토지와 건물을 함께 양도할 경우 양도소득세와 부가가치세 과세표준

2022-37호 세무정보안내(2022.9.13) - 2022-37호 세무정보안내(2022.9.13) ※ 세무정보 안내는 참고 자료로 활용하시기 바라며, 과세관청과 해석을 달리할 수 있습니다.【토지와 건물의 일괄공급에 따른 부가가치세와 양도소득세에 대한 쟁점】 (토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우) 1. 개요 토지의 공급은 면세대상이고 건물의 공급은 과세대상이어서 토지가액과 건물가액을 얼마로 정하느냐에 따라 부가가치세가 달라진다. 또한 장기보유특별공제, 취득시기, 취득원가 등의 차이로 인하여 양도소득세의 부담이 달라진다. 토지와 건물에 대한 안분계산은 수차례에 걸쳐 세법이 개정되었으며 올해 세무사 2차시험에 출제될 정도로 실무상 쟁점이 많았다. 매수인이 철거할 조건으로 건물가액을 0으로 할 경우 매도자는 양도소득세의 산정시 건물취득가액이 인정되는지에 대한 불안감 등으로 2022.1.1. 개정된 부가가치세법 제29조 제9항 제2호의 적용에 있어서 매도자와 매수자 간의 이해가 상충되는 문제점이 발생하고 있다. 이에 대하여 살펴본다. 3. 검토의견 토지가액과 건물가액의 자의적 구분에 따라 양도소득세의 회피를 방지하고자 소득세법 제100조 제3항에 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다(이하 “30% 기준”이라 함)는 규정이 2015.12.15. 에 신설되었다. 또한 부가가치세에서도 토지가액과 건물가액의 구분 즉, 실지거래가액에 대한 다툼이 이어지자 2018.12.31. 부가가치세법 제9항 제2호에 소득세법과 동일하게 30%기준이 도입되었다. 이 개정사항에 따라 국세청은 매수자가 철거하는 조건으로 취득하는 경우 건물가액을 0으로 하여도 30%기준이 적용된다는 유권해석을 내놓았다(사전-2020-법령해석부가-0544, 2020.8.24.). 그러나 소비과세에 있어 재화란 재산적가치가 있어야 과세대상에 해당되는 바 매수자의 입장에서는 구 건물은 오히려 철거비용이 들어가는 등 재화라고 볼 수가 없어 논란이 되었던 바 정부는 2021년 부가가치세법 제29조 제9항을 개정하여 토지와 건물 등을 함께 공급받은 후 건물 등을 철거하고 토지만 사용하는 경우에는 부가가치세 과세대상에서 제외하였다. 문제는 건물가액을 0으로 한 경우 매도자의 입장에서 건물가액을 취득가액으로 인정받을 수 있는지가 쟁점이 될 수 있다. 이에 대하여는 2가지 견해가 있을 수 있다. 첫째는 취득가액으로 인정받을 수 있다는 견해이다. 양도소득세와 부가가치세는 입법목적이 다르고 매도자의 잔금청산일 현재 건물이 존재하기 때문에 설령 30% 기준에서 벗어나더라도 기준시가 등에 따라 토지와 건물가액을 안분하면 된다는 것이다. 둘째는, 부가가치세법에 따라 건물가액을 0으로 한 경우 건물취득가액을 인정받을 수 없다는 견해이다. 소득세법 시행령 166조에서 부가가치세법 제64조의 안분계산 규정을 준용하도록 하고 있다. 해당 준용규정은 부가가치세법 제64조 제2항이 신설되기 전의 규정이지만 소득세법 시행령 제166조에서 부가가치세법 제64조 전체를 준용하도록 규정하고 있으므로 매수자의 철거조건으로 토지만을 사용하는 경우에도 당연히 준용된다고 보아야 한다. 따라서 건물가액을 0으로 한 경우 건물취득가액으로 인정받을 수 없다는 것이다. 그렇다면, 예를 들어 부동산을 100억원에 인수하여 시행사업을 하고자 하는 매수인이 건축허가를 받아 매수 후 즉시 철거한다고 가정해보자. 감정가액이 토지 70억원, 건물 30억이라고 가정할 때 매수자 입장에서는 건물가액에 대한 부가가치세는 토지관련 매입세액으로 공제를 받을 수 없으니 건물가액을 0원, 토지가액을 100억원으로 하려고 할 것이다. 그러나 매도자는 건물에 대한 취득가액을 인정받을 수 없어서 매매계약이 이루어지기 위하여 건물가액을 30% 기준에서 크게 벗어나 1억원으로 하고 토지가액을 99억원으로 할 경우 어떠한 과세문제가 발생할 것인가를 고민해보아야 할 것이다. 아직 시행된 지가 1년밖에 지나지 않았고 입법자가 소득세법과 부가가치세법의 연관성을 크게 고민해보지 않은 듯하다. 앞으로 많은 연구와 판례가 나올 것으로 예상된다.◈ 감수 : 세무사 이 강 오- 한국세무사회 조세정보팀(02-597-2941) - ▷ 자세한 사항은 세무사회 홈페이지-회원공지-세무정보알리미에서 확인.