부동산역사 투기억제정책 .-과거 정부의 부동산 정책을 분석하며-

[넷짱!]

[부동산공법 정책이 가격이다]

1.투기억제 정책 효과

오락가락한 정부의 부동산 정책과 주택 정책에 따라 유형별 부동산 상품은 틈새시장에서

풍선효과 같은 반사이익으로 부동산정책과 줄다리기를 하고 있다

지난40년 간 부동산 정책의 중심은 항상 투기 억제에 맞추어 진행되어왔다.

그러나 투기 억제 정책은 투기정책으로 변한 양상을 만들었다.

주택을 규제하면 토지가 오르고

다시 오피스텔이나 상가 등으로 움직이는 개연성을 반복한 것이 이를 입증하고 있다.

1977년 주택건설 촉진법을 개정하여 신규주택가격 상승을 가계소득 보다 낮춰 무주택자의 내 집 마련을

용이하게 한다는 차원에서 분양가 규제를 실시하게 되었다.

이로 인하여 주택건설업체들은 주택사업으로 인한 초과이윤을 기대할 수 없게 된 반면 일반인들은 아파트를

분양받으면 불로소득이 생기는 이른바 프리미엄 문화가 탄생하게 되었다.

토지와 주택의 투기수요가 크게 나타나자 정부는 1977년 4월에 국민주택청약부금제도.

5월에 청약예금 순위제를 각각 실시 하였다. 또한 3년간 아파트 재당첨금지 조치를 내렸다.

토지도 불로소득과 투기가 일어나자 1980년 택지개발 촉진법을 제정하여 대부분의 토지를 공영

개발방식으로 공급하였다.

공영개발주체인 토지공사, 주택공사의 공영개발로 수용되는 토지보다는 추후 개발 잠재력이

큰 주변토지들이 가격폭등이 심하였다.

분당이나 일산의 경계선인 용인,수지,신봉,산현,구성,파주,판교 등이 이들 지역이다.

여기서 인구 증가율이 꾸준히 경기도를 중심으로 상승하고 있다는 점도 무시할 수 없다.

수도권 인구는 1980년 총인구의 35.5%를 차지하였으나,

수도권으로 인구 유입이 지속되어 2000년에는 46.3%를 차지했다.

도시 지역 인구는 1975년부터 거의 모든 지역에서 감소하기 시작하였으나, 1995년 이후에는 근소한

증가세로 반전하며 경기도를 제외한 도 지역인구는 1995년 이전까지는 평균 4% 이상 감소하였으나,

1995년 이후에는 전남․북을 제외하고는 모두 증가세로 전환하여 평균 0.6% 증가하였다.

이러한 과정에서 부동산의 주택정책은 상품별 유형별 지역별로 순환하는 사이클을 꾸준히 지속하여왔다.

한쪽을 규제하면 반사이익으로 다른 한쪽이 불거져 나오곤 했다.

1990년 까지 전국의 지가가 꾸준히 상승했으나 

토지 공개념 도입으로 부동 자금이 토지에서 주택시장으로 이동하였고 이로 인하여 주택가격이 폭등하였다.

즉 아파트 가격의 투기가 시작되었다.

1997년 외환위기로 부동산의 거의 모든 규제를 풀자 지가와 아파트 가격이 상승하기 시작했다.

1998년 주택업체들의 자금난과 부도난 을 해결하기 위한 미분양주택 해소에 역점을 두었다.

정부는 분양가 전면 자율화를 실시하였으며 분양권 전매제한 폐지를 실시하였다. 도심을 중심으로  아파트, 오피스텔, 상가, 주상복합의 분양이 활기를 띠기 시작 하였다.

지가도 2/4분기에 -9.49%떨어졌으나  1999년 1/4분기에 0.35% 로 지가가

상승하기 시작하였다.

2001년 상반기에 건설경기를 부양하고자 신축주택 양도세면제조치인 5.23조치를 취하고 주택가격이

급등하자 하반기에 양도세 탈루조사 조치를 내렸다.

2002년 주택  55만 가구 건설 및 투기적 수요 단속을 골자로 한 1.8부동산 안정대책을 발표하여

잠시 휴면기로 접어들었으나 3월 이사철을 맞이하여 주택가격이 상승하였다.

2.유형별 줄타기

2002년 3월 주택가격이 폭등하자 서울 일부 지역을 투기과열 지구로 지정하고 신규분양 아파트 분양권

전매를 규제했다. 이로 인하여 비 투기 과열지구로 이동하여 분양권 규제를 받지 않는 일부 수도권이나

지방에서 신규아파트와 주상복합 오피스텔상가의 분양 경쟁률이 수백대일의 청약경쟁률을 보였다.

수도권 및 지방 아파트와 토지가격을 올리는 청신호였다.

2002년 6월에 강남권 재건축 아파트를 중심으로 가격이 급등하자

분양권 전매조치 와 청약1순의 요건 강화를 위한 조치를 내렸다.

2002년 8월 재건축 기준과 절차를 강화하자 신규아파트 분양시장을 과열조심을 보였으며 정부가 이를

강화하는 조치로 아파트 청약1순위 제한조치인9.4조치를 내리자 반사적으로 신도시 주변지역의 주택가격이 상승하였다.

2003년 대치 동 아파트 가격이 폭등하자 정부는 10.29조치인 재건축아파트 소형 주택건설 의무비율

확대와 조합원 지위 양도금지 등 고강도 정책을 발표하였다.

재건축 아파트의 후분양제 도입은 주상복합 아파트와 오피스텔로 

가수요가 이동하는 결과를 가졌고 주상복합과 오피스텔을 규제하자 강남의 아파트 가격이 다시 상승하기

시작하였다. 

또한 정부는 토지가격이 상승하자 토지 공 개념 도입을 선언하고 행정수도건설 특수와 수도권 규제조치로

대전지역의

부동산 시장 안정책을 내렸는데 이는 지방 권으로 투기적 수요를 이동시키는 촉진제 역할을 하였다.

이러한 정부의 부동산 정책은 2004년 아파트 가격의 상승률을 둔화시켰으나 강남의 평균 아파트 가격이

이미 평균 1,200만원에 도달하고 강북 및 수도권은 아파트 공급 초과로 가격상승이 정지한 반면 공급이

부족한  강남의 아파트는 소형평수 의무건설과 오피스텔 주상복합의 규제와 함께 상대적으로 대형 아파트

가격만 오르게 하는 결과를 맞이하였다. -생략-

정부는 2019년 이러한 과거 부동산 정책을 교훈 삼아야 한다.

주택정책에 의한 투기적 반사이익은 아파트에서 주상복합에서  상가, 토지로 이동하며 유형별 상관관계를

지속하며 정부의 주택정책에 따라 가격이 상승하는 효과를 반복하고 있다.

1999년 외환위기이후 3번에 걸친 정부의 고강도 부동산 정책은 개발 계획과 맞물려 강남의 아파트 가격을 

3배 이상 폭등 시켰고 전국의 토지가격을 2배 이상 올리는 결과를 보였다.

정부의 부동산 규제정책으로 부동산 시장은 급격히 상승하다가  쉬어가는 시장이 연출되지만 결과적으로 

가격탄력성이 커지면서 투기수요가 발생하여 가격만 올리는 결과의 반복이 지속되고 있다.

결국 정부의 부동산 정책으로 인하여 부동산 가격은 유형별로 줄타기를 순환하다가 2-3개월 동안 비수기를

거치면서 거품이 빠지기도 전에 다시 가격이 상승하는 순환이 계속된 것이다.

아파트 가격이 오를 때 는 3-4억 오른 반면 내릴 때 는 1-2억 정도에 그 친다.

이러한 일련의 과정이 진행되는 동안 수출을 중심으로 내수 경기가 살아나고 근로자들의 구매력이

살아나고 금리가 인하되면 부동산 시장은 재차 유형별로 계단식 상승국면에 접어들게 되고 주택사업 등 신도시 등 개발사업으로 인하여 토지를 중심으로 투기적수요가 다시 살아나게 되면서 정부의 새로운 주택정책이 투기수요를 부추기는 결과를 맞이하고 있다.

-신도시개발,재개발재건축억제,등 2020년 부동산 시장이

강남을 중심으로 다시 똑같은 부동산 투기가 반복 될 기미가 보인다.

-더욱 강력한 정책이 필요할 때다-

-정부의 부동산 정책자들은 참고하시기 바란다-

- 2005년에 발표 한 졸업당시 경제대학원 석사 논문

(주택정책과 부동산개발 유형관의 연관관계분석-국회도서관소장)을 보면서 다시한번 과거를 되돌아 본다-                                                              충주시 평생학습관 강사 최 영돌