생활 | 신탁 맺은 부동산 체납 관리비, 수탁자가 내야 | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ “신탁 맺은 부동산 체납 관리비, 수탁자가 내야”

대법원

[아파트관리신문=양현재 기자] 대법원 제2부(재판장 권영준 대법관)는 최근 집합건물 관리단이 신탁사 A를 상대로 제기한 관리비 청구 소송에서 원고 패소 판결을 내린 1심과 항소심 판결을 뒤집고 파기 환송 판결을 내렸다.

B사는 경기 시흥시 모 집합건물의 시행사로 해당 건물에 6개 호실을 소유했다. A사는 B사와 해당 호실들에 대해 담보신탁계약을 맺고 소유권이전등기를 마쳤다.

해당 계약에는 ‘위탁자(B사)는 신탁부동산의 유지·수선 등 관리에 필요한 조치를 다하고 세금과 공과금 등 이에 필요한 비용을 부담한다’는 사항과 ‘신탁재산에 관한 세금과 공과금, 유지관리비 등 신탁사무의 처리에 필요한 비용 그리고 신탁사무 처리에 있어 수탁자(A사)의 고의나 과실 그 밖의 책임 없는 사유로 발생한 손실 등은 위탁자(B사)가 부담한다’는 사항이 명시돼 있었다. 이 계약서는 신탁등기 당시 신탁원부에 포함돼 등기부에 편철됐다.

신탁계약을 맺은 6개 호실에 대해 2019년 11월부터 2020년 10월까지 770여만원의 관리비가 체납됐다.

관리단은 “A사와 B사가 연대해 체납한 관리비를 지급하라”고 청구했다. 1심과 항소심 재판부는 “A사는 관리비 지급책임의 주체가 B사라고 원고에 대항할 수 있다”고 기각한 바 있다.

대법원 재판부는 관련 법리로 “신탁법 제4조 제1항에 따르면 ‘등기 또는 등록할 수 있는 재산권에 관해 신탁의 등기 또는 등록을 함으로써 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있다’고 규정했다”며 “그 취지는 어떤 재산에 신탁의 등기 또는 등록을 하면 그 재산이 수탁자의 다른 재산과 독립해 신탁재산을 구성한다는 것을 제3자에게 대항할 수 있다는 의미이기에 앞서 말한 신탁법 조항이 적용되는 신탁계약에서 특별한 사정이 없는 한 신탁계약의 내용이 신탁원부에 기재돼 부동산등기법 제81조 제3항에 따라 등기기록의 일부로 보게 되더라도 위와 같은 신탁재산의 구성에 관한 사항 외에는 이로써 제3자에게 대항할 수 없다”고 설명했다.

또한 “이 사건의 신탁계약은 앞서 설명한 신탁법이 적용되며 특별한 사정이 없는 한 이 사건의 집합건물 6개 호실에 관한 신탁의 등기로는 이 사건 부동산이 수탁자의 고유재산과 분별되는 신탁재산에 속한 것임을 제3자에게 대항할 수 있을 뿐”이라며 “계약에서 6개 호실에 관한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다고 정했고 이런 사정이 신탁원부에 기재됐다고 하더라도 수탁자인 A사는 제3자인 관리단에게 대항할 수 없다”고 밝혔다.

이어 “따라서 원심으로서는 이 사건의 신탁계약 내용과 관계없이 관리비의 성격, 관리단의 규약 등을 심리해 A사가 관리비를 부담하는지 여부를 판단해 만약 A사에게 관리비를 부담할 의무가 있다면 이에 관한 지급을 명했어야 한다”며 “그런데 원심은 판시와 같은 이유만으로 A사에 대한 관리비 청구를 기각했으며 이러한 원심 판단에는 신탁법 제4조 제1항, 부동산등기법 제81조 제3항의 해석에 관한 법리를 오해해 판결에 영향을 미친 잘못이 있다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 양현재 기자 juna98@aptn.co.kr

■ 서면동의서·투표자명부 하자로 동대표 해임 ‘취소’

의정부지법 남양주지원 제1민사부

[아파트관리신문=고현우 기자] 의정부지방법원 남양주지원 제1민사부(재판장 김대규 판사)는 최근 경기 남양주시 소재 모 아파트 입주민 A씨가 자신이 살고 있는 아파트 입주자대표회의를 상대로 제기한 동별 대표자 지위 확인 소송에서 원고 승소 판결을 내렸다.

A씨는 입대의 회장으로 선출됐으며 임기는 2022년 6월 1일부터 2년간이었다.

그러나 2022년 6월 20일 A씨가 속한 선거구는

▲경비실에 술을 먹고 들어가 근무 중인 경비원에게 계약을 해지하겠다고 협박하는 등 갑질 행위(제1해임사유)

▲관리사무소와 상의 없이 CCTV 비밀번호를 바꾼 행위(제2해임사유)

▲입대의 의결 없이 독단적으로 위탁관리회사에 계약 해지 통보(제3해임사유) 등의 이유로 A씨를 동대표에서 해임할 것을 선거관리위원회에 요청했다.

선관위는 이를 인용해 A씨에 대한 해임 투표를 진행했고 그 결과 A씨는 동대표 지위에서 해임됐다.

선관위원장은 같은 해 7월 14일 해당 투표 결과와 A씨가 동대표 지위에서 해임됨으로써 회장 지위도 상실했음을 공고했다.

이어 선관위는 같은 달 28일부터 29일까지 보궐선거를 통해 해당 선거구의 새로운 동대표를 선출했다.

그러나 A씨는 “본인에 대한 해임결의는 방문투표의 방법으로 이뤄졌는데 관리규약상 방문투표의 방법으로 해임결의를 진행할 수 있다는 규정이 없을 뿐만 아니라 방문투표는 투표의 공정성 등을 해칠 우려가 있다”며 “또한 관리규약상 해임결의에 앞서 입주자등의 10분의 1 이상의 해임요청 서면동의서를 제출해야 하는데 이번 해임결의는 15명 이상의 서면동의서 또는 투표자명부의 위조가 있었으므로 중대한 절차상 하자가 존재한다”고 주장했다.

이어 “방문투표 업무 수행자들은 편파적으로 업무를 수행했을 뿐만 아니라 투표함이 제대로 관리되지 않고 개표 참관도 이뤄지지 않는 등 해임투표 과정에서 공정성이 심각하게 훼손됐다”며 “또한 제1·2·3해임사유에 해당하는 행위를 한 사실이 없으며 설령 그러한 행위를 했다고 하더라도 행위의 경위와 입주민들의 피해 정도 등을 고려할 때 본인을 해임할 사유에는 해당하지 않는다”고 덧붙이며 소를 제기했다.

재판부는 “방문투표는 현장투표보다 상대적으로 공정성을 담보하기는 어려운 면이 있기는 하나 방문투표를 통해 A씨가 동대표로 선출된 바 있으며 관리규약상 동대표 선출 시 투표방법과 동일한 방법으로 해임투표를 하도록 정하고 있으므로 방문투표를 통해 A씨를 해임하는 것 자체는 위법하다고 볼 수 없다”면서도 “그러나 A씨에 대한 해임 투표자명부에 서명한 것으로 기재돼 있는 입주자등 중 15명은 ‘자신 또는 가족들이 해임투표에 참여하거나 서명한 사실이 없다’는 내용의 사실확인서를 작성해 법원에 제출했을 뿐만 아니라 진정한 입주자등이 누군지 확인되지 않은 3세대, 해임 동의서상의 서명과 투표자명부상의 서명이 명백히 다른 2세대까지 총합 20세대를 투표 참여자에서 제외하면 해임투표 투표수는 의사정족수 요건을 충족하지 못한다”고 설명했다.

이어 “따라서 A씨에 대한 해임결의는 중대한 절차적 하자가 있으므로 A씨가 주장하는 나머지 이유를 살필 필요 없이 무효”라고 판결했다. 한편 입대의는 해당 판결에 불복해 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고현우 기자 khw912@aptn.co.kr

■ 충전시설 설치 시 콘센트 설치한 것으로 봐

[민원회신]

질의: 주택건설기준의 전기차 충전기 등 관련

공동주택 주차장 설계 시 환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 시행령 제18조의6 및 제18조의7에 따라 전용주차구역과 충전시설이 각 총주차대수의 100분의 5 이상의 범위에서 설치하는 것과 주택건설기준 등에 관한 규칙 제6조의2의 제1항 4호 다목에 따라 이동형 충전기를 주차단위구획 총수에 10%에 해당하는 수로 설치하는 경우를 고려했을 때, 모든 충전시설에는 그에 따른 충전구역을 설치해야 하는 것인지. 충전시설마다 충전구역을 설치한다면 해당 충전구역은 환경친화적 자동차 법에 의한 전용주차구역과 상이한 것인지.

결과적으로 공동주택 지하주차장 설계 시에 법적인 기준을 준수해 표기되는 환경친화적 자동차의 주차대수는 어느 기준에 맞춰 표기해야 하는지 궁금하다. 해당 질의를 위해 ‘환경친화적 자동차 충전시설 및 전용주차구역 법령 가이드’를 참조했으나 명확한 기준을 확인하지 못해 질의한다. <2025. 2. 21.>

회신: 주차단위구획 총수에 대한 콘센트 비율 정한 것

주택건설기준 등에 관한 규칙 제6조2 제1항 제4호는 ‘환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률 제2조 제3호에 따른 전기자동차의 이동형 충전기를 이용할 수 있는 콘센트를 주차장법 제2조 제7호의 주차단위구획 총 수에 각 목의 구분에 따른 비율을 곱한 수 이상 설치할 것’과 같은 규칙 제6조의2 제2항에서 ‘제1항 제4호에 따라 이동형 충전기를 이용할 수 있는 콘센트를 설치하는 경우로서 주차장에 환경친화적 자동차의 보급 촉직에 관한 법률 시행령 제18조의7 제1항 제1호 또는 제2호에 따른 급속충전시설 또는 완속충전시설이 설치된 경우에는 같은 수의 콘센트가 설치된 것으로 본다’고 규정하고 있다.

위 규정은 충전기가 아닌 이동형 충전기를 이용할 수 있는 콘센트의 수량을 일정 비율 이상 설치하도록 한 것으로 충전시설을 설치한 경우 콘센트가 설치된 것으로 본다고 한 바, 이는 전기차전용 주차구획과 일반주차구획과는 별개로 주차단위구획 총수에 대한 콘센트 비율을 말하는 것이다.

환경친화적 자동차 전용구역은 동 규칙에서 규정하고 있지 않고 환경친화적 자동차법(산업통상부 소관)에서 별도로 규정하고 있으며 ‘환경친화적 자동차 충전시설 및 전용주차구역 법령 가이드’ 내용 및 그 외 질의한 사항에 대해서는 산업통상부에 문의할 사항임을 알린다. <전자민원, 주택건설공급과. 2025. 2. 26.>

<국토교통부 제공>