스크랩 [한국공인중개사협회]중개실무, 계약서 특약 작성 요령 등

[조건부동산]

제3장 계약서 특약 작성 요령 등

제1절 계약서 작성요령과 주의할 사항

제1 계약서 작성의 필요성 등

1. 계약서 작성

    계약의 성립은 구두로도 가능하다. 그러나 구두의 약속(계약)은 쉽게 파괴하거나 약속을 이행하려는 의무감이 희박한 경향이 있다. 계약성립을 위하여 법률상으로 반드시 계약서를 작성하여야 된다는 것은 아니지만 일반적으로(사람의 심리적으로) 계약은 서면으로 작성하는 것이어야 서로 믿고 또한, 메모용지로 작성하여도 되지만 인쇄된 계약서 용지에 기재하여 계약을 체결하여야 엄숙감이 있고 완전한 약속(계약)을 하는 것으로 일반적으로 생각하게 된다.

    또한, 계약당사자끼리 분쟁이 있을 경우 계약서는 증거로서 반드시 중요한 역할을 하게 되므로 부동산 매매의 거래는 일생에 몇 번 없는 일이라고 볼 수 있고 재산권의 문제이기 때문에 계약서 작성은 중요하며 계약서는 그 물건에 맞게 작성하여 계약당사자에게 계약서 1장씩을 교부하게 된다.

2. 계약서에 반드시 기재하여야 할 사항

   공인중개사의 업무 및 부동산거래신고서 관련법 제22조에 의하면 계약서에는 다음 사항이 기재되어야 한다고 규정하고 있다.

  ① 당사자의 인적사항

  ② 물건의 표시

  ③ 계약일

  ④ 물건의 인도일시

  ⑤ 권리이전의 내용

  ⑥ 거래금액과 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한사항

  ⑦ 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

  ⑧ 중개대상물 확인・설명서 교부일자

  ⑨ 기타 약정(특약)사항

3. 실제계약서의 구성 등

   문방구에서 판매하는 계약서는 매매계약서, 전세계약서, 월세계약서 정도이나 부동산 중개업자에게 전문으로 각종 계약서와 서식, 책등을 판매하는 업자들은 물건별로 계약서가 있기 때문에 수 십 종류가 있는데, 계약서의 구성을 보면 아래와 같다.

  ① 부동산의 표시로서 소재지, 물건명, 면적 등

  ② 거래금액과 거래금액 지급방법(시기)

  ③ 계약의 이행약정으로⇒명도시기

  ④ 계약불이행시 배상관계

  ⑤ 기타 이행관계

  ⑥ 특약

  ⑦ 계약당사자의 인적사항과 중개업자 인적사항

    위와 같이 실제계약서가 구성되어 있는데 공인중개사부동산법 시행령 제22조에서 계약서에 반드시 기재되어야 할 사항이 빠짐없이 수록되어 있는 것을 판매하고 있는 것이다.

※ 참고 : 계약서의 명칭(종류)은 물건별로 수 십 종류가 되며 일반적으로 사용하는 계약서는 부동산매매계약서(일반주택 등) 전세계약서, 월세계약서, 아파트매매계약서, 아파트전세계약서, 아파트월세계약서, 점포매매계약서, 점포임대차계약서, 토지매매계약서, 토지임대차계약서, 임야매매계약서, 농지매매계약서, 부동산물물교환계약서, 점포권리양도계약서 부동산매매약정서(허가 지역에서 허가 전에서 사용하는) 부동산컨설팅 용역계약서, 전속중계계약서등이며 이외에도 물건별로 더 세분화하거나 사용하기도하고 계약서 이외에 관련 서식으로 이행 각서, 포기각서, 위임장, 연대보증서 등이 있다.

 ※ 계약서서식 선택의 중요성

    인쇄되어 있는 내용이지만 계약서에 따라 다소 다를 수가 있기 때문에 선택을 잘하여야 하며 특히 중개수수료 지불관계 기재내용은 확인하여야 한다. 중개수수료는 본 계약체결과 동시에 당사자 쌍방이 각각 지불하여야 하며 계약당사자의 사정 또는 일방사정에 의하여 본 계약이 해약되어도 중개수수료는 지불하여야 한다고 기재된 것을 이용하는 것이 후일(계약 이후)에 압류가 있어도 책임 문제가 오지 않을 수가 있다. 왜냐하면 계약체결과 동시에 계약쌍방이 각각 중개수수료를 지불하여야 한다는 내용이 계약체결로서 중개업자의 의무를 다 끝났다고 보는 법관도 있기 때문이다.

제2 계약서 작성 단계 등

1. 계약서 작성단계

   계약서 작성단계는 매도자(임대인)와 매수인(임차인)이 중개업자의 안내에 의하여 중개대상물에 대하여 설명을 듣고 또한, 실사확인 후 가격조정을 한 후(합의가 된 후)계약서를 작성하게 된다. (일반적인 경우)

   위와 같이 과정을 거친 후 계약서를 작성할 때는 시중에서 판매하는 인쇄되어 있는 계약서를 이용하여 물건의 소재지와 물건명 거래금액 및 거래금액지불방법(지불일정)을 기재하고(계약 불이행시 배상관계 이행할 사항 등은 인쇄되어 있음) 특약사항을 기재하고 거래당사자와 중개업자의 인적사항을 기재하게 된다. (일반적인 경우)

2. 계약서 작성 시 다시 확인할 사항

   부동산 거래 당사자에게 중개물건에 대하여 확인설명을 하고 계약당사자가 그 물건을 확인하고 거래금액 등을 합의 후 계약서를 작성한다고 하여도 계약서를 작성한 후(당사자가 날인하기 전에) 계약서에 기재된 내용을 읽어주고 확인을 한 후 계약서에 날인을 하여야 한다.

3. 특약으로 어떤 내용을 기재하여야 되는가?

   특약으로 기재할 내용이 특별히 정하여져 있는 것은 아니나 계약이후에 분쟁이 있을 내용 중개업자의 책임의 대상이 될 내용 등 그 물건에서 중요한 사항 또는 계약당시에 특별한 사항이 있을 경우 그 내용, 계약당사자가 요구하는 사항을 중개대상물확인설명서 기재내용 중 후일에 문제가 될 내용 등에 대하여 보충설명으로 특약으로 기재하여야 할 것이다. 필자가 계약 시 특약으로 어떤 내용을 기재하였는가를 중개업자가 작성한 실제 계약서에 기재된 특약내용을 수 십 건을 분석한 결과 똑같은 아파트의 경우에도 계약당시 중개업자가 보는 시점 또한 계약당사자의 각 사정 등에 따라 기재된 내용이 각각 달리 기재되어 있는 것을 알 수 있었다. 공통적으로 기재된 주요내용은 매매의 경우 ① 현재 임차관계 ② 근저당설정관계 ③ 대리인의 계약관계(소유자의 처 등) ④ 잔금 등 지불시기 등이다.

   위와 같은 내용들에 대하여 한 중개업자가 작성한 똑같은 아파트 물건이라도 대리인이 왔을 때 어떤 매도자에게는 소유자 주민등록증, 대리인(부인)주민등록증을 복사하여 사실확인서(각서)를 받은 경우도 있고 이러한 각서 없이 소유자(남편) 통장으로 입금시켜준다는 내용기재 또한 아무 이의 없이 대리인(부인) 인적사항만을 기재하는 경우도 있는 것을 확인 할 수 있었다.

   왜 이러한 차이가 있느냐는 것을 분석해 보았을 때 중개업자가 그 지역에서 오래 되도록 중개업을 하였으므로 아는 분이라면 소유자 처가 왔다고 하여 각서작성 또는 남편의 통장입금 등을 할 수가 없으므로 계약금은 지불한 것으로 본다. 그러나 중도금 잔금은 본인(소유자)이 수령하는 조건이라는 것을 특약으로 기재한 것이다. 그러므로 계약당시 각 상황에 따라 기재내용이 각각 다르다는 것을 알 수 있을 것이다. 특약으로 반드시 기재되어야 할 사항은 매매의 경우는 임대금액과 임대기간(소유자가 거주하지 않을 때) 융자금액, 잔금 등 지불관계, 융자금액 승계여부, 확인설명서에서 보충설명 할 사항 등과 계약 당시 어떤 여건에 따라 당사자의 요구사항내용에 따라 특약으로 기재할 내용이 각각 다른 것을 확인할 수 있었다. 그러나 특약으로 똑같은 내용을 기재하였다고 하여도 표현에 따라 후일에 분쟁의 대상이 되기도 하므로 필요이상의 내용을 많이 기재하는 것은 삼가야 할 것이다.

4 계약서 작성 시 주의(특약사항기재에 참고)할 사항

  ◦ 계약서작성을 간단하게 생각할 수 있으나, 물건에 따라 계약서 작성시 주의할 사항이 많다고 생각한다.

    계약서를 어떻게 작성하느냐에 따라 중개의뢰당사자가 어떤 피해를 당할 수가 있고 그에 따라 그 계약서를 작성한 중개업자에게 책임을 묻는 경우가 있게 되며 중개업자의 책임을 묻게 될 경우 바로 중개사고가 나게 된다.

 ◦ 계약서 작성 시 어떤 경우에 어떤 내용에 대하여 특약사항에 기록 할 것인가를 생각하여야 하며, 아무리 법을 많이 안다고 하여도 중개업의 실제경험자보다 더 많이 아는 사람은 없을 것이다. 또한 간단하게 생각하여서도 안 되며 구두로 한 말을 기재하여야 다음에 책임문제가 없게 된다. 즉, 성실한 중개를 한 증거가 된다.

 ◦ 즉 이론과 경험이 합쳐져 계약서 작성 시 주의할 사항을 많이 안다고 보며 또한, 특약사항 기록을 그 물건에 따라 기재를 잘 한다고 본다.

5. 계약서 작성 시 등기부등본 확인할 사항

   매매계약서 또는 임대차 계약서작성시에 반드시 등기부등본(토지, 건물)을 보고 기재 소유권 등 권리관계, 근저당설정 등을 확인하게 되며 임대차의 경우 근저당설정(융자금)등을 확인을 하지 않고 (기재하지 않고)중개함으로서 경매 등으로(특히 IMF이후) 중개사고가 많이 발생하고 있다. 임대차의 경우 등기부등본에 나타난 근저당설정 등만 기재(계약서와 중개대상물확인설명서에 기재)하면 중개업자의 책임은 없다. 또한, 임차인도 근저당설정금액(융자금)과 임대보증금을 계산하여 보고 경매가 되더라도 피해가 없다고 생각될 경우 계약을 하면 되므로 또한, 경매가 되지 않으면 피해는 없다고 보아야 할 것이다.

6. 매매의 경우 주의할 사항(근저당 설정이 있을 경우)

   매매의 경우 등기부등본에 나타난 근저당설정금액(융자금)을 매수자가 승계하는 조건으로 대부분이 계약을 한다.

   이때, 주의할 사항이 있다. 등기부등본에 나타나지 않으나, 은행에 변제해야할 금액이 있을 수 있으며 이런 경우 등기부상에 나타난 금액(융자금)을 변제하여도 은행에서는 근저당설정을 말소해주지 않는다. 그러므로 융자금을 잔금일을 기준으로 변제할 금액을 확인(문의)하면서 근저당 설정된 금액이외에 보증인으로 또는 개인 대출이 있는가를 확인하여야 한다.

   왜냐하면 은행에서는 근저당 설정된 부동산이 있기 때문에 신용대출을 해줄 수 있으며, 또는  근저당 설정된 부동산이 있으므로 당사자에게 융자를 추가로 해 줄 수가 있다. 즉, 등기부상에 나타나지는 않으나 근저당 설정된 부동산이 있기 때문에 일정금액을 대출해 줄 수가 있기 때문에 이의 금액까지(등기부상에 나타나지 않은 금액까지)변제해야 근저당 설정권을 말소해주는 것에 설정하지 않고 신용으로 융자를 해줄 수 있다. 그러므로 등기부상에 나타난 금액 이외에 보증금액, 또는 융자금액을 변제하여야 등기부상의 근저당설정을 말소해 주는 것이다. 그러므로 융자금을 승계하는 매매계약은 확인을 잘하고 계약서 작성 시 특약사항에 융자금의 승계를 하는 내용으로 양인이 합의하여 융자금을 승계하는 것이며, 등기부상의 근저당설정금액을 은행에 몇 월 몇 일 확인하였다는 것을 기록한다. 다음에 어떤 문제점이 발생한다고 하여도 중개업자로서의 의무는 다한 것이라고 볼수 있다.

7. “건축년도”를 “등기부등본”에 의하여 기재한 경우 문제점은 없는가?

   건축물의 경우 문제점이 발생할 수 있다. 등기부등본에 의하여 건축년도를 기재한 경우 건축물관리대장에서의 건축년도와 다를 수가 있다. 즉, 몇 년 차이가 있을 수 있다. 왜냐하면 건축물이 준공되면 건축물관리대장은 작성이 된다. 그러나 등기(보존등기)를 신청하지 않고 놔두면 미등기상태로 몇 년 있다가 등기를 한 경우도 있을 수 있으므로 등기부상의 건축년도는 3년 신축건물이었으나 건축물관리대장에는 6년이 된 건축물이 있을 수 있다. 이는 잘못 중개(설명)한 경우이므로 후일에 이것을 안 매수자는 이의를 제기하게 된다. 3년 된 건축물(주택)과 6년이 된 건축물(주택)의 가격차이는 많이 있다고 보아야 하기 때문에 거짓중개를 하였다고 문제가 될 대상이 되기 때문에 건축물관리대장과 비교해서 건축년도를 기재하여야 한다.

8. “상담사례”(계약서 작성의 미숙“사례”)

   중개업을 하다보면 경우에 따라서는 등기부등본을 확인 못하고 계약서를 작성하게 되는 경우가 있을 수 있다. 이때 계약서 특약사항에 중개대상물 확인설명서를 잘 기재하여야 한다. 왜냐하면 법의 규정에는 권리관계 등을 등기부등본 등, 토지이용계획확인원에 의하여 공법상 이용제한사항을 기재하여야 하는데 이들의 서면을 뛰어 보지 않았으므로 기재를 잘 하여야 한다.

 ※ “상담사례” (계약서 작성의 미숙“사례”)

   ◦ 어느 중개업자가 상담을 하여왔는데 그의 내용을 소개하면 물건을 내놓은 지 며칠 지나지 않아 갑자기 계약하려는 사람이 있어 임대차 계약을 체결하면서(계약서 작성하면서) 소유자(임대인)에게 근저당설정금액(융자금)을 문의하니 ￦5,000만원을 융자했다고 하여 일반적으로 채권최고액을 융자금액의 30%로 하여 등기부등본에 채권최고금액이 기록되므로 이의 중개업자는 5,000만원에 30%를 가산하여 6,500만원을 기록하고 6,500만원을 초과 시 본 계약을 해약하여도 된다는 것을 특약사항에 기록하였다는 것이다.

      계약이후 중개업자가 등기부등본을 확인한 결과 채권 최고액이  6,800만원 근저당 설정되어있어 계약 다음날 이의 설정된 금액으로 중개대상물확인설명서(계약 시 미리 도장을 받았으므로)에 근저당설정 내용을 기재하여 확인설명서를 작성하였다고 한다. 임차인도 채권 최고액이 6,800만원임을 알게 되어 임차보증금, 융자금 등을 합하여 계산하여보니 만약 경매가 된다면 피해가 예상되므로 본 계약을 해약하겠다 계약서에 작성된 6,500만원 초과 시에는 해약한다 하였으므로 만약 해약이 안 된다면 중개업자와 임대인을 상대로 고소하겠다고 하는데 어떻게 하면 되겠느냐고 “상담”을 해왔다.

 ※ 본 상담물건중개 시(계약서작성 시) 잘못한 점

  1) 6,500만원 초과 시 해약하여도 된다는 것을 필요이상으로 기재한 것(특약사항에 필요이상의 말을 기재하면 중개업자는 잘하기 위해서 기재한 내용이므로 다음에 문제가 되는 경우가 많이 있다. 따라서 등기부등본을 확인하고 근저당 설정금액을 기재하는 것이 분쟁을 예방하는 길이다.

  2) 중개대상물 확인설명서작성을 계약 당시 임대인에게 문의한 내용을 기재하였어야 하는데, 즉, 시간관계 등 사정으로 등기부등본을 확인 못하고 임대인의 말에 의한 금액을 임차인에게 설명하고 이를 기재한다고 하였으면 되는데 며칠 후 등기부등본을 확인 후 기재하였으므로 계약 당시에 중개대상물 확인설명서를 작성하지 않은 결과가 되므로 분쟁의 대상이 되는 것이다.

  3) 계약서 특약사항에 잘못 기재한 점

    ①부득이 등기부등본 등을 확인 못하고 계약서를 작성해야 될 경우(계약자가 있는데 등기부등본확인을 하지 않았으므로 계약서작성을 할 수 없다고 할 수도 없고)에는 임대인 또는 매도인에게 문의를 하여 기록하면서 이를 신의에 의하여 믿고 이들 임차인(매수인)에게 설명을 하고 동의를 하여 계약서를 작성 계약을 체결하되 등기부등본은 후일에 확인시켜 주기로 한 것을 기록하면서 이 때의 금액은, 약 6,500만원이다. 즉, 약 얼마라는 것을 기록하면서 이의 금액은 임대인의 말에 의하여 기재한 금액이므로 등기부등본을 확인하여 후에(중도금지급 시에)정확한 금액을 기록하겠다는 것을 기재하여야 할 것이며 중개대상물확인설명서도 그때 당시의 사항을 기재하여야 한다. 후에 등기부등본에 의하여 정확한 금액을 기재토록 한다는 것을 기재하면 되는 것이다.

   ②중개업자가 계약서에 기재하면서 6,500만원이 초과되면 “해약”하여도 된다는 말을 기재한 것은 너무나 정확하게 잘 하려고 한 것이다. 항시 차후를 생각하여 기재하여야 한다.

9. 부동산 물물교환 계약서 작성요령

 가. 부동산(교환물건)의 표시

  ① 부동산물물교환계약서작성은 교환물건을 전문으로 중개하는 분이 아니며 중개업의 5년 이상의 경험자도 계약서작성을 어떻게 하여야 할지 망설이는 중개업자가 많을 것이다. 시중에 부동산물물교환계약서가 인쇄된 용지를 매매하므로, 그 용지에 기재하면 되는데 물건의 표시, 조건, 특약 등 많은 신경을 써야 된다. 그러하지 않으면 뒤에 문제가 발생할 때 중개업자의 책임문제가 있게 된다.

  ◦ 물건의 표시를 기재하기 전에 계약당사자를 甲과 乙로 구분하여야 하는데 어떤 물건의 소유자를 甲으로 또한 乙로 할 것인지를 중개업자가 임의로 정하여 ‘○○○을 甲으로 칭한다,’ 등을 기재한다. 그 후 물건의 표시와 교환물건명을 기재하면 되는 것이다.

※ 참고사항 : 甲과 乙의 물건의 가액을 각각 기재할 것인지 甲과 乙의 물건의 가액을 기재하지 않고 무조건적으로 甲과 乙 누구도 돈을 지급 없이 교환계약을 할 것인지 또한 甲이나 乙이 돈을 얼마 지급하면서 교환하는 경우 등 甲과 乙 물건의 가액을 기재할 것인지 부동산업자가 생각하여 정하여야 한다.

  ② 어떤 조건으로 교환을 하던 甲과 乙 물건의 가액을 기재하는 것이 당연한 것으로 생각하겠으나 기재하였을 때 문제점이 발생하게 된다.. 요즘 교환물건은 거의 동등한 상태에서 교환을 하게 되지만 경우에 따라서는 교환물건 중 한 쪽은 많은 손해를 보는 경우가 나오게 된다. 어느 한 쪽이 손해를 많이 보게 될 경우(甲과 乙 물건의 가액을 기재했을 경우 기재한 금액 중 어느 한 쪽의 금액이 현실에 맞지 않게 높이 기재했을 경우) 사기로 고소당할 수 있는 것이다. 그러하므로 교환물건의 甲과 乙 물건의 가액을 기재하지 않고 계약서에 물건의 표시, 물건명, 甲 또는 乙이 얼마의 금액을 지불하는 조건으로 이의 없이 계약을 체결한다고 기재하여야 할 것이다.

◎ 계약서 작성의 “요령”

   부동산의 표시(甲물건) ○○○을 甲이라 칭한다.

물건소재지	경기도 화성군 봉월면 상봉리 776
교환물건	지목 임야  면적  2696㎡ 임지 보전임지  현재용도 :  山(임야)	기 타	※ 필요시에 금액 등을     기재한다.

◎ 계약서 작성의 “요령”

   부동산의 표시(乙물건) ○○○을 乙이라 칭한다.

물건소재지	경기도 안양시 성월동 159
교환물건	위지상 연립주택 2mcd 201호 면적 약 18평	기 타	※ 필요시에 금액 등을     기재한다.

 나. 특약

  ① 甲과 乙은 교환물건에 대하여 상호실사 검토하여 확인하고 등기부등본등을 확인 후 상호 이의 없이(어떤 조건 없이) 계약을 체결한다.

  ② 甲이 금액 ○○○원정을 乙에게 어떤 조건 없이(후일에 이의 제기 없기로 하고) 지불하기로 하고 계약을 체결한다.

  ③ 주요시설 등이 있을 경우 기재한다.

  ④ 계약당사자가 요구하는 사항 및 특이한 사항을 기재한다.

◎ 계약서 작성시 주의할 사항

  ① 특히 점포(업소)의 중개시에는 허가사항을 반드시 기재하고 현재의 상태를 임대(임차)한다는 것을 확인하고 이의 없이 동의함으로 본 계약서를 작성한다는 것을 기록하여야 한다.

  ② 주택 등(건축물)에 대하여는 권리관계 등만 확인하겠으나 2000. 7. 29부터 설명서에는 공법상 이용제한 권리관계 이외에 상태, 입지 등 추가되어 세부적으로 그 주택(중개물건)의 내부상태, 수도, 도배, 가스 등 소방설비와 외부상태, 입지여건, 교통주위환경까지도 기록하여야 되므로, 계약서중개대상물확인설명서(체크리스트) 작성 시 주의하여야 할 사항이 많아졌다. 현재도 계약서와 중개대상물확인 설명서 잘못 작성으로 많은 중개사고가 있는데 앞으로 중개대상물확인 설명서 계약서작성에 신경을 써서 작성하여야 할 것이다. 참고로 1999년도 중개사고로 약 10억원의 금액을 공제에서 배상을 해주었으며 이 중 70% 이상이 중개대상물확인설명서 미작성(잘못 작성) 등으로 중개사고가 난 것이다. 과태료도 10억원이 넘는 금액을 많은 중개업자의 주머니에서(어려운 이 시점에서) 납부한 것이다.

※ 중개대상물확인설명서 작성시 공법상 이용제한(체크리스트 포함)을 작성하지 않고 생략이라고 하면 차후에 문제가 되며 처벌(영업정지, 과태료)의 대상이 된다. 왜냐하면 지시사항을 이행하지 않은 결과가 되므로 중개의뢰인이 피해를 보지 않았어도 처벌대상이 된다는 것이다.

[지희]

공부 잘하고 갑니다. (아고야 난 왜일케 이런글은 어렵징? ㅋㅋㅋ)