오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 43-3.

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글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 39984 등록일 2017-12-29 03:42

4.

보다 구체적인 예를 들어, 내년에 용호동 W를 포함한 8 천 여 가구의 대량 입주 물량이 예고된 대연동 등 부산시 남구 과잉 공급 물량에 직, 간접적으로 노출된 동부산 지역에서 모두 남구만 아니라 수영구, 해운대구에서도 오래 전에 찜 해 두었던 아파트의 단기 하락을 매수 기회로 삼고 있지?

즉, 부산 시민들 대다수가 선호하는 대연 혁신 힐스테이트, 용호 자이, 남천 하늘채, 광안 쌍용, 센텀 포레, 해운대 자이 1, 2차, 센텀 파크, 트럼프월드센텀, 등등의 폭락을 기다리는 년놈들은 대략 꿈을 깨는 것이 신상에 좋을 것이다.

상기 예시한 아파트들과 유사한 가격대로, 더 낡아 재건축을 기다리는 삼익 비치, 삼익 타워, 뉴 비치, 대연 비치 등 삼익 시리즈들과 해운대 대우, 경남 마리나 형제, 삼호 가든, 수영 현대, 동래 온천럭키 등의 집값 흐름도 앞서 예시 했던 아파트들의 흐름과 다르지 않을 것이다.

그 집값 흐름은 남구 입주 물량이 집중된 2018년을 전후하여 앞에 예시 했던 아파트들은 모두의 예상과 반대로 오히려 집값, 전월세값이 동반 상승할 수 있다. 설령 집값이 내려도, 단기 최대 1~2억 집값, 전 월세값 동반 하락기를 맞을 수 있을 뿐, 희소성, 수요층이 상대적으로 두텁기에 곧 반등하게 될 것이다.

나아가 2020년 전후부터 시작될 부산 부동산 회복, 대세 상승기에는 전 고점을 넘어 본격적인 그 대세 상승을 이끌게 될 것이다. 만약 부산 해운대, 수영구 등의 조정 지역이 해제된다면 상승폭은 더욱 커질 수 있을 것이다. 

부산 시민이 선호하는 주거 지역 중 하나이자, 남구 등 동부산 부동산과 다른 흐름을 보이는 동래구, 연제구, 금정구 등 부산 내륙 중부산 부동산 시장은 2018년 전후 어떻게 될까? 부산 내룩 부동산 시장은 부산 해안 동부산 부동산 수요층이 많이 겹치지 않아, 남구 대량 입주 물량의 영향에서 보다 자유로울 것이다.

만약, 2020년 이후 당해 중부산 지역 부동산 시장 공급과잉 물량에서 벗어날 수만 있다면, 분양가격을 포함하여, 2017년 전용 84 실거래가 기준 5억 대 내외인 장전 래미안, 사직 캐슬클래식, 명륜 아이파크, 명륜 자이, 거제 자이 등등은 오히려 6~7억 대로, 지금 보다 1~2억 더 상승할 수도 있을 것이고 조정 지역이 해제된다면 10억 원, 그 이상도 가능할 수 있다.

내년, 2018년에 시작될 남구 대량 입주 물량의 주범, 대연 롯데 레전드, 대연 뷰 힐스, 대연 푸르지오 파크, 대연 자이, 용호동 W도 마찬가지다. 너그들 모두가 확신하는 폭락은커녕 2018년과 그 이후에는 오히려 1~2억 추가 상승할 가능성이 더 높단 말이다.

캐슬 레전드, 뷰 힐스 등은 상기 예시 한 대연 혁신, 광안 쌍용, 해운대 자이 등과 입지, 수요층, 수요 기반이 유사하기에 집값 전셋값도 중, 단기적으로 비슷하게 수렴할 것이고 장기적으로는 더 치고 나갈 것이기 때문이다. 대연동은 상대적으로 새 집이고, 십 여 년 후 도시 및 주거 환경이 천지개벽 할 정도로 발전될 것이기 때문이다.

즉, 십여 년 후, 대연 3, 4, 8구역 등과 인근 감만 1, 우암 1, 2, 문현 1, 3 구역 등등 3만 여 가구를 추가한, 대도시 도심 내 신도시 급 대연동 내륙 지역 신축 고급 아파트 군은 인근 시범 케이스 소지역들인 남천 대연 도심 해안가, 문현 금융단지 주변을 포함한 북항 재개발, 시민공원 촉진 지구 사이 반포동, 잠실동 급 새 아파트 10만여 가구의 중심에서 부산 부동산 시장의 대세 상승을 주도하게 될 것이기 때문이다.

개도국, 선진국 가리지 않고, 특히 선진국일수록 대도시 해변가의 워터 프런트 겸 바다 영구 조망권의 가치를 더욱 인정하고 있기에, 시범 케이스 소지역의 용호동 W 가격은 부산 부동산 불황기기에도 상승할 것이기 때문이다.

객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 2월 6일 부동산 단신 3.

강남구 개포동 래미안블레스티지(1957가구) 전용 84㎡ 전세는 직전 거래가(2022년 10월 15억원·4층) 보다 각각 4억원(26.7%), 7억원(46.7%)이 하락한 11억원(6층), 8억원(5층)에 각각 거래됐다. 강남구 개포자이프레지던스 전용 84㎡는 전셋값이 17억원까지 올랐으나 지금은 9억원대에 매물을 구할 수 있다. 광진구 광장동 광장힐스테이트 전용 59㎡는 2021년 12월 11억원에서 지난달 6억원에 계약이 이뤄져 5억원(45.5%)이 하락했다.

천정부지로 치솟던 광교·위례의 추락… 경기도 수원시 영통구 이의동 ‘래미안광교’ 전용 97.77㎡, 영통구 이의동 ‘광교푸르지오월드마크’ 전용 84.92㎡, 경기도 하남시 학암동 위례신도시 ‘위례롯데캐슬’ 전용 84.98㎡ 등의 중대형 평형은 10억원을 밑도는 거래가 속출하고 있다. 경기도 성남시 수정구 창곡동 ‘위례더힐55’는 지난달 15일 전용 85.46㎡는 최고가 보다 6억4000만원 하락한 10억원에 거래됐다.

경기도 하남시 학암동 ‘위례그린파크푸르지오’ 전용 101.93㎡는 지난 1월 6일 11억7000만원에 팔렸는데, 재작년 12월 최고가 18억1000만원보다 6억4000만원(-35%)이나 하락했다. 수정구 창곡동 ‘위례호반써밋에비뉴’ 전용 98.58㎡는 재작년 7월 최고가 16억2000만원보다 5억2000만원(-32%) 빠진 11억원에 팔렸다. 용인시 수지구 '성복역 롯데캐슬 골드타운' 84㎡(전용면적)는 2021년 2월 최고가 14억9500만원에서 지난달 8억5000만원에 실거래 신고됐다

인천 서구 경서동 '북청라하우스토리' 59㎡는 2020년 6월 3억1천850만원에 분양됐지만 지난달 30일 2억7천만원에 직거래됐다. 인천 중구 운남동 '운서SK뷰스카이시티2차' 78㎡(18층)도 2020년 7월 당시 분양가(3억7천500만원)보다 2천250만원 낮은 3억5천250만원에 중개거래됐다. 경기 파주시 파주읍 '파주연풍양우내안애에코하임' 59㎡(15층)는 2020년 3월 분양가(2억2천800만원)보다 2천300만원 낮게 팔렸다.

대구 달성군 화원읍 '화원신일해피트리꿈의숲' 전용면적 84㎡는 지난달 3일 2억7천300만원에 중개거래됐다. 울산 운주군 언양읍 'e편한세상울산역어반스퀘어' 84㎡는 2021년 3월의 분양가보다 6천200만원 낮은 3억4천만원에 직거래됐다. 반면, 경북 영주시 영주아이파크 전용 84㎡ 는 4억1907만원, 전용 67㎡는 3억2512만원에 실거래 되면서 최고가를 썼다.

2023년 2월 6일 부동산 단신 3.

광주 화정아이파크 공사현장 붕괴사고 후 '탈 아이파크' 움직임이 일었지만, 경기도 관양 현대 재건축 따낸 HDC현산은 서울 노원구 월계동신까지 수주를 노리고 있다. LH는 지난달 봉천13구역의 사업시행자로 선정됐다. 봉천13구역은 용두1-6, 신설1, 신문로2-12, 흑석2, 강북5구역 등에 이어 시행자 지정을 완료한 6번째 구역이다. 롯데건설은 단지명 ‘르엘 라필투스’, 강남구 ‘청담신동아아파트 리모델링사업’의 시공사로 선정됐다.

'잘 되면 대박이지만 안 되면 쪽박'인 지역주택조합... 현재(2021년 7월) 착공에 들어간 지주택은 총 7곳으로,△광진구 자양12(단지명 호반써밋자양·소요기간 54개월) △도봉구 쌍문동 137번지(49개월) △동작구 상도역(상도역롯데캐슬파크엘·12개월) △동작구 동작트인시아(보라매자이더포레스트·37개월) △서대문구 홍은(HDX휴팰리스·26개월) △성동구 벨라듀1차(서울숲아이파크리버포레1차·14개월) △송파구 마천동21(송파여미지·11개월) 등이다.

서울 송파구 마천동21 지주택사업은 2015년 12월 조합설립인가를 받고 2016년 11월 공사에 들어갔다. 동작구 '상도역롯데캐슬파크엘' 지주택사업도 2017년 5월 조합설립인가를 받고 2018년 5월 착공했다. 트리마제, 보라매자이·상도롯데캐슬 등 드문 성공사례도 있지만, 노원구 월계동지주택, 월계역지주택은 조합설립인가를 받은 이후 10년 넘게 사업이 멈춰선 상태다. 자양12지주택도 조합설립인가를 받았지만 아직 착공하지 못했다.

동작트인시아 지주택 사업인 '보라매자이더포레스트'은 조합설립인가를 받고 3년여 만인 2018년 공사에 들어갔다고 경기도 의정부 '힐스테이트 녹양역'은 2015년 조합원 모집 개시 이후 1년 만에 착공, 2018년 11월 입주를 완료했다. 한편, 강남구 압구정재건축 압구정2구역은, 최고 49층, 용산구 한강맨션은 최고 68층의 재건축을 추진한다. 강남구 대치2단지 리모델링 조합은 현대건설·현대엔지니어링 컨소시엄을 시공 우선협상대상자로 선정했다.

2023년 2월 6일 부동산 단신 3.

도시형주택 분양가 평당 8,000만원···아파트 ‘가격 통제의 역설’,,3일 관련 업계에 따르면 옛 반포 KT 부지에 들어서는 서울 서초구 반포동 ‘더샵반포리버파크’의 분양가가 3.3㎡(평)당 7,990만 원에 결정됐다. 해당 단지는 전용 49㎡ 단일 평형으로 구성된 도시형 생활 주택이다. 최근 분양한 성남 고등지구 ‘판교밸리자이’ 오피스텔 분양가도 아파트 가격을 2억이나 초과, 오피스텔 전용 84㎡는 최고 10억 7,300만 원 수준에 공급됐다.

영등포구 여의도에 조성되는 ‘브라이튼여의도’도 지난 2019년 3.3㎡당 4,100만 원 수준에 오피스텔을 분양했고 중구 세운상가 재정비 사업으로 건립되는 ‘힐스테이트세운센트럴’ 또한 3.3㎡당 3,900만 원 수준이었다. 한편, 현대엔지니어링이 강남 역삼동 금싸라기 부지에 하이엔드 주거복합단지 '원에디션 강남을 공급한다.

'원베일리' 분양 또 연기, 빨라야 4월?..입지가 좋아서 지난해부터 서울 강동구 둔촌주공아파트와 함께 예비 청약자분들이 가장 기다리던, 강남 재건축 대어로 꼽히는 서초구 반포동 '래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트)' 분양이 당초 계획인 2~3월에서 4월 초로 연기됐다. 그리고 동작구 흑석2구역의 용적률은 450%로 기대했던 용적률(600%)에 비해 낮아 주민들의 불만이 커지고 있는 가운데 서울 용산구 동자동에 위치한 후암특별계획구역 1구역 1획지(이하 후암1구역)가 선정됐고 용적율 700% 개발한다.

한편 경기도 가평이 ‘갓평’ 됐네… ‘비규제’ 업고 사상 첫 1순위 마감. 가평자이는 365가구(특별공급 제외) 모집에 4176명이 접수해 평균 11.44대 1의 경쟁률을 기록했고 하루 앞서 분양된 'e편한세상 가평 퍼스트원'은 평균 9.97대 1의 경쟁률을 기록했다. 작년까지만 해도 프리미엄이 없거나 급한 경우 마이너스 프리미엄까지 있었지만 현재 500만~1000만원의 프리미엄이 붙었던 가평코아루(84㎡) 분양권은 가평자이의 분양이 진행되자 3000만원까지 호가가 오른 상황이다.

하늘 높은 줄 모르는 마포 집값… 지금 사도 괜찮을까요? 마포구 염리3구역 재개발한 마포구 염리동 ‘마포프레스티지자이’ 84㎡ 입주권은 지난달 19일 20억원(에 거래됐다. 아현동 ‘아현아이파크’ 84㎡는 1월14일 12억9000만원(15층)에 거래됐고 아현동 ‘공덕자이’ 84㎡는 지난 2일 14억5000만원(14층)에 거래됐으며 ‘마포래미안푸르지오’ 80㎡는 지난해 12월26일 15억3500만원에 거래되며 신고가를 갈아치운 후 1월2일에는 소폭 하락한 14억9900만원에 거래됐다.

공덕동 ‘공덕래미안5차’ 80㎡는 지난해 12월23일 13억7000만원(15층)에 거래돼 20일 전 전고가(16층) 대비 1500만원이 오른 것으로 나타났다. 구축 아파트도 상승세는 마찬가지다. 신정동 ‘서강GS’ 87㎡는 1월16일 10억7500만원(9층)에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 12월 10억2000만원(13층)에 거래된 것과 비교하면 2개월 만에 5500만원 상승했다. 염리동 ‘염리삼성래미안’ 81㎡는 지난해 마지막 날 11억원(10층)에 거래됐다. 3개월 전 전고가 10억7700만원(8층) 대비 2300만원 올랐다.

지난달 수도권에서 가장 많은 응찰자가 몰린 곳도 경기 아파트였다. 61명이 응찰한 경기 동두천시 지행동 부영아파트 9단지(전용면적 84㎡)는 감정가의 113%인 2억1170만원에 낙찰됐다. 같은 달 같은 주택형이 2억1000만원에 팔려 시장 가격과 경매 가격이 비슷한 모습을 보였다.

김포시 운양동 풍경마을래미안한강2차(전용 84㎡)도 지난달 28일 감정가(4억100만원)보다 2억원 이상 높은 6억2425만원에 새 주인을 찾았다. 또 서울 관악구 남현동 1136번지 한일유앤아이 아파트 101동 305호, 고양 일산서구 탄현동 1640번지 일산두산위브더제니스 아파트 107동 502호, 수원 권선구 금곡동 520번지 금곡엘지 아파트 403동 102호가 경매로 나왔다.