오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 42-2.

[해야해야]

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글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 8013 등록일 2017-11-22 23:04

​2.

10년, 20년 후 국민, 트키 낙후된 지방, 지역 주민들의 각종 자산 두 배, 세,네 배 올리기, 국민의 각종 빚 위험 절반 이하로 줄이기의 국민경제 장기 목표 중 하나와 관련하여, 주택 시장에 대해 단순하게 4가지 측면만 살펴보자.

1. 우리나라 주택시장이, 서울 강남 등 국지적이라도 국민경제를 위태롭게 할 정도로 버블 상태인가 그 위태로운 버블 상태가 지속될 수 있을까 아니면 그 반대인가.

2. 우리 주택 시장이 조화로운 사회 통합에 기여할 수 있는 자산, 지역 양극화 축소와 국토 균형 발전에 긍정적인 상태인가 그 반대인가.

3. 우리 주택 시장이 국민의 소득, 자산, 부의 효과, 국민경제 선순환 구조 정착에 친화적인가 아닌가.

4. 우리의 주택 시장이 서민의 주거안정을 해치고 가계 등 사채무 폭증으로 인해 국민 경제를 위태롭게 할 수 있는가 아닌가.

김대중, 노무현 정권 때의 국민 일반은 지금에 비해 경제 지식은 더욱 일 천했고, 장기 고성장, 고출산 기조로 만성적 주택 수요 부족으로 인해 부동산, 강남 불패 등 부동산 투기 심리에 젖어 있었던 시절이었다. 

김대중, 노무현 정권의 무지, 무능과 반시장적 부동산 대책 결과 버블 세븐 등 하우스푸어, 약전세난 등 오히려 후유증이 큰 버블만 형성했다.그러나 만성적 저출산, 저성장 기조에 들어선 오늘날은 지난 김대중, 노무현 정권 시절 때처럼 낙후된 전국 부동산 시장은 차가운 건 같고, 아무리 발전 시켜도, 그때 서울, 경기 지역만 6년 간 두 차례 버블처럼 수백%, 국지적으로 천%넘게 상승할 수 없다.

오늘날 서울 등의 집값은 많이 올라야 다년 간 수 십에서 백%, 문재인이 김대중, 노무현 실정의 전철을 밟는다면 서울 등의 부동산은 필연 후유증을 남길 장가 수백% 내외의 추가 상승도 가능할 수도 있겠지. 더군다나 오늘날은 집값이 올라도 오늘날의 우리 부동산 시장은 취득부터 양도까지, 지닌 날 보다 불로소득을 회수할 촘촘한 수단까지 갖추고 있어 문재인이 무자식 상팔자, 무대책이 상책인줄 만 알아도 장기 거품에 이를 상승은 힘들다.

우리나라 부동산 시장이 활성화될수록 상기한 4. 외에 모두 집권 정부, 여당에 유리하다. 보다 구체적으로, 집값이 버블에 이를 정도로 장기 급등하지 않는 한, 그리고 가계 부채 급증으로 우리나라 금융 시스템까지 위험케 하지 않는 한 우리의 부동산 시장은 활성화될수록 우리 국가나 국민에 더 긍정적 영향을 끼치게 될 것이다.

상기한 4를 제외하고 1,2,3에서 젬병인 문재인 정부여당은 물론 차기, 차차기 정권들은 1,2,3,4 모두를 달성해야 할 것이다. 따라서 문재인 정부여당은 4에 관한 긍정적 평가는 당연하고 1,2,3으로 우리 부동산 시장이 활성화되어도 긍정적으로 평가될 것이다. 즉, 낙후된 지방 부동산 시장 활성화로 정부 여당에 유리했으면 했지 정권이 심판 받거나 망할 일은 생기지 않을 것이란 말이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 5일 부동산 단신 2.

서울 집값 낙폭 줄이는데, 노른자 강남·서초만 하락...서울시 강남구 도곡동 '도곡렉슬' 전용 84㎡는 지난달 13일 23억5000만원에 손바뀜했다. 지난해 마지막 거래 27억8000만원(9월)보다 4억3000만원 하락했다. 작년 신고가 31억5000만원보다 8억원 급락했다. 대치동 '은마' 전용 84㎡도 지난달 19일 21억5000만원에 새 주인을 찾았다. 지난해 23억1000만원(12월)보다 1억6000만원 내렸고, 작년 신고가 27억원보다는 5억5000만원 급락했다.

개포동 '개포자이 프레지던스'는 오는 28일부터 입주를 시작하는데, 이를 앞두고 1323건의 전세 물건이 시장에 쏟아지고 있다. 또, 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 전용 84㎡는 지난달 1일 30억원에 매매 계약을 체결했다. 지난해에 유일하게 거래된 38억원보다 8억원 급락했다. 반포동 '반포주공1단지' 전용 140㎡도 지난달 3일 54억5000만원에 거래됐다. 지난해 5월 신고가인 67억원보다 12억5000만원 내렸다.

송파구 잠실동 ‘잠실주공5단지’ 전용 82㎡는 지난달에만 7건 거래됐다. 지난해 10~11월에는 거래가 한 건도 없었다. 양천구 신정동 ‘목동신시가지 14단지’ 전용 74㎡는 지난해 10월 이후 거래가 끊겼다가 올해 1월 10억2000만~11억원에 세 집이 거래됐다. 한편, 서울 동작구 흑석리버파크자이 입주가 시작되면서 흑석 아크로 리버하임 전용 84㎡, '롯데캐슬 에듀포레' 전용84㎡ 등 흑석뉴타운 일대 아파트 전세가가 연말 대비 반값으로 떨어졌다.

공사비 증액 문제로 공사를 멈췄던 서울 서초구 방배동 방배 센트레빌프리제(신성빌라 재건축) 공사가 이달 1일 재개됐다. 경기도 수원시 영통2구역재건축조합은 최근 주택도시보증공사(HUG)의 보증을 받아 5500억원의 PF 대출을 받았다. 광주 동구 학동 4구역 재개발 조합도 HUG의 보증을 받아 2000억원의 추가 사업비 대출을 받았다.

부산 강서구 에코델타시티 27블록 ‘에코델타시티 푸르지오 린’, 대구 남구 ‘e편한세상 명덕역 퍼스트마크, 충북 청주시 ‘복대자이 더 스카이’를 공급한다. 부산 강서구 ‘에코델타시티 푸르지오 센터파크’는 42대 1, 경남 창원시 ‘창원 롯데캐슬 포레스트’는 28.3대 1의 평균 경쟁률을 기록했다. 부산도시공사는 다음달 입주 예정인 일광 행복주택 이름을 ‘금호센트럴베이 행복주택 일광’으로 최종 선정했다.

2022년 2월 5일 부동산 단신 2.

진접선 별가람역 별내아이파크2차 전용 84㎡는 6억 2000만원에서 9악 9000만원으로, 대곡소사선 소사역 부천소사역푸르지오 전용 84㎡는 8억원에서 9억 5000만원으로, 대곡소사선 원종역 원종 금호어울림 전용 59㎡는 5억원에서 9ㅇ럭 9500만 원으로 올랐다. 한편, 경기 부천옥길지구 '부천옥길 호반베르디움' 전용 84.99㎡는 10억6000만원대로, 부산 명지국제신도시 '명지대방노블랜드 오션뷰 2차' 전용 84.99㎡도 재 7억1000만원대로 시세가 올랐다.

미분양이 늘어나는 등 대구의 주택시장이 침체한 상황이지만, 정비사업은 여전히 활발하게 추진되고 있... 대구 수성구 범어동 가등하이츠3차는 수성구청 예비안전진단 신청서를 접수했고 남구 봉덕1동 우리재개발은 현대건설을 시공사로 선정했다. 대구 산격2동·럭키아파트 가로주택정비사업, 대구 수성1지구 재개발, 대구 중구 삼덕동 아진맨션 소규모재건축, 수성구 범어동 아진아파트 소규모재건축 등이 시공사 선정을 앞두고 있다.

비(非)수도권 최초로 리모델링 조합을 설립한 대구시 수성구 범어동 범어우방청솔맨션은 효성중공업을 시공사로 선정했다. 대구 동구 효목동 동대구 푸르지오 브리센트는 230가구를 추가 모집에 13명만, ‘영대병원역 골드클래스 센트럴’은 655가구 모집에 90명만 신청했다. 부산시 수영구 삼익비치(남천2구역) 재건축은 인근 광남초의 일조권 침해를 이유로 교육환경영향평가 심의에서 ‘보류’ 판정이 내려졌다.

2021년 2월 5일 부동산 단신 2.

서울 전세시장 숨통 트였나…수급지수, 임대차법 이전 수준 회복...국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 작년 11월 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84㎡와 강남구 대치동 래미안대치팰리스의 전세가격은 각각 20억원(3층, 18층)에 전세거래됐다. 국민평형인 전용 84㎡의 전세가격이 20억원을 넘어선건 당시가 처음이었다.

강북의 전세가격도 치솟았다. 마포구 아현동 래미안푸르지오 1단지 84㎡는 지난달 11억원(10층)에 새 세입자를 맞았고, 성동구 금호동 서울숲푸르지오2차 역시 작년 11월 10억7000억원(3층)에 전세거래를 체결했다.

서울 아파트 거래 60%가 신고가···'다주택자 급매'는 없었다...단지별로 보면 서울 노원구 상계주공 3단지 전용 84.2㎡는 이달 9억 9,000만 원에 실거래됐다. 이전 최고 거래가는 8억 7,000만 원으로 지난해 6월에 거래가 이뤄졌다. 인근 상계주공 4단지 역시 상황은 비슷하다. 전용 84.2㎡는 지난해 6월 7억 5,000만 원에 실거래됐는데 이달 8억 9,500만 원에 소유주가 바뀌었다. 기존보다 1억 4,000만여 원 상승한 것이다.

서울 양천구 목동은 올 들어 대형 평형이 다수 거래됐는데 가격이 3억 원 이상 올랐다. 주상복합건물인 현대하이페리온 전용 154.05㎡는 이달 28억 5,000만 원에 실거래됐는데 이는 지난달 기록한 직전 최고가(25억 원)보다 3억 5,000만 원이나 오른 금액이다. 남양주의 경우 부영사랑으로 7단지 전용 126.39㎡가 이달 7억 5,000만 원에 거래됐는데 이는 직전 최고가(6억 4,000만 원)보다 1억 1,000만 원 오른 금액이다.

높아진 서울 진입장벽에 수도권으로 눈길 돌리는 수요자들… ’더샵 오포센트리체’ 분양에 이목 쏠려...지난해 10월에 서울 강동구 상일동에서 분양한 ‘고덕 아르테스미소지움’은 1순위 평균 537.08대 1를 기록했으며, 8월 은평구에서 공급된 ‘DMC SK뷰아이파크포레’ 또한 평균 340.27대 1로 1순위 청약을 마감했고 지난해 12월 경기 평택시 고덕국제신도시에서 분양한 ‘힐스테이트 고덕 센트럴’은 평균 86.67대 1로 1순위 청약을 마감하면서 평택 역대 최고 청약경쟁률을 기록했다.

지난해 10월 경기 남양주시 별내지구에서 공급된 ‘별내자이 더스타’ 역시 1순위에서 평균 203.3대 1의 경쟁률을 기록하며 주택형 모두 마감에 성공했다. 이러한 가운데 경기도 광주 고산1지구에서 ‘더샵 오포센트리체’를 분양할 예정이다. 중흥건설그룹 중흥토건이 이달 중 경기도 안산시 선부동에서 '안산 중흥S-클래스 더퍼스트'를 분양한다.


SRT•지하철에 KTX까지…평택지제역 ‘트리플 역세권’ 각광...교통 인프라와 교통 호재가 겹치자 평택지제역 인근 아파트 가격은 가파른 상승세를 보이고 있다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면, 평택지제역 인근에 위치한 ‘더샵 지제역 센트럴파크1BL’(2020년 10월 입주) 전용 83㎡ 매물은 지난해 12월 5억9000만원(18층)에 매매거래 됐다. 동일평형 매물이 지난해 10월 4억5000만원(19층)에 거래된 것에 비해 1억4000만원이 상승했다.

평택지제역과 인접한 ‘힐스테이트 지제역’(2020년 12월 입주) 전용 84㎡A 분양권은 지난해 12월 6억8000만원(5층)에 거래됐다 동일평형 분양가는 3억3360만원(5~10층 기준)으로 초기 분양가 대비 3억4640만원의 프리미엄이 붙었다. 이런 가운데 GS건설이 2월 경기도 평택시 영신도시개발지구 A3블록에 분양하는 ‘평택지제역자이’도 평택지제역과 인접한 단지다.

한편 현대건설은 29일 서울 중구 황학동에서 주거형 오피스텔 ‘힐스테이트 청계 센트럴’과 단지 내 상업시설 ‘힐스에비뉴 청계 센트럴’의 견본주택을 개관하고 두산건설, 코오롱글로벌 컨소시엄이 경남 김해시 신문동 699-1번지 일대에 짓는 '김해율하 더스카이시티'를 오는 3월 중에 분양한다고 28일 밝혔다. 전남 광주에서는 봉선•백운광장역 천년가 헤리시티” 2월 오픈예정이고 현대엔지니어링은 강남권 요지 주거복합단지 '원에디션강남', 현대건설은 힐스테이트 청계 센트럴의 견본주택을 오는 29일 오픈한다고 밝혔다.

분양가 높을수록 평균 상승폭 커…‘2억6730만원(분양가)→8억5000만원(현재 시세)’는 2011년 세종시에서 가장 비싸게 분양된 어진동 한뜰마을3단지 세종더샵레이크파크의 10년 분양 당시 분양가와 현재 시세의 변화를 비교한 것이다. 현재 이 아파트 전용 84㎡의 시세는 8억5천만원으로 이는 2011년 분양가(2억6730만원)보다 3배 이상 오른 가격이다.

더불어 2014년 쳥약을 받으면서 분양가를 3.3㎡당 815만원으로 책정해 고분양가 논란을 불렀던 충북 청주 힐데스하임도 현재 시세가 3.3㎡당 최고 917만원으로 최초 분양가보다 3.3㎡ 102만원 올랐다. 인근에서 분양됐던 송도국제도시디엠시티 분양가(3.3㎡당 2000만원)보다 비싸게 책정돼 역대 최고 분양가인 3.3㎡당 2230만원에 분양됐던 인천 힐스테이트 레이크 송도 3차, 역시 고분양가 논란 속에서 청약을 받았던 위례 자이 더시티도 가격 상승폭이 크다.

이런 가운데 풍림산업(회장 지승동)이 주변 개발호재가 풍부한 충북 진천군 교성지구에 ’오창권 교성지구 풍림아이원 트리니움‘을 분양하고 있다. 한편 4000가구 미분양 단지도 완판 기대… “정부가 돕네” 2016년 4000가구라는 초유의 대규모 미분양을 겪은 부영의 ‘창원월영 마린애시앙’이 4년여 만에 미분양의 늪에서 빠져나오고 있다. 이 아파트의 분양가는 전용면적 기준 84㎡가 2억8300만∼3억300만원, 124㎡가 3억8500만∼4억5000만원, 149㎡가 4억5000만∼4억7000만원이다.