성남에 사는 김상주씨(38)는 무주택자다. 그래도 그는 요즘 싱글벙글이다. 집을 마련할 돈은 꽤 모아뒀지만, 김씨는 ‘때를 기다리고 있다’고 한다. 판교 신도시 아파트 분양을 염두에 둔 얘기다.
김씨는 만 35세 이상이면서 5년 이상 무주택자에 해당돼 당첨확률은 가장 높다. 내년 3월, 과연 김씨에게 대박이 기다리고 있을까. 부동산 경기가 완전히 얼어붙었다. 단 하나 희망을 걸 곳이 있다면 바로 판교 신도시 아파트 분양에 당첨되는 일이다. 물론 경쟁률은 엄청날 듯 보인다. 하지만 프리미엄에 대한 기대도 높다. 판교신도시 당첨되면 도대체 얼마의 시세 차익을 거둘 수 있을까.
일단 평형별로 구분해야 한다. 원가연동제(잠깐용어 참조)가 전용되는 전용면적 25.7평 이하(32∼33평)의 경우 평당 분양가는 800만∼850만 원으로 결정될 가능성이 높다. 32평형대 분양가는 2억5600만∼2억7200만 원이라는 얘기. 현재 인근 분당의 33평형대 시세는 적어도 4억5000만 원 선. 최고 6억원까지도 올랐다. 단순비교해도 3억5000만 원까지도 시세차익을 기대해볼 수 있다.
분당이 판교 분양가에 맞춰 떨어질 가능성은 제로. 판교가 분당 시세를 따라간다는 게 일반적인 견해다. 박병호 한국리츠에셋 대표 감정평가사는 “판교가 분당 이상으로 교통과 생활여건이 좋다고 가정할 때 입주시점에서의 시세차익은 2억 원은 기본”이라고 내다봤다.
■분당 시세와 같거나 높아질 듯■
채권입찰제(잠깐용어 참조)를 적용하는 중대형평형은 분양가가 다소 오른다. 전문가들은 평당 1200만∼1300만 원으로 예상한다. 이 계산대로라면 중대형 평형 대에서 가장 인기있는 48평형의 경우 5억7000만∼6억3000만 원이 분양가로 책정 된다. 현재 같은 평형대 분당 아파트는 10억 원을 넘어선 경우도 허다하다. 분당 정자동의 경우 평당 2000만 원도 돌파했다. 역시 경우에 따라 4억 원 이상의 시세차익도 바라볼 수 있다. 분양가는 다소 높지만 중대형 평형은 희소성이 있어 역시 높은 프리미엄을 기대할 수 있다는 평가다.
판교가 억대 이상의 시세차익을 낼 가치가 있다는 건 전문가들의 공통된 견해다. 고종완 RE멤버스 사장은 “강남에서 불과 10km 떨어진 ‘강남 대체 신도시’로 주거여건이나 발전가능성이 다른 어느 곳에 비교할 수 없을 정도로 뛰어 나다”고 평가했다. 이미 분당의 성공에서 확인됐다는 설명이다.
경쟁률은 얼마나 될까. 부동산업계에서는 ‘청약통장을 손에 쥔 모든 이가 판교만을 바라보고 있다’는 얘기가 나올 만큼 경쟁률은 치열할 전망이다. 서울, 인천, 경기 등 수도권 1순위자를 대상으로 계산해보자. 현재 청약부금 45만명, 청약예금 91만명 등 총 136만 명이다. 판교분양마감시점까지 150만명을 수도권 1순위자로 산정해 볼 수 있다. 수도권 1순위가 당첨될 수 있는 할당 아파트는 7700가구 정도다.(전용면적 25.7평 이하 2400가구, 25.7평 초과 5300가구) 청약예부금 1순위 대상자 가운데 절반만 청약해야 대략 100대 1정도가 된다.
그러나 이는 동시에 분양했을 조건이다. 판교의 경우 아파트가 한꺼번에 분양 되는 게 아니라 1∼2년 사이에 연차적으로 분양되기 때문에 이 수치는 더 올라간다. 전문가들은 전용면적 25.7평형은 500대 1, 중대형 평형도 120대 1의 경쟁률을 전망한다. 이런 높은 경쟁률 때문에 판교 여파가 미칠 수 있는 용인 수지나, 화성 동탄지역 등을 권하기도 한다.
▷잠깐 용어
·원가연동제 : 공공택지 가격과 표준 건축비, 건설업자의 적정 이윤에 대한 기준 가격을 행정기관에서 제시하고 이 가격에 따라 아파트를 분양하는 제도. 정부는 택지비 뿐 아니라 자재비와 인건비, 적정이윤과 제세공과금 등의 상한선을 정해놓는 것으로 사실상 원가가 공개되는 것과 같은 효과가 있다는 설명 이다. 수도권의 경우 평당 분양가가 현재보다 30% 가량 낮아질 전망이다. 전용 면적 25.7평(32평) 이하 주택에 해당한다.
·채권입찰제 : 택지 감정가와 시세 차액의 일정비율을 상한으로 채권을 발행 해 개발이익을 환수하는 방식이다. 지금은 공공택지공급이 추첨식이지만 채권 입찰제로 바꾸면 채권을 가장 많이 사겠다고 응찰하는 업체에 택지를 분양하게 된다. 환수된 개발이익은 국민주택기금으로 편입돼 중소형 아파트나 임대아파트 건설 등에 사용된다. 건설사의 과다이윤을 억제하는 효과는 있어도 중대형 아파트의 분양가를 높일 가능성이 크다는 우려의 목소리도 나온다. 전용면적 2 5.7평(32평) 이상의 주택이 해당된다.
자료원:매경이코노미 2004. 8. 7