3대 1을 기록했다.

2022년 2월 5일 부동산 단신 1.

수억 하락·신고가 경신 동시에…서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난해 11월 26억 3500만원에서 지난달 11일 24억9000만원에, 대치동 한보미도아파트 128㎡는 지난해 11월8일 41억4000만원에서, 12월 38억2000만원에 거래됐다. 성동구 성수동 현대그린아파트 전용 56㎡도 지난해 10월 12억2000만원에서 지난달 11억원에 팔렸다. 반면, 서초구 잠원동 래미안신반포팰리스는 지난달 21일 전용 104㎡가 37억5000만원에 신고가를 갱신했다.

"하락거래일까 증여성 거래일까"…1월 거래 중 30%가 '직거래'... 지난달 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 84㎡(29층)는 직전 신고가보다 10억원 이상 하락한 20억8273만원에 거래됐다. 양천구 목동신시가지13단지 전용 70㎡(11층)도 지난해 12월 신고가 대비 6억2000만원 내린 10억원에 손바뀜됐다. 지난해 7월 9억2000만원에 거래됐던 동작구 대방주공2단지 전용 51㎡(4층)는 지난달 8억6000만원에 거래됐다.

전철 뚫리면 돈이....2020년 하반기부터 2021년 하반기까지 신분당선 강남역 래미안리더스원 전용 84㎡은 26억 5000만원에서 30억원으로, 신분당선 성복역 롯데캐슬골드타운 전용 84㎡는 12억 7000만원에서 14억 9000만원으로, 신림선 보라매역 보라매이편한세상 전용 84㎡는 11억 4500만원에서 13억 8000만원으로, 신림선 신림역 신림동신안 전용 55㎡는 3억 8500만원에서 5억 3000만원으로, 진접선 진접역 신도브레뉴 전용 134㎡는 4억 4000만원에서 8억원으로,

2021년 2월 5일 부동산 단신 1.

귀한 몸 된 ‘나홀로아파트’…“올해 더 오른다”...전국 부동산 ‘불장’이 이어지면서 상대적으로 저평가 받고 있는 300가구 미만의 이른바 ‘나 홀로’ 단지가 귀한 몸이 되고 있다. 25일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서초구 반포동 엠브이 아파트는 지난해 11월 21일 전용면적 83.4㎡ 매물이 15억4000만원(12층)을 기록하며 신고가를 갱신했다. 직전가는 같은해 9월 12일 거래된 14억3500만원(18층)으로, 1억원 가량 시세차익을 거뒀다.

1개동 116가구로 이뤄진 서초구 삼호한숲도 가격이 상승세다. 이 단지 전용 59㎡는 지난해 12월 직전가 대비 약 3억5000만원 오른 12억3500만원(4층)에 거래됐다. 같은해 10월 전용 84㎡는 14억2700만원(10층)에 거래되며 직전가(11억9000만원) 대비 2억원 이상 상승했다.

100가구 이하 소형 단지로 주목받은 상일동 ‘고덕 아르테스 미소지움’의 1순위 청약경쟁률은 서울 지역 역대 최고 수준인 537대 1을 기록했다. 67가구 2동 규모의 서초구 서초동 ‘서초자이르네’는 35가구 일반분양에 나선 결과 총 1만507명이 몰려 평균 300대1의 경쟁률을 기록했다. 280가구 3동 규모의 서초구 잠원동 ‘르엘 신반포’는 일반분양 67가구 모집에 8358명이 청약했다. 평균 경쟁률은 124.7대1이다.

비강남권에서도 수백대 1의 청약 경쟁률이 나타났다. 188가구 2동 규모의 강동구 천호동 ‘힐데스하임 천호‘는 67가구 모집에 8093명이 접수, 평균 경쟁률 120.8대 1이었다. 부동산114가 추정한 올해 300가구 이하 아파트 분양 매물은 10여 곳이다. 140가구 규모의 서초구 반포동의 더샵반포리버파크는 오는 2월 분양을 앞두고 있다. 이밖에 방배신선빌라재건축(90가구)·화곡동더리브주상복합(140가구)·실스테이트신방화역(96가구)·쌍문시티프라디움(112가구) 등이 올 하반기 분양 예정이다.

"이미 거래가능한 매물 없었어요" 뒷북 친 토지거래허가구역 ...27일 부동산업계에 따르면 전날부터 공공재개발 후보지 8곳인 동작구 흑석2, 영등포구 양평13·14, 동대문구 용두1-6·신설1, 관악구 봉천13, 종로구 신문로2-12, 강북구 강북5구역에 대해 1년간 토지거래허가제가 발효됐지만 규제 이전과 달라진 모습은 없었다.

봉천13구역 인근 중개업소 관계자는 "오래 전부터 재개발이 추진된 지역이기 때문에 1년에 3~4개 매물이 간간히 나올 정도고 "양평13, 14구역은 거의 공장 단지이기 때문에 작은 매물은 거의 나오지 않는다"며 "대지는 평당 3000만~4000만원 수준인데 건물을 세워 임대를 놓으려는 투자자들이 간혹 문의를 해온다"고 말했다.


시작부터 삐걱대는 공공재개발…흑석2 "못하겠다" 포기 선언..지난 15일 선정된 1차 공공재개발 시범사업 후보지 8곳 가운데 가장 큰 관심을 받았던 동작구 흑석2구역이 사업 추진을 사실상 포기하겠다고 선언했다. 흑석2구역 외 강북5구역, 용두1-6구역 등 다른 1차 후보지에서도 공공재개발에 대한 불만이 커지고 있는 것으로 전해졌다. 정부가 제시한 조건으로 사업성을 분석해보니 기대에 훨씬 못 미치는 결과가 나왔기 때문이다.

분양가격은 공공재개발을 포기하는 가장 큰 이유로 지목됐다. 흑석2구역에 닥친 가장 큰 문제는 분양가격이다. 정부는 흑석2구역의 분양가를 인근 아파트 시세의 60%로 책정할 예정인 것으로 알려졌다. 인접한 흑석동 아크로리버하임과 흑석한강센트레빌의 전용면적 84㎡ 시세는 16억~20억원이다. 이 단지 시세를 반영한 최대 분양가는 3.3㎡당 3200만원 수준이다. 공공재개발을 하지 않아 분양가 상한제를 적용받았을 때와 크게 다르지 않다는 게 추진위 측 설명이다.

2차 공공재개발 후보지가 될 수 있는 구역에서는 다세대 신축 등 지분 쪼개기가 늘어난 것으로 나타났다. 한국경제신문이 재개발 구역 47곳의 건축허가 내역을 조사한 결과 지난해 99건의 빌라 등 다세대 신축허가가 이뤄졌다. 빌라 한 채당 10가구 안팎이 들어서는 것을 감안하면 1000가구 정도가 증가한 셈이다.

지하철 1호선 남영역 인근인 용산구 원효로1가 30 일대에서는 지난해 10건의 빌라 신축 허가가 이뤄졌다. 옛 장위11구역(장위동 66 일대)과 옛 장위9구역(장위동 238 일대)에서 각각 10건과 7건의 다세대주택 건축허가가 이뤄진 것으로 조사됐다. 건축허가가 가장 많았던 곳은 강동구 고덕동 옛 고덕1구역(고덕동 501 일대)이다. 모두 11건의 건축허가가 이뤄졌다. 과거 단독주택재건축구역으로 묶였다가 해제된 곳이다.

'상전벽해' 난곡처럼… LH, 진화된 공공재개발로 성남 바꾼다..한국토지주택공사(LH) 등 공공이 주도한 '1세대 공공재개발'이었던 서울 신림 난곡지구 재개발 사업이 20년을 맞았다. 분양 초기 '달동네' 이미지를 벗지 못했던 관악산 휴먼시아, 신림 2차 푸르지오 등 난곡지구 아파트 단지들은 현재는 환골탈태한 모습이다. 20년 전 분양 당시 84㎡기준 2억원. 59㎡ 기준 1억7000만원 선이던 매매 가격이 8억원 선으로 4배 가량 뛰어오르며 중저가 아파트촌으로 탈바꿈했다.

이런 공공주도형 재개발 모델은 최근에는 성남시에 고스란히 반영되고 있다. 이미 준공이 완료된 1단계 재개발사업(단대·중3구역)과 현재 진행중인 2단계(신흥2·중1·금광1구역) 사업에 이어 수진1·신흥1 구역에서 새로운 공공주도 재개발 사업을 추진하고 있다. 이번 사업에서는 이주민들을 위해 위례·여수지구 임대아파트를 순환용 주택으로 제공할 예정이다.