상가주택 인기 폭발 투자가치 분석해보니

[권리금보호]

 지난 9월 28일 위례신도시 내 점포 겸용 단독주택용지 45필지에 대한 청약 신청에 무려 1만7531여 명의 투자자들이 대거 몰렸다. 이 가운데 2104-1 필지는 2746대 1로 한국토지주택공사(LH)가 공급한 점포 겸용 단독주택용지 분양 경쟁률 사상 최고치를 기록했다. 전체 평균 경쟁률도 390대 1에 달했다.

# 위례신도시만큼은 아니지만 2013년 화성 동탄 일반산업단지에서 공급된 72개 필지의 점포 겸용 단독주택 용지 경쟁률은 최저 27대 1, 최고 1004대 1을 기록했다. 서울에서 가까운 인천 청라지구 역시 35필지 공급에 329대 1, 충북혁신도시(53필지)는 3122대 1, 남양주 진접지구(4필지) 282대 1의 최고 경쟁률을 나타냈다.

이번 위례 점포 겸용 단독주택 청약 광풍 현상을 놓고 당첨 자체를 로또에 비유하는 분위기다. 위례신도시에서 곧 일반인 대상으로 점포 겸용 단독주택용지 159개 필지가 더 분양될 예정이어서 새로운 기록 경신 여부에 관심이 집중되고 있다.

그렇다면 실제 점포 겸용 단독주택지의 가치는 이 같은 청약 광풍처럼 엄청난 로또인 것일까. 위례 점포겸용주택에 돈이 몰린 것은 입지적인 이유도 있지만 사회적 원인과 제도적 원인도 작용하고 있다. 은퇴 베이비부머의 지속적인 증가와 점포 겸용 주택의 공급방식인 추첨제 방식에 따른 요인도 꽤 반영돼 있다.

우선 첫째는 총 700만명에 달할 것으로 추산되는 베이비붐 세대(1955~1963년 출생) 은퇴가 2010년부터 수년째 본격화되고 있기 때문이다. 현대경제연구원에 따르면 해마다 베이비부머 30만~40만명이 직장을 떠나고 있고 경기침체로 실적이 나빠진 주요 대기업들이 계속 구조조정을 진행 중이어서 앞으로도 퇴직 후 제2의 인생을 설계해야 하는 중장년층은 해가 갈수록 늘어날 전망이다.

은퇴자를 유형별로 보면 자본형 은퇴와 비자본형 은퇴로 갈리는 현상을 보이고 있는데 최근 자영업 창업 증가 원인의 하나로 베이비부머의 창업을 꼽을 수 있다. 이 가운데 주로 비자본형 은퇴자들이 큰 자금이 필요한 부동산 임대에 뛰어들지 못하고 창업에 나서고 있는 것으로 분석된다.

반면에 베이비부머 은퇴자 중 비교적 자본형 은퇴자에 속하는 사람들은 10억원이 훌쩍 넘는 중대형 아파트와 유동성 현금을 보유하고 있기보다는 주택부분을 다운사이징하고 유동성 자금을 더해 수익형 부동산 투자에 나서고 있다. 이를 통해 노후자금설계를 하거나 주거의 안정과 노후생활자금 확보를 할 수 있는 점포 겸용 주택 투자에 합세하고 있다.

두 번째 과열 원인은 경쟁 입찰의 최고가 입찰방식이 아니라 3000만원의 청약금만으로 추첨하는 공급방식이다. 최근 위례 점포 겸용 주택의 공급조건을 살펴보면 청약 신청금 3000만원, 가구당 1필지만 신청 가능하고 가구원 중 중복신청하거나 2필지 이상 신청이 발각되면 당첨되더라도 모두 무효 처리한다는 단서와 ‘소유권등기+취득세 납부’ 후 전매가 가능해 2017년 12월까지 팔 수 없다(단 분양가 이하로는 2014년 9월 17일 이후 전매 가능)는 조건이 붙어 있다.

하지만 과거 다른 지구의 청약신청과는 다르게 서울시민이 아닌 타 지역 주민도 신청이 가능해 참여자가 늘 수밖에 없었고, 주택보유 여부와도 무관하며, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 완화 등으로 자금동원이 수월해졌다. 다른 한편으로는 주택시장에 대한 투자심리가 회복되고, 금리인하로 인한 금융자금 부담이 줄어들었다.

비록 3년 가까운 전매제한이라고 하지만 당첨자 정계약 체결 후에는 분양가 이하로 전매할 수 있는 길을 열어두다 보니 매도자와 매수자 간의 프리미엄을 별도 거래하는 방식을 염두에 두고 3000만원이라고 하는 비교적 적은 금액을 통해 당첨 이후 프리미엄을 기대할 수 있었다.



미당첨 실수요자, 프리미엄 투자 점검

이처럼 청약열풍의 배경에는 실수요자 시장이 팽배한 측면도 있으나 프리미엄을 염두에 둔 세력이 많았던 것도 무시할 수 없는 큰 원인이고 보면 당첨되지 않은 실수요자들은 프리미엄을 주고 매입해야 하는 상황이 발생하게 될 전망이다.

현재 분위기라면 당첨 후 매도를 희망하는 호가는 필지별로 1억~4억원에 이르지만 실제 거래는 조금 더 거품이 빠진 후에 거래가 형성될 것으로 예상된다.

위례 점포 겸용 주택의 공급은 원주민 공급용과 일반인 공급용이 있었는데 LH에서 일반인 공급용 필지의 가격을 책정할 때 원주민용 필지에 붙어있던 프리미엄 정도를 반영해 이번 청약에 내놓았다. 여기에 추가로 일반 공급용 당첨주택에 1억∼4억원 정도의 프리미엄 호가가 형성되다 보니 단계별로 붙은 프리미엄만큼 수익성이 줄어들 수밖에 없는 상태이다.

이번 청약에서 떨어진 실수요자라면 현재는 과열된 분위기로 인해 당첨 매도자들의 호가가 높게 형성되어 있는 만큼 분위기에 너무 휩쓸리지 말고 시장상황을 지켜보면서 향후 유망지역 상가 겸용 주택에 도전해보는 게 바람직해 보인다.

과연 2000대 1에 걸맞은 수익성이 있을까, 위례 상가 겸용 주택을 사례로 수익성을 분석해본다.

위례 최고 경쟁률 2746대 1

상가 수익성 분석

위례에 상가 겸용 주택 돌풍을 일으킨 두 개 블록 가운데 하나인 D2-1블록은 8호선 우남역 예정지와 위례트램선 종착점 지역 상업업무지구와 인접한 전형적인 상업지구형 점포주택 입지다. 또 D2-2블록은 주거전용 단지 성격이 강하고 주변에 대규모 상업시설이 거의 없기 때문에 주로 생활밀착형 업종의 입지 성격이 있다.

대체적으로 주거성격이 강한 D2-2블록보다는 상업성격이 짙은 D2-1블록의 경쟁이 치열했고 19-1필지처럼 토지가 커서 총 분양금액이 큰 곳과, 필지와 필지 중간에 끼인 입지의 필지 등은 다소 경쟁률이 낮았다.

D2-2블록에서는 2-9번과 5-12번 필지의 경쟁률이 높았는데 이번 공급분의 응찰이 높았던 지역들은 해당토지가 지역 출입구 입지이면서 코너형 입지의 점포들이 대부분이었다.

그렇다면 이번 위례 점포 겸용 주택 최고 경쟁률을 기록한 2104-1 필지의 가치를 당첨자가 아닌 프리미엄 매수자의 입장에서 예상 수익을 분석해 보자.

건폐율 60%, 용적률 160%를 감안하면 1층 최대면적은 153㎡(약 46.28평)를 앉힐 수 있고 전체 지상층 연면적이 408㎡(약 123.42평) 규모인 건물을 지을 수 있다. 여기에 1층을 상가로 구성하고 2층과 3층은 투룸형 주택 각 2가구씩, 최상층 4층은 주인가구가 직접 거주하는 타입의 기본적인 형태를 구성할 수 있다.

전체적으로 상가주택의 지하 활용도가 높지 않은 점을 감안해 지하는 만들지 않는 조건으로 전체 용적률을 고려해 비교적 1층과 4층을 같은 크기가 되도록 1층을 104.55㎡(약 31.63평)로 지을 수 있다.

당첨자가 아니므로 전매제한 해제 조건인 분양가 이하 거래방식의 편법적 프리미엄 4억원 선에 거래(필자는 편법적 거래를 권장하지 않음을 밝혀둔다.)를 한 후 공사 등과 관련해서는 토지가 비교적 작고 전체 공사규모가 크지 않지만 미관과 시설 경쟁력 등을 감안해 공사금액을 3.3㎡당 400만원으로 본다면 총 21억6000여만원이 투입된다. 요약하면 토지비 원금 11억4500만원에 취등록세 5100만원, 공사비 4억9360만원 및 설계 감리비, 보존 등기비와 기타 부담금, 중개 수수료 등이 들어간다. 수입 측면에서는 투입 목돈 비용을 덜기 위해 2층과 3층의 주택부분을 전세를 두고 상가주택의 고정적 수익발생을 위해 1층 상가는 보증금 월세방식의 임대를 하는 것으로 감안해보자. A타입은 다소 보수적인 관점으로, B타입은 일반적 예상 수준으로 예측해본다.

#A타입 = 1층 상가 2개에 보증금 6000만원, 월세 260만원, 2층과 3층 4가구 전세금 4억원, 4층 주인 거주. 이 경우 총 보증금 및 전세금 4억6000만원에 월세 260만원, 실투자금 17억원으로 예상수익률 1.84%.

#B타입 = 1층 상가 2개에 보증금 1억원과 월세 360만원, 2층과 3층 4가구 전세금 6억원, 4층 주인 거주. 이 경우 총 보증금 및 전세금 7억원에 월세 360만원, 실투자금 14억6000만원으로 예상수익률 2.96%.

수익형 부동산의 일반적 기대 목표수익률인 6% 선에 맞추려면 1층 점포 임대 수입을 얼마로 잡아야 할까. 1층 2개의 52.2㎡(약 15.5평) 규모 상가를 보증금 8000만원에 월세 300만원씩(합은 보증금 1억6000만원, 월세 600만원)에 임대해야 하고, 2층과 3층 방 2개 주택 전세를 각각 2억원(총 8억원)에 맞춰야 가능하다.(총 보증금 및 전세 9억6000만원에 월세 600만원.)

물론 변수는 꽤 있다. 설계의 독창성이나 기능성에 따라 수익이나 자금유동성이 달라질 수 있다. 지하의 활용성을 살리느냐의 여부나 상가 규모를 키워 월세 수익형을 늘리는 것도 변수다. 주택의 반전세 월세형 전환을 통해 수익률을 제고해 볼 수 있는 측면도 있다. 하지만 전반적으로는 위례신도시에서 최고 경쟁률을 기록한 입지치고는 예상 수익이 기대에 크게 못 미친다. 위례 점포 겸용 주택지를 놓고 상담하는 과정에서 느낀 점은 일반투자자들이 점포 겸용 주택에 대해서 지나치게 장밋빛 전망을 가지고 있다는 것이다.

D2-2블록의 경우 5번 블록이 전체적으로 수변을 끼고 있어서 한적한 카페거리로 형성될 것이라는 예상을 너무도 강하게 가지고 있었다. 하지만 아이러니한 점은 D2-1블록에 참여하려는 상당수도 우남역 역세권과 트램선 종착점 부근으로 인해 사람이 많이 모일 수 있어서 카페거리가 형성될 것이라는 기대를 하고 있다.

그렇다면 프리미엄을 지불하지 않고 실제 분양을 받은 사례는 어떨까. 즉 총 매입 및 투자금이 17억원일 경우 수익률을 따져보자. 일반적인 수준의 B타입을 적용하면 실투자금이 10억4000만원 정도인 만큼 4.12%대 수익률이 나올 수 있다. 직접 당첨자라면 한번 도전해 볼 만하다는 얘기다.



바야흐로 카페 전성시대인가

우선 점포 겸용 주택입지의 경우 식음료 매장 업종이 가장 많은 유형을 차지하는 것은 맞다. 그러나 상당수의 점포 겸용 주택은 예상했던 대로 계획적 상권이 형성되는 것은 아니다. 카센터 등과 같은 기술업종이 자리를 차지하거나 장기 공실 문제에 직면해 업종을 가리지 않고 임대하는 사례도 의외로 많다는 점을 염두에 둘 필요가 있다. 점포 겸용 주택을 개발하는 건물주마다 자금유동성 상황이 다르다보니 종합적 계획업종 구성을 도모하는 것이 어려워지기 때문이다. 점포 겸용 주택에 투자하는 다수는 판교의 백현 카페거리나 정자동 카페거리 등을 자연스럽게 예상하지만 먼저 특성화된 카페거리가 형성되는 과정에 대한 이해가 필요하다.

판교 사례로 본 거래시세와 수익률

판교신도시는 점포 겸용 단독 주택용지가 10개 블록, 620개 필지로 구성돼 위례신도시의 점포 겸용 주택용지 365필지보다 대략 두 배 정도 많은 편이다.

판교 점포 겸용 주택을 상권별로 크게 나눠 보면 우선 운중천변을 바라볼 수 있는 카페 상권이 있다. 두 번째는 판교도서관 인근 상권으로 도서관 이용객을 겨냥해 출입구 앞 방향에 형성된 음식점과 카페 상권이다. 세 번째는 백현동 카페촌 상권으로 백현초, 백현중 학생을 픽업하기 위한 학부모 대기 공간형으로 조성되기 시작한 학군형 상권이다.

이 가운데 성남시 분당구 백현동 백현 카페거리의 한 개발 사례를 살펴보자.< 백현동 카페거리 주택 사례>

대지면적 330.9㎡(약 100.2평)

건축면적 161.6㎡(약 49.9평)

연면적500.5㎡(약 151.7평)

건폐율 48.84%

용적률 121.91%

JINO HAUS를 세운 S씨는 중견 사업체를 운영하면서 자신이 거주할 복층형 주인가구와 근린생활시설과 임대가구를 포함한 지하1층, 지상3층짜리 점포 겸용 주택을 지은 경우다.

2013년 기준으로 임대수익은 약 600만원 선으로 1층 카페(월 400만원)와 지하점포(월 200만원)에서 월 임대료를 받고 있으며 2층 주거용(약 30평)은 전세 1억7000만원에 임대를 놓고 있다.

건축주는 일반적인 방식에서 탈피해 설계에 많은 공을 들여 성공한 케이스로 평가받으면서 한국건축가협회 선정 ‘2011년 올해의 건축 베스트7’과 국토해양부와 한국건축사협회가 주최한 ‘2012 한국건축문화대상 우수상’을 수상하기도 했다.

비용이 늘어났지만 수익을 극대화하기 위해 1층 면적을 키우는 통상적 방법 대신 건축주와 설계사무실의 설계 노력이 반영되어 오히려 1층의 테라스를 줄이고 보행자 통로를 연결해 상가의 활용성을 보완했다. 면적보다는 기능성을 중시한 결과 1층과 지하의 임대 활성화를 도모한 다소 이례적인 경우다.



판교 점포 겸용 주택 매매물건 분석

현재 백현동 카페거리 내 점포 겸용 주택은 위치와 대지 규모에 따라 매매가가 18억~28억원 선에 형성돼 있다. 대지 78평, 건평 115평, 매매가 19억원 규모의 3층 상가주택의 경우 1층 보증금 5000만원, 월세 295만원(통상가), 2층 전세보증금 4억원(2가구 합계), 3층 보증금 3억원과 월세 50만원(주택 1가구)을 얻는다. 총 보증금 7억5000만원, 월세 345만원으로 매매가로 거래 시 주인이 직접 거주하지 않을 때 수익률이 3.7% 수준이다.

동판교와 서판교 점포 겸용 주택 매매물건 내역을 분석해보면 대체로 주인이 직접 살지 않고 모두 임대를 놓아도 3% 미만 수익률(취등록세 등 매입에 따른 제경비 제외)이 나오는 곳이 많고 주인 거주형의 경우 1%대 수익률도 적지 않다.

이 같은 낮은 수익률은 자기자본 외에 금융자금을 조달하면 할수록 레버리지 효과와는 거리가 멀어지게 돼 유동자금이 풍부하지 않다면 유동성 리스크를 겪어야 한다. 판교 점포 겸용 주택이 5년여 내외를 경과하면서 비교적 상권이 형성되어가는 현 시점에서 소유자가 직접 거주하면서 수익률을 5% 이상 올린다는 게 현실적으로 쉽지 않은 셈이다. 위례의 점포 겸용 주택을 여기에 대입시켜 보면 판교보다 입지가 나은 점을 감안하더라도 판교 수익률을 크게 뛰어넘기는 쉽지 않다. 따라서 프리미엄을 내고 부지를 매입하는 방식의 거래는 보수적인 관점에서 접근하고 기대수익률을 낮춰 잡아야 한다.



상가주택 투자 다양한 가능성 모색을

상가주택 취득에는 3가지 방법이 있다. 기존 상가주택을 매입하거나 일반단독주택 매입 후 용도변경, 택지개발지구 점포 겸용 주택 용지매입이다.

기존 상가주택은 노후화된 사례가 많아 건물 가격보다는 토지분에 대한 가격인정 비중이 높고, 리모델링이나 개축 또는 신축을 검토하는 경우가 많으며 부동산 중개업소나 경매, 공매 등을 통한 취득방법이 있다. 기존 상가주택의 경우 지하철역에서 200~300m 이내 이면도로의 먹자골목이나 역세권 이면으로 상권이 팽창하는 지역 등을 중심으로 거래가 활성화되는 편이다. 경매로 등장하는 물건도 투자가치가 우수한 입지는 낙찰률이 높은 편이고 환승역세권 추가개발 같은 호재가 있는 지역과 같이 이면 상권이 확대되는 곳은 유망한 입지가 된다.

일반 단독주택을 매입해 상가주택으로 용도 변경하는 경우는 상가로의 전환가치가 있는지 여부를 따져야 하며 상권의 팽창이 이루어지고 있는 지역을 대상으로 검토해야 한다. 이때는 인허가와 정화조 학교환경 위생관리지역 관련 업종규제 등을 사전에 검토하는 것이 필요하다.

상가주택의 입지로는 6~12m 정도의 도로를 낀 주택가 초입 코너 같은 곳이 우수하고 가급적 평지가 좋다.

택지개발지구 내 점포 겸용 주택 투자 유의점

1. 신규 택지개발지구에서는 완충녹지 등 주변 지형지물 때문에 도보 접근성이 떨어지는 곳이 있다. 우회 접근해야 하는 정도 등을 살펴봐야 한다.

2. 카페거리와 같은 특화된 거리 상권을 염두에 두는 경향이 많다. 하지만 많은 택지개발지구 내 상가주택은 특화된 상권으로 성장하지 못하는 사례도 있기 때문에 보편업종에 대한 임대가능성이 얼마나 양호한지를 보수적으로 평가해야 한다.

3. 수입금액과 관련해서는 건물관리 등 재투자비용이 발생하기 때문에 수익률 예측 시 예비비를 산정하는 것이 필요하다.

4. 자동차 카센터와 같은 기술업종들이 입점하는 상가주택의 상권도 있는데, 가급적 기술관련 업종 상권은 피하는 것이 좋다.

5. 주변에 공용주차장과 같은 주차관련 시설이 있는 입지를 선택하면 주차난 해결과 고객 흡인에 도움이 된다.

6. 신규 공급 택지지역의 상가주택 용지를 과도한 수준의 권리금을 주고 매입할 경우 상권이 더디게 형성되는 특성상 수익률이 낮아질 수 있다.

7. 가능하면 남동향이 좋고, 중간 부지보다는 코너 부지를 선택하는 것이 상가임대차에 유리하다.

[선종필 상가뉴스레이다 대표]