농지에 집짓기 전 거치는 과정과 비용

농지에 집짓기 전 거치는 과정과 비용  모든 건축은 착수하기 전에 신고나 허가를 득해야 합니다. 대부분 바닥면적 100㎡(약 30평)이하인 소형건축은 건축신고 대상으로 착공신고 -> 사용승인(준공)의 절차를 거치게 됩니다. 건축인허가 대행료는 150만원 가량 입니다.   이는 건축설계 비용이 포함된 것이 아니며, 건축설계도면은 건축주가 제공하고 건축신고 및 준공처리까지 대행해 주는 것에 대한 비용입니다. 물론 건축 준공에 필요한 정화조준공 필증, 가스사용승인서, 측량성과도 등도 별도로 제공해 주어야 합니다.   인허가에 소요되는 기간은 대략1~2주이며 농지전용 후 건축을 한다면 동시에 대행해 주는 곳에 의뢰하는 것이 효율적이며 처리기간을 줄일 수 있습니다.   -대지로 전용절차-부지가 지목 상 대지가 아닌 임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 합니다. 대부분의 도시 외 지역은 건폐율이 20~40%이므로 예를 들어 23.5평(건물18평+데크5.5평)의 건축을 위한 대지의 면적은 최소 60평에서 120평을 전용해야 하지만 이보다는 여유 있게 200평 가량을 전용하는 것이 좋습니다.   이는 향후에 창고나 기타 시설물을 추가로 지을 수 있을 뿐만 아니라 대지 면적에 여유가 있다면 잔디를 심는다든가 조경을 할 수 있는 등 농지보다 규제가 적어 이용이 자유로우며, 지가가 상승되어 재산 가치가 높아질 수 있기 때문입니다.   다만 현재 도시지역에 주택이 있다면 200평(660㎡)미만으로 전용해야 1가구2주택 중과세에 해당되지 않습니다. 또한 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이 어느 정도인지를 확인할 필요가 있습니다. 시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있으며, 전용 가능 면적에 대해서는 사전에 해당 지자체에 문의하여 확인 하십시오.   그리고 농지전용은 본인이 직접 할 수도 있지만 복잡하기도 하며 해당 기관에 수차례 방문해야하는 번거로움이 있어 대부분 용역을 주게 됩니다. 농지전용은 건축사사무소가 아닌 토목측량설계사무소의 업무이므로 해당 토지를 관할하는 ,군청 부근의 토목측량설계사무소에 의뢰해야 합니다.   건축공사 업체에 대행 의뢰를 맡길 수도 있으나 다시 해당 토지가 소재하는 곳의 토목측량설계사무소에 용역을 주게 되므로 이중의 경비가 발생할 수 있습니다.   -비용 안내- 1.농지보전부담금 = 전용농지의 개별공시지가 × 30% × 전용면적(㎡) 2.경계측량 및 분할측량 = 약60만원(지역과 면적에 따라 차이가 있음) 3.농지전용대행료(토목측량설계사무소) =약200만원(업체에 따라 차이가 있음) 4.기타 공채, 인지대, 면허세 등 = 약10만원 가량    -측량- 농지전용 시 경계복원측량을 반드시 해야 하며, 지적측량은 대한지적공사에서만 할수있는 것이며 측량에 관련한 것도 용역을 의뢰한 토목측량설계사무소에서 일괄 진행하므로 건축주는 측량 시 입회만 하면 됩니다. 측량은 경계복원측량과 건물현황 측량에 따라 그리고 지역과 면적, 필지 수에 따라 비용과 처리기간이 다릅니다.   경계복원측량은 경계가 불분명하거나 대지경계선에 근접하여 건축하는 경우와 인접토지와 분쟁의 소지가 우려되는 경우에 반드시 실시해야 합니다.경계복원측량은 150평 1필지 기준으로 군 지역은 23만원, 시 지역은 30만원, 구 지역은 35만원 가량의 비용이 소요됩니다.   대지일 경우 경계가 뚜렷하거나 대지경계선에서 확실히 떨어져 건축할 경우에는 경계측량 없이 건축 후 건물현황측량만 할 수 있습니다.건물현황측량은 900평 1필지 당 군 지역은 14만원, 시 지역은 18만원, 구 지역은 21만원 가량의 비용이 소요됩니다.   지적분할측량은 900평 1필지 당 군 지역은 15만원, 시 지역은 20만원, 구 지역은 25만원 가량의 비용이 소요됩니다. 측량 시 처리기간은 동 지역은 5일 이내, 읍면 지역은 7일 이내로 규정되었지만 대부분 지연되는 경우가 많으므로 미리 신청하는 것이 좋으며 사전에 측량일자를 지정할 수도 있습니다.   또한 측량실시 하루 전에는 익일 측량실시 가능여부 확인과 방문시간에 대하여 사전 연락을 해 드립니다.   -토목공사-   토목공사에는 건축 예정 부지의 지반을 돋우거나 파내는 성토 및 절토 작업, 또는 지반을 평평하게 정지 작업, 집주변의 경사지에 석축이나 옹벽을 쌓는 일, 경사지나 법면에 잔디를 심는 일, 배수관이나 측구 설치, 그리고 진입로를 개설하거나 도로와 마당에 자갈을 깔고 콘크리트 포장을 하는 일 등이 있습니다.   소형건축물을 지을 때의 바닥정지공사는 경사가 특별히 심한 곳 외에는 별도로 하지 않고 다른 공정(토목공사, 상하수도공사, 정화조매설공사)과 함께 진행하는 경우가 대부분입니다. 그 외에도 지반이 약하면 지반보강공사를 해야 하고 도로가 좁으면 인력으로 소운반해야 하는 등의 비용 차이가 날 수 있으므로 예산을 세우실 때 체크하시기 바랍니다.   이런 토목공사는 해당토지의 조건이나 여건에 따라 크게 차이가 있으므로 주변의 경험자에게 조언을 구하거나 인근의 토목공사 또는 중장비 업체에 문의하시면 도움을 받을 수 있습니다.     -전기공사- 전기공사는 크게 외부(외선)와 내부(내선)공사로 구분합니다. 한전주까지의 전기선 가설(한전주, 변압기 설치 포함)에 필요한 설계 및 외부공사는 한전에서 시행하는 것이며, 외부전기 인입공사를 할 때 현장 200m 이내에 한전주가 있다면 전기인입비는 부가세포함 150,700원이며, 보증 예치금은 200,000원(용량 3㎾ 기준이며 용량이 늘어나면 보증금도 증가함)으로 합계 350,700원을 한전에 납부해야 합니다. 임시용은 350,700원에 설계조정공사비가 추가됩니다.   한전주까지의 거리가 200m 이상이면 1m당 51,700원씩 비용이 추가됩니다. 최종 한전주에서 집까지의 전기배선 설계 및 전기계량기 부착과 전기선 연결은 건축주가 선정한 전기공사면허업체가 시행하게 됩니다. 전기 신청은 개인 또는 전기공사면허업체가 대행할 수 있지만 내선설비공사는 전기공사업체에 의뢰하도록 되어 있으므로 전기신청업무까지 포함하여 의뢰하게 됩니다.   건축주는 전기공사면허업체에게 대행을 의뢰하고 비용만 지불하면 되며, 아울러 건축공사 시 전기를 사용해야 하므로 사전에 임시전기를 사용하도록 요청해야 합니다. 전기가 없는 지역이라면 공사 시 이동식 발전기를 사용해야 하므로추가 비용을 지불해야 하며 특히 섬에서는 별도의 비용이 발생됨을 유의해야 합니다.   전기공사면허업체에서는 주택 내 배선공사는 별도로 하고 전기신청비용을 30∼35만원 정도 받고 있습니다.   또한 내부전기공사 중 배전판에서부터 실내조명, 콘센트 등의 공사는 건축공사비용에 포함하는 것이 일반적이며 외부인입공사는 건축공사비용에 포함하지 않는 별도 공사로 하는 것이 일반적입니다. 마을에서 너무 멀면 전기 가설비가 증가하므로 사전에 예산을 세울 때 주의하여 참고해야 합니다.   참고로 상시주거용이 아닌 주말주택 같은 경우 전기설치 비용이 부담스럽다면 이동식 발전기로 사용할 수도 있습니다. 조명용 소형발전기의 경우 650~950W는 15~25만원, 1㎾는 25~30만원(조명 및 컴퓨터 등 가능) 정도가 예상되며, 일반용 소형발전기는 3㎾에45~55만원(냉장고등 일반가전제품 사용가능) 정도의 비용이 들어갑니다.   외선 전기가설 소요기간은 한전주 및 변압기 설치가 필요한 지역은 약 1개월이며, 전기선으로만 (내선설비공사만 필요한 경우) 가능한 지역은 약 1주일 정도가 걸립니다. 내선, 외선 공사가 모두 끝나면 계량기가 제대로 설치되었는지 한전에서 점검을 하게 됩니다.    -상수도, 지하수-  시골이라도 간이 상수도가 되어 있는 곳이 많으므로 건축예정지 주변에 상수도 관로가 지나간다면 약간의 관로(파이프) 연결비용으로 상수도를 이용할 수 있습니다. 상수도 또는 간이상수도시설이 되어 있는 곳은 누구나 무상으로 사용할 수 있는 곳과 일정한 시설비를 지불하고 이용할 수 있는 곳이 있으므로 마을주민이나 이장에게 문의해 보는 것이 좋으며 더러는 수량이 부족하여 신규로 이용할 수 없는 지역도 있습니다.   이처럼 상수도 시설이 기존에 되어 있다면 대지 인근에서 가장 가깝거나 공사에 유리한 곳에서 연결해야 하며, 비용은 땅을 파고 묻는 비용과 인건비, 자재대가 있으나 다른 공정 (하수도, 배출, 정화조 매설 등)과 함께 진행하면 좀 더 유리합니다.   한편 대부분의 전원주택의 경우 마을과 어느 정도 거리를 두고 짓는 일이 많아 마을 공동우물을 사용하지 않고 대부분 지하수를 개발하게 됩니다.      지하수 개발비용은 사용용도와 그 지역의 지하수 사정 즉, 지표수위와 수질 및 지질과 상관이 있습니다. 지하수 관정은 소형관정과 중형관정, 대형관정으로 구분되며, 지표수위가 높고 수질이 좋다면 소형관정으로 가능하지만 그렇지 않다면 중형이나 대형관정이 필요합니다.   그러나 더러는 대형관정으로도 물이 나오지 않거나 식수로 사용할 수 없는 오염된 지역도 있으므로 해당 토지 인근의 지하수 개발업체에 의뢰하는 것이 좋습니다. 보통 지하수 개발에는 인허가 비용을 포함하여 소형관정은 200만원, 중형관정은 600~700만원, 대형관정은 1,100만원 가량이며 지역의 여건과 업체에 따라 다를 수 있습니다.   참고로 소형관정비용 200만원은 착정비, 내외관자재, 인허가 및 수질검사비, 모터펌프, 모터보호공이 포함된 비용이며, 지하수 개발에 있어 이 사항들이 포함된 금액인지 확인하는 것이 좋습니다. 또 지하수는 반드시 본인 토지에 개발할 필요는 없으므로 이웃토지의 수맥이 좋다면 해당 토지주의 동의나 사용 승낙을 받아 착정할 수 있습니다.   가정에서 사용할 용도로 지하수를 개발하는 경우 동력장치가 없을 때는 신고와 허가 과정을 거치지 않아도 되지만, 동력장치가 있을 경우 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜이하면 신고만으로 가능하고 1일 양수능력이 100톤에 토출관 직경이 40㎜를 넘으면 허가를 받아야 지하수를 개발할 수 있습니다.   -하수도 공사-하수도 공사는 배출이나 매설 조건이 양호하다면 맨홀공사와 상수도 인입공사를 포함하여 동시에 진행하는 경우 50~60만원 정도 예상됩니다. 그러나 가까이에 배출할 곳이 없다면 인접토지의 지하로 매설해야 하는 경우가 있는데 이 때 반드시 토지주의 사용승낙을 받은 후에 시공해야 합니다.  또한 담장이나 도로를 관통하거나 제방 등을 절개하고 하수관을 매설할 경우에는 해당 시설물소유주의 동의를 받아야 합니다.   -상하수도 배관공사-위의 지하수개발 및 정화조 공사 외에 상하수도 연결배관 및 오하수 배출공사는 정화조를 시공하는 업체에서 동시에 진행하는 것이 비용이 절감할 수 있고 빨리 처리할 수 있습니다. 배관 및 부동전, 맨홀 등의 자재비 25만원과 인건비 25만원 가량이며 정화조공사와 별도로 시공한다면 포크레인 비용 45만원이 추가됩니다.   외부에 수도를 설치할 때는 반드시 부동전을 설치하고 전열선을 감아놓는 것이 좋습니다. 상하수도 배관공사시에는 지하매설물이 있는지 확인해야 하며 타인 소유의 도로나 담장 등의 시설물을 관통해야 하는 경우는 반드시 사전 승낙을 받은 후 시공해야 합니다.    -정화조-  정화조는 그 지역에 하수종말처리시설이 있는 곳이라면 관로까지 연결하는 비용이면 가능하지만 대부분 시골의 단독주택은 30평까지는 5인용 1톤의 오수합병정화조(20ppm미만)를 설치하게 되며, 비용은 오수처리시설(정화조) 50만원과 포크레인 사용료 45만원, 인건비 35만원(배관공 1인, 보조 1인), 배관자재 약 12만원, 인허가 대행료 및 경비 약20만원 등을 포함하여야 합니다.   30평 이상 75평 미만의 주택은 10인용(2톤) 오수합병정화조를 설치해야 하며 25~35만원 정도의 비용이 추가됩니다. 그러나 수변구역이나 자연환경보존지역, 수질보전특별대책지역1권역 같은 곳은 10ppm미만 처리능력의 오수합병정화조를 시공해야 하며 비용은 280~350만원 가량 입니다.   정화조 시공 시에는 오수 및 하수를 흘려보낼 곳(배출)이 있는지 유의해야 하며 해당 토지의 인근 정화조 업체나 상하수도시공업체에 대행을 맡기거나, 철물점 또는 건재상 등에서 알선을 대행을 맡길 수도 있습니다.    -난방공사-  상시거주용 주택이라면 기름보일러로 난방을 해야 하지만 겨울철에 관리를 소홀히 하면 보일러 동파로 인해 큰 낭패를 볼 수 있습니다. ‘외출’ 등으로 동파방지기능을 설정했어도 정전 시에는 자동으로 기능이 회복되지 않아 동파될 우려가 있으므로 특히 유의해야 합니다.   더욱이 주말주택처럼 혹한기에 자주 사용하지 않는 건물이라면 건식난방(전기난방필름 등)을 고려하는 것이 좋습니다. 전기필림난방 방식은 동파의 위험도 없고 보일러실이 따로 필요하지 않아 관리가 손쉬운 반면에 최대전력소모가 평당 600W에 이르므로 10평을 동시에 난방하려면 6㎾의 전력을 필요로 합니다.   가정용 전기가 3㎾~5㎾이므로 10평을 동시에 난방하기엔 무리가 있으므로 나누어서 난방을 해야 하는 불편과 위험이 있으며 겨울철에 연속해서 사용한다면 전기요금의 누진세로 인하여 수 십 만원의 전기료가 예상됩니다.   또한 온돌처럼 대류난방이 아니므로 전기장판처럼 방바닥은 뜨거워도 건물 내부의 공기는 따뜻해지지 않는 어려움이 있습니다.그리고 온수를 사용하기 위해서는 순간온수기 (35~40만원)를 따로 설치해야 합니다. 이처럼 전기필림난방의 단점과 불편함에도 불구하고 전기필림난방을 권하는 것은 동파 때문이며 아닌 주말주택에서는 선택이 아닌 필수라고 생각합니다.   특히 주말주택이나 농막인 경우에는 전기장판을 사용하거나 장작난로나 스토브 등으로 보조난방을 하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다. 가스 설치는 가스 및 가스통 보증금, 가스 배관, 설치비, 가스 안전검사, 보험료를 포함하여 30만원 정도의 비용이 들어가며, 인근의 가스 설치하는 업체에 요청한 후 보험료 영수증을 보관해 두어야 합니다.   <해당 전문 업체에 의뢰해야 하는 것>- 농지전용 : 토지인근의 토목측량사무소 - 전기(외선)공사 : 토지인근의 전기공사면허업체 - 지하수개발 : 토지인근의 지하수업체 - 가스설치 : 토지인근의 가스업체 - 측량 : 해당지적공사 - 건축인허가 : 토지인근의 건축사사무소   ※ 관련비용 예시 예를 들어 200여 평의 전(또는 답)을 농지 전용하여 25평의 주택을 신축하는 경우 관련비용은 다음과 같습니다.① 농지전용비 : 공시지가의 30% ②측량 : 분할측량비 약25만원, 경계복원측량 약40만원, 건물현황측량 약22만원(경계가 확실하고 민원이 발생하지 않는다면 건물현황측량만으로도 가능합니다.) ③ 채권 구입 기타경비 : 약25만원 ④ 농지전용 대행비 : 180~250만원 ⑤ 건축인허가 대행비 : 150만원~200만원 ⑥ 전기인입비용 : 60만원 ⑦ 지하수개발 : 200만원(인허가, 수질검사, 자동모터 포함) ⑧ 정화조 : 오수처리시설 5인용 250만원 ⑨ 배관공사 : 60만원   상기 전항 비용 산출은 약간의 차이가 있을 수 있으므로 이해해서 참고 하시기 바랍니다. 농지에 건축 시에는 토지의, 성토, 절토, 정지가 일어나므로 개발행위 허가를 받으면 농지전용은 개발행위허가에 포함되는 과정이 됩니다.  그러므로 개발행위허가를 받아서 건축하는 것이 정석입니다. 농지전용만으로 건축 시 절토, 성토를 하면 개발행위 위반이 됩니다.