오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 43-2.

[해야해야]

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글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 42153 등록일 2017-12-29 03:42

3.

다음은 최근의 여론으로 살펴 본, 주식시장과 부동산 시장, 부동산 정책과 관련된 가벼운 글. 동전의 앞면이 있으면 뒷면도 있고, 오르막이 있으면 내리막도 있기 마련이다. 

장기적인 집값, 전셋값의 동반 상승으로 연일 콧노래를 부를 수 있었던 서울 등 일부 지방의 유주택, 다주택자들은 자다 책상 다리 긁는 수준의 문가 정부의 부동산 관련 능력, 각종 정책들로 내년, 심지어 내후년인 2019년까지 콧노래를 부를 수도 있겠구나. 쉬어야 할 때 쉬어야 부작용, 후유증이 적고 오래, 먼 길을 갈 수 있는데 말이야.

반면, 계속 침체 중인 지방은 물론 한때 반짝했던 지방도 부동산 시장이 급변하여, 공급 물량, 미분양 물량이 많은 지방, 지역에 전세 끼고 투자했던 작금의 그 유, 다주택자들은 중기적인 집값, 전셋값 동반 하락으로 개고생 하게 될 것이다. 반대로, 무주택 세입자들은 전 월세값 안정으로 고통 끝 새로운 봄 날을 맞이하겠지.

특히 충청 남북도, 경상 남북도 등 몇 년 앞서 부동산 침체기를 맞았던 지역들의 유, 다주택자들의 고통은 더 깊어지고 있는 듯하다. 다른 지방 부동산 시장보다 보다 빨리 회복될 것으로 예상되는, 세종시의 중기적 아파트 공급 물량 폭탄으로 남의 죄까지 곤장을 맞고 있는 대전시 등도 아프긴 마찬가지다.

머지않은 장래에 공급 물량 급감, 장기간 하락한 주택 가격 메리트, 더하여 전세가는 올라 보다 적은 돈으로 주택을 매입할 수 있는 외지인 투자, 투기 수요 유입 등으로 낙후된 전국 지방 주택 시장은 중기적 대세 상승이 가능해 질 것이다. 시작되면, 어게인 집값, 전 월세값 동반 상승으로 무주택 세입자의 개고통 데자뷔는 또다시 반복될 수 있겠지?

낙후된 전국 지방의 집값은 내년, 2018년부터 공급 물량이 급감하고 지역 경제가 좋아지는 지역부터 순차적으로 반등, 회복할 수 있을 것이다. 일부 지방 집값은 내년, 어쩌면 내후년인 2019년까지 더 하락할 수도 있을 것이다.

워낙 오랜 기간 침체되었기에, 국내외 경제 침체 등 특단의 사정이 없는 한 낙후된 지방 부동산 시장도 차별화, 양극화가 진행 중이기 때문에, 한 두 해 더 하락하더라도 각 지방을 대표하는 아파트들의 가격은 매수 대기자들의 기대와 반대로 떨어지지 않을 것이다. 반대로 시장이 좋을 때는 앞서, 더 치고 나갈 수도 있겠지?

그럼 낙후된 전국 지방 집값은 얼마만큼 오를 수 있을까? 전용 면적 25평, 공급 면적을 기준으로 낙후된 전국 대다수 아파트 현재 가격은 1~2억 원 대이니 두 배 올라도 2~4억 원 대에 불과할 뿐이다. 2019년부터 2021년 경으로 예상되는 낙후된 전국 부동산 집값은 평균 2배 정도는 오를 여력이 있다 생각한다.

평균 가격이나, 지역, 지방 내에서도 해가 갈수록 심화되어 가는 양극화, 차별화로, 동일 지방, 지역 내에서도 아파트 가격은 오르지 않거나 조금 오를 수도 있고, 반대로,모두가 선호하는 지역의 극소수 아파트겠지만, 2배, 3배, 심지어 그 이상으로 오를 수도 있을 것이다.  

보다 구체적으로 시범 케이스 지방, 소지역을 예시 해 볼까? 침체기든 회복기든, 낙후된 지방 집값은 인천이든, 대구든, 대전이든, 광주든, 울산이든, 심지어 서울 외곽 지역인 도봉구, 강북구, 노원구,성북구, 중랑구 등의 집값 상승, 하락 폭과 크게 차이가 나지 않을 것이니 각자 제 사는 지방, 아파트 가격을 예상할 수 있을 것이다.  

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 6일 부동산 단신 2.

서울 재건축 아파트 하락폭 둔화...서울 구로는 신도림동 신도림4차e편한세상, 개봉동 개봉푸르지오 등이 3000만~5000만원 내렸다. 강남은 대치동 선경1,2차, 래미안대치팰리스1단지 등이 2500만~5000만원 빠졌다. 경기 일산은 마두동 강촌2단지한신, 백석동 백송5단지삼호풍림 등이 1000만~2500만원 내렸다.

경기 평촌은 평촌동 귀인마을현대홈타운, 호계동 무궁화경남 등이 500만~2500만원 빠졌다. 안양은 비산동 삼성래미안이 1000만~3500만원 빠졌다. 용인은 동천동 용인동천자이, 풍덕천동 e편한세상수지, 성복동 성복역롯데캐슬골드타운 등이 500만~1500만원 떨어졌다.

'15억→8억' 강남 줄줄이 반값 등 무섭게 빠지는 서울 전셋값... 서울 강북구 미아동 대단지 SK북한산시티(3830가구) 전용 84㎡ 전세는 지난해 9월 5억5000만원에서 지난달 3억3500만원에, 강북구 미아동 두산위브트레지움(1370가구) 전용 84㎡도 지난해 8월 5억7700만원에서 지난달 4억6000만원에 거래됐다.

분양가가 바로 옆 단지인 '평촌 더샵아이파크' 같은 면적의 최근 실거래가(9억2000만원)보다 1억6000만원 이상 비싼 경기 안양시 '평촌 센텀퍼스트'는 경쟁률이 0.3대 1에 그쳤다. 분양가가 인근 수유벽산1차 시세보다 비쌌던 강북구 칸타빌 수유팰리스는 분양가를 최대 15% 할인했지만 7차례의 무순위 청약에도 여전해 미분양 상태다.

또, 강북구 미아동 '북서울자이폴라리스' 분양가는 84㎡ 기준 9억2700만~10억3100만원이었다. 선착순에서 10억 원이라는 큰 금액을 감당할 수 있어야 하는데도... 부산 첫 3.3㎡당 분양가 3000만 원으로 화제가 된 남천자이는 3일 선착순 추첨을 진행했다. 대구 수성구 시지라온프라이빗은 중도금 무이자 혜택에 입주지원금 7000만원을 제시했다.

2022년 2월 6일 부동산 단신 2.

하늘에 별따기 된 세입자 구하기…입주단지는 전세 전쟁 중...인근 래미안 센터피스는 3년전 입주때와 달리 성북구 길음동 롯데캐슬 클라시아 전세가는 8억원까지 했던 전용면적 59㎡가 5억대까지, 10억원대였던 84㎡는 7억 5000만원까지 하락했다. 서울 은평구 영화노블레스아파트 24㎡은 지난달 2억7700여 만원에 신고가로 거래됐다. 한편, 서울 서초구 방배동 청광아트빌 아파트 전용 245㎡)는 감정가 14억7000만원에 낙찰가는 18억6000만원이다.

'영끌' 2030 어쩌나... 지난해 강서구에서 거래가 많았던 아파트는 가양동 강변 3단지를 비롯해 방화5단지, 등촌주공5단지, 가양6단지 등이다. 지난해 66건이 매매됐던 강서구 강변 3단지의 경우 전용 34㎡(약 15평)가 지난해 6억8000만원에 매매돼 최고가를 찍었으나 최근에는 거래가 아예 없는 상태다. 한편, 감정가인 12억4500만원의 서울 금천구 독산동 금천롯데캐슬골드파크1차 전용 85㎡ 경매 낙찰가는 10억8268만원이었다

노원구 상계동 노원현대는 지난해 9월 8억9700만원(12층)에서 지난 4일 전용 84㎡가 8억500만원(6층)에, 노원구 중계동 주공5단지 전용 44㎡는 지난해 7월과 9월 6억7000만원 신고가에서, 지난달 5억8500만원(10층)에 거래됐다. 성북구 길음동 길음뉴타운2단지푸르지오 전용 84㎡는 지난해 8월29일 11억원(16층)에서 지난달 9억5000만원(1층)에 손바꿈됐다. 노원구 상계동 상계주공 전용 50㎡는 경매에서 6억3200만원에 낙찰됐다.

한강맨션 재건축이 점차 궤도에 오르면서 용산 한강변 ‘평당 1억’ 도미노…래미안 첼리투스 50억원 돌파... 서울시 용산구 이촌동 소재 아파트 ‘래미안 첼리투스’ 전용면적 124㎡ A타입이 지난해 43억원에서 지난달 50억9998만원에 계약됐다. 이촌동 한가람, 코오롱 등 리모델링 아파트 역시 조합설립을 마쳤고, 이촌동 한강맨션 못지않은 입지의, 이촌동과 인접 서빙고동 신동아아파트도 조합설립인가를 마쳤다.

2021년 2월 6일 부동산 단신 2.

입주 2년차 아파트인 방배동 방배아트자이(전용면적 84.93㎡)의 경우 2018년 9억원에 최고가 전세 거래됐는데, 2년 후인 2020년에는 14억원에 거래됐다. 잠원동 래미안신반포팰리스(전용 84.49㎡)의 지난해 최고 전세거래가격은 2년 전 최고 거래가(12억원)에 비해 8억원 오른 20억원이었다. 서초구 반포동 반포 주공1단지 전용 140㎡가 같은 달 20일에 49억5000만원에 팔려, 종전 최고가(47억5000만원) 대비 2억원 이상 높은 금액에 팔렸다.

준공 33년을 맞아 재건축을 추진 중인 송파구 방이동 ‘올림픽선수기자촌 1단지’ 전용 83㎡도 지난달 20억3000만원에 손바뀜하며 전달 신고가인 19억원에서 한 달 만에 1억3000만원 올랐으며 실 거주 목적이 아닌 경우에는 거래를 할 수 없는 서울 송파구 잠실동의 잠실 주공5단지도 거래가 줄을 잇고 있다. 한편 1979년 은마아파트가 준공될 당시작은 평수인 31평형(현재 전용면적 76m²)의 분양가가 2100만 원 안팎이었던, 현재 66%가 세입자인 서울 강남구 대치동 은마아파트 지하에 방치된 쓰레기 문제는 ‘현재 진행형’이다. 집주인 58%가 10년이상 보유한 은마아파트엔 양도세-보유세 인상카드 안먹히고있다.

광역시 8222가구 등 지방서 이달 1만4606가구 쏟아진다...부산에서는 삼성물산은 이달 부산 동래구 온천4구역을 재개발하는 ‘래미안 포레스티지’, 동래구 안락스위첸(총 220가구), 남구 대연2구역 재건축(449가구), 부산 '연산포레서희스타힐스' 등의 분양을 준비하고 있다. 대구에서는 수성구 강촌2지구 주택재건축 ‘수성 더 팰리스 푸르지오 더샵’, 수성구 ‘힐스테이트 만촌역’(658가구)의 분양이 예정돼 있다. 광주광역시에선 용두2차(414가구)가 분양될 예정이고 대전에선 선화 한신더휴 리저브(418가구) 등이 공급을 준비하고 있으며 세종시에서 분양되는 ‘세종 리첸시아 파밀리에’도 주목을 받고 있다.

지방 도시에서는 충북 청주에서 ‘청주 SK뷰자이’(봉명 1구역 재건축단지)의 분양이 예정돼 있고 충남 아산에서는 ‘더샵 탕정역 센트로’(939가구)가 이달 공급된다. 두산건설은 강원 삼척시 정상동에서 ‘삼척 센트럴 두산위브’를 분양할 예정이다. 경남 거제 ‘e편한세상 거제 유로스카이’(1113가구), 전북 군산 디오션시티에서 ‘더샵 디오션시티 2차’(771가구), 경북 고령 다산 월드메르디앙 엔라체(631가구), 전남 순천 조례동 3차 골드클래스(473가구), ‘목포 한양립스 더 포레’ 등도 눈길을 끈다.


여야 모두 미는 ‘가덕도 신공항'... 주춤한 집값에 다시 기름붓나..수혜 지역으로 꼽히는 부산 강서·사하구, 창원 진해구, 경남 거제 등의 부동산 시장이 다시 튀어오를지 주목된다. 부산 강서구 명지동 ‘명지국제신도시 호반베르디움 2차' 전용면적 84㎡는 지난달 26일 8억5000만원에 거래돼 역대 최고가에 손바뀜됐다. 지난해 11월 23일 6억원에 거래되며 신고가를 기록한 지 두 달여 만에 2억5000만원이 뛴 것이다.

부산 사하구 구평동 ‘대림e편한세상사하아파트' 전용면적 84㎡도 지난달 17일 4억2000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 12월 27일 3억6300만원에 거래된 것과 비교해 20여일 만에 5700만원 올랐다. 또한 규제 적은 郡지역 아파트, 웃돈도 붙었는데 경기 양평군 ‘양평 센트럴파크 써밋’(2019년 8월 분양) 전용면적 80m² 분양권은 올해 1월 4억2670만 원에 거래돼 분양가(4억620만 원)보다 약 2000만 원의 ‘프리미엄’이 붙었다. 전남 화순군 ‘힐스테이트 화순’(2018년 12월 분양) 전용면적 84m²는 올해 1월 3억7120만 원에 거래돼 분양가(3억700만 원) 대비 약 6400만 원의 웃돈이 붙었다.

60억 상지리츠·30억 마크힐스 모두 낙찰…아파트경매 “난리났네”...강남구 청담동 ‘상지리츠빌카일룸2’(전용면적 244㎡)로, 감정가격이 무려 64억 7000만원이다. 현재 시장 호가는 75억~78억원이다. 강남구 청담동 마크힐스2단지(전용 193㎡, 감정가 45억 7000만원)는 작년 초부터 여섯 차례 유찰을 겪고 12억3천에 낙찰, 전세금 35억원을 물어줘야 하기 때문에 실제 낙찰가는 47억3100만원인 셈이다.

감정가 28억7000만원에 나온 강남구 압구정동 한양아파트(전용 115㎡)는 첫 경매에서 16대 1로 31억5515만원에 넘어갔다. 역시 감정가 29억6000만원에 나온 송파구 잠실동 아시아선수촌(전용 176㎡)도 낙찰가 31억1000만원으로 앞자리가 바뀌었다. 송파구 풍납동 미성맨션(117㎡)이다. 8억5400만원에 나오자 56명이 몰리면서 낙찰가격이 13억2881만원으로 5억원 가까이 껑충 뛰었다.