2023년 준공 GTX-A `황금노선`…일산·동탄·파주 `두둥실`

[최성근]

GTX 노선중 사업진척 가장 빨라
역세권 주변 알짜물량 대거 대기

일산 대화동 `장성마을 대명2`
용인 `삼거마을 래미안` 등 주목

◆ `살집팔집` 고종완의 부동산 가치분석 / GTX-A노선 `슈퍼아파트5` ◆

서울 은평구 불광동 `북한산힐스테이트7차` 전경.

수도권 광역급행철도(GTX) A노선은 정부가 계획한 GTX 3개 노선 사업 중 가장 진척이 빠르며 정부는 2023년 준공을 목표로 하고 있다. A노선은 서울시청, 강남 등 서울 대표 권역을 비롯해 수도권 주요 신도시인 분당, 일산, 동탄2, 파주 운정 등을 지나가기 때문에 GTX 노선 중에서도 황금노선으로 꼽힌다.

특히 내년 상반기 알짜 지역으로 꼽히는 서울 강남구, 은평구, 경기 파주, 동탄 일대 GTX-A 노선 역세권 주변으로 물량이 대기 중이어서 실수요자 관심이 집중될 것으로 보인다.

일반적으로 교통망이 확충되면 발표, 착공, 개통 3단계에 걸쳐 15~20%가량 집값이 뛴다.

실제로 파주 운정, 일산신도시 아파트 가격은 지난해 10월부터 역세권 중소형 아파트를 중심으로 2000만~5000만원씩 집값이 올랐다. 장기간 침묵했던 파주, 고양, 용인 지역 아파트 값이 대반전을 맞았다는 분석이다. 강남권과 교통이 불편해서 상대적으로 소외됐던 파주, 고양, 용인, 화성이 대표적 수혜 지역으로 부상할 전망이다. GTX-A노선 중 투자가치가 가장 높은 `슈퍼 아파트`는 어디일까. 한국자산관리연구원이 빅데이터를 기반으로 아파트 수익성을 예측하는 가치분석 시스템(AVS)인 `살집팔집`을 통해 분석해 봤다.

이 시스템은 정부에서 특허기술을 인정받고 신기술자금을 지원받아 한국자산관리연구원이 자체 개발한 프롭테크 솔루션으로 18개 지표와 10년 빅데이터를 활용했다.

첫 번째로 뽑힌 고양시 일산서구 대화동 `장성마을대명2`는 1995년 입주한 중고 아파트 단지다. 용적률은 161%로 경기도 평균 용적률 212%에 비해 매우 낮아 대지 지분이 넓은 게 장점이다. KB국민은행 시세표에 따르면 이 아파트 전용 61.6㎡ 매매가격은 약 3억3250만원이고 건물 감가상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 2070만원 선이다. 공시지가 변동률은 3년간 0.15%로 경기도 3년 평균 상승률 3.78%보다 낮다. 매매가격 변동률은 3년간 11.54%로 경기도 3년 평균 상승률 3.42%보다 높다. 3년간 전세금 상승률 7.91%는 경기도 3년 평균 상승률 4.25%를 크게 웃돈다. 미래 가치 요인으로 GTX-A 대곡역, 지하철 신분당선 연장선 추진, 일산테크노밸리 조성, 방송영상문화콘텐츠밸리 조성, 고양장항 공공택지지구 조성, 대곡역세권 개발 등이다.

두 번째 용인시 기흥구 마북동 `삼거마을삼성래미안`은 2002년 입주한 중고 아파트 단지다. 용적률은 193%로 경기도 평균에 비해 낮고 대지 지분은 넓은 편이다. 이 아파트 전용 85㎡ 매매가격은 약 6억5000만원이고 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 3341만원 선이다. 공시지가 변동률은 3년간 1.5%로 경기도 평균보다 낮은 반면 매매가격 변동률은 3년간 6.25%로 경기도 평균을 상회한다. 3년간 전세 상승률도 4.6%로 경기도 평균보다 높게 나타났다. 미래 가치 요인으로 GTX-A 용인구성역, 용인경전철 연장선 개통, 서울~세종 고속도로 건설, 용인경제신도시 조성, 용인테크노밸리 지식산업센터 건립 등이다.

세 번째로 서울 은평구 불광동 `북한산힐스테이트7차`가 꼽혔다. 2011년 입주한 새 아파트 단지다. 용적률은 208%로 서울 평균 용적률 259%에 비해 상당히 낮다. 이 아파트 전용 84.8㎡ 매매가격은 약 7억4000만원이고 건물 감가상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 3985만원 선이다. 땅값이 저평가돼 있다고 볼 수 있다. 공시지가 변동률은 3년간 4.76%로 서울 3년 평균 상승률 5.39%보다 다소 낮다. 매매가격 변동률은 3년간 6.26%로 서울 3년 평균 상승률 10.89%보다 낮다. 하지만 3년간 전세 상승률은 7.25%로 서울 3년 평균 상승률 6.49%를 상회한다. 미래 가치 요인으로 GTX-A 연신내역, 서부경전철 개통, 수색역 일대 복합단지 조성 등이다.

네 번째는 파주시 야당동 `한빛8단지휴먼시아`로 2011년 입주한 새 아파트 단지다. 용적률은 160%로 경기도 평균에 비해 많이 낮다. 이 아파트 전용 84.5㎡ 매매가격은 약 3억3000만원이고 건물 감가상각 후 3.3㎡당 대지 지분 가격은 936만원 선이다. 공시지가 변동률은 3년간 0.86%로 경기도 평균보다 낮다. 매매가격 변동률도 3년간 2.66%로 경기도 평균보다 낮다. 3년간 전세 상승률은 10.21%로 경기도 평균보다 높다. 미래 가치 요인으로 GTX-A 파주 운정역, 서울~문산 고속도로 건설, 수도권 제2외곽순환도로 건설 등이다.

다섯 번째는 경기도 화성시 `동탄풍성신미주`를 들 수 있다. 2005년 입주한 중고 아파트 단지다. 용적률은 179%로 경기도 평균에 비해 낮다. 이 아파트 전용 84.9㎡ 매매가격은 약 2억9000만원이고 건물 감가상각 후 대지 지분 가격은 3.3㎡당 1136만원 선이다.

공시지가 변동률은 3년간 5.85%로 경기도 평균을 웃돈다. 매매가격 변동률은 3년간 1.3%로 경기도 평균보다 낮다. 3년간 전세 상승률은 1.52%로 경기도 평균보다 낮다. 미래 가치 요인으로 GTX-A 동탄역, 서해안 복선전철 예정, 수인선 연장선 개통, 수도권 제2순환도로 건설, 송산그린시티 국제테마파크 복합개발사업 추진, 남양·봉담·화성비봉택지지구 개발 등이다.

[고종완 한국자산관리연구원장]
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