NPL채권 투자 방법

[미라클/임순식]

부동산 경매를 하신 분들은 알겠지만 부동산을 매수하는 사람 대부분은 대출을 낍니다. 그 대출에 해당하는 것을 경매에서는 항목으로 근저당권으로 설정되는데, 근저당권은 보통 은행에서 대출을 빌려줬기 때문에 은행에서 대출해 준 것의 담보라 보면 됩니다.

은행이 아닌 개인이 근저당권을 통해 경매로 배당을 받을 수 있는 방법이 있습니다.

무엇인지 알아볼까요 ?

NPL은 무엇인가?

NPL - Non Performing Loan이란 우리 말로 ‘부실 채권’이라 불린다.

부실 채권에 투자함으로써 경매에서 활용 가능한 투자라고 보면 된다. 경매에서 가능한 투자지만 부동산에 투자하는 게 아닌 채권에 투자하는 것이다.

부실채권에 투자하는 것이니 부동산담보대출에서 대출 이자가 3개월 이상 연체된 채권이다.

정상적인 대출은 이자나 원리금이 제대로 들어오고 있으므로 NPL이 아니다.

* 1~2개월 정도는 사정이 있다고 생각하고 NPL로 판단하지 않는다.

3개월을 넘어가면 이때부터 NPL 이란 용어가 붙는다.

채권의 분류 단계

은행은 연체 여부에 따라 채권을 5단계로 나눈다.

1단계: 정상 (연체 x)

2단계: 요주의 (1 이상~3개월 미만 연체)

3단계: 고정 (3개월 이상 ~ 4개월 미만 연체)

4단계: 회수 의문 (3~12개월 연체, 담보 없음)

5단계: 추정손실 (12개월 이상 연체)

위에서 중요한 것은 회수할 수 있는 여지가 있는가 없는가 하므로 회수 의문은 말 그대로 회수하는 데에 의문을 가진다는 것이다. 즉, 은행에서 손실을 볼 수 있다고 판단하는 채권이다.

* 연체 기간에서도 차이가 있고 담보에서도 차이가 있다. 담보의 유무 차이가 있다.

5단계의 추정손실의 채권은 은행도 회수가 불가능하다고 결론 내린 것이다.

우량은행으로 평가받기 위해 자기자본비율을 맞춰야 하는데 자기자본비율은 은행이 위험자산 대비 자기자본을 얼마만큼 보유하고 있는지의 기준이다. 위험자산은 부실채권이다.

결국 은행은 좋은 평가를 받기 위해 당연히 부실채권 가능한 한 빨리 잘라내고 싶어 한다. 이런 부실채권이 NPL 시장에 나오게 되는 것이다.

NPL의 수익 구조

그렇다면 NPL은 부실 채권인데 어떻게 수익을 얻을 수 있냐가 문제이다.

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NPL의 투자자는 부실채권이라는 리스크를 안고 싼값에 NPL을 매입하여 채권에 따라 경매 매각금을 배당받아 수익을 낸다.

연체 기간 동안의 이자 수익과 배당금에 따라 수익을 얻을 수 있는 것이다.

부동산 경매는 근저당권에 의해 소유권이 부실해져 해당 부동산이 경매로 나오는 것인데, NLP 투자는 이 근저당권에 투자, 사서 배당을 통해 수익을 보는 구조라고 보면 된다.

부동산 경매에 비해 안정적이고 부동산 투자에 대한 규제들이 많은 만큼 더 주목을 받고 있다. 높은 수익률도 기대할 수 있고 세금 측면에서도 부동산 투자보다 유리하다.

NLP 투자의 대출

NLP도 자산으로 인정되는 채권이기에 대출을 끼고 살 수 있다. 부동산은 많으면 70%이지만 NLP는 많게는 95%까지 가능하다. 내 돈 5%만 가지고 투자를 할 수 있다는 말이다.

투자를 해서 근저당권이 내 것이 되면 질권을 설정할 수 있다.

질권 - 담보물을 현금화하여 우선변제받을 수 있는 권리.

질권이 자산으로 인정되어 NPL 투자 과정에서 질권 대출이 이루어지는 것이다. 위에 언급했듯이 최대 95%의 대출을 받을 수 있다. 그런데 이것은 제도적으로 정해져 있는 것이므로 대출의 한도는 은행 제량이다. 은행에서도 상태에 따라 대출이 나올 것이며 잘 설득해야 한다.

* 질권 대출은 2금융권에서 주로 진행되므로 이자가 높다.

이 투자를 진행하는 동안 연체이자가 경매 준비 과정에서 6개월 동안 진행되는데 그 사이에 이자는 계속 불게 되는 것이다. 잔금을 치르는 과정에서도 물론 불게 된다.

은행은 빠르게 자기 자산 비율을 좋게 만들어야 하기 때문에 포기하고 채권을 파는 것이다. 원래라면 은행이 가져가야 할 이자수익을 투자자가 대신 가져가는 것이다.

NPL 물건 고르는 법

경매처럼 권리 분석을 통해 수익이 날 것 같다고 판단되면 부실채권을 사면 된다.

NPL의 물건 고르는 법과 방법은

1. 경매 사이트의 경매 진행되고 있는 부동산을 살펴본 뒤 해당 건물의 NPL을 매입하는 방법

2. NPL 물건 검색 사이트에 나와 있는 NPL 물건 정보를 보는 방법

NPL도 마찬가지로 부동산 경매와 연관 있기 때문에 임장이나 권리 분석을 통해 수익 분석을 하고 투자해야 한다.

*NPL은 부동산 투자보다 대출이 더 쉽고 이를 활용하는 게 훨씬 수월하다는 것이다.

* 하지만 예상 수치 보다 배당을 적게 받게 되면 당연히 잃을 수도 있을 것이다.

NPL 유통구조

제1금융권의 npl은 그냥 팔 수 없다.

특수목적법인 SPC들은 은행의 NPL을 매입하여 자산관리회사ACM이나 대부법인들에 판매한다.

개인은 이것들을 통해 은행권의 NPL에 투자할 수 있게 된다.

제2금융권은 이것들을 거치지 않고 거래를 할 수 있으나 위의 회사들만 부실채권을 살 수 있다.

* 즉 은행은 개인에게 NPL을 팔지 않는다.

AMC나 대부법인을 끼고 간접투자 해야 하는데 대부법인이 가지고 있는 근저당부질권을 설정할 수 있다.

명목상 돈을 빌려준 후 담보로 매입하려는 근저당권에 대한 질권을 설정하는 것

매입금 1%에 대한 수수료가 있다.

*절차

1. 대부법인이 물건에 대한 매수 의향자를 구함

2. 가장 높은 금액 희망자가 npl매입자 해당

3. 계약서 작성. 10%의 계약금을 낸다. 잔금은 질권대출로 가능

4. 채권자 명의를 내 이름으로 등기