What's next for Korea's housing market after tax break?세금감면혜택종료후 한국부동산의 미래

[Condel]

5월9일 다주택자들에 대한 세금 감면이 종료되면 다주택자는 최대 82.5%의 양도소득세를 부담하게 됩니다.

높은 세금 부담으로 인해 많은 소유자들이 매도 대신 보유를 선택할 가능성이 큽니다.

주택 매물 수는 감소하여 시장 공급감소로 수도권 주택 가격에 상승 압력을 가할 수 있습니다.

추가 세제 조치는 임대인이 부담을 세입자에게 전가하면서 임대료 상승으로 이어질 수 있어 우려가 됩니다.

What's next for Korea's housing market after tax break for multi-home owners ends?

다세대주택 소유주에 대한 세금감면 혜택 종료후 한국 부동산 시장의 미래는 어떻게 될까?

By Lee Hyo-jin 이효진 기자

Published May 7, 2026 12:00 pm KST

Korea Times

With number of homes for sale expected to shrink, prices in capital region may face renewed upward pressure, experts say

전문가들은 매물 감소가 예상되는 가운데 수도권 부동산 가격이 다시 상승 압력에 직면할 수 있다고 전망했다.

A visitor looks out over apartment complexes from Mount Nam in Seoul, Tuesday. Yonhap 화요일 서울 남산에서 아파트 단지를 내려다보는 방문객. 연합

With a temporary tax break for multi-home owners set to expire, attention is now turning to whether the Lee Jae Myung administration's real estate policies will be able to stabilize Korea's overheated housing market going forward, according to market analysts Wednesday.

시장 분석가들은 수요일, 다세대 주택 소유주에 대한 임시 세금 감면 혜택이 종료됨에 따라 이재명 정부의 부동산 정책이 향후 한국의 과열된 부동산 시장을 안정시킬 수 있을지에 관심이 집중되고 있다고 밝혔다.

The issue sits at the heart of the Lee administration's push to rein in soaring home prices as part of what it calls the "normalization" of the housing market. One of the key measures will take effect starting Saturday, when a temporary tax benefit expires, restoring steep capital gains taxes on owners of multiple properties.

이 문제는 이재명 정부가 '주택 시장 정상화'의 일환으로 치솟는 집값을 억제하기 위해 추진하는 정책의 핵심이다. 주요 조치 중 하나인 임시 세금 감면 혜택 종료 후 토요일부터 다세대 주택 소유주에 대한 양도소득세가 다시 시행될 예정이다.

The move could impose an effective tax rate of up to 82.5 percent on home sales, depending on the number of properties owned — a sharp increase from the current 6 to 45 percent range.

이번 조치로 소유 부동산 수에 따라 주택 매매에 대한 실효세율이 최대 82.5%까지 높아질 수 있는데, 이는 현재 6~45% 범위에서 크게 상승한 수치이다.

In principle, sellers must complete contracts and payments ahead of the Saturday deadline to avoid the tax hike, though the government has introduced limited grace periods for transactions already in process.

원칙적으로 판매자는 세금 인상을 피하려면 토요일 마감일 전에 계약을 체결하고 대금을 지불해야 하지만, 정부는 이미 진행 중인 거래에 대해서는 제한적인 유예 기간을 도입했다.

While government officials insist that ending the capital gains tax exemption would encourage multi-home owners to sell and increase supply, many in the market are bracing for a different outcome.

정부 관계자들은 양도소득세 면제를 종료하면 다세대 주택 소유자들이 매도를 통해 공급을 늘릴 수 있을 것이라고 주장하지만, 시장 관계자들은 다른 결과를 예상하고 있다.

"Those who intended to sell have already done so before the deadline," said Kwon Dae-jung, a real estate professor at Hansung University. "Logically, few would be willing to sell when they face tax rates of more than 80 percent. Some may even withdraw listings, while many others are likely to hold or transfer them to family members instead."

한성대학교 부동산학과 권대정 교수는 "매도를 원했던 사람들은 이미 마감일 전에 매도를 마쳤다"며, "80%가 넘는 세율을 적용받는다면 매도를 원하는 사람은 거의 없을 것"이라며, "일부는 매도를 철회할 것이고, 많은 사람들은 매도를 보류하거나 가족에게 양도할 가능성이 높다"고 말했다.

As a result, the number of homes up for sale is likely to shrink further, he said, potentially adding upward pressure on home prices in the greater Seoul area.

그 결과, 매물로 나오는 주택 수가 더욱 줄어들어 수도권 지역의 주택 가격에 상승 압력을 가할 수 있다고 그는 덧붙였다.

Kim Je-kyung, chief consultant at real estate agency Tumi, echoed the view.

부동산회사 투미의 김제경 수석 컨설턴트도 같은 의견을 보였다.

"Transaction volume will likely slow and the reduced supply may add price pressure," he said. "After multiple administrations' failed housing policies, many multi-home owners have come to believe that no government policy can beat the market, leading them to adopt a wait-and-see approach," he added. "At this point, tax policies targeting multi-home owners alone are no longer enough to resolve the overheating in the housing market."

그는 "거래량은 둔화될 가능성이 높고, 공급 감소로 가격 상승 압력이 가중될 수 있다"며, "여러 정부의 주택 정책 실패로 인해 많은 다세대 주택 소유자들이 어떤 정부 정책도 시장을 이길 수 없다고 생각하며 관망세를 보이고 있다"고 덧붙였다. "이 시점에서 다세대 주택 소유자만을 겨냥한 세제 정책만으로는 과열된 주택 시장을 해결하기에 충분하지 않다."

Notices on property listings are posted at a real estate agency in Songpa District, Seoul, April 16. Yonhap 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 매물 공고가 게시되어 있다. 연합

Data suggests that the window for selling may have already passed.

데이터에 따르면 매도 적기는 이미 지났을 가능성이 높다.

According to real estate data platform Asil, the number of apartment listings in Seoul stood at 70,133 as of Wednesday, the lowest level in 71 days.

부동산 데이터 플랫폼 아실에 따르면 수요일 기준 서울의 아파트 매물 수는 70,133건으로 71일 만에 최저치를 기록했다.

Listings had briefly surged earlier this year as the government signaled an end to the tax break. After the president first ruled out an extension on Jan. 23, the number of listings climbed steadily, surpassing 80,000 units in March for the first time in about nine months.

정부가 세제 혜택 종료를 예고하면서 올해 초 매물이 일시적으로 급증한 바 있다. 1월 23일 대통령이 처음으로 공급 연장 가능성을 일축한 후, 매물 수는 꾸준히 증가하여 3월에는 약 9개월 만에 처음으로 8만 채를 넘어섰다.

But the trend has since reversed, with supply shrinking again as the Saturday deadline approaches.

하지만 이후 추세가 반전되어 토요일 마감일이 다가오면서 공급이 다시 줄어들고 있다.

Beyond the shortage of listings, analysts say a bigger concern is the rental market.

분석가들은 매물 부족 외에도 임대 시장이 더 큰 문제라고 지적한다.

Korea's housing system is heavily reliant on the "jeonse" model, under which tenants provide a large lump-sum deposit instead of paying monthly rent. That structure makes supply particularly sensitive to changes in ownership patterns.

한국의 주택 시스템은 월세를 내는 대신 일시불로 큰 보증금을 내는 전세 모델에 크게 의존하고 있다. 이러한 구조 때문에 공급은 소유권 패턴 변화에 특히 민감하다.

"The jeonse market is already strained due to a lack of supply in Seoul and surrounding regions," Kim said.

김 씨는 "서울과 그 주변 지역의 공급 부족으로 전세 시장이 이미 압박을 받고 있다"고 말했다.

He warned that with new supply limited and rental listings already tightening, pressure on the market could intensify in the coming months, particularly during the peak moving season in the fall.

그는 신규 공급이 제한적이고 임대 매물이 이미 부족한 상황에서 향후 몇 달 동안, 특히 이사 성수기인 가을에 시장 압력이 더욱 심화될 수 있다고 경고했다.

President Lee Jae Myung speaks during a Cabinet meeting at Cheong Wa Dae in Seoul, Wednesday. Yonhap 이재명 대통령이 수요일 서울 청와대에서 열린 각료회의에서 발언하고 있다. 연합 

However, the government expects the impact of the tax reinstatement to remain contained, shrugging off concerns over sharp price increases.

그러나 정부는 양도소득세 재부과로 인한 영향은 제한적일 것으로 예상하며, 급격한 가격 상승 우려를 일축했다.

Kim Yong-beom, presidential chief of staff for policy, said the resumption of higher capital gains taxes is unlikely to trigger a sharp surge in prices, arguing that current market conditions differ from those in 2021, when prices spiked after similar measures were first introduced.

김용범 대통령 정책비서실장은 양도소득세 재부과가 급격한 가격 상승을 촉발할 가능성은 낮다고 밝혔다. 그는 현재 시장 상황이 유사한 조치가 처음 도입된 후 가격이 급등했던 2021년과는 다르다고 주장했다.

"I expect (price increases) to be more moderate," Kim said during a briefing Monday, adding that the market remains wary of the government’s policy stance on real estate-related taxes.

김 비서실장은 월요일 브리핑에서 "가격 상승폭은 더 완만할 것으로 예상한다"며, 부동산 관련 세금에 대한 정부의 정책 기조에 시장이 여전히 경계심을 갖고 있다고 덧붙였다.

"Supply has yet to catch up with recovering demand, and a temporary decline in listings may occur following the policy change," he added, noting that the government would proceed with plans to supply 60,000 homes to prevent so-called “panic buying” and stabilize the market.

그는 또한 "아직 공급이 회복되는 수요를 따라가지 못하고 있으며, 정책 변화 이후 일시적으로 매물 감소가 발생할 수 있다"고 말하며, 정부는 이른바 '공황 구매'를 방지하고 시장을 안정시키기 위해 6만 채의 주택 공급 계획을 추진할 것이라고 밝혔다.

Additional tax curbs expected

추가 세금 규제 예상

Still, the possibility of additional tax revisions in the coming months remains a major uncertainty for the housing market.

하지만 향후 몇 달 안에 추가적인 세제 개편 가능성이 주택 시장에 큰 불확실성으로 남아 있다.

The president on Wednesday reaffirmed his commitment to stabilizing housing prices, hinting at further curbs.

수요일, 대통령은 주택 가격 안정에 대한 의지를 재확인하며 추가적인 규제 조치를 시사했다.

"Invincibility of real estate? There will no longer be such a myth," Lee wrote on X (formerly Twitter). "The normalization of the real estate market is an inevitable trend of the times, as well as a key policy task that must be accomplished."

이씨는 X(구 트위터)에 "부동산의 무적성? 더 이상 그런 신화는 없다"며 "부동산 시장의 정상화는 시대의 필연적인 흐름이자 반드시 달성해야 할 핵심 정책 과제"라고 썼다.

Further tax measures are widely expected after the June 3 local elections, including possible increases in property holding taxes and changes to long-term ownership tax deductions.

6월 3일 지방선거 이후 재산세 인상 및 장기 보유 세액 공제 변경 등 추가적인 세제 조치가 널리 예상되고 있다.

Currently, such tax breaks allow owners to reduce capital gains taxes based on how long they have held a property, but the government is considering scaling them back or linking them more closely to actual residency.

현재 이러한 세액 공제는 부동산 소유 기간에 따라 양도소득세를 줄여주는 제도이지만, 정부는 이를 축소하거나 실제 거주 기간과 더 밀접하게 연관시키는 방안을 검토하고 있다.

But some analysts caution against relying too heavily on tax measures.

하지만 일부 분석가들은 세제 조치에 지나치게 의존하는 것을 경계하고 있다.

"If property holding taxes rise, the sales market may partially stabilize. But the burden could be ultimately passed on to tenants through higher rental costs, especially in Seoul, where supply remains tight," said Park Won-gap, a senior real estate analyst at KB Kookmin Bank.

KB국민은행의 박원갑 수석 부동산 분석가는 "부동산 보유세가 인상되면 매매 시장은 부분적으로 안정될 수 있지만, 특히 공급이 부족한 서울 지역에서는 결국 임대료 상승으로 세입자에게 부담이 전가될 수 있다"고 말했다.

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