스크랩 부동산이냐? 예금이냐?

[부동산은행]

▒ 부동산이냐? 예금이냐?

▶ 정부 주장 - 8·31 대책 시행 따라 실제 계산해 보니
세후수익률 부동산이 예금보다 낮아…, 부동산으로 돈 버는 시대는 막 내렸다

▶ 전문가 주장 - 집값 상승률 10% 가정한 것 자체가 잘못된 것
강남서 시가 5억원짜리 아파트 구입할 수 있나, 부동산과 예금을 비교했다는 건 의미 있는 일

 

부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났나. 그 동안 높은 수익률을 보장하면서 최고 투자 수단으로 각광받았던 부동산 투자의 입지가 작년을 기점으로 조금씩 흔들리고 있다. 시발점은 정부의 8·31 종합 부동산 대책이었다. 세금 부과로 부동산 투기 세력을 근절시키겠다는 8·31 대책은 전체적인 부동산 거래를 현격하게 감소시키는 결과를 초래했다.

하지만 이에 아랑곳 않는 ‘정책의 무풍지대(無風地帶)’가 있었으니, 바로 강남이다. 실제로 강남은 ‘강남불패(江南不敗)’라는 속어를 입증이라도 하듯, 작년에도 서울지역 평균 집값 상승률을 크게 웃도는 18.8%의 상승률를 기록했다. 정책 발표 후 다소 주춤하는 양상을 보이던 강남 아파트들이 관망기를 거친 후 다시 상승세로 돌아선 것이다.

이에 조급해진 것은 정부다. 급기야 지난 1월 22일 재정경제부는 투자 수단으로조차 여겨지지 않았던 은행 예금과 부동산의 수익률을 일목요연(一目瞭然)하게 비교하면서 부동산 투자가 전혀 득(得)이 될 게 없다고 강조했다. 즉 더 이상 부동산은 투자 수단이 아니라는 것을 이번 발표를 통해 우회적으로 내비치고 있는 것이다.

예컨대, 이미 시가 10억원짜리 주택(기준시가 8억원)을 소유하고 있는 A씨가 강남에 시가 5억원(기준시가 4억원)짜리 주택을 한 채 더 샀다고 치자. 이후 집값은 매년 10%씩 올랐으며, A씨는 3년 후 두 번째 아파트를 6억6550만원에 팔았다면 이에 따른 양도차익은 1억6550만원이라는 계산이 나온다. 하지만 세금을 다 내게 되면 정작 A씨의 손에 들어오는 돈은 4990만원에 불과하다. 이는 부동산에 따른 연 수익률(세후)이 3.22%에 그친다는 것을 보여주고 있다.

같은 시기 5억원을 연 5%짜리 은행 정기예금에 넣었던 B씨는 3년 간 7880만원의 이자가 발생하고, 이에 따른 이자소득세 1210만원을 차감하고도 얻게 되는 이자만 6670만원에 달했다. 연 수익률로는 4.26%에 이르는 것이다. 재경부 권혁세 재산세제소비국장은 “아직까지 많은 사람들이 부동산 투자가 많은 이익을 낼 수 있을 것이라고 생각한다”면서 “하지만 보유세와 양도세 부담 증가 등으로 실제로 챙길 수 있는 이익은 많지 않다”고 말했다.

이에 반해 그 동안 서민들의 몫돈 마련의 성격이 강했던 은행예금은 부동산이 정부 규제로 묶이고, 주식 시장이 조정기에 들어오면서 조금씩 인식이 바뀌고 있다. 금리 상승세가 앞으로도 지속될 것이라는 견해는 이 같은 은행 예금에 대한 낙관론을 뒷받침하고 있다.

한·미간의 대외 금리차는 해외로의 자본 이탈을 부추길 여지가 다분하기에 금리 상승은 피할 수 없는 과제다. 돈은 항상 조금이라도 더 주는 곳을 쫓아가기 마련이다. 투자자들의 부동산세 부담이 피부에 와 닿기 시작하고, 은행 금리의 상승세가 지금처럼 지속된다면 투자자들은 지금과는 다른 포트폴리오를 구성할 여지가 있다. 그것은 정부가 그리고 있는 ‘집 값 잡기’의 큰 그림이기도 하다.

하지만 곱씹어 보면 이번 재경부 발표에도 맹점(盲點)은 있다. 기준치로 잡은 10% 수익률 자체가 잘못됐으며, 강남에서 5억원짜리 주택을 구입했을 경우라는 가정 자체가 현실성이 결여됐다는 주장이 그것이다. 이로 인해 부동산 관계자들은 이번 재경부 발표에 대해 “상식적인 수준의 언론플레이일 뿐”이라고 평가절하하고 있다.

이번 발표를 통해 재경부가 제시한 10% 상승률은 최근 5년 간 서울 지역 집값 상승률인 9.74%를 기준으로 한 것이다. 하지만 예시로 제시한 강남지역의 집값 상승률로는 적절치 않다. 같은 기간에 강남의 집값 상승률은 12.4%를 기록했으며, 국민은행에 따르면 작년 같은 경우 오히려 강남 집값은 18.8%까지 치솟은 것으로 나타났기 때문이다. 이 같은 상황에서 10%라는 수익률을 가정한 자체가 잘못됐다는 게 부동산 관계자들의 지적이다.

업계의 한 관계자는 “8·31 대책에도 불구하고 강남 집값이 계속 뛰자, 부랴부랴 내놓은 대국민 홍보자료”라며 “정부가 멘털적인 요소가 강한 부동산의 특성을 이용하여 국민들을 현혹시키고 있다”고 꼬집었다. 한편에서는, 현실적으로 시가 5억원짜리 아파트를 강남에서 구입할 수 있느냐에 대한 것도 짚고 넘어가야 한다고 말한다.

투자라는 것은 투자하려는 매물의 현재 가치와 미래 가치를 반영한 결과물인데, 현실적으로 전혀 오를 여지가 보이지 않는 5억원짜리 아파트를 근거로 제시한 수익률이 무슨 자료 가치가 있겠냐는 게 그들의 공통된 지적이다. 실제로 강남 지역의 경우 3일 현재 일반 거래가 기준으로 개포동 주공 2단지 8평형(2억6750만원), 개포6차 우성 아파트 19평형(4억5250만원), 일원동 청솔빌리지 24평형(4억7000만원), 수서동 삼익아파트 26평형(3억6000만원) 등 극히 일부에 불과하다. 이들 지역의 경우 투자 메리트가 애시당초 없던 지역이라는 게 업계 관계자들의 견해다.

과연 부동산이 정부의 바람대로 은행 예금보다 못한 투자 수단으로 전락할 수 있을까. 부동산에 대한 투자 대안으로 은행 예금이 부상할 수 있을까. 재경부 권혁세 국장은 “투자자들이 아직까지 세금 강화를 피부로 느끼지 못해 제대로 현실을 알지 못하고 있다”면서 “투자자들의 부동산에 대한 인식부터 바꿀 필요가 있다”고 지적했다.

▒ 부동산 수익률 하락 대세인가

○ “세금폭탄으로 꽉 눌러…내년 이후엔 가 봐야 안다”
재정경제부의 발표대로 부동산 수익률이 과연 은행예금보다도 못할까. 8·31 대책으로 인해 부동산 관련 세금이 크게 강화된 것은 사실이다. 이로 인해 전체적인 부동산의 세후 수익률 하락을 피할 수 없는 것도 맞다. 가뜩이나 조정기에 접어드는 올해 부동산 시장의 특성상 재경부 발표는 분명 설득력을 가진다. 하지만 전반적인 시장 상황이 좋아질 것으로 전망되는 내년 이후에는 얘기가 달라진다. 정부가 발표자료의 근거로 삼았던 집 값 상승률 10%를 웃돌 가능성이 높기 때문이다.

8·31 대책 이후 부동산 보유자의 세금부담은 크게 늘어났다. 재산세는 매년 공시가액의 0.15∼0.5%를 내야 하며, 종합부동산세는 공시가격의 1∼3%를 납부해야 한다. 특히 종합부동산세의 과세 기준이 종전 9억원에서 6억원으로 하향 조정되어 과세 대상자도 늘어났다. 취·등록세의 경우 기존 4%에서 2.85%로 하향 조정됐으나, 과세 기준이 실거래가로 바뀜에 따라 실질적인 세 부담은 늘어났다. 9∼36%로 차등 적용됐던 양도소득세율 역시 2주택자의 경우 55%(소득할 주민세 10% 포함)까지 크게 늘어났다. 부동산 보유자의 전체적인 세 부담이 증가한 것이다.

부동산퍼스트 곽창석 이사는 “1주택자의 경우 크게 변한 게 없으나, 2주택자는 내년부터 양도차익의 55%를 양도세로 내게 되어 양도세만 따져도 대략 80% 정도 세 부담이 늘어나게 됐다”면서 “이에 따라 전체적인 세금 부담 증가율은 약 50∼60%에 이를 것으로 보인다”고 말했다.

안명숙 우리은행 PB사업단 부동산팀장도 “보유세 부담은 많게는 3배까지 늘어났으며, 양도세의 경우 대략 20∼30% 정도 늘어났다고 볼 수 있다”고 설명했다. 예컨대 실거래가 12억원이고, 기준시가가 7억원인 A라는 아파트가 있다고 치자. 8·31 대책 시행 이전에 이 아파트를 사기 위해선 기준 시가의 4%인 2800만원을 취·등록세로 물어야 했다. 하지만 8.31 대책 시행 이후에는 3420만원을 취·등록세로 납세해야 한다. 620만원의 세 부담이 늘어나게 된 것이다.

아파트를 보유한 후에는 재산세와 종합부동산세로 구성된 보유세를 납세해야 한다. 이 A 아파트 보유자는 8·31 대책이 시행되기 이전에는 100만원 정도의 보유세를 납부하면 됐다. 종부세 과세 대상에 포함되지 않았고, 상한선 50% 규정에 의해 많은 부분 면제됐기 때문이다. 하지만 이제는 매년 약 324만원의 보유세를 납부해야 한다. 재산세의 상한선 규정이 300%로 확대되어 224만원을 내야 하고, 종부세 과세 대상이 6억원으로 늘어남에 따라 100만원의 종부세를 내야 하기 때문이다. 이에 따라 늘어난 보유세만 해도 매년 224만원에 달한다.

8·31 대책 이전과 비교했을 때 세금이 가장 많이 늘어난 부분은 양도소득세다. 이 아파트가 매년 10%씩 상승률을 기록해 16억원이 됐고, A 아파트 보유자가 이 가격에 매각했을 경우 양도소득세는 양도 차익의 55%인 2억2000만원을 양도소득세로 납부해야 한다. 8·31 대책 시행 이전에 같은 가격에 팔았을 경우 양도세가 1억3230만원에 불과했던 것에 비하면 8770만원이 늘어난 것이다. 만약 이 아파트의 소유자가 3주택자라면 양도소득세는 2억6400만원까지 높아진다. 3주택자의 양도소득세율은 66%(소득할 주민세 10% 포함)이기 때문이다.

이처럼 높아진 세 부담은 전체적인 부동산 투자의 수익을 악화시켰다. A 아파트만 해도 8·31 대책 이후의 순수익은 2억3870만원에서 1억4260만원으로 약 1억원이 줄어들게 된다. 획기적인 집 값 상승이 이뤄지지 않는 한, 2주택자 이상에게는 부동산 수익 악화는 필연이다. 특히 연내로 부동산을 거래할 경우 이 같은 수익률 악화는 더욱 두드러질 전망이다. 올 한 해 부동산 시장은 강력한 정부의 부동산 정책으로 인해 조정을 맞을 가능성이 높기 때문이다. 높은 시세 차익을 기대할 수 없는 상황에서 그마저 세금 폭탄을 맞아 차익을 남기지 못하는 이중고(二重苦)를 겪을 가능성이 높다는 게 전문가들의 지적이다.

내집마련정보사 김영진 대표는 “올해 강남 지역의 경우 2∼3% 정도 상승률을 기록할 것으로 전망되나, 대부분의 지역에서 마이너스 성장을 면하기 힘들 것으로 전망된다”고 말했다.

안 팀장도 “정부의 세금 강화, 재건축 규제 등과 이에 따른 거래 과정의 복잡화 등으로 전체적인 부동산 시장은 약보합세를 나타낼 것으로 보인다”고 말했다. 하지만 내년 이후에는 다시 상황이 바뀔 전망이다. 전문가들은 내년부터는 부동산 시장이 다시 활기를 띨 것이고, 이에 따라 수익률도 크게 상승할 것이라는 긍정적인 전망을 내놓고 있다.

안 팀장은 “물론 지역별로 차이는 있겠지만 올해보다 내년이 전반적으로 부동산 경기가 나아질 것이라는 기대감이 있는 것은 사실”이라며 “투자자들은 이로 인해 임대 수익 상승, 자산 가치 상승 등 수익률 상승에 대한 기대치가 높다”고 말했다. 특히 오는 2009년부터는 부동산 시장의 본격적인 상승세가 나타날 것으로 전망되고 있어 정부의 이번 발표는 앞으로 더욱 어긋날 가능성이 높다는 게 전문가들의 견해다.

김 대표는 “부동산 시장은 내년까지 조정기와 안정기를 거친 후 오는 2009년부터는 본격적인 성장세를 나타낼 것으로 전망된다”며 “2009년 이후 부동산 시장은 전체적으로 이번에 재경부가 기준으로 잡은 집 값 상승률 10%를 넘어설 가능성이 다분하다”고 말했다.

 

■ 1월 부동산 수익률 어디가 높았나 - 목동 신시가지 중·대형 강세

 

부동산 수익률이 예전 같지 않고, 올 한 해 조정기가 예상되고 있는 상황이지만, 아직까지 고수익을 보장하는 매물도 많다. 최근 부동산 114가 1월 아파트 수익률(월 12월 16일 대비 1월 20일 기준)을 분석한 자료에 따르면 양천구 신정동 신시가지 14단지 45평형, 평촌 신도시 범계동 목련선경 54평형과 60평형, 수원시 권선동 주공2차 19평형 등이 지역별로 높은 수익률을 기록한 것으로 나타났다.

서울 지역은 중대형 평형대로 양천구가 지난달에 이어 강세가 이어졌으며, 강남권역 단지도 상위권에 올랐다. 양천구 신정동 신시가지 14단지 45평형은 자본수익률(가격상승분) 17.1%와 소득수익률(임대료 상승분) 0.1%를 합해 총 17.2%로 가장 높은 수익률을 기록했다. 다음으로는 양천구 목동 신시가지 1단지 30평형(16.1%), 강동구 천호동 현대프라자 43평형(15.6%), 신정동 신시가지 14단지 55평형(15.5%), 서초구 서초동 신동아2차 55평형 (13.8%)등이 높은 수익률을 기록했다.

신도시는 평촌, 일산 중·대형 평형대가 톱 10 중 9곳을 차지했다. 평촌신도시 범계동 목련선경 54평형과 60평형이 17.4%로 수익률 1위를 차지했으며, 고양 일산신도시 장항동 호수롯데4단지 49평형(14.6%), 고양 일산신도시 후곡마을 동신 61평형(13.6%), 평촌신도시 귀인동 꿈현대 67평형(11.9%)이 뒤를 이었다.

수도권에서는 수원·용인 지역이 오름세를 기록했다. 판교 영향과 함께 수원 광교신도시 개발이라는 호재 때문인 것으로 풀이된다. 수원시 권선동 주공2차 19평형은 24.4%의 높은 수익률로 1위를 차지했고, 인계동 향원 24평형도 18.6%의 높은 수익률을 기록했다. 수원시 원천동 아주 24평형은 17.9%로 3위, 안양시 호계동 진성 24평형은 17.8%의 수익률로 4위 차지한 것으로 집계됐다.

 

▷ 자료출처: 이코노믹리뷰 ♡ 자료정리: 부동산은행(http://www.realtybank.com)

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