증여재산의 평가

[주황규-실장]

부모의 빚을 탕감하는 조건에서 증여세율은?

| 답변일자 : 2009-08-03

● 질문

안녕하세요?
아버지의 주택에 약 5800만원의 담보대출이 은행권으로 부터 있습니다.
현재 아버지의 주택 공시지가는 약 1억 5000만원정도입니다.

아들이 은행권의 담보대출인 5800만원을 갚아주는 조건으로 아버지의 주택을
증여받을 경우, 증여세 면제 대상 금액은 어떻게 되나요?

검토부탁드립니다. 감사합니다.

● 답변

1. 귀 질의의 경우 아버지로부터 부동산(주택)를 아들이 증여받는 경우 증여세가 과세되는 것이며, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 기준시가(단독주택의 경우 개별주택가격, 공동주택으로 경우 공동주택가격)로 평가하는 것입니다.

즉, 증여받은 주택에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거

나 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 증여받은 주택과

 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 토지에 대

한 매매사례가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제49조의 규정에 의하여 시가에 해당하는 것입니다.

또한 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 매매가액 등이 있는 경우에도 그 매매가액 등은 증여일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것입니다.

시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 주택의 경우 기준시가로 평가하는 것입니다.

2. 한편, 증여일 현재 증여재산에 근저당권 또는 임대차계약이 체결된 경우에는 상속세및증여세법 제6

6조(저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례)의 규정이 적용되

며, 동 규정에 의하여 증여일 현재의 채권액(채권잔액을 말함,

채무자 입장에서 채무잔액을 말함)과 상속세및증여세법 제60의

규정에 의하여 평가한 가액(상기 1.의 시가 또는 기준시가)중 큰

금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 채권액은 증여재산이 다수의 채권(전세금, 임

대보증금 포함)의 담보로 제공된 경우에는 그 채권액의 합계액으로 합니다.

3. 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무(근저당 채무 및 임대보증금과 전세금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 동 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간 또는 배우자간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액을 수증자가 인수한 사실이 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무액을 증여재산의 가액에서 공제하는 것입니다.

상기와 같이 부담부증여로 인정받기 위하여는 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며, 둘째 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 하는 것이며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것입니다.

4. 증여재산에 담보된 채무가 증여자인 아버지의 채무에 해당하고 당해 채무를 수증자인 아들이 인수하여 증여일 이후 아들의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 이자 및 원금을 변제하는 등 객관적으로 확인이 되는 경우에는 아들이 인수한 그 채무액은 부모님의 증여재산가액에서 차감되고,

증여자(아버지)는 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여 양도소득세가 과세(소득세법상 1세대 1주택 비과세요건을 갖춘 경우 제외되며, 다주택 중과대상의 경우 중과세율 및 장기보유특별공제가 배제됨)되는 것입니다.

5. 귀 질의의 경우 귀하가 증여받은 주택에 대하여 증여세를 계산할 때에 귀하가 거주자(국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 자)에 해당하고 당해 증여전 최근 10년 이내에 직계존비속으로부터 다른 증여받은 재산이 없는 경우에는 상속세및증여세법 제53조의 규정에 의하여 증여받은 증여세 과세가액에서 3천만원(미성년자인 경우 1500만원)을 공제받을 수 있습니다(3천만원 한번만 공제됨).

6. 증여세 과세가액이 증여재산공제액에 미달하여 부담할 증여세가 없는 경우에는 증여세를 무신고하여도 증여세 및 가산세에 있어 불이익은 없으나 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여세를 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여를 받은 자의 주민등록상 주소지관할 세무서에 신고 및 납부하여야 신고 및 납부불성실가산세를 부담하지 아니합니다.

<증여세 계산구조>

증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액

증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - 증여재산공제

증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)

증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제

7. 증여세 과세가액에서 상기의 증여재산공제액을 차감한 가액이 증여세 과세표준이 되는 것이며, 증여세 과세표준에 따라 아래의 증여세율을 적용하면 증여세 산출세액이 산정되는 것입니다.

납부할 증여세가 있는 경우에는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 증여세를 신고하는 경우 10%의 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

- 과세표준이 1억원 이하 10%

- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%

- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%

- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%

- 과세표준이 30억원 초과 50%

● 상담분류 :

상속세및증여세

● 관련법령 :

상속세및증여세법    제47조

증여재산가액의 평가에 대한 질의

| 답변일자 : 2008-12-05

● 질문

수고하십니다.
증여받은 자산 아파트의 담보권 설정시
매매 시가가 50,000,000이었고, 담보권 설정된 금액은
40,000,000이고, 증여당시 유사매매 사례 가액은 가격의
하락의 하락으로 35,000,000입니다.
그리고 기준시가는 30,000,000 일때,
이럴경우 증여 재산 가액은
담보권 설정 금액인 40,000,000으로 해야하는지?, 유사매매
가액의 35,000,000으로 해야하는지? 기준시가 30,000,000으로
해야하는지 알고 싶습니다. 알려주시기 바랍니다.
감사합니다.

● 답변

국세행정에 대한 지속적인 관심과 협조에 감사드리며, 문의하신 내용에 대한 답변입니다.

o 귀 상담의 경우 증여받은 재산에 대하여 증여일 현재 근저당권이 설정되어 있는 경우에는 상속세및증여세법 제66조【저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례】의 규정에 의하여 증여일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액과 상속세및증여세법 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가, 시가 없는 경우 기준시가를 말함)중 큰 금액으로 평가하는 것이며,

여기서 채권액이라 함은 채권최고액이 아니라

채권잔액(채무자 입장에서 채무잔액)을 말하는

것이며, 증여일 현재 근저당권이 설정되어 있는

경우에도 채권잔액(채무잔액)이 없는 경우에는

동 규정이 적용되지 아니합니다.

건강조심하시고 행복한 하루 되세요

※ 상담결과를 설문내용으로 파악하여 상담업무에 반영하고자 하오니 아래의 설문에 참여하여 주시면 감사하겠습니다

● 상담분류 :

상속세및증여세

● 관련법령 :

상속세및증여세법    제66조

증여 및 양도 소득 신고 요령	| 답변일자 : 2009-09-25
● 질문
갑이 최초 매입가(분양가격) 1억, 현재매매가 1억5천만원(기준시가 1억2천만원) 아파트를 소유하고 있습니다. 이 아파트에 전세금 1억으로 세입자가 있습니다. 아들인 을에게 이 아파트를 부담부 증여하고자 합니다. 이 경우 갑은 전세금 1억에 대한 양도소득신고를 해야 하고, 을은 증여신고를 해야 한다고 지난번 질의에서 답변 받았습니다. <갑이 양도소득 신고시> 질문1. 양도가액은 현재매매가(1억5천만원)과 기준시가(1억2천만원), 전세금(1억) 중 어느 것이 적용되는지요? 질문2. 취득가액은 분양가격(1억)과 입주당시 기준시가 중 어느 것이 적용되는지요? 질문3. 계산결과 갑이 납부할 납부할 세액이 없어도 양도속득 신고를 해야 하는지요? 또 ○ 양도소득세 납부서 ○ 주민세소득세할 납부서를 작성해야 하는지요? 질문4. 양도소득세 신고를 대리인이 할 경우에 아래 서류외에 준비해야할 서류나 준비물은 무엇인지요? ○ 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서 ○ 양도소득금액계산명세서 ○ 취득가액 및 필요경비계산 상세 명세서 ○ 양도소득세 납부서 ○ 주민세소득세할 납부서 <을이 증여세 신고시> 질문5. 증여재산가액은 현재매매가(1억5천만원)와 전세금의 차액인 5천만원인지요? 아니면 기준시가(1억2천만원)와 전세금의 차액인 2천만원인지요? 질문6. 계산결과 을이 납부할 납부할 세액이 없어도 증여세 신고를 해야 하는지요? 또 ○증여세 납부서를 작성해야 하는지요? 질문7. 증여세 신고를 대리인이 할 경우에 아래 서류외에 준비해야할 서류나 준비물 은 무엇인지요? ○증여세 과세표준신고 및 자진납부계산서 (“증여세 신고서”라 함) ○증여재산 및 그 평가명세서 ○채무사실 등 기타 입증서류 ○수증자와 증여자의 관계를 알 수 있는 가족관계증명서 ○증여세 납부서 * 너무 많은 질문을 드려 정말 죄송합니다. 너그러이 양해해주시고 자세한 답변 부탁드립니다.
● 답변
1. 귀 상담의 경우 전화상담내용을 참조하시기 바라며, 아버지로부터 부동산(주택)를 아들이 증여받는 경우 증여세가 과세되는 것이며, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 증여일 현재의 시가에 의하며, 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 기준시가(주택공시가격)로 평가하는 것입니다. 즉, 증여받은 토지등에 대하여 증여일 전후 3월 이내에 불특정다수인간에 자유로이 거래된 매매가액이 있거나 2이상의 감정가액의 평균액이 있거나 또는 증여받은 토지와 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 토지에 대한 매매사례가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제49조의 규정에 의하여 시가에 해당하는 것입니다. 또한 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 매매가액 등이 있는 경우에도 그 매매가액 등은 증여일부터 매매가액이 결정되는 계약일 등까지의 기간중에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 당해 매매가액 등은 상속세및증여세법 시행령 제56조의2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있는 것입니다. 시가에 해당하는 가액이 없는 경우에 부동사의 경우 기준시가로 평가하는 것입니다. 2. 한편, 증여일 현재 증여재산에 근저당권 또는 임대차계약이 체결된 경우에는 상속세및증여세법 제66조(저당권 등이 설정된 재산의 평가의 특례)의 규정이 적용되며, 동 규정에 의하여 증여일 현재의 채권액(채권잔액을 말함, 채무자 입장에서 채무잔액을 말함)과 상속세및증여세법 제60의 규정에 의하여 평가한 가액(상기 1.의 시가 또는 기준시가)중 큰 금액으로 평가하는 것입니다. 이 경우 채권액은 증여재산이 다수의 채권(전세금, 임대보증금 포함)의 담보로 제공된 경우에는 그 채권액의 합계액으로 합니다. 3. 상속세및증여세법 제47조 제1항 및 제3항의 규정에 의하여 증여받은 당해 재산에 담보된 증여자의 채무(근저당 채무 및 임대보증금과 전세금 포함)를 수증자가 인수한 사실이 입증된 때에는 증여재산의 가액에서 그 채무액을 공제한 금액을 증여세 과세가액으로 하는 것이며, 동 규정을 적용함에 있어서 직계존비속간 또는 배우자간의 부담부증여에 대하여는 수증자가 증여자의 채무를 인수한 경우에도 당해 채무액은 수증자에게 채무가 인수되지 아니한 것으로 추정하는 것이나, 당해 채무액을 수증자가 인수한 사실이 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 객관적으로 입증되는 경우에 한하여 수증자가 인수한 채무액을 증여재산의 가액에서 공제하는 것입니다. 상기와 같이 부담부증여로 인정받기 위하여는 첫째, 증여일 현재 증여재산에 담보된 채무가 있어야 하는 것이며, 둘째 담보된 당해 채무가 반드시 증여자의 채무이어야 하는 것이며, 셋째, 당해 채무를 수증자가 인수한 사실이 증여계약서, 자금출처가 확인되는 자금으로 원리금을 상환하거나, 담보설정 등에 의하여 객관적으로 확인이 되어야 하는 것입니다. 4. 증여재산에 담보된 채무가 증여자인 아버지의 채무에 해당하고 당해 채무를 수증자인 아들이 인수하여 증여일 이후 아들의 소득 등 자금출처가 확인되는 자금으로 이자 및 원금을 변제하는 등 객관적으로 확인이 되는 경우에는 아들이 인수한 그 채무액은 부모님의 증여재산가액에서 차감되고, 증여자는 수증자가 인수한 채무상당액에 대하여 양도소득세가 과세되는 것입니다. 다만, 증여재산에 담보된 증여자의 채무에 대한 명의자를 수증자명의로 변경한 후에도 계속하여 증여자가 그 채무에 대한 이자 및 원금을 변제하는 경우에는 부담부증여에 해당하지 아니하므로 부모의 증여재산가액에서 그 채무를 차감하지 못하는 것임을 유의하시기 바랍니다. 5. 증여세 과세가액이 증여재산공제액에 미달하여 부담할 증여세가 없는 경우에는 증여세를 무신고하여도 증여세 및 가산세에 있어 불이익은 없으나 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여세를 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 이내에 증여를 받은 자의 주민등록상 주소지관할 세무서에 신고 및 납부하여야 신고 및 납부불성실가산세를 부담하지 아니합니다. 다만, 과세미달로 납부할 세액이 없는 경우에도 증여세신고는 하여야 하는 것입니다. <증여세 계산구조> 증여세 과세가액 = 증여재산가액 - 채무부담액 증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - 증여재산공제 증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%) 증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 등 세액공제 6. 증여세 과세가액에서 상기의 증여재산공제액을 차감한 가액이 증여세 과세표준이 되는 것이며, 증여세 과세표준에 따라 아래의 증여세율을 적용하면 증여세 산출세액이 산정되는 것입니다. 납부할 증여세가 있는 경우에는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3월 이내에 증여세를 신고하는 경우 10%의 세액공제를 적용받을 수 있습니다. - 과세표준이 1억원 이하 10% - 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20% - 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30% - 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40% - 과세표준이 30억원 초과 50% 7. 부담부증여에 대한 양도차익의 계산방법은 소득세법시행령 제159조에서 규정된 아래 내용을 참조하시기 바랍니다. 양도가액(취득가액) = 양도(취득)당시 당해자산의 양도(취득)가액 × (①채무액 / ②증여가액 ) * 당해자산의 가액 - 양도가액 산정시 : 증여일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조에 의하여 평가한 가액 - 취득가액 산정시 : 소득세법 제96조(양도가액) 및 동법 제97조 제1항 제1호(취득가액)의 규정에 의한 가액 ① 채무액 : 당해자산에 담보된 증여자의 채무액으로 수증자가 인수한 가액 ② 증여가액 : 상속세및증여세법에 의하여 평가한 가액 * 다만, 양도가액 산정시 상속세및증여세법상 평가액이 기준시가인 경우 취득가액 산정시에도 기준시가 적용