생활 | 관리사무소 봉쇄, 업무방해 아니다 “작위의무 없고 방해행위 특정 어려워” | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ 관리사무소 봉쇄, 업무방해 아니다 “작위의무 없고 방해행위 특정 어려워”

서울중앙지법

[아파트관리신문=온영란 기자] 서울중앙지방법원 형사8-2부(재판장 최해일)는 아파트 관리사무소 출입문에 부착한 경고문 등을 해제하지 않고 계속 방치해 업무방해 혐의로 기소된 A씨에게 무죄를 선고한 원심을 유지하며 검사의 항소를 기각했다.(2022노1454)

서울 종로구 모 아파트 입주자대표회의는 2020년 3월 피해자 회사 B사와 도급관리계약을 체결했으나, 이후 입대의 구성원이 변경되자 같은해 4월 B사에 계약 무효를 주장하며 일방적으로 계약을 해지했다.

이후 새로 진행된 입찰에서 피고인 A씨가 운영하는 C사가 관리업체로 선정되면서 두 회사는 관리권을 두고 충돌했다.

그해 7월 A씨는 입주민들과 함께 관리사무소에 들어가 기존 관리업체 직원을 물리적으로 퇴거시키고 그 무렵부터 관리사무소를 점유했다.

B사는 이에 반발해 입찰 무효 및 효력정지가처분을 신청했고, 서울고등법원은 이를 인용하면서 C사에 관리사무소 점유 인도와 방해 금지를 명령했다.

이후 서울중앙지방법원도 2021년 1월, A씨 측에 대해 관리업무 관련 자료를 인도하고, 피해자 회사의 출입을 방해해서는 안 된다는 취지의 업무방해금지 가처분 결정을 내렸다.

이에 따라 A씨는 B사측의 출입 요청에 협조할 의무가 있었지만, 실제로는 출입문 경고문과 봉인을 제거하지 않고 도어락 비밀번호도 제공하지 않아 검찰은 이 부분을 ‘위력에 의한 업무방해’로 기소했다.

하지만 1심과 항소심 모두 이 공소사실에 대해 무죄로 판단했다.

재판부는 “업무방해죄가 부작위로 성립되기 위해서는 법적으로 작위의무가 인정돼야 하는데, 가처분 결정은 단지 피해자의 출입을 방해하지 말라는 금지 명령일 뿐 경고문 제거나 도어락 비밀번호 제공과 같은 적극적 작위를 요구한 것이 아니다”라며 “따라서 관리사무소 출입문에 부착된 경고문 및 봉인 등을 제거하지 않고 그대로 뒀다고 하더라도 이 가처분결정이 정한 내용에 위반되는 행위를 했다고 단정할 수 없다”고 판단했다.

또한 “A씨의 경고문 부착 등은 가처분 결정 이전에 발생한 것으로 이를 제거하지 않은 행위만으로 위법하다고 단정할 수 없다”고 봤다.

항소심 재판부는 “A씨가 202년 10월 중순경 이 아파트의 주택관리업자가 명확하게 확정되지 않은 상황에서 관리사무소 출입문에 경고문을 부착하고 봉인 등의 조치를 한 행위가 A씨에게 관리사무소 출입과 관련해 구체적인 작위의무를 부과하지 않은 이 사건 가처분 결정으로 인해 갑자기 위법하게 전환된다고 단정하기 어렵다”고 덧붙였다.

이와 함께 “가처분 결정 후에도 A씨가 추가로 출입을 실질적으로 방해한 행위는 확인되지 않았다”며 항소를 기각했다.

출처 : © 아파트관리신문, 온영란 기자 oyr99@aptn.co.kr

■ 예정가 넘어 유찰…최저가 업체 무조건 낙찰해야 하는 것 아냐

서울중앙지법

☛ 사적자치와 계약자유의 원칙 적용

[아파트관리신문=서지영 기자] 아파트 공사 입찰에서 단순히 최저가 응찰을 했다고 해서 무조건 낙찰자가 되는 것은 아니라는 법원 판결이 나왔다.

서울중앙지방법원(판사 이민지)는 공사업체 A사가 서울 강남구 B아파트 입주자대표회의를 상대로 채무불이행에 따른 손해배상 7300여만원을 청구한 소송에서 최근 원고 패소 판결을 내렸다.

B아파트는 2023년 3월 장기수선계획에 따른 아파트 내외부 균열보수 및 재도장공사 업체 선정을 위해 공동주택관리정보시스템에 제한경쟁입찰, 최저가낙찰을 내용으로 한 입찰공고를 냈고 A사는 이 입찰에 참여한 업체들 중 가장 낮은 입찰가액을 써냈다.

그러나 입대의는 개찰 후 입찰금액이 예상했던 공사금액보다 커 유찰하기로 결정했다.

적립된 장기수선충당금 이상의 금액으로 공사를 하는 것은 공동주택관리법 위반에 따른 과태료 부과 대상이 될 수 있었기 때문이다.

A사는 “상한가를 명시하지 않았기 때문에 ‘예정가를 넘어서’는 유찰의 사유가 될 수 없다”고 지적하며 “입찰을 거쳐 A사가 낙찰자로 결정됐으므로 A사와 입대의 사이에는 공사에 관한 도급계약의 본계약 체결의무를 내용으로 하는 예약의 계약관계가 성립했고 입대의는 계약 의무를 저버리고 자의적 의사로 A사와의 본계약 체결을 거절했으므로 낙찰자인 A사에 예약채무불이행으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다”고 주장했다.

이에 입대의는 “낙찰자 결정이 없었다”고 맞섰다.

재판부는 “입대의가 낙찰자 선정 결정을 하기 전 유찰 결정을 한 이상, A사가 최저가 낙찰가를 제시했고 개찰이 이뤄졌다는 사실만으로 A사가 해당 입찰의 낙찰자에 해당한다고 인정할 수 없다”며 입대의 손을 들어줬다.

재판부는 “아파트 입주자들이 구성한 자치관리기구인 입대의가 공사 업체를 선정해 사법상 계약을 체결하기 위해 실시하는 입찰에는 사적자치와 계약자유의 원칙 등 사법의 원리가 적용된다”고 전제했다.

이에 따라 “입찰공고는 청약의 유인에 해당하고, 공사업체들이 입찰에 참여하는 행위는 청약에 해당하며 ‘입대의의 낙찰자 결정’이 그 청약에 대한 승낙에 해당하므로 입대의가 낙찰자 결정을 하면 비로소 그 낙찰자와 사이에 공사에 관한 계약 체결 의무를 내용으로 한 예약의 계약관계가 성립한다”고 설명했다.

A사는 또한 “입찰공고 당시 ‘예정가’ 또는 ‘장기수선충당금 적립금’을 입찰 상한가로 제한한다는 공고가 없었고 설령 그와 같은 공고가 있었다 하더라도 낙찰의 기준은 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제6조 제1항 각호에서 정하고 있는 방법에 따라야 하는 것으로 예정가격 자체가 지침에 적합하지 않으므로 예정가격이 낙찰의 기준이 될 수 없다”며 예정가격에 맞지 않는 입찰가격이 입찰의 무효, 유찰의 사유가 될 수 없다는 국토교통부 회신과 강남구청에 대한 민원 신청 및 답변을 근거로 A사가 낙찰자 지위에 있다고 주장했으나 재판부는 이 같은 주장을 모두 배척했다.

재판부는 먼저 사업자 선정지침에서 입대의 사정으로 낙찰자 선정 결정 이전에 입찰절차를 취소 내지 유찰하는 것을 금지하는 취지의 규정을 두고 있지 않음을 근거로 내세웠다.

이어 “입대의 측에서 예산사정 또는 공사내용 변경 등 중대한 사정변경이 있음에도 낙찰자 선정 결정 이전에 입찰절차를 취소 내지 유찰하는 것을 원천적으로 금지하는 것은 계약체결 자유의 원칙에 반해 부당하다고 볼 여지가 있다”고 설명했다.

아울러 선정지침 제31조 제2항에서 ‘낙찰자가 계약체결을 거절했을 때에는 해당 입찰보증금 발주처에 귀속시켜야 한다’고 규정해 낙찰자의 경우 입찰보증금을 포기하면 계약체결을 하지 않을 수 있는 것으로 정하고 있는 점에 비춰 “발주자인 공동주택 입대의 또한 낙찰자 선정 결정 후에 입찰보증금의 배액을 상환하고 계약체결을 포기할 수 있음은 물론 그 전 단계인 낙찰자 선정 결정 이전에 입찰절차를 취소 내지 유찰할 수 있다고 해석함이 타당하다”고 강조했다.

입대의 측 변호를 맡은 주규환 법무법인 우리로 변호사는 “이번 판결은 원고가 최저가 응찰업체라는 이유만으로 입대의가 원고를 낙찰자로 결정할 의무가 있다고 볼 수는 없다는 점에서 원고가 낙찰자임을 전제한 원고의 청구는 부당하다고 판시한 사안”이라며 “결국 사적자치와 사법의 원리가 적용되는 공사 업체 등의 선정에 있어 계약은 청약과 승낙으로 이뤄지고 입대의의 낙찰자 결정이라는 승낙이 있어야 공사계약 체결 의무를 내용으로 하는 예약의 계약관계가 성립한다는 취지로 보인다”고 설명했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 2회 유찰로 수의계약 시 입찰 미참여자도 가능

[민원회신]

질의: 공사 입찰결과 유찰 시 계약업체 선정방법

아파트 옥상 방수공사를 위해 제한경쟁(전자입찰)으로 1차 및 2차 재입찰공고 결과 응찰자 1개 업체로 유찰돼 수의계약으로 업체를 선정해야 하는 상황에서 1·2차 입찰에 응찰한 1개 업체를 대상으로 예산범위 내 수의계약 진행해야 하는지.

사업자 선정지침에 의거 낙찰자가 계약포기 시 계약대상자를 선정할 때에는 차순위자(유효한 응찰자가 일반은 2개 업체, 제한경쟁은 3개 업체)를 계약업체로 선정하는 동지침에 따라 제한경쟁 입찰 결과 유찰됐기 때문에 수의계약 시에도 3개 업체 견적을 징구해 최저가 업체를 계약상대자로 선정하는지. <2025. 4. 4.>

회신: 해당 수의계약 시 비교 견적 요구 안 돼

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제4조 제3항 별표2 제7호에 따라 제한경쟁입찰이 2회 이상 유찰돼 수의계약 하는 경우 최초로 입찰에 부친 내용을 변경할 수 없는데, 응찰 업체가 공고내용을 충족하는 경우 해당 업체와 수의계약 체결을 할 수 있으며, 반드시 입찰에 참여했던 자와 계약해야 하는 것은 아니므로 입찰에 참가하지 않았던 자라도 공고내용을 충족하는 경우 수의계약이 가능할 것이다.

참고로 별표2 제7호에 따른 수의계약 시 별도로 비교 견적서를 규정하고 있지 않다. <전자민원, 주택건설공급과. 2025. 4. 7.>

<국토교통부 제공>