2010년 부동산 시장 전망 및 투자 지침

[블랙샤도우]

작성자 :

양해근

등록일 :

2009.11.26

내년 부동산 투자 시 이것만은 챙겨보자

올해 부동산시장은 글로벌 금융위기의 여파로 위축될 것이라는 예상과는 달리 비교적 선전했다는 평가를 받고 있다. 정부의 부동산 경기 활성화 대책과 저금리, 풍부한 시중 유동성 등이 부동산시장을 견인했다고 할 수 있다. 2010년 부동산시장에서 주목해야 할 변수들을 점검해봤다.

지방선거 있는 해, 대체적 강세

2010년에는 지방자치단체 선거가 예정되어 있다. 전국적 단위로 치러지는 선거이고 선심성 지역 개발 계획이 양산되는 선거 특성을 감안하면 부동산시장에는 일반적으로 호재라고 할 수 있다. 수도권에서는 뉴타운사업의 조기 추진, 한강르네상스, 대심도 철도, 지하고속도로, 재건축 종상향 등 굵직한 개발 이슈들이 집값과 땅값을 자극할 가능성이 있다. 지방 역시 도시기본계획 승인권이 시 도로 이양될 예정이며 택지개발사업 승인권이 이전되는 등 자치단체의 권한이 강화되고 있는 것도 눈여겨 볼 필요가 있다.
 

2000년 이후 실시된 두 차례의 지방선거에서는 공교롭게도 모두 강세를 나타냈다. 2002년 3차 지방선거에서는 전국 아파트값이 22.8% 올랐고 2006년 4차 지방선거에서는 13.8% 상승했다. 전국 지가도 3차 지방선거에서 8.9%, 4차 지방선거에서 5.6% 뛰었다. 아파트값이나 지가 모두 지방선거가 있었던 해에 높은 상승률을 기록했다. 물론 2002년에는 월드컵과 대통령선거가 겹쳤고 2006년도에는 판교신도시 분양이 투자 심리를 부추긴 측면이 있어 지방선거가 가격 상승을 주도했다고 단정하기는 어렵지만 지방선거가 부동산시장에 긍정적인 영향을 끼쳤다는 것을 부인하기는 어렵다. 10월 이후 총부채상환비율(DTI)의 확대 적용과 금리 인상 등으로 인해 매도타이밍을 놓친 부동산 소유자라면 지방선거를 전후해 매도 시점을 잡아보는 것도 괜찮은 방법이다.

지역별 양극화 심해질 듯

올해는 특히 아파트시장의 양극화가 두드러졌던 해라고 할 수 있다. 부동산정보업체 부동산써브에 따르면 올 10월까지 서울 아파트값은 평균 6.1% 올랐다. 강동구(19.3%), 송파구(12.9%), 강남구(11.4%), 양천구(11.3%) 등 4곳이 두자리 수 상승률을 기록한 반면 동작구(-1.48%), 강북구(-1.23%) 등 5곳은 마이너스 변동률을 나타냈다. 경기도의 지역별 격차는 더 심했다. 과천시(22.2), 연천군(19.0%)는 폭등에 가까울 정도로 올랐지만 동두천시(-5.1%), 의정부시(-3.3%)는 하락폭이 컸다. 1기 신도시도 분당은 2.0% 오른 반면 일산은 3.6% 떨어졌다.
 

이렇듯 양극화 현상이 올해 기승을 부렸던 이유는 재건축 규제 완화와 다주택자 세금 감면 등에서 찾아야 할 것이다. 올해 수도권에서 두 자리수 상승률을 기록한 지역은 대부분 재건축 밀집지역이거나 강남권이다. 재건축 용적률 상향으로 조합원의 이익이 늘어나거나 세제 완화로 양도세 중과세에서 벗어난 반대급부가 가격에 반영된 것이라고 할 수 있다.
 

다주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세 중과가 내년 이후까지 연장될지도 관심사다. 정부는 금융위기로 침체에 빠진 부동산 시장을 살리기 위해 올 초 다주택자와 비사업용 토지에 대한 양도세를 2010년까지 한시적으로 완화했다. 다만 강남, 서초, 송파구의 3주택 이상 다주택자에 대해 일반세율에 10%를 더해 중과하고 있다. 만약 정부가 다주택자나 비사업용토지에 대한 양도세 중과를 2011년 이후 다시 적용한다면 부동산시장에 미치는 여파는 만만치 않을 전망이다. 예정대로 2011년에 중과세가 부활된다면 내년 하반기에 아파트와 토지의 매물이 쏟아질 가능성이 높다. 주택의 경우 2주택자는 50%, 3주택자는 60%의 세율을 적용받는다. 일반세율을 적용받는 경우와 비교하면 양도세 부담이 크게 높아진다. 비사업용 토지도 마찬가지다. 예를 들어 시세차익이 4억원인 비사업용 임야를 가지고 있는 소유자가 내년까지 매도하면 약 1억2000만원의 양도세를 내면 되지만 2011년 이후 매도하면 60%의 세율이 적용돼 2억4000만원의 세금을 물어야 한다. 당연히 내년에 매도하는 것이 유리하다.

금리, 대출규제, 재건축 중요변수

금리나 대출규제는 여전히 부동산시장의 중요 변수다. 정부는 올 상반기 재건축 아파트를 중심으로 가격이 크게 오르고 전세난이 심해지자 LTV 및 DTI를 통한 규제를 3차례에 걸쳐 발표했다. DTI 규제를 수도권으로 확대하고 비은행권에도 DTI 규제를 강화한 것이다. 이 같은 정부의 조치는 금리인상과 함께 강력한 효과를 발휘하며 거래량을 감소시키고 재건축 아파트값을 1억원 이상 하락시키는 효과를 가져왔다. 한국은행은 11월, 기준금리를 2%로 유지하기로 해 당분간 금리인상보다는 경기회복에 초점을 맞추겠다는 입장이다. 하지만 금리인상은 시기와 범위가 문제일 뿐이다. 주택담보대출 잔액이 260조원에 달해 금리가 올라갈 경우 주택시장에는 직격탄이 아닐 수 없다. DTI 규제 역시 내년까지 이어질 경우 신규 수요를 억제해 주택시장을 위축시킬 것으로 보인다. 부동산시장이 크게 침체되지 않는 한 DTI 규제가 풀릴 가능성은 낮다고 할 수 있다.
 

2000년 이후 재건축 아파트는 집값의 선도적 역할을 하고 있다. 따라서 내년에도 재건축 아파트의 움직임을 주시할 필요가 있다. 올해 정부는 재건축안전진단을 완화하고 용적률을 상향시켜 주는 등 재건축 아파트에 여러 가지 혜택을 부여했다. 그럼에도 재건축을 추진한 단지는 많지 않았다. 예전처럼 수익성이 높지 않고 경기침체도 일정부분 영향을 미쳤다. 그러나 폭발력은 여전하다. 강남구청은 지난 10월 대치동 은마아파트의 안전진단 신청을 허용한 상태다. 내년 1월이면 안전진단 통과 여부를 알 수 있을 전망이다. 은마아파트에 이어 잠실주공5단지도 재건축을 추진하고 있어 두 아파트 모두 안전진단을 통과한다면 수익성에 관계없이 주택시장에 미치는 파장은 클 것으로 예상된다. 이밖에 국내 외 경기, 실물경기 회복, 보금자리주택 추가 공급, 지방 미분양 물량, 재정비사업 추진에 따른 멸실 증가, 재개발 용적률 상향, 세종시 행정부처 이전 여부, 분양가상한제 폐지 등도 2010년 부동산시장을 뜨겁게 달굴 중요 변수다.  
 

[실명 조현석]

고맙습니다

[쮼]

잘봤습니다~

[동탄Alex]

안선생님, 항상 좋은 정보 감사합니다.

[낙찰]

감사함니다

[산삼]

감사합니다.. ^^&^^