[경매칼럼] 법정지상권과 채권자취소권의 교차지점

[지지옥션]

법정지상권과 채권자취소권의 교차지점

 부동산 경매에서 건물의 법정지상권의 존부는 그 건물과 그 건물에 대한 부지인 토지의 가치를 결정하는 중요한 문제이므로 항상 신경을 곤두세우고 따져보아야 할 문제이다. 더구나 법정지상권이 채권자취소권과 교차하는 지점에 이르면 상당히 어려운 법리 판단이 되기 때문에 심지어 법원조차도 정확한 판단을 하기에 어려움을 겪고 오류를 범하기도 한다.

​ 대법원 판례에 나타난 관련 법리를 살펴보면,

 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다(대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결). 그런데 민법 제406조의 채권자취소권의 행사로 인한 사해행위의 취소와 일탈재산의 원상회복은 채권자와 수익자 또는 전득자에 대한 관계에 있어서만 그 효력이 발생할 뿐이고 채무자가 직접 권리를 취득하는 것이 아니므로(대법원 2000. 12. 8. 선고 98두11458 판결), 토지와 그 지상 건물이 함께 양도되었다가 채권자취소권의 행사에 따라 그중 건물에 관하여만 양도가 취소되고 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소되었다고 하더라도, 이는 관습상 법정지상권의 성립요건인 ‘동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자가 다르게 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결).

 또한 저당권설정 당시 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에 건물소유자는 그 건물의 소유를 위한 민법 제366조의 법정지상권을 취득한다(대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결). 그리고 건물 소유를 위하여 법정지상권을 취득한 사람으로부터 경매에 의하여 그 건물의 소유권을 이전받은 매수인은 매수 후 건물을 철거한다는 등의 매각조건하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 매수취득과 함께 위 지상권도 당연히 취득하는데(대법원 2013. 9. 12. 선고 2013다43345 판결), 이러한 법리는 사해행위의 수익자 또는 전득자가 건물의 소유자로서 법정지상권을 취득한 후 채무자와 수익자 사이에 행하여진 건물의 양도에 대한 채권자취소권의 행사에 따라 수익자와 전득자 명의의 소유권이전등기가 말소된 다음 경매절차에서 그 건물이 매각되는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2014. 12. 24. 선고 2012다73158 판결).

 대법원 판례가 채권자취소권의 성질에 관하여 상대적 무효설을 채택하고 있는 결과, 채권자취소권의 행사로 인하여 등기가 말소된 경우 법정지상권의 요건을 따지는 데 동일인의 소유인지 소유권이 달라지는지, 달라지는 시기는 언제인지에 대한 판단에 주의를 요하게 되는 것이다.

 사실관계의 정확한 파악과 법리에 대한 확고한 이해, 그리고 사실관계에 대한 법리의 적절한 적용, 이는 법원의 판단과정을 요약한 것이기도 하려니와 경매의 권리분석 또한 동일하게 표현될 수 있는 것으로서, 결국 경매에서 최선의 결과를 얻기 위한 필수적인 과정임은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다.

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