난샹(南翔)에 내 집 장만한 난샹 생활5년 차가 본 요즘 부동산 시장 이야기(후속편) ‘1년 반 만에 다시 글이 쓰고 싶어진 이유’ 2편

[inus]

글 읽으시기 전 주의사항: 원래 의도와 다르게 좀 딱딱한 글이 되어 버렸습니다. 보시다가 중간에 포기하실 수도 있으니 마음의 준비를 하고 읽어 주세요.

난이도: ★★★★★

흥미유발도: ★★★

유머도: ★

정보유익도: ★★★★★

글쓴 사람:inus

wechat id: inujeon

글이 너무 길어 한 번에 못올리게 되었습니다. 본의 아니게 4편으로 나눠서 올립니다.ㅠㅠ

2016. 2. 19 ‘취득세 및 영업세 세율, 감면기준 조정’

본 정책이 발효된 시기는 전국적으로 주택 재고량에 대한 문제가 이슈화되고 있던 때였다. 3.30 정책 이후 1선 도시들의 주택 재고량은 상당부분 소화되며 안정수준까지 회복했지만 2,3선 도시 지역의 주택 재고량은 여전히 심각한 수준이었다. 상해의 경우 2014년 2/4분기 당시 재고량 예상 소진 주기가 무려 20.5개월에 달하며 최고점을 찍었지만 2015년 4/4분기 10개월 미만 수준까지 떨어지며 안정세를 찾았고 2016년 1/4분기까지 집계된 수치는 불과 3.7개월 수준으로 이제는 공급량이 부족하다는 이야기까지 나오고 있는 상황이다. 참고로 재고량 예상 소진 주기는 연말 기준 재고량을 그 해의 월평균 거래량으로 나눈 수치를 뜻하는데 수치가 3.7개월까지 떨어졌다는 이야기는 현재의 시장상황에서 재고량을 소화하는데 약 3.7개월이 걸릴 것으로 예상된다는 의미이다. 1선 도시와 2, 3선 도시에서의 주택 재고량에 대한 체감 온도가 상당한 차이가 있었기 때문에 본 정책 역시 이를 고려해 상해, 북경, 심천, 광주 등 1선 도시는 취득세 세율만을 조정한 반면 非1선 도시는 취득세 및 영업세 징수 기준 모두에 변화가 있었다. 먼저 취득세의 경우 기존엔 非보통주택, 보통주택으로 구분하여 세율을 정했던 이전과 달리 정책 개정 후에는 非보통주택이라도 유일 주택인 경우 세율이 3%에서 1.5%로 면적이 90㎡ 이하일 경우에는 1%까지 하향 조정되었다. 非1선 도시의 경우는 제2 주택에도 취득세 감면 혜택을 주었는데90㎡ 이하는 동일하게 1%를 유지하고 90 ㎡를 초과하는 경우에는 2%를 납부하도록 변경되었다. 영업세도 기존엔 2년을 초과한 주택 매각시 매매 차액을 기준으로 부과하였지만 본 정책 발효 후에는 면제 되었다.

취득세 정책 개정으로 기존의 非보통주택이 감면 혜택을 받은 대표적인 사례로 2015년 한국 교민들이 집중 투자했던 따홍챠오(大虹桥) 지역의 푸리 홍챠오10호를 들 수 있는데, 2015년 9월 말로 예정되어 있었던 교방 시기가 개발상 내부 사정으로 2016년 3월로 연기 되었고, 이 기간 취득세 정책이 개정되면서 3%로 예정되어 있던 취득세 세율이 1.5%에서 면적에 따라 최저 1%까지 감면 되었다.

따홍챠오 푸리 홍챠오 10호 세금 감면 혜택 실제 사례
면적	단가	총액	정책 전 취득세	정책 후 취득세	감면액
65	45,000	2,925,000	87,750	29,250	58,500
73	45,000	3,285,000	98,550	32,850	65,700
94	45,000	4,230,000	126,900	63,450	63,450

2016. 3. 24 영업세 증치세로 개정(营改增)

3월 18일 국무원 리커창 총리가 주관한 국무원 회의를 통해 전면적인 세금 개혁안의 일환으로 5월 1일을 기해 금융, 건축, 부동산, 생활서비스 업종에 대한 영업세를 증치세로 개정한다는 의제가 논의되었다. 그 후 각종 언론을 통해 건축업과 부동산업의 경우 11%, 금융 및 생활 서비스 업종에 대해서는 6%의 세율을 적용하며, 2년 초과시에도 면제가 되지 않는 다는 비교적 구체적인 소식도 함께 전해졌다. 세율이 영업세의 두배에 달하고 일정 조건을 만족시켜도 면제되지 않는 증치세로의 개정안은 상해, 심천, 북경 등 부동산 가격 상승 속도가 빠른 1선 도시에서는 세금 부담을 크게 가중시키는 결과를 초래할 것으로 예상되는데, 아직 관련 기관에서 정책 시행과 관련한 정식 발표를 하지 않았음에도 많은 부동산 관계자들은 언론을 통해 보도된 내용을 기정 사실화하며 이제 막 살아나기 시작한 시장 분위기가 증치세 정책으로 인해 다시 장기적인 침체기로 돌아가는 것이 아닐까 염려했다. 시장 역시 곧 바로 반응하였는데 좀 더 유리한 기존 세율을 적용받기 위해 정책 시행 전 서둘러 계약을 체결하려는 이른바 막차타기 현상이 다시 한 번 재현되었고, 부동산 교역 중심은 정책 시행 전 서둘러 등기를 마치려는 하는 사람들로 붐비며 업무가 마비될 정도였다. 그 결과 3월 주택 거래량이 2월 대비 무려 3배 이상 급증하는 등 상당히 혼란스러운 상황이 한동안 지속되었다.

                                       <최근 6개월 상해 주택거래량 현황>

위와 같은 혼란스러운 상황은 그로 부터 약 일주일 후인 3월 24일 재정부에서 영업세 증치세로의 개정과 관련된 공식 문서를 발표하며 일단락 되었는데, 11%로 예상되었던 세율은 5%로 크게 낮아 졌으며, 가장 큰 관심사였던 면제 기준은 보통주택은 2년 초과, 非보통주택 주택은 2년 초과시 차액에 대한 5%를 징수하기로 최종 확정되었다. 기존의 영업세의 세율이 5.65% 수준이었던 것을 감안하면 오히려 세금 부담이 줄어든 것이다.

2016. 3. 25 상해 9개 조항(沪九条)

영업세 증치세 전환과 관련된 공식 문서가 발표된지 하루만에 상해 시 정부에서 주관한 기자회견을 통해 상해 역사상 가장 강력한 구입 제한령이라 평가받고 있는 ‘상해 9개 조항(沪九条)’이 발표되었다. 본 정책의 주요 골자는 非상해 호구자들에 대한 주택 구입 자격의 기준이 되어 왔던 사회보험 납부 기간을 2년 이상에서 5년으로 이상으로 연장, 2주택 구입 시 선불금 비중은 보통주택 50% 이상, 非보통주택은 70% 이상으로 상향 조정, 기존 관행처럼 성행하던 부동산 중개업소의 선불금 대출, 불법 명의 변경 등의 행위를 엄격하게 금지한다는 등의 내용이 포함되었다. 사회 보험 납부 기간을 2년에서 5년으로 연장한다는 것은 외지 호구를 가진 소비자들에게는 상당한 타격을 주는 정책인데 정책이 바뀌며 주택 구입 자격 조건을 만족시키지 못하게 된 非상해 호구자들이 시장에서 대거 이탈하자 아파트 분양 현장, 중개소의 고객 수 역시 눈에 띄게 줄어들었고, 거래량 역시 큰 폭으로 감소해 4월, 5월 거래량이 3월 대비 반토막이 나버렸다.

대출금리를 무려 다섯차례 연속 인하하고, 세금 및 선불금 부담을 줄여주는 등 부동산 시장 완화 정책을 시행한 지 불과 1년여 만에 주택 구입 자격 조건을 엄격하게 제한하는 정책이 발표되자 많은 사람들은 이를 집값이 오를만큼 올라 이제는 정부에서 집값을 잡으려고 하는 조치로 받아드렸다. 지난 5월 중국 최대의 온라인 부동산 사이트 소팡(搜房)에서 시행한 설문조사에서도 향후 집값 상승세가 주품할 것이라 응답한 응답자가 과반 이상을 차지했다. 실제로 집을 보러 다니는 사람 수가 눈에 띄게 줄어들었고 부동산에 걸린 중고주택 매물 가격이 정책 후 약 10% 정도 하락한 것으로 나타났다. 물론 이는 최근의 집값 상승 속도가 상식적인 범위를 벗어난데 따른 상해 시 정부의 신속한 조치로 볼 수도 있겠지만 그 내면을 들여다 보면 또다른 한가지 의도가 숨어 있는 것 같다. 이미 언론을 통해 대대적으로 보도된 것 처럼 상해 시정부는 몇 년 전부터 무분별한 외지 인구의 유입을 통해 빠른 속도로 증가하고 있는 도시 인구를 2,500만 명 수준에서 통제할 것이라 밝혔고, 이는 주거문제, 교육문제 등과 직접적인 관련이 있는 호구정책을 통해 외지 어느정도 실효성을 보고 있는 상황이다. 하지만 중국의 경제 중심 도시이자 전국 1위 수준의 GDP를 기록하고 있는 상해가 전국에서 가장 낮은 수준의 출산율을 기록하고 있고 머지 않은 미래에 심각한 인구노령화 문제에 직면하게 된다는 다소 아이러니한 사실을 생각하면 인구유입 통제와 별개로 우수한 외지 인재의 영입은 필수적으로 해결해야 할 문제이다. 현재 상해 시 정부는 외지호구을 보유하고 있더라도 연령, 학력수준, 보유기술등급, 업종, 급여수준, 사회보험료 납세 내역 등 세부 내역에 따라 가산점을 부과하는 마일리지 제도를 운영해 취득점이 일정 수준 이상이 되었을 경우 상해 호구를 발급해주고 있다. 이번 정책을 통해 외지 호구자에 대한 주택 수요가 상당부분 억제되긴 했지만 고학력, 고연봉으로 대표되는 이미 상해에서 꾸준히 점수를 쌓으며 안정적인 생활을 누리고 있는 외지 인재들에게는 현재의 정책이 오히려 주택을 구입하는데 있어 좀 더 유리한 환경을 조성해 주고 있다. 결과적으로 상해시 정부가 원하는 수준 이상의 외지 호구자들에게는 편의를 제공하고 그 기준에 미달될 경우에는 반대로 혜택을 제한하는 이중적인 잣대를 적용하겠다는 의도로 해석해 볼 수 있다. 또한 최근 상해 번호판 경매 낙찰율이 5%에도 미치지 못하고 매 경매때마다 최고가를 갱신하고 있는데다가 며칠 전에는 상해 번호판도 부동산 처럼 구입 제한 정책을 발표해 외지 호구자들이 상해 번호판을 낙찰 받기가 앞으로 더 어려워 질 것이란 전망도 이와 같은 맥락에서 해석이 가능할 것이다.

<최근 2년간 상해 분양주택 및 중고주택 가격 동향>

많은 사람들이 거래량이 줄어들면 가격 역시 자연스럽게 하락할 것이란 기대와 달리 위의 그래프를 통해 나타난 것처럼 4월, 5월 두달간 평균 거래가가 오히려 상승한 데에는 현재의 상황속에 이전과는 다른 특별한 요인들이 작용되고 있기 때문이다. 상해에서 오래 생활한 교민이라면 중국 부동산 시장 역사상 최장기간 불황으로 기록되어 있는 2010년에서 2014년 사이의 일들을 기억하고 계실것이라 생각된다. 실제로 앞으로 주택 가격이 폭락할 것이란 주장을 펼치고 있는 대부분의 사람들이 고성장에서 저성장으로 접어들고 있는 중국 경제의 전반적인 상황과 함께 그 근거로 들고 있는 것 중 하나가 정부의 강력한 부동산 시장 억제정책이 가격 폭락으로 이어졌던 그 당시의 사례이다. 그때 상해에 안계셨거나 잘 모르시는 분들을 위해 잠시 그때로 시간을 거슬러 올라가면 정부의 부동산 완화 정책을 통해 큰 호황을 맞았던 2008년과 2009년 사이 개발상들은 경쟁적으로 상해 지역의 토지를 매입했다. 그렇게 매입된 토지는 2010년부터 상품주택으로 전환되어 대거 시장에 출시되었는데 상해 시 정부에서 2010년 1월 1일을 기점으로 대대적으로 구입제한(限购令) 정책을 시행하자 당시 성행하던 투기수요가 순식간에 사그러들었고 부동산 시장은 빠른 속도로 얼어붙기 시작한다. 수요량이 급감하자 심각한 공급 과잉현상이 나타났고, 무분별한 토지 매입으로 현금 유동성 위기에 직면한 개발상들은 울며 겨자먹기 식으로 가격할인을 통한 대대적인 판촉활동을 벌이게 된다. 분양주택 시장의 불황은 중고주택 시장에도 직접적인 영향을 미쳤고 결국 분양주택과 중고주택 시장의 총체적인 가격 폭락으로 이어졌다.

하지만 현재의 상황은 그때와 직접 비교하기에는 무리가 있다. 먼저 외지인에 대한 주택 구입이 제한되기는 했지만 합법적으로 주택 구입 자격 조건을 취득한 자들에게는 대출금리, 세금, 선불금 비중 등 모든 면에서 오히려 주택 구입에 대한 부담이 줄어 주택 구입 수요가 안정 수준을 이상을 유지하고 있다. 참고로 본인이 직접 진행하고 있는 프로젝트에 속한 모단지에 항상 거만한 태도로 눈살을 찌푸리게 만드는 판매경리가 있는데 정책 시행 후에도 자신들은 판매량엔 전혀 영향이 없다면서 살 능력 있으면 사고 아니면 말아라는 식의 태도였다.얼마전 신규 매물을 분양한다고 해서 얼마나 잘 팔리나 보자하며 내심 기대했는 1개 동이 불과 한시간만에 완판 당하며(?) 그만 할 말을 잃게 만들었다. 이렇듯 2015년 ‘330 정책’ 이후 최근까지 부동산 경기가 호황을 이루며 개발상의 자금 사정이 매우 양호해 가격 할인을 통해 판매 촉진을 해야할 이유가 전혀 없다. 위에서 언급한 사례는 사실 대부분의 개발상의 현재 상황이다. 불과 몇개월 전만해도 각종 추가할인으로 제법 대접을 받으며 주택을 구입하던 시절이 있었는데 지금은 대부분의 개발상에서 일시불 추가 할인 정도 받으면 많이 받았다고 생각해야 할 정도로 분위기가 많이 바뀌었다. 뿐만 아니라 최근들어 토지가격이 급등하자 토지에 대한 미래가치가 분양주택 시장에도 반영되고 있는 상황이다. 현재 많은 개발상들 특히 높은 가격으로 판매된 토지 주변의 분양주택 시장을 중심으로 분양시기를 뒤로 늦추는 일들이 빈번히 발생하고 있다. 공급부족과 토지가격 상승이라는 호재를 업고 늦게 분양할 수록 더 높은 가격에 판매할 수 있다는 계산에서이다. 최근 부동산 시장에서 가장 이슈가 되고 있는 토지에 대한 내용은 뒤에 좀 더 자세하게 언급하도록 하겠다.

글쓴 사람:inus

wechat id: inujeon

3편에서 계속됩니다.

[inus]

제목이 뒤바뀌었네요. 수정했습니다^^ 감사합니다

[코브라]

저에게는 많이 어려워요~ 글을 읽다 궁금해졌는데요.. 저도 작년10월에 아파트를 구입했습니다. 상해는 아니고 소주에서요. 새로짓고있는 아파트인데 세금을 내는 기준이 제가 집을 샀던 그 시점인가요? 아님 방찬증받는 시점인가요? 진짜 몰라서요. 그리고 중국은 왜 분양한 동마다, 시기마다 가격이 다를까요. 같은층 같은평수가 일정기간 지날때마다 오르는게 이해가안가서요. 게다가 5월기점으로 가격이 많이 떨어졌어요. 또하나 궁금한데....요즘 중국에서 집을사면 한국에도 연계되서 소득산정이된다는 소문을 들었어요. 사실일까요? 누구 물어볼사람이 없어 이곳에 조심스럽게 여쭤봅니다^^* 다음편 기다리며...... 글 잘읽었습니다.

[inus]

세금이 면제가 되는 시점은 구입하신 날짜가 아닌 방산증 등기일자 또는 취득세 납부하신 날짜를 기준으로 하구요. 아파트 가격이 오르는 이유는 쉽게 생각하면 아파트를 파는 개발상이 돈을 더 많이 벌려고 하는거에요. 요즘 처럼 집값이 오르는 시기는 최대한 여러차례 나눠서 분양을 하고 매번 분양가를 올리죠. 예전엔 처음에 비싸게 팔다가 시장이 안좋으면 가격을 확내렸다가 이런식으로 분양을 했었는데 요즘은 처음에 최저가로 분양해 점차 올리는 방식으로 분양해요. 그리고 중국에서 구입하신 부동산은 한국에 따로 신고하시지 않았으면 세금부과 안되는걸로 알고 있어요. 적어도 9년 넘게 일하면서 만난 고객분들 중엔 안계셨어요.

[JKS22]

좋은 말씀 감사합니다. 상해나 위성도시 쪽으로 구매를 하려고하는데 쉽지가 않네요~

[inus]

개인적으로 궁금하신 점 있으시면 언제든 위챗으로 문의주세요.