생활 | 계약상 하자, 장기수선계획 조정·입대의 의결 사후 보완되면 치유 | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ “계약상 하자, 장기수선계획 조정·입대의 의결 사후 보완되면 치유”

수원지법 안산지원 제2민사부

[아파트관리신문=고현우 기자] 수원지방법원 안산지원 제2민사부는(재판장 임정택 판사) 최근 입주민 A씨가 자신이 거주하고 있는 경기 안산시 소재 B아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 공사도급계약 무효 확인의 소를 기각했다.

B아파트 입대의는 지난 2023년 1월 외부 균열 보수 및 재도장 공사 외 박공지붕 복합 방수공사를 진행할 업체로 C사를 선정했다.

해당 선정에 대해 안산시는 ‘장기수선계획에 포함돼 있지 않은 공사는 계획을 조정한 후 장기수선충당금을 사용해야 하나 입대의는 이 같은 절차를 이행하지 않았다’는 이유로 과태료 1000만원을 부과했다.

이후 같은 해 2월 입대의는 C사와 공사 금액 약 2억3700만원으로 하는 도급계약을 체결(2월자 계약)하고 계약금 명목으로 약 7110만원을 지급했다.

이후 입대의 회의를 개최해 장기수선계획서 수시 조정 안건을 의결하고 사후 동의에 대한 투표를 실시했는데 투표 결과 약 54%의 세대에서 찬성해 안건이 통과됐다.

같은 해 3월 입대의는 공사 금액 중 항목별 금액을 추가하고 특약사항에서 ‘잔금 지급에 대한 사안은 입대의와 C사의 협의하에 조정할 수 있다’는 내용을 ‘중도금, 잔금 지급’으로 변경해 C사와 재계약을 체결(3월자 계약)했다.

A씨는 해당 계약에 대해 “이번 공사는 긴급공사에 해당하지 않으며 긴급공사에 해당한다고 하더라도 입대의 의결 후 장충금을 사용한 다음 장기수선계획에 대한 조정이 이뤄졌어야 함에도 입대의는 비용을 지출한 뒤 입대의 의결을 거쳤다”며 “또한 장충금 수시조정계획에 대한 찬반투표를 실시하기는 했으나 이번 공사 금액이 장충금 예치금을 초과한다는 사실을 고지하지 않았으며 서면이 아닌 전자투표의 형식으로 투표가 실시됐으므로 입주자들의 유효한 동의를 얻었다고 보기 어려우므로 해당 계약은 무효”라고 주장하며 소를 제기했다.

재판부는 “B아파트 장기수선계획에 의하면 2021년 외벽 재도장을 진행할 예정이었으나 이는 진행하지 않은 것으로 보이고 지붕·옥상 방수공사는 2033년으로 계획돼 있어 수선주기에 도래하지 않았던 것으로 보이는데 장기수선계획 조정 없이 공사를 실시하기로 결정하고 장충금을 이용한 바 2월자 계약은 관련 법령을 위반한 하자가 있다”며 “입대의와 C사는 이번 공사가 긴급공사에 해당해 2017 국토교통부 장기수선계획 가이드라인을 따라 장충금을 공사비의 일부로 선집행했으며 이후 이를 반영해 장기수선계획을 조정했으므로 2월자 계약에 하자가 없다고 주장하나 누수로 인해 입주민들이 불만을 제기한 시기는 2022년 6월경으로 2월자 계약을 체결하기까지의 시간적 간격이 상당한 점을 비춰볼 때 해당 주장은 이유 없다”고 봤다.

다만 “2월자 계약의 하자가 문제가 되자 장기수선계획 조정과 입대의 의결이 사후적으로 보완된 상태로 2월자 계약과 실질적으로 동일한 내용의 3월자 계약이 체결됐으므로 2월자 계약의 하자는 치유됐다고 봄이 상당하다”며

“또한 ▲공동주택관리법령은 장기수선계획 수립 및 장충금 사용에 대한 여러 규정을 두고 있으나 해당 규정에 위반해 체결된 계약의 효력에 대해 명시하고 있지 않은 점

▲관련 법령 위반 행위에 대한 제재는 과태료 등의 행정적 제재 또는 행위 주체인 입대의 대표자에 대한 해임 등으로 충분한 점

▲계약 자체에 통정허위표시, 반사회적 법률행위 등 실체적 하자가 있는 것이 아닌 이상 사법적 계약의 효력을 무효화 하는 것은 바람직하지 않은 점 등을 비춰볼 때 관련 법령을 위반됐다고 해 계약이 무효라고 단정짓기는 어렵다”고 판단했다.

재판부는 “전자투표 역시 입주자의 의사가 명확히 확인된다는 점에서 서면동의가 아닌 전자투표 방식으로 찬반투표가 이뤄졌다고 해서 투표에 대한 흠결이 있다고 보기 어렵다”며 “이번 계약이 예산이 확보되지 않은 상태에서 이뤄져 B아파트 관리규약에 위반될 여지가 있더라도 관리규약은 아파트 구성원들에게 적용되는 내부 규범이므로 관리규약 위반이 곧바로 제3자와 사이에 체결된 계약을 무효화할 수 있는 사항으로 보기는 어려우므로 A씨의 청구는 이유 없어 기각한다”고 판결했다.

한편 A씨는 해당 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr

■ 지하주차장 화재 스프링클러 미작동…법원 “관리주체 측 배상책임 없다”

서울중앙지방법원

☛ “소방시설 점검･불량 내역 보완…관리 과실 인정 어려워”

아파트 지하주차장에서 발생한 화재 사고와 관련해 스프링클러가 작동하지 않았으나 아파트 관리주체 측에 손해배상 책임이 없다는 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원(판사 김희근)은 A보험사가 B임대업자, C위탁사, D보험사, E중앙회를 상대로 제기한 구상금 청구 소송에서 원고 패소 판결했다.

화재는 2023년 9월 전남 광양시 모 아파트 지하 2층 주차장에 주차돼 있던 차량에서 발생해 근처에 있던 여러 대의 차량이 전소되는 피해가 발생했다.

당시 지하 2층에는 스프링클러가 설치돼 있었지만 작동하지 않았던 것으로 조사됐다.

국립과학수사연구원은 차량의 전면부에서 최초 발화된 것으로 추정했다.

하지만 국과수는 “엔진룸 전선 등에서 단락흔 등 전기적인 특이흔적이 보이지 않고 차량 구조물, 배터리 단자에서도 특이점이 보이지 않으며 잔해 검사만으로 구체적인 발화원인에 대한 논단이 불가능하다”는 의견을 냈다.

A사는 피해 차량 소유자들에게 보험금으로 총 5100여만 원을 지급했다.

그 뒤 이 아파트의 관리주체인 B임대업자와 C위탁사, 불이 시작된 차량의 D보험사, E중앙회 등을 상대로 이 금액을 요구하는 구상금 청구 소송을 냈다.

재판에서 A사 측은 “B사는 아파트 공용부분을 다른 구분소유자들과 함께 공유하는 공유자이므로 공작물의 소유자이자 점유자로서 손해배상 책임을 부담해야 한다”고 주장했다.

소방시설 설치 및 관리에 관한 법률 관계인에 해당하는 B사가 화재안전기술기준에 맞게 스프링클러를 관리해야 하는데 이를 위반해 화재가 확대됐다는 것.

A사는 또 C사에 대해 “소방설비가 필요한 때 정상 작동할 수 있도록 유지, 관리할 의무가 있는데 스프링클러를 방치했고 화재가 확대됐다”며 배상책임을 주장했다.

이에 B사 측은 “아파트 관리업무의 주체는 C위탁사”라며 자신들에게 소방설비에 관한 유지·관리의무가 없다는 취지로 맞섰다.

C사는 “화재의 근본적인 원인은 이 사건 차량에 있다”면서 “스프링클러가 작동하지 않은 것은 수신판 기판 오류로 기기의 본질적인 문제이므로 이러한 부분까지 관리하고 책임질 의무가 있다고 볼 수 없다”고 주장했다.

법원은 A사의 주장을 모두 받아들이지 않았다.

김 판사는 “B사는 소유자 및 간접점유자로서, C사는 관리자 및 직접점유자로서 소방시설을 화재안전기준에 따라 설치·관리해야 할 의무를 부담한다”며 “A사가 제출한 증거들만으로 B, C사가 이러한 의무를 위반했다고 인정하기에 부족하다”고 봤다.

김 판사는 “B, C사는 스프링클러를 포함한 소방시설을 주기적으로 점검하고 불량내역을 보완하고 있었던 것으로 보이므로 스프링클러가 화재 당시 작동하지 않았다는 사실만으로 소방시설 설치·관리의무를 위반했다고 단정하기 어렵다”고 설명했다.

판결문에 따르면 C사는 소방점검 전문업체에 의뢰해 2022년 11월 소방시설 작동기능을 점검했고 49건의 불량 내역을 확인 및 보완했다.

화재발생 약 4개월 전에는 3일에 걸쳐 소방시설 종합정밀점검을 실시하기도 했다.

김 판사는 아파트 측에 손해배상 책임이 없다는 판단 근거로 화재조사결과를 들었다.

조사 결과 화재 발생 당시 지하주차장의 스프링클러가 작동하지 않은 이유는 수신반 기판 오류였다.

지하주차장 화재감지기는 정상적으로 작동했지만 수신반 기판 오류로 정보가 정상 출력되지 않아 준비작동식 스프링클러 프리액션밸브 및 경보설비가 동작하지 않은 것이다.

김 판사는 “소방설비 종합정밀점검에서도 발견하지 못한 기판오류까지 찾아 수리해야 할 주의의무가 있다고 보기 어려우므로 B, C사에 어떠한 과실이 있다고 보기 힘들다”고 판시했다.

아울러 김 판사는 D보험사와 관련해 “보험계약의 피보험자가 이 사건 차량의 소유자로서 사회 통념상 일반적으로 요구되는 정도의 방호조치의무를 다하지 않았다고 인정하기에 부족하다”며 “피보험자의 책임이 인정되지 않는 이상 보험자인 D사의 책임이 인정될 여지는 없다”고 봤다.

E중앙회에 대해서는 “차량은 공제목적물에 포함되지 않는다고 해석함이 타당하다”면서 “A사 측 차량 소유자는 공제계약에 따른 보상금의 지급을 청구할 수 없다”고 설명했다.

출처 : © 한국아파트신문, 박상현 기자 spark@hapt.co.kr

■ 대규모 수선 필요할 경우 장충금 사용이 바람직

[민원회신]

질의: 장기수선 항목 질의

공동주택관리법 시행규칙 별표1의 장기수선 항목 ‘급수·가스·배수 및 환기설비’ 중 배수설비의 펌프에 대해 중앙공동주택관리지원센터의 장기수선실무가이드라인(2025)에서 일반펌프, 펌프, 전동기, 수위감지기(센서) 등을 장기수선 항목으로 분류하고 있으나 시설물에 고정돼 설치되지 않은 이동식 소형 펌프의 경우 장기수선 항목인지 문의한다.

만약 이동식 소형펌프가 해당하지 않는다면 소형 펌프 기준(용량 등)을 알려주기 바란다.

질의사유는 소형펌프의 경우 고정된 배수배관 시설이 필요 없고 전기(분전반, 동력반)가 별도로 없으며 고정된 시설물이 아닌 점을 감안 장기수선 항목으로 보기 어려울 것으로 판단되기 때문이다.

회신: 공사 성격·비용, 입주자 의사 등 고려해 결정

질의한 시설물의 집행금원에 관한 구체적인 판단은 귀 공동주택 장기수선계획서, 해당 공사의 성격·소요비용, 관리규약, 관리비 부담주체의 의사, 해당 시설물에 대한 전문가(업체)·지자체 자문 등 제반사항을 종합적으로 고려해 합리적으로 결정할 수 있을 것이다.

참고로 장기수선과 관련한 실무적 어려움에 도움주기 위해 참고자료로 안내하고 있는 국토교통부 발간 ‘2025 장기수선계획 실무가이드라인’의 장기수선계획 정의와 이유 등을 살펴볼 때, 질의의 이동형 소형펌프에 대한 유지·보수 비용이 비교적 대규모의 계획수선이 필요한 경우에 해당해 입주자(소유자)가 부담하는 장기수선충당금을 사용해 시행하는 것이 합리적인 것으로 판단되는 경우라면 장기수선계획에 반영해 장충금으로 집행하는 것이 보다 바람직할 것으로 판단된다. <2025. 2. 5.>

<중앙공동주택관리지원센터 제공>