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? 아파트 부정 비리 어떻게 막을 것인가?
심 현 천(전 주거생활연구소장, 참여연대 아파트공동체연구소 부소장)
Ⅰ. 시작하는 말
98년도부터 경찰에서 아파트 관리비 부정·비리 수사를 제대로 착수하기 시작하였다.
그리고 99년 3월에는 경찰청에서 민생관련 부정·비리 척결차원에서 전국적으로 수사기간까지 정하여 수사에 착수하였다.
지금까지는 아파트관리비 부정. 비리 고발사건에 미온적이던 경찰이 무슨 곡절인지 이번에는 전국적으로 공개수사발표까지 하였다.
그리고 아파트단지가 우리사회의 부정의 온상이나 되는 양 야단법석을 떠는 것도 모양은 좋아 보이지 않는다. 앞으로는 민생관련 부정·비리 전담반을 상설화하여 작은 부정비리도 즉시 처리하여야 할 것이다.
그러나 이런 기회에 공동주택 관리 부정·비리 발생의 원인을 철저히 규명하고 방지대책을 찾아, 일회성 단속이 아닌 근원적 부정비리 척결의 계기로 삼아야 할 것이다. 나아가 이런 기회에 공동주택관리제도의 여러 문제점을 부각시키고 개선시키는 전화위복의 계기로 삼는 지혜가 필요한 시점이라고 생각된다.
Ⅱ. 아파트 관리 부정·비리의 유형
1. 위탁관리업자 선정 시 동 대표 금품매수행위
위탁관리를 하는 아파트는 계약기간이 종료할 때마다 위탁관리회사를 선정하여 위임에 의한 계약을 체결한다. 이때, 위탁관리회사에서 동 대표를 금품으로 매수하는 행위를 말한다.
2. 각종 외주공사와 용역 계약 시 금품수수행위
관리비 항목 중 주로 수선유지비와 특별수선충당금 사용 시에 나타나는 행위이다.
예를 들면,
① 아파트 외벽 도색공사
② 아파트 배관교체 또는 방수공사
③ 물탱크 청소용역
④ 보일러배관공사
⑤ 승강기 유지관리 용역
⑥ 정화조 청소용역
⑦ 울타리 보수공사
⑧ 단지 내 도로보수 및 어린이놀이시설 등 각종 공동시설물 보수공사 등 외주공사와
용역계약과정에서 업자와 동 대표 또는 관리소간에 금품을 수수하는 행위를 말한다.
부정 방법으로는
① 입찰공사금액을 미리 알려주는 방법
② 허수아비 입찰자를 내세우는 등 업자끼리 담합하는 방법
③ 제대로 공사를 하지 않고, 금품을 제공하고 검사를 받는 방법
④ 수의계약으로 과다계약을 하고, 차액을 나누어 착복하는 방법
⑤ 공사대금 영수증으로 세금계산서를 발행하지 않고, 부가가치세
해당액 10%를 나누어 착복하는 방법 등 다양하다.
3. 소모품 사용량 과대계상 또는 가공영수증을 첨부하고 횡령하는 행위
수선유지비 항목에서 소모품 사용 시에 나타나는 부정행위이다. 아파트 단지의 공용부분에는 각종기계부품, 전구, 면장갑 등 소모품이 사용된다. 이때 복도 등, 가로등, 면장갑 등 월간 사용량을 과대계상하거나, 가공영수증을 첨부하여 관리비를 횡령하는 행위를 말한다.
4. 급여명세서나 통장 입·출금시 계수조작 등 사문서를 위조하여 횡령하는 행위
직원급료명세서의 합계금액을 과대하게 조작하여, 관리비통장, 예금청구서를 작성하여 차액을 착복하는 행위를 말한다.
이런 유형의 부정은 관리사무소 경리직원이 저지르는 유형으로 동대표회장이나 관리소장이 계수에 어두울 때 또는 절대인원의 부족으로 내부 견제가 부족할 때 발생하는 부정행위이다.
5. 관리 외 수입을 잡수입으로 계상하지 않고, 착복하거나 일부만 계상하는 행위
모든 아파트단지는 관리외수입이 발생한다. 필수적으로 생기는 잡수입은
① 관리비예금통장에서 생기는 예금이자
② 관리비연체료수입
③ 이삿짐운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 등이다. 이는 필히
관리비부과명세서 상 잡수입으로 계상되어야 한다.
이외에도
① 보험료리베이트
② 알뜰시장 상인기부금
③ 유통업체 또는 단지내 상가 상인기부금
④ 광고게재기부금
⑤ 외부차량주차료수입
⑥ 세차용역 등 각종 이권업자기부금 등 단지별로 다양한
관리외수입이 발생하기도 한다. 이런 수입은 단지마다 사용방법이 천차만별이다. 다만
총액주의원칙과 공개주의원칙에 따라 입금하고 주민공동의 이익을 위하여 사용하여야
한다. 대개의 단지는 자치부녀회의 기금으로 관리하고 있다. 그러나 일부의 부녀회나
동 대표들이 임의로 사용하여 분쟁과 갈등이 야기되기도 한다.
Ⅲ. 아파트 관리 부정·비리의 원인
? 이제까지의 주택정책이 원가절감 측면의 물량위주의 양적 정책에 치우치고 효율적인 유지 관리측면의 질적 정책은 대단히 미약하였다. 특히, 공동주택의 특성에 대한 이해도 부족하고, 공동주택관리에 관한 이념과 철학도 없다. 따라서 공동주택관리제도가 단독주택사고방식에 따라 좌충우돌하고 있다. 그리하여 사유재산논리에 입각하여 아파트단지내의 입주자간의 관리비 배부방법의 분쟁과 갈등에 대하여 적극적 유권해석이나 행정지도를 하지 않고, 단지 내 규약으로 정하도록 하고 있다.
이는 자율이라는 미명하에 행정기관의 적극적 조정자로써의 행정행위를 포기하는 어리석음이라 아니할 수 없다. 따라서 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙은 조속히 부활되어야 하며, 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각한 철저한 유권 해석을 정립하여 공동주택 관리의 안정을 찾아야 할 것이다.
이는 아파트 관리부정, 비리의 제도적·법률적 근본 원인이기 때문이다.
?공동주택에 대한 지도감독권을 가진 행정기관, 특히 지방자치단체의 소극적 행정행위에도 책임이 크다. 지방자치시대라고 하는 현실에도 불구하고, 지자체의 공동주택 관리부서는 1년에 한번 공동주택 관리 실태를 점검하고, 일상사무 신고, 접수 처리를 하는 정도에 그치고 있는 한심한 실정이다.
아파트 단지마다 하자문제, 관리비 배부문제, 관리비 부정문제 등으로 입주자들의 분쟁과 갈등이 반복되었지만, 행정기관은 사유재산이라는 이유로 방치하였다. 이는 아파트 단지의 관리가 비민주적이고, 비효율적으로 운영되어 부정비리가 발생하는 요인이 충분히 있음에도 불구하고 소극적 행정행위로 방치한 책임을 면키 어려울 것이다.
?공동주택 입주자들이 공동주택을 재산증식 수단으로만 생각하도록 한 우리의 사회경제적 구조와 입주자의 참여의식과 공동체 의식 부족이 가장 직접적인 원인이다. 따라서 아파트 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고와 입주자 대표의 위상과 역할 정립 그리고 관리소 직원의 직업의식과 사명감 제고를 위한 사회교육을 강화하도록 지속적인 노력이 필요하다 할 것이다.
? 입주자 대표회의와 관리사무소의 업무구분과 책임 한계가 불명확한 점과 관리비 부과 방법에 대부분 사후 정산 부과제도를 채택하고 있는 점도 한 원인이 되고 있다.
? 입주자 대표회의의 의결기능과 감사기능 그리고 감사기법에 있어서 기초적인 민주적 절차조차 제대로 확립되어 있지 않은 현실이 원시적 부정을 가능케 하는 원인이 되었다.
Ⅳ. 아파트 관리 부정 비리 방지대책
1. 기본방향
○ 행정관청은 공동주택의 관리에 적극적으로 개입하여야 한다.
행정기관은 사유재산에 대한 자율적 관리의 확대라는 방향으로 개입을 축소하고 있는 바 자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현재의 조건상 오히려 더욱 많은 분쟁과 문제 점이 발생하고 있다.
○ 공동주택의 부정·비리를 사전에 예방하는 방향으로 개선되어야 한다.
입주자간, 업체와 입주자 또는 입주자대표회의 사이에 발생하는 분쟁이 합리적인 기준이 나 중간 조정단위가 부재함으로 말미암아 조정을 통해 쉽게 해결될 수 있는 문제에 대해서도 수개월이 걸리는 법적 분쟁으로 이어지고 심각한 갈등으로 발전되고 있으며 공동주택 관련업체에 대한 관리부족 및 동대표의 자질부족으로 말미암은 부정·비리의 발생의 원인이 되고 있다.
2. 제도적, 법률적 측면의 대책
주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 특히 공동주택 관리에 대한 여러 법령을(가칭) 공동주택관리법으로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 합리적이고 효율적으로 결정되도록 하여야 할 것이다. 그리고 지자체에서 공동주택관리조례를 제정할 수 있도록 위임조항을 신설하여야 한다. 시급히 정립되어야 할 사항으로는 관리비 부과 원칙으로 사용자 부담 원칙과 공평부담원칙의 부활과 용어 정의, 그리고 공용부분과 전유부분의 구분과 공동주택의 특성에 입각한 적극적 유권 해석을 확립하여야 관리비 비리 척결과, 분쟁과 갈등을 막을 수 있을 것이다.
3. 행정적 측면의 대책
지금까지의 관행대로 공동주택도 사유재산이라는 이유만으로 입주자들이 알아서 할 일로 방치하여서는 안 된다. 지방자치 단체 내에 공동주택 상담실 또는 공동주택분쟁 조정위원회를 상설기구로 설치하고 관련부서에서는 생활정치 이념에 맞게 다음과 같은 행정행위를 조속히 실천하여야 한다.
1) 공동주택에 대한 정보제공 업무
① 관련 법령 개정 사항 제공 ② 지자체내의 아파트 단지 관리비 부과 내역서 월별 수집, 정보 처리화 작업 ③ 아파트 단지에서 발생하는 공사·용역의 표준 자재 및 품 셈표 그리고 표준 사양 사례 등 제공 수질검사 협조 등등
2) 공동주택 입주자에 대한 참여의식과 공동체 의식제고를 위한 사회교육을 정례화 하 여야 한다.
① 공동주택의 특성과 입주민의 권리와 의무에 관한 교육 ② 입주자 대표의 위상과 역할 정립을 위한 교육, 특히 관리비 감사기법과 효율적 회의 방법 등 필요 ③ 관리직원의 직무 교육 등 필요. 특히 입찰방법 회계처리방법 안전관리 등 필요
3) 공동주택 단지 내의 분쟁과 갈등을 적극적으로 조정하고 함께 고민하여 합리적인 결과에 도달하도록 노력하여야 한다.
① 쟁점하자 분쟁시 분쟁조정 ② 관리비 배부방법 분쟁 시 공동주택 특성과 이념에 입각하여 원칙 제시 및 조정 ③ 회의 방법이나 절차 분쟁 시 비민주적인 의사결정에 대한 행정지도· 조정 능력 강화.
4) 소비자 분쟁 조정 팀 운영(공동주택 분쟁 조정 팀)
○정부는 행정개혁의 일환으로 대민부서를 확충하고 팀제의 운영을 기본방향으로 하고 있는 바 이미 구성되어 있는 지자체도 있고 계획 중인 지자체도 있다.
○공동주택에 대한 대민상담전화 개설·운용
○시민단체와 더불어 동 대표 및 관리직원에 대한 교육상담
※ 운전면허 취득 시 교육 필증이 필수요건이듯이 동 대표에 대해서도 적용 검토
○공동주택관련업체(관리업체 등)에 대한 관리
○공동주택의 각종 지침서 작성 배포 -각종 규약, 규정 및 계약서외 관련서류의 표준화 작업
※ 노원구에서 제작한 공동주택관리 길잡이 참조
5) 소비자분쟁조정위원회(공동주택분쟁조정위원회)
○ 행정기관의 공무원, 공동주택관련전문가, 시민단체대표 등 적정수로 구성하여 운영한다.
○ 행정기관의 공동주택관련 민원상담사안, 시민단체의 공동주택관련 민원상담사안 중 조정이 필요한 사안에 대해 심의
4. 입주자 측면의 현실적 대책
1) 입주자 대표회의의 역할과 관리사무소의 역할을 분명히 하여, 책임 한계를 명확히 하여야 한다. 관리사무소는 집행기능 측면으로 입주자 대표회의는 의결기능과 감사기능 강화 측면으로 업무 구분을 명확히 하여야 할 것이다.
2) 집행금액이 일금 200만원이상인 공사나 용역 등 관리비 집행은 3인 이상의 특별위원회를 구성하여 해당공사 용역 관련 정보를 수집하고 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절차를 원칙으로 한다.
3) 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면 월1회-월별검사, 분기1회-분기검사, 년1회-결산감사 등을 말한다.
관리비 감사 점검표
① 각종 공사 용역 계약서 금액과 세금 결산서 금액 그리고 장부 또는 예금 인출 금액과 일치 하는 가를 확인한다. 공사완료 보고서 작성도 의무화한다.
② 급료명세서의 합계금액이 맞는지 확인하고 합계금액과 예금지급 전표 그리고 해당 장부 금 액이 일치하는지 확인한다.
③ 각종 소모품 (형광등, 장갑, 전구, 부품등)의 수불 부를 작성하게 한다. 수불부 입고 수량과 영수증 수량 그리고 수불부 출고 수량과 교체수량이 일치하는지 현장 확인한다. 교체 수량은 별도 분리 수집 보관하는 것이 좋다.
④ 관리비 지출 금액 영수증, 특히 세금계산서는 관할 세무서에 신고하였는지를 확인한다. 급료 등에 관한 갑근세와 연금, 의료보험료, 고용보험 등을 제대로 신고 납부 하였는지 확인한다.
⑤ 관리의 수입 중 예금이자와 연체료 수입 그리고 이삿짐 운반 시 곤도라 또는 승강기 사용료 수입은 필수적으로 잡수입 계상되어야 한다. 만약 잡수입 명세에 누락 시에는 원인과 사용처를 꼭 확인하여야 한다. 보험료, 리베이트, 상인 기부금, 광고 게재료 등 기타 관리의 수입은 어떤 것이 있는지 조사한다. 그리고 그 수입과 지출은 어떻게 관리되고 있는지 확인한다. 대개의 단지는 자치부녀회 기금으로 관리되는 경우가 많다. 이때에는 자치부녀회 기금의 수입과 지출 내역을 공개시키고, 공동의 이익을 위해 사용하도록 유도하여야 한다.
Ⅴ. 마감하는 말
98년 현재 전국의 공동주택 수는 전체주택수의 약45%를 차지하고 있으며 수도권 일부 지자체는 약 80%를 상회하기도 한다. 이제 아파트는 우리의 주거공간에서 빼놓을 수 없는 가장 보편적인 주거 형태로 자리 잡은 것이다. 그리고 우리의 아파트 마을은 우리의 사랑스런 아들 딸 들의 고향마을이 되는 것이다. 특히, 우리나라의 아파트는 대단위 공동소유 사유지 형태로 구성되어 있는 특성이 강하다. 그래서 공동이 거주하는 특수한 형태의 주거 공간으로 입주자들의 공동체의식은 필연적 요소이다. 그러나 아직도 입주자들의 참여의식과 공동체의식은 상당히 미흡해 안타까운 현실이다. 이대로 방치한다면 공동주택이라는 콘크리트 덩어리만 지어놓고, 후손들에게 슬럼화 문제 등 뒷처리만 골치 아프게 만든 조상이 될 것이다. 그러므로 이번의 경찰의 조사가 도화선이 되어 살기 좋은 아파트 마을의 시발점인 투명한 관리를 이룩해 내야만 할 것이다. 아파트단지는 작은 지방자체단체와 유사하다. 따라서 아파트 단지에서 민주적이고 효율적인 투명한 관리가 이룩된다면 생활정치인 지방자치의 조기 정착에도 기여할 것이다. 나아가서 국가발전에도 도움이 될 것이라는 사실을 깊이 인식하여 행동하여야 할 것이다. | 
